Nema komentara

Kupnja stana ili najam? – stručnjaci daju odgovore

Vlastiti krov nad glavom gotovo je svakome cilj, a što se više isplati, kupnja stana ili najam – vječna je dilema. Evo što kažu stručnjaci i što pokazuju računice.

Diplomirani novinar Saša Živković četiri godine u Zagrebu živi kao podstanar. Svota novca koju je do sada potrošio na najam nije mala.

‘‘Kad sam stavio na papir, ispadne da sam u te četiri godine preko 10 tisuća eura dao za najam‘‘, kaže. ‘‘Meni je najveći problem u tome što za sve što želiš promijeniti u stanu ovisiš o gazdi i o tome je li on spreman nešto uložiti ili promijeniti. Nije tvoje pa ne možeš srediti taj stan kako tebi odgovara‘‘.

Dolazak do ključeva vlastitog stana po povoljnijim uvjetima od tržišnih omogućava program poticane stanogradnje. U jednom od POS-ovih stanova naša je druga sugovornica, Sandra Bokan s obitelji. Iza nje 16 je godina podstanarstva. ‘‘Ne da smo zadovoljni, nego smo prezadovoljni gradnjom. Nemamo nikakve zamjerke, možda malo parket. Režije su podnošljive‘‘, kaže.

Gledajući čisto financijsku računicu, u pravilu je jeftinije biti u najmu, kaže nam stručnjak za tržište nekretnina s Ekonomskog fakulteta, Josip Tica:

‘‘Kad zbrojite koliko koštaju stanovi i koliko ćete dignuti kredita te koliko ćete vratiti na račun kamate, da bi otplatili kredit, daleko veći financijski trošak je kupnja stana‘‘, kaže.

No, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, Boro Vujović, kaže – trenutačno, kada su kamate u prosjeku ispod 4 posto, stan se više isplati kupiti.

‘‘Iz razloga što vam je tu rata kredita otprilike kao najamnina. Opet, važno je i što ćete kupiti. Ako nekretninu preplatite, onda se to ne isplati. Ali ako kupite po nekoj normalnoj tržišnoj cijeni, onda bolje stan kupiti‘‘, smatra Vujović.

Prema prosječnoj računici, za stan u Zagrebu veličine 50 kvadrata rata kredita kroz 30 godina iznosi oko 500 eura, pojašnjava. A cijene nekretnina drastično variraju ovisno o gradu. Dubrovnik je, primjerice, po cijenama van konkurencije.

‘‘Sva ta mjesta uz obalu gdje postoji razvijen turizam, cijene su i za kupnju i za najam visoke‘‘, kaže. I naglašava, povijest je pokazala – dugoročno cijene nekretnina rastu. Pa ono što se kupi danas za 10 ili 20 godina gotovo sigurno vrijedit će više.

Izvor: totalinfo.hr

Nema komentara

Zaštićeni najmoprimci lakše do prve nekretnine

Ukupni stambeni kredit sastojat će se od dva dijela, i to sredstva banke i zajma APN-a.

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) provodi javno savjetovanje o programu poticanja prodaje stanova pod nazivom “POS+”, s ciljem da zaštićeni najmoprimci riješe stambeno pitanje uz državna poticajna sredstava te kako bi se građanima olakšalo stjecanje prve nekretnine.

“POS+” namijenjen je kupovini gotovih stanova na tržištu uz jedinstvenu kreditnu liniju, a podjela otplate kredita u dva dijela, zbog kamatnog računa, u konačnici dovodi do znatnih ušteda, izvijestili su iz Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja na upit iz Hine.

Pogodnosti programa, ističu, očituju se u povoljnijoj kamatnoj stopi na kreditna sredstva banaka s kojima APN ima poslovnu suradnju u odnosu na komercijalne kreditne uvjete, potom po povoljnijoj kamatnoj stopi na javna sredstva, mjesečnoj uštedi na anuitetu u odnosu na komercijalne kredite te u konačnici u ukupnoj uštedi u plaćenom iznosu po završetku otplate.

Poticanje prodaje stanova, navodi se u programu, provodit će se odobravanjem zajmova za kupnju stana kojim se rješava stambeno pitanje, i to javnim sredstvima, a u suradnji s poslovnim bankama i stambenim štedionicama s kojima APN sklapa sporazum o poslovnoj suradnji u pogledu kreditiranja, odnosno odobravanja stambenih kredita građanima.

Ukupni stambeni kredit sastojat će se od dva dijela, i to sredstva banke i zajma APN-a. Otplata sredstava banke i zajma APN-a izvršavat će se u dva dijela na način da se prvo otplaćuju kreditna sredstva banke, a nakon podmirenja kreditnog duga banke otplaćuje se zajam APN-a. Za vrijeme počeka otplate zajma APN-a obračunavat će se kamata od jedan posto koja se pribraja glavnici.

Javna sredstva koja se koriste za provedbu tog programa osigurat će se u državnom proračunu na poziciji Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, u skladu s godišnjim planom Programa društveno poticane stanogradnje.

Prema programu, zajam se odobrava fizičkoj osobi, hrvatskom državljaninu, koji nema u vlasništvu odgovarajuću nekretninu za vlastito stanovanje. Prvenstvo na odobravanje zajma imaju zaštićeni najmoprimci koji koriste stan u vlasništvu fizičkih osoba.

Pritom se zajam odobrava samo za kupnju stanova izgrađenih u zgradi koja ima akt za uporabu i koji su kao posebni dijelovi nekretnine upisani u zemljišne knjige. Isto tako, kredit se odobrava i za kupnju ostalih prostorija – garaža i parkirno garažnih mjesta – koji čine samostalnu uporabnu cjelinu i kupuju se uz stan, koje sukladno prostornom planu čine građevinsku cjelinu sa zgradom u kojoj se nalazi stan.

Program poticanja prodaje stanova na tržištu pod nazivom “POS+, koji je u javnom savjetovanju do kraja listopada, predstavlja revidiranu verziju postojećeg programa, koji se provodi od 2013. godine, kažu u Ministarstvu.

http://www.poslovni.hr/

Nema komentara

Jesu li cijene stanova dotaknule plafon ili će još rasti?

U nekim dijelovima Hrvatske cijene stanova ove su godine drastično porasle, ponegdje i do 20 posto. Stručnjaci se još ne mogu složiti prijeti li Hrvatskoj nekretninski balon i hoće li tržište stanova biti novo žarište krize, kao što se očekuje u nekim drugim zemljama.

Na značajan rast cijena stanova proteklih godina upućuje istraživanje koje je EIZG proveo za Ministarstvo graditeljstva, dok podaci Državnog zavoda za statistiku i pregled oglašenih (traženih) cijena koje je objavio oglasnik Njuškalo pokazuju da se rast nastavio i ove godine.

Prema DZS-u cijene su ove godine narasle 5,6 posto, u Zagrebu 6,4 posto. Prema analizi objavljenih oglasa na Njuškalu, tražene su cijene u cijeloj zemlji u kolovozu bile više za sedam posto u odnosu na isti mjesec prošle godine, odnosno 11 posto u odnosu na kolovoz 2016.

U Zagrebu je rast cijena još veći, devet posto u odnosu na prošlu godinu, odnosno 16 posto u odnosu na 2016. U Dubrovniku je rast upravo drastičan, 20 posto u godinu dana. Tražene cijene su u Splitu narasle 12 posto u godinu, a čak 20 posto u dvije godine, piše portal Prvi plan.

Subvencije pogurale cijene stanova

Stručnjaci se slažu da je rast cijena posljednjih mjeseci uzrokovala vladina mjera subvencioniranja kredita za mlade, mada za njom ne vlada jagma kao prošle godine. No, u dijelovima zemlje u kojima su državne subvencije najviše, rasta cijena nema ili je daleko manji. Osim toga, cijene rastu i zbog toga što su kamate na štednju male, pa građani ulažu u nekretnine. Računaju da će im cijena narasti ili radi toga da ih iznajmljuju, bilo dnevno turistima tijekom sezone na moru ili tijekom cijele godine u Zagrebu i drugim gradovima, bilo za dugotrajni najam, koji je također značajno poskupio, osobito u sveučilišnim gradovima. Sve je to podloga za stvaranje opasnih balona barem na dijelovima tržišta.

Dubravko Ranilović, vlasnik Kastel nekretnina i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, kaže kako realno ipak ne postoji opasnost od balona, barem ne onakvog kakav se dogodio 2008. godine. Ipak poziva na oprez jer je promet i volumen transakcija pao, smanjilo ga je povećanje cijena nekretnina.

“Prošle godine se smanjila potražnja, to više nije održivo, osim u iznimno rijetkim segmentima i moguće je da lokalno ponuda postane prevelika na određenoj mikrolokaciji”, upozorava Ranilović.

Komentirajući subvencije stambenih kredita koje je prošle godine uvela država, Ranilović kaže kako one stvaraju kratkoročnu potražnju koja opet uzrokuje porast cijena, što svakako nije dobro za tržište.

“Ta je mjera isključivo za kreditno sposobne ljude – oni koji odlaze iz Hrvatske uglavnom to nisu. Ljudi koji koriste subvencije većinom nisu novi kupci, već oni koji su namjeravali kupiti stan i sada koriste mjeru da bi bolje prošli. Jasno je i da se efekt subvencija izgubio porastom cijena stanova, iako mjera olakšava mladim ljudima početak recimo radnog života, ali opet naravno samo ako su kreditno sposobni”, kaže Ranilović.

Rast cijena ipak smanjuje potražnju

Napominje da su statistički 2017. godine cijene stanova rasle prosječno pet posto, ali promet nekretninama je opet pao nakon svega dvije godine rasta, kao i ukupni volumen transakcija:

“Zaključujemo da se porastom cijena potražnja opet smanjila. Svakako podržavamo smanjenje stope poreza na promet nekretnina i tendencije daljnjeg smanjenja. Smanjenjem stope bi se svakako povećao broj transakcija jer je taj porez osim kao trošak, svakako i psihološka barijera. Veći promet nekretninama i veća tržišna aktivnost, znači i više posla za mnogo gospodarskih grana.”

Boro Vujović iz jedne od vodećih zagrebačkih agencija za nekretnine, Operete, kaže da se slaže da porast cijena nije doveo do stvaranja balona, ali da bi se on mogao stvoriti. No, ako do krize i dođe, kaže on, ona neće biti tako dramatična kao 2008. i 2009. kada su ljudi dizali kredite na cjelokupne iznose, zaduživali se preko onoga što su mogli plaćati, a sve se još poklopilo i s rastom vrijednosti švicarskog franka i postalo dramatično. Danas su pravila kreditiranja drugačija i ljudi se ne mogu opteretiti tako jako, što su osigurači da eventualna kriza ne eskalira.

S druge strane, ne vjeruje da će doći do daljnjeg rasta cijena.

“Do 2008. i 2009. su sve nekretnine bile skupe, pa se u krizi dogodila diferencijacija cijena. Sad se ponovo diferencijacija smanjila. A kad dođe kriza dobre lokacije i u krizi će zadržati cijene. Može doći do korekcije cijena dijela nekretnina, lošije kvalitete”, smatra Vujović.

Ove godine prenagli skok cijena

Naglašava da je i njih iznenadio prenagli skok cijena. “Po našim podacima cijene su samo ove godine skočile osam do 10 posto.” Razlog za njega su svakako subvencije, ali i niske kamate na štednju u bankama, dok, ističe, kupovina stana u Zagrebu i dugoročni najam osigurava povrat od oko četiri posto na investiciju na godinu.

Ističe međutim i da je cijena gradnje značajno porasla, čak do 30 posto. Vladala je nestašica kamene vune, a radna je snaga velikim dijelom otišla u Njemačku te su građevinari prisiljeni radnike zadržavati većim plaćama, što nužno povećava cijenu novosagrađenih stanova. A tu je naravno i PDV koji je 25%, za razliku od Slovenije i Mađarske koje su uvele nižu stopu za stanove do određene veličine kao socijalnu kategoriju, dodaje.

Na moru je, pak, situacija nešto drugačija. Kako nam je rekao Tonći Pijaca, vlasnik agencije Antenor iz Nina, koji se bavi nekretninama u okolici Zadra, potražnja i prodaja u njegovoj agenciji nije pala prošle godine, već se povećala za 10 do 15 posto. Skočile su i cijene nekretnina, za 10 do 20 posto.

U priobalju svaki drugi kupac – stranac

Pijaca kaže da je svaki drugi kupac na tom području stranac. Uglavnom se radi o Slovacima, Česima i Slovencima, a za njima slijede Nijemci i Austrijanci. Od drugih 50 posto, barem 30 posto su hrvatski građani koji žive u inozemstvu, a koji kupuju nekretnine “za stare dane”, dok preostalih 20 posto čine hrvatski građani iz unutrašnjosti koji kupuju nekretnine kao ulaganje.

Apartmani u izgradnji prodani su i prije nego se završe, a u porastu je potražnja i za terenima za kuće s bazenima, dok je u samom Zadru prava jagma za terenima za gradnju stanova kojih na tržištu jednostavno nema dovoljno. Pijaca stoga ne predviđa da bi moglo doći do nekog pada cijena, no kaže da su one došle do određenog maksimuma. Ipak, ističe da će se dio iznajmljivača okrenuti dugoročnom najmu ili će morati uložiti u svoje nekretnine, jer neće moći zadržati cijene ako ne žele ostati bez turista.

“Po broju turista smo došli do vrha, dalje nećemo moći jer se Turska i Grčka i Španjolska vraćaju. Kvalitetna ponuda će se iskristalizirati, a slabije će nekretnine za iznajmljivanje ostati bez turista”, zaključuje.

Dodajmo ovome da bi na cijene nekretnina, ali i na privlačnost ulaganja u nekretnine mogle utjecati promjene zakona o paušalnom porezu na dohodak za iznajmljivače, kao i komunalna naknada. Oboje sada jedinice lokalne samouprave imaju mogućnost značajno povećati, ako to žele, a što bi moglo utjecati na to da građani prodaju prazne nekretnine ili da se smanji interes za ulaganje u nekretnine za kratkoročni najam.

Previše je ljudi stavilo sve na jednu kartu, kažu stručnjaci i povećanje poreza, koji je sada jako mali, moglo bi spriječiti stvaranje balona jer će se ljudi drugačije ponašati, odnosno odustat će od najma ako se on više toliko ne isplati. No, to će ovisiti o gradovima i općinama, koje su tek počele s procedurom donošenja pravilnika i vidjet će se hoće li podići porez i učiniti najam manje atraktivnim, piše Prvi plan.

 

Izvor: http://hr.n1info.com

Nema komentara

Prvo luksuzno naselje na Jordanovcu predstavlja potpuno novi doživljaj stanovanja

Home of the future ili u prijevodu Dom budućnosti novo je luksuzno zagrebačko naselje. Otkad je ambiciozni projekt izgradnje prvog domaćeg u potpunosti pametnog naselja predstavljen javnosti, zanimanje za njega ne jenjava. Da se radi o nečemu potpuno drugačijem, vidljivo je već na ulaznim vratima.

“Stambeno naselje zamišljeno je tako da funkcionira bez ključa. Dakle, u stanove ulazimo pomoću otiska prsta, s time što moram napomenuti da su ova vrata protuprovalna, protupožarna i elektromehanička s automatskim zaključavanjem”, objasnio je Hrvoje Novaković iz službe održavanja pametnih stanova. Ovi jedinstveni stanovi omogućit će vam da iz jacuzzija na svojoj terasi uživate u pogledu na cijeli Zagreb.

“Naselje je na Jordanovcu, na jednoj od boljih zagrebačkih adresa u blizini bolnica, fakulteta, nije daleko od tramvaja. Čine ga četiri zgrade, a svaka zgrada ima po tri stana”, otkrio je vlasnik agencije za nekretnine Boro Vujović.

Svaki stan nalazi se na više etaža. Iako o slavnom stanovniku ne žele previše govoriti, iz dosadašnjih objava u medijima poznato je kako će obitelj Rađa uživati u peterosobnom stanu na tri etaže. “Ovdje imate stan, a ustvari koristite sve blagodati kuće. Kuće su problematične jer treba s njima puno posla, a ovdje imate sve blagodati kuće, a nemate probleme s održavanjem kao s kućom. Veliki jacuzzi vrt na krovu, prostor za druženje, nešto što nije često vidjeti u našim okvirima”, opisao je Boro.

U ovom stanu sve možete napraviti pomoću mobitela. Tako grijanje možete upaliti pola sata prije nego što stignete, kako bi vas dočekao topao stan ili dok sjedite u restoranu u Opatiji upaliti svjetla u svojem dnevnom boravku, kako biste iz sigurnosnih razloga stvorili dojam da ste kod kuće.

“Sustav pametne kuće povezan je sa svim dijelovima stana, uključujući rasvjetu, rolete, grijanje, hlađenje i ovlaživač, kako biste mogli regulirati mikroklimu i rekuperaciju zraka”, detaljno nam je objasnio Hrvoje. Posebna pozornost posvećena je kupaonicama. Tako uistinu nevjerojatno zvuči pojam kako WC školjka neutralizira neugodne mirise i ispuhuje svjež zrak. Nakon ovih podataka ne čudi previše kako uz ovaj WC dolazi daljinski upravljač.

Tržište nekretnina u posljednjih je nekoliko godina živnulo. Udio koji u ukupnom prometu čine luksuzne nekretnine, prema procjeni iskusnog agenta, kreće se između 2 i 3 posto.

“Više je kupaca i veći je promet, vidi se nedostatak dobrih i kvalitetnih nekretnina. Sve što se kvalitetno i dobro proizvede odmah se i proda jer su naše cijene niže u odnosu na neke zapadnoeuropske cijene. Ako ćemo usporediti s Münchenom, to je još uvijek negdje jeftino, osim Dubrovnika, za nekog prosječnog njemačkog kupca”, objasnio je Boro.

Stoga, poručuje, kako su ovakvi objekti u budućnosti dobrodošli.

izvor: https://dnevnik.hr/showbuzz/inmagazin/

Nema komentara

Što sve otkriva prvi sveobuhvatan pregled tržišta nekretnina u Hrvatskoj i zašto je on toliko važan

Hrvatska javnost dobiva prvi detaljan uvid u stanje i trendove na tržištu nekretnina. Riječ je o godišnjoj publikaciji ‘Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske’, koju je izradio Ekonomski institut Zagreb u suradnji s Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja.

Koristeći izvorne podatke iz kupoprodajnih transakcija evidentiranih u Poreznoj upravi, stručnjaci Ekonomskog instituta Zagreb proanalizirali su prosječne cijene, veličinu i starost različitih tipova nekretnina – stanova i apartmana, obiteljskih kuća, poslovnih nekretnina te građevinskih, poljoprivrednih i šumskih zemljišta u razdoblju od 2012. do 2017. godine.

Za svaki pobrojani tip nekretnine i za svaki pokazatelj prikazani su podaci na nacionalnoj razini, na razini županija i jedinica lokalne samouprave te na razini katastarskih općina Grada Zagreba. Publikacija je namijenjena širokom krugu korisnika.

‘Ona je proizašla iz Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina donesenog 2015. godine i taj pregled tržišta ima nekoliko uloga. S jedne stane prvenstveno je namijenjen procjeniteljima koji rade procjene nekretnina bilo za sudske, bilo za gospodarske postupke, a onda je rađen za posrednike (agencije za nekretnine) i sve one koji se na neki način bave prometom nekretnina. Konačno, publikacija će poslužiti i građanima’, ističe za tportal Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva.

Kako je riječ o prvom takvom dokumentu, on obuhvaća duže razdoblje, a ubuduće će se raditi na godišnjoj razini. Cilj je da se dobije transparentan pregled tržišta nekretnina kako bi se izbjegli ‘tržišni baloni’ i krize koje oni mogu izazvati. Istraživanje pokazuje kako je u promatranom razdoblju od šest godina na hrvatskom tržištu nekretnina ostvareno ukupno 536.811 transakcija.

Zanimljivo je da je najveći broj kupoprodaja realiziran s poljoprivrednim zemljištem, ukupno 220.459, a tek onda slijede stanovi i apartmani koji su ostvarili ukupno 103.193 transakcije te građevinsko zemljište sa 74.378 transakcija. Ukupna vrijednost transakcija u 2012. godini iznosila je 22,4 milijarde kuna, a u 2017. porasla je na 27,8 milijardi kuna.