Nema komentara

Zastoj na tržištu nekretnina

Tica: Prva lekcija iz udžbenika tržišta nekretnina glasi: ne dijeli subvencionirane stambene kredite jer ćeš kao rezultat dobiti skupe i male stanove. Država je odlučila opeći se na vlastitim greškama.

Nakon što je u rujnu, zahvaljujući rokovima za subvencionirane kredite, prodan rekordan broj stanova u Zagrebu, tržište je od listopada zamrlo, i trenutno imamo dubok jaz između traženih i cijena i onoga što su kupci spremni dati. Zatišje se očekuje do ožujka, za kad je država najavila novi krug natječaja za APN, što će dodatno povisiti cijene kvadrata koje vlasnici jako nerado spuštaju, te će korisnici APN-ovih subvencija biti prisiljeni nabrzaka kupiti male i skupe stanove. Praksa koju država uporno provodi, da navodno smanji iseljavanje mladih, u suprotnosti je s osnovnim pravilima svake struke uključene u proces, od stanogradnje do bankarstva i ekonomije, i ne ide na ruku nikome osim spekulantima na tržištu nekretnina. Razvijanje tržišta dugoročnog najma jedini je smjer u kojem bi stambena politika trebala ići, složili su se sudionici panela  na investicijskoj konferenciji Rexpo.

“U rujnu se puno toga prodalo po nevjerojatnim cijenama, svatko tko je imao vlasnički list i uporabnu dozvolu mogao je prodati stan. Čudili smo se kad nam je oglašen stari stan u Trnju na 2400 eura po kvadratu, ali i to se prodalo. Nakon subvencija nastao je ogroman jaz između traženih i prodajnih cijena i zatišje. Oni koji idu na kredite čekaju ožujak, kad se isto očekuje kaos, i situacija nije dobra ni kupcima, ni agencijama, ni bankama koje su u riziku da se ti svi skupi kvadrati neće moći otplatiti”, pojasnio je Borislav Vujović, dopredsjednk udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, trenutnu situaciju na tržištu koje je posljedica APN-a.

Josip Tica, redoviti profesor na Katedri za makroekonomiju i gospodarski razvoj zagrebačkog Ekonomskog fakulteta smatra da je oslobođenje od poreza na kupnju nekretnina bila znatno bolja mjera od subvencija s rokovima za natječaje, koji ljuljaju tržište.

“Prva lekcija iz udžbenika tržišta nekretnina glasi: ne dijeli subvencionirane stambene kredite jer ćeš kao rezultat dobiti skupe i male stanove. Država u Hrvatskoj odlučila je to ignorirati i opeći se na vlastitim greškama. Usto, samo zato što je netko odlučio raditi po datumu i rokovima, imamo gap koji traje šest mjeseci koji se izmijenjuje s razdobljem u kojem divljaju cijene. Svaki moj student zna da se takve mjere, ako ih već netko odluči raditi, ne smiju najavljivati, jer to ostavlja sve aktere na tržištu bez prometa na šest mjeseci. Radi se amaterski, ne sluša se struka”, smatra Tica.

Usto, na cijenu stanova više ne utječu njihova kvaliteta ili lokacija, zbog čega ni investitori nemaju interes u izgradnji kvalitetnih stanova, već se gradi konfekcija, što je također put do sloma tržišta, kao i medijska kampanja koja promovira rast cijena kvadrata.

InvestitorLuka Kaić, vlasnik Domograda podsjeća da je u zadnje tri godine i cijena zemljišta u Zagrebu porasla za 50 posto, što je također poskupjelo stambene kvadrate. “Kad je cijena zemljišta bila 200 eura po kvadratu mogli smo prodavati po 1600 eura kvadrat novogradnje, danas kad je na 300 eura ne možemo prodavati ispod 1850 eura. Usto je značajno porasla cijena rada, jer nemamo ljudi”, ističe Kaić.

Odgovarajući na spekulacije da je rast cijena nekretnina i APN na ruku investitorima, Kaić podsjeća da se subvencionirani krediti mogu koristiti samo za starogradnju, jer je uvjet za dobivanje kredita vlasnički list i uporabna dozvola. Zbog toga situacija paše samo spekulantima, a navedene mlade obitelji prisiljene su po višoj cijeni kupovati stare stanove.

Tica je podsjetio i na gap između kamatnih stopa na štednju i kredite, što one građane koji imaju ‘višak’ novca prisiljava da ga drže na vlastitim tekućim računima, ili da ulažu u nekretnine, najčešće s ciljem kratkoročnog najma, koji također nije dugoročno isplativ.

One pak koji nemaju keša za stan, a nemaju riješeno ni stambeno pitanje, država svojim mjerama, od POS-a do APN-a prisiljava na ulazak u kredite, iako je u Hrvatskoj kreditno sposobno tek 30 posto građana. Za njih nema rješenja, zašto što nema tržišta dugoročnog najma, koji ne samo da bi riješio probleme mladih obitelji, već bi i stabilizirao cijelo tržište nekretnina, složili su se sudionici panela.

 

izvor: poslovni.hr

Nema komentara

KOJI SVE FAKTORI UTJEČU NA CIJENU NEKRETNINA

Autorica: Jelena Kravoščanec Todorović

Postoji razlika između vrijednosti nekretnine dobivene procjenom vrijednosti od strane procjenitelja i one, tržišne cijene koju je spreman platiti kupac. Dok je procijenjena vrijednost teoretska vrijednost nekretnine koja bi se možda mogla postići u idealnim uvjetima, prava vrijednost nekretnine je ona koju je kupac spreman platiti, odnosno realizirana vrijednost. Do te vrijednosti dolazi se usred raznih vanjskih utjecaja pri čemu kupac i prodavatelj pristaju na cijenu koja zna biti različita od procijenjene vrijednosti. Procjena je temeljena na stvarnim, povijesnim podacima koje obuhvaćaju različite tipove nekretnina, što ne daje realnu vrijednost. S druge strane, vrijednost nekretnine, kao i svake druge robe na tržištu, može biti vrlo individualna, jer motiv pojedinog kupca može biti vrlo visok, zbog čega je spreman platiti i „nerealnu cijenu“.

Prvi i najvažniji faktor koji utječe na cijenu nekretnine je lokacija, lokacija i lokacija. Ovo ne znači da se nekretnina mora nalaziti u centru grada da bi njena lokacija bila dobra, već da se nalazi unutar kvarta koji ima svu potrebnu infrastrukturu (škola, vrtić, trgovina, park, dobra povezanost) koja pruža kvalitetu svakodnevnog života. Osim navedenog bitna je lokacija same nekretnine unutar kvarta. Razlike mogu biti velike, a to se onda reflektira i na cijenu. Sama mikrolokacija ponekad određuje da li će nekretnina biti uspješno prodana ili za nju uopće nema potražnje. Primjer su Gajnice i kvartovi iznad njih, gdje se uspješno prodaju nekretnine koje su u blizini autobusa, vlaka i centra samog kvarta u kojem se nalazi sva infrastruktura, dok one udaljenije na brdu i u sporednim ulicama puno teže nalaze kupca. Vrlo često je ovdje bitan faktor strukture stanovništva, koji se kristalizira kroz lokaciju, pa tako ljudi koji kupuju na Tuškancu, Pantovčaku, Medveščaku i sl., znaju u kakvo susjedstvo dolaze i  kakav suživot mogu očekivati (što nije uvijek pravilo).

Drugi faktor je lokacija nekretnine unutar samog objekta. Najtraženije nekretnine su one koje se nalaze na 1. ili 2. katu, dok su razizemlja, prizemlja i treći katovi manje interesantni. Najmanju zonu interesa imaju suterenski stanovi i oni koji se nalaze na 4. ili 5. katu bez lifta pod ravnim krovom. Cijena tih stanova se može razlikovati i do 30% u odnosu na stan koji se nalazi na 1.katu iste zgrade. Osim katnosti bitno je da li se stan nalazi okružen stanovima ili je možda iznad nekog prolaza ili na rubnom dijelu zgrade, gdje će troškovi grijanja biti nešto veći. Stanovi s otvorenim pogledom, velikom terasom, ili oni koji su izolirani od susjeda i imaju dozu intime i privatnosti, isto tako mogu imati veću cijenu unutar iste zgrade (npr. penthouse u novogradnji koji su najskuplji).

Treći faktor koji utječe na cijenu je veličina same nekretnine. Površina nekretnine ne znači da je ona i maksimalno iskorištena, te da su svi kvadrati funkcionalni. Većina kupaca ne kupuje kvadrate nego raspored unutar tih kvadrata. Ukoliko uzmemo za primjer komforan stan s jednom spavaćom sobom u 40m2 ili u 60m2, kupci će se sigurno prije odlučiti za manju kvadraturu, jer dobivaju isto za manje novaca. Međutim, stanovi s manjom kvadraturom uglavnom znače i višu cijenu, ali s obzirom na ukupan budget svakako imaju veći broj potencijalnih kupaca. Uteg pri prodaji nekretnine, mogu biti njeni pripadci bez kojih se ne može prodati. Primjerice mali stan s garažom, koja značajno poskupljuje nekretninu, a nije neophodna. Ili pripadci poput terasa, balkona ili velikih spremišta. Isto tako veće nekretnine koje nemaju rezerviran parking teže će se prodati, kao i nekretnine koje nemaju manji vanjski prostor (balkon ili loggiu). Prilikom postavljanja cijene prodavatelji bi navedeno trebali uzeti u obzir.

Starost nekretnine svakako je bitan faktor koji utječe na vrijednost same nekretnine i navodim ga kao četvrti faktor. Nakon krize u graditeljstvu nastupio je manjak novih stanova, a postoji određeni  broj kupaca koji žele isključivo novogradnju. Ponovnom aktivacijom tog dijela tržišta, pojavio se značajan interes. Kvaliteta tih stanova, promijenila se u odnosu na prijašnju, te se oni uglavnom počinju graditi na atraktivnim lokacijama. Ukoliko uspoređujemo novogradnju sa starim stanovima kojima je potrebna adaptacija, uz uvjet da se nalaze na istoj lokaciji, razlike mogu biti velike. Nisu se svi kupci spremni upustiti u proces adaptacije, jer nemaju iskustva. S obzirom da je i cijena adaptacije značajno porasla, kupci koji se ipak odluče za takve nekretnine očekuju zato nižu cijenu kvadrata. Isto tako postoji razlika između nekretnina koje su djelomično uređene i one kojima je potrebna kompletna adaptacija. Prodavatelj kod takvih nekretnina vidi veliku razliku i smatra da je u djelomično uređenoj nekretnini potrebno samo par detalja urediti koje najčešće oni nisu stigli, dok ih kupci tretiraju jednako. I tada često dolazi do razilaženja oko cijene takvih nekretnine, te se one duže prodaju. Na tržištu se najbolje prodaju nekretnine par godina starosti, koje su prošle sve dječje bolesti, u koje nije potrebno ništa ulagati i moguće je odmah useliti.

Osim svega navedenog vrlo bitan faktor koji može utjecati na cijenu jest, koliko se u trenutku izlaska nekretnine na tržište, prodaje sličnih nekretnina, odnosno koliko je kupaca trenutno na tržištu koji traže takvu nekretninu. Iako je za neke nekretnine u ovom trenutku veća potražnja od ponude, nije situacija uvijek ista.

Svaki prodavatelj će reći da mu se ne žuri s prodajom i da ne želi prodati „pošto – poto“, međutim brza prodaja ne znači niska cijena. „Brza“ prodaja znači dobro postavljenu cijenu. Kupac koji tako nešto kupuje spreman je platiti tržišnu cijenu. Kad nekretnina izađe s previsokom cijenom na tržište ona osim što gubi prve kupce, gubi i na vrijednosti. Nekretnina koja je predugo na tržištu znači ili da ima previsoku cijenu pa je izvan fokusa kupaca i prestaje biti tržišno zanimljiva ili nešto nije u redu s papirima ili samom nekretninom (loš raspored ili loša kvaliteta zgrade).

Prodavatelji se pri određivanju cijene vode prosječnim cijenama koje objavljuju portali, a koje se znaju razlikovati od postignutih, iz razloga što portali prosječne cijene određuju prema objavljenim oglasima. Isto tako imamo i situacije  u kojima se iste određuju prema definiciji „susjed je prodao…“ što treba uzeti s velikom rezervom, jer često puta oni ne izlaze s preciznim informacijama, i mogu dovesti u zabludu. Realne cijene ovise o situacijama na tržištu, ali isto tako postoji razlika pri prodaji luksuznih nekretnina u odnosu na komercijalne. Kod nekih komercijalnih nekretnina rok prodaje je jako važan, dok kod luksuznih, on najčešće vlasniku nije bitan.

Uz sve navedene faktore, na samu cijenu utječu i vanjski faktori, kao što su stanje gospodarstva, kreditni uvjeti banaka, visina kamate na štednju, ukupna geopolitička situacija i broj novogradnje na tržištu.

Izlazak na tržište s nekretninom možemo usporediti kao i kad nekog upoznajemo prvi puta. Prilika za prvi dojam, koji se kasnije teško može popraviti, a u ovom slučaju se mjeri u novcima. Kako ne biste propustili priliku da vaša nekretnina zablista i kako biste uspješno realizirali kupoprodaju iste, potražite savjet stručnjaka. Osobe koje se svakodnevno time bave i koje će vas najbolje savjetovati, jer ipak donosite životnu odluku, a u tim situacijama ne isplati se riskirati.

 

 

Nema komentara

UPOZORENJE GUVERNERA HNB-A : ‘U slučaju recesije dio korisnika gotovinskih kredita bi pao u probleme

Boris Vujčić: ‘Nekretninsko tržište još uvijek nije pregrijano, ali se ubrzano zagrijava i moglo bi se usijati ako se taj trend nastavi još koju godinu’

Guverner Hrvatske narodne banke,Boris Vujčić, rekao je prošli tjedan rekli da se tržište nekretnina pjeni, da su cijene na razinama otprije krize i da to posebno vrijedi za Jadran. Istaknuo je i da je sve veći jaz između troškova gradnje nekretnina i cijena na tržištu, nakon čega su građevinski investitori odgovorili kako smatraju da ne postoji nekretninski balon na Jadranu i u Zagrebu, osim za stare stanove na neatraktivnim lokacijama u Zagrebu.

Iako sam Vujčić nije spomenuo riječ “balon”, ona je tako shvaćena u javnosti. U razgovoru je pokušao objasniti što je zapravo mislio upotrijebivši sliku zagrijavanja. “Nekretninsko tržište još uvijek nije pregrijano, ali se ubrzano zagrijava i moglo bi se usijati ako se taj trend nastavi još koju godinu.”

Jesu li stambeni krediti precijenjeni?

Jaz između troškova gradnje i cijena

Građevinski poduzetnici ne slažu se ni s Vujčićevom tvrdnjom da je sve veći jaz između troškova gradnje i cijena. Tvrde kako je sve veća cijena gradnje, zemljišta, da nedostaje radne snage i rokovi gradnje se povećavaju pa zbog svega toga nema ekstra profita, osim u rijetkim prilikama koje, naglašavaju, ne treba generalizirati.

Vujčić na to odgovara da službeni podaci DZS-a govore da cijene građevinskih materijala nakon dugog razdoblja stagnacije rastu po vrlo niskim stopama, manjima od 2 posto, a da se rast plaća u građevinarstvu, nakon privremenog ubrzanja u protekloj godini, sredinom ove godine zaustavio.

“Kako se rast cijena stambenih nekretnina ubrzava, njihov omjer u odnosu na različite indekse troškove gradnje se povećava. Prema nekim pokazateljima, u posljednje se četiri godine povećao i do 20 posto. Financijski rezultati u skladu su s takvim statističkim pokazateljima pa su u protekloj godini, prema podacima Fine, građevinari zabilježili neto dobit, i to u agregatnom iznosu od otprilike 400 milijuna kuna, nakon što su u razdoblju od 2010. do 2017. godine akumulirali gotovo 7,5 milijardi kuna gubitaka. S obzirom na rast pokazatelja tržišta nekretnina, vjerujem da bi građevinari u ovoj godini mogli ostvariti nešto bolje poslovne rezultate, premda i dalje ispod razina viđenih prije krize”, kaže Vujčić.

Nenamjenski krediti ne ugrožavaju stabilnost

Iako je u veljači ove godine HNB kreditnim institucijama izdao Preporuku o postupanju pri odobravanju nestambenih kredita potrošačima, a bankama iznijela zahtjev da u interni postupak procjene adekvatnosti kapitala uključe sve rizike koji proizlaze ili mogu proizaći iz gotovinskih nenamjenskih kredita, gotovinski krediti su nastavili rasti po dvoznamenkastim stopama na godišnjoj razini.

Vujčić je uvjeren da gotovinski nenamjenski krediti ne prijete stabilnosti sustava, rekavši da oni čine tek oko 12 posto imovine bankarskog sustava te je zasad kapital banaka veći od njihova ukupnog iznosa. Međutim, dodaje, zabrinjava mjera u kojoj su banke u uvjetima općeg pada kamatnih stopa postale ovisne o prihodima na te kredite.

“Njihov se udjel u ukupnim kamatnim prihodima povećao s manje od 18 posto 2012. godine na gotovo 30 posto u prvoj polovici ove godine. U tom smislu orijentaciju na gotovinske kredite vidim prije svega kao poslovnu odluku banaka zasnovanu na svjesnom preuzimanju rizika, koja bi upravo zbog svoje rizičnosti u nepovoljnim makroekonomskim uvjetima mogla znatno smanjiti profitabilnost bankarskog sustava.

Iz perspektive dužnika rizike ograničava činjenica da se uglavnom radi o kunskim kreditima s fiksnom kamatnom stopom, ali relativno blaži kriteriji odobravanja znače da bi se u slučaju recesije i pada primanja dio potrošača mogao relativno brzo suočiti s teškoćama u njihovoj otplati.”

Što je dovelo do blagog usporavanja rasta?

Vujčić je rekao kako je blago usporavanje rasta gotovinskih nenamjenskih kredita tijekom ove godine isključivo rezultat aktivnosti banaka na usklađivanju kriterija kreditiranja s HNB-ovom preporukom. “Sve su se banke, osim jedne, dosad uskladile s tom preporukom, a očekujemo da će se i ta banka do kraja godine uskladiti.

Zasad nastavljamo pratiti intenzitet i strukturu rasta tih kredita, a početkom sljedeće godine HNB bi trebao dobiti dodatne ovlasti za reguliranje uvjeta kreditiranja, kako je predviđeno Akcijskim planom za pristupanje tečajnom mehanizmu ERM II. Takav jasniji mandat i dodatne ovlasti olakšat će nam sljedeće korake ako ocijenimo da su potrebni.”

 

izvor: net.hr