Nema komentara

Novi trend zavladao tržištem nekretnina, a ovo su najtražniji zagrebački kvartovi

Prosječna tražena cijena kvadrata zagrebačkih stanova u listopadu je na oglasniku Crozilla.com iznosila 2.173 eura.

U Zagrebu se sve više traže i kupuju kuće umjesto stanova, najčešće nekretnine na periferiji ili izvan grada, a najtraženiji kvart za kupnju stana Trešnjevka, podaci su oglasnika Crozilla.com koji se odnose na prodaju u listopadu.

Već nekoliko mjeseci prvo mjesto na listi najtraženijih zagrebačkih kvartova za kupnju stanova drži Trešnjevka, a tako je bilo i u listopadu. Na drugoj se poziciji nalazi Maksimir, a slijede Donji grad, Centar, Dubrava i Jarun.

Na zagrebačkom se području i dalje najviše traže stanovi u zoni javnog gradskog prijevoza, posebno tramvaja, a nakon potresa je bitan faktor pri kupnji postala i statika zgrade.

Prosječna tražena cijena kvadrata zagrebačkih stanova u listopadu je na oglasniku Crozilla.com iznosila 2.173 eura. No, raspon oglašavanih cijena izrazito je širok pa osim neuređenih tavana, stanova u roh-bau stanju ili onih kojima je potrebna adaptacija, po cijeni kvadratnog metra nižoj od 1.000 eura, prodaji se i stanovi milijunskih vrijednosti, a pritom je najčešće riječ o velikim, luksuzno uređenim objektima na prestižnim lokacijama čije se oglašavane vrijednosti kvadrata ponekad penju i preko 5.000 eura.

Ipak, potres u Zagrebu unio je nepovjerenje u stare zgrade, posebno u središtu grada, pa brojni kupci sve više traže nekretnine na periferiji ili izvan grada. Centar, koji je nekada bio najtraženiji, sada je pao u drugi plan. Sve se više traže kuće s okućnicom, pa i na rubnim dijelovima grada ili manjim mjestima u okolici, a popularna su postala i zemljišta.

“Promatramo li interes kupaca za nekretninama danas i prije 10 godina, primjećujemo veći interes za kućama nego stanovima“, rekla je vlasnica agencije za nekretnine Dom ekspert Ivana Čikić. Dodala je kako je razlog zbog kojeg su se prije deset godina u većem postotku prodavali stanovi, a ne kuće je taj što je na tržištu bio ogroman broj neprodanih novih stanova.

Tijekom ove godine kuće su uvelike dobile na značaju, te je i potražnja za njima na oglasniku Crozilla.com u listopadu bila osjetno veća no lani. No, unatoč pojačanom interesu, kuće su na zagrebačkom području i dalje jeftinije no stanovi, a u listopadu je razlika u njihovim cijenama bila veća od 35 posto. Na oglasniku Crozilla.com za kvadratni metar kuće u Zagrebu, s uključenom cijenom okućnice u prosjeku se tražilo 1.396 eura.

Čikić smatra kako se danas kuće prodaju u većem postotku nego prije zato što na tržištu danas ima puno manje novih stanova nego 2008. i idućih godina dok je trajala recesija i dok se zalihe tih stanova nisu prodale.

Drugi je razlog za većom potražnjom kuća potres koji je osvijestio ljude kako stanovanje u zgradama koje se ne održavaju ima sigurnosne nedostatke.

izvor: poslovni.hr

Nema komentara

Investitori okrenuli leđa stanovima za turistički najam u središtu Zagreba

Prepolovljena potražnja za centrom u skladu je s povećanom atraktivnošću života izvan grada i trendovima koje je potaknula pandemija.

Trendovi života izvan velikih gradova potaknutih pandemijom imali su više utjecaja na pad prodaje nekretnina na zagrebačkom području od posljedica potresa, ocjena je autora stručnog članka koji je u ponedjeljak objavljen na HNBlogu.

Autori stručnog članka „Utjecaj pandemije i potresa na tržište nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020.“ – direktor Direkcije za modeliranje u Sektoru istraživanja Hrvatske narodne banke (HNB) Davor Kunovac i savjetnik u Direkciji za modeliranje Karlo Kotarac – u svrhu analize istovremenog utjecaja potresa 22. ožujka i pandemije proglašene 11. ožujka na formiranje cijena nekretnina konstruirali su niz specifičnih pokazatelja tržišta nekretnina za grad Zagreb koristeći podatke Porezne uprave o kupoprodaji nekretnina.

Pojeftinjenje od 10 posto

„Provedena analiza je pokazala kako su se tijekom svibnja i lipnja cijene prodanih nekretnina u središtu grada Zagreba i Donjem gradu, gdje su nekretnine oštećene u potresu najgušće raspoređene, smanjile za 10 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine“, navode autori članka.

Po podacima koje iznose, „broj nekretnina prodanih u Zagrebu u prvoj polovini 2020. manji je za otprilike 22 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine i za sada se ne čini dramatičnim ako se u obzir uzmu uobičajena kretanja broja transakcija u prethodnim godinama“.

Kunovac i Kotarac, naime, zamjećuju kako se unutargodišnja dinamika broja prodanih nekretnina promijenila 2017. godine uvođenjem programa subvencioniranja stambenih kredita i velik broj transacija sada je koncentriran unutar kratkog vremenskog intervala u kojem su otvorene prijave za subvenciju.

No, za razliku od prethodne dvije godine, pad broja transakcija ovoga puta traje dulje, sve do svibnja 2020. godine kada se, usporedno s popuštanjem epidemioloških mjera i novim krugom stambenog subvencioniranja, broj transakcija ponovo približava prosjeku zabilježenom u prethodne dvije godine.

„Broj prodanih nekretnina u središtu Grada Zagreba i posebno u Donjem gradu, gdje su nekretnine oštećene u potresu najgušće raspoređene, u posljednjim se mjesecima prepolovio“, navode Kunovac i Kotarac. No, pritom ističu i kako se smanjena sklonost kupnji nekretnine u središtu grada ne treba pretežito pripisivati potresu.

„Pokazatelji ilustriraju kako broj i udio transakcija koje se odnose na zonu oštećenu potresom počinje opadati nekoliko tjedana prije potresa. Taj pad aktivnosti na tržištu nekretnina podudara se s početkom pandemije kada je postupak kupoprodaje nekretnina zbog uvedenih epidemioloških mjera bio znatno otežan.

Smanjena aktivnost na tom području u skladu je s povećanom atraktivnošću života izvan središta grada i novim trendovima u načinu života koje je potaknula pandemija, kao što su držanje fizičkog razmaka ili rad od kuće”, naglašavaju autori članka.

Ne traže se samo noviji stanovi

Pandemija je, kako nadalje navode, usko vezana uz smanjenu potražnju za turizmom u Zagrebu. Posljedično, manja je i potražnja za nekretninama u središtu grada koje bi imale turističku namjenu dok, istodobno, raste ponuda stanova za dugoročni najam ili kupovinu u tom dijelu grada.

Njihova analiza također sugerira da promjena sklonosti kupaca životu izvan središta grada nakon potresa nije, kako se ponekad tvrdi, pretežno određena pojačanom potražnjom za novijim nekretninama koje su građene nakon 1964. godine kada su doneseni prvi propisi o protupotresnoj gradnji.

Naime, usporedba indeksa cijena starijih nekretnina je pokazala da je cijena tih nekretnina u starom dijelu grada padala u analiziranom vremenu, dok je cijena nekretnina izgrađenih prije 1964. u ostalim dijelovima grada rasla u tom razdoblju.

izvor: poslovni.hr

Nema komentara

Koliko su se kupci promijenili u posljednjih 10 do 15 godina? Evo što je važno mladima!

Mnogi su nakon nekretninske krize 2009. shvatili da je loša investicija kupiti nekretninu loše kvalitete na lošoj lokaciji

Dostupnost informacija, kvaliteta gradnje, odnosi suvlasnika zgrade, uvjeti kreditiranja, blizina potrebnih sadržaja, cijene stanova… utječu na ponašanje sudionika na tržištu.

Proteklih 10-ak, pa čak i 15-ak godina imali smo vrlo turbulentno i zanimljivo tržište nekretnina u Hrvatskoj, koje je tek nedavno izašlo iz višegodišnjeg negativnog ciklusa, a već se danas susreće s novim izazovima. Uz već poznati manjak dugoročne strategije stambenog zbrinjavanja stanovništva, kao i manjak investicija u infrastrukturu, prijevoz i objekte javne namjene, na tržište posljednjih godina utječu apartmanizacija, subvencije, neopravdani porast cijena nekretnina, pa čak i onim starijim, postroženi uvjeti kreditiranja, a na sve to i pandemija koronavirusa, potres… Koliko je sve to posljedično utjecalo na kupce, koliko su se promijenila njihova razmišljanja, potrebe, kompromisi na koje su spremni pristati, o tome razgovaramo s Lanom Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West te s Robertom Pokrovcem iz agencije Erste nekretnine.

Mnogi su nakon nekretninske krize 2009. shvatili da je loša investicija kupiti nekretninu loše kvalitete na lošoj lokaciji. Ono što svi pokušavaju dobiti je kvalitetna nekretnina na lokaciji u blizini sadržaja i javnog prijevoza. Legalnost zgrade je iznimno važna, kao i postojanje uporabne dozvole, jer banke više ne izdaju kredite ako kupac ne priloži taj dokument, čak i ako su zgrade sagrađene prije ’68. Stanje zgrade kupcima je postalo iznimno važno. Izbjegavaju zapuštene zgrade, s neuređenim zajedničkim dijelovima. Zanima ih i plaća li se redovno pričuva te odnosi među suvlasnicima – kaže L. Mihaljinac Knežević i dodaje da kupci ne žure i gledaju svaki detalj, poput kvalitete gradnje, energetske učinkovitosti, mogućnosti dugoročne zarade i likvidnosti.

NAČIN POSLOVANJA

Pokrovac, pak, ističe da je naglasak i na korištenju same nekretnine.

– Mladim bračnim parovima važnija je infrastruktura koja je potrebna njihovoj djeci te dostupan javni prijevoz do radnoga mjesta nego, primjerice, umirovljenicima. Međutim, tu kvalitetu više će dati razvoj klasične infrastrukture nego bilo što drugo. Godinama ponavljamo da će nove ceste, škole, vrtići, stanice javnog prijevoza, tu segmentaciju činiti smislenom, a naše nekretnine vrednijima. Pitanje je jesmo li se znatnije pomakli u odnosu na neko prošlo vrijeme. Kupci će se više mijenjati tek kad se i ti kriteriji podignu na višu razinu – napominje.

Dodaje da je uistinu teško pronaći nekretninu koja zadovoljava sve tražene kriterije kupaca pa svatko treba razmisliti hoće li pristati na manje kvadrata i blizinu sadržaja koji kvalitetu života čine boljom ili će, pak, kupiti nekretninu veće površine u kojoj će život biti ugodniji, ali će zato trošiti više vremena i novca na ostale, udaljenije aktivnosti.

Općenito govoreći, internet je promijenio načine poslovanja, olakšavajući kupcima da se što brže i bolje upoznaju s ponudom.

– Kupcima je vrlo jednostavno vidjeti gdje se nekretnina nalazi bez izlaska iz svog ureda ili doma, kao i što sve posjeduje ta mikrolokacija. Tako može lakše odlučiti hoće li uopće pogledati nekretninu ili ne – kaže Pokrovac.

Međutim, pregledavajući tražilice dobiva se nerealna slika o previsokim traženim cijenama.

Tromost hrvatskog tržišta nekretnina i nedovoljno brza reakcija vlasnika i prodavatelja na makroekonomske pokazatelje velik je izazov i za kupce i za agencije za nekretnine, koje usprkos uvidu u realizirane cijene i razumijevanje trendova koji utječu na cijene nekretnina, i dalje u ponudi imaju nedovoljan broj nekretnina kojima je dobro pogođen omjer cijene i kvalitete – kaže L. Mihaljinac Knežević.

Slaže se i Pokrovac, koji ističe da je nerazmjer odnosa na tržištu između stanova novije gradnje i starije gradnje sve izraženiji.

– Statistički pokazatelji prosječnih traženih cijena stambenih nekretnina i dalje su u rastu, iako svi indikatori pokazuju da ne bi trebali biti. Upravo je tu i najveća potencijalna opasnost i izazov. S druge strane, lako je upasti u pogrešne interpretacije statističkih pokazatelja i zaključiti da će cijene općenito padati, što je daleko od istine. U nadolazećem razdoblju, izazov agencija za posredovanje je utjecaj na adekvatno formiranje traženih cijena starijih nekretnina. Vjerujem da bi to ubrzo bilo očito i u povećanim ukupnom volumenu prodaje – ističe.

Iako neke agencije uvode virtualne šetnje, kupci i dalje u većem broju obilaze nekretnine, što je uostalom i završni korak prije donošenja odluka o kupnji.

izvor: jutarnji.hr

Nema komentara

Prijelomna odluka Ustavnog suda: Zaštićeni najmoprimac plaća tržišnu cijenu ako ima drugu nekretninu

Sudovi u parnicama koje vode vlasnici protiv zaštićenih najmoprimaca ne mogu ignorirati druge nekretnine u vlasništvu člana njihovih obitelji

Ustavni sud je odlučio da će zaštićeni najmoprimac morati plaćati tržišnu cijenu ako ima drugu nekretninu, a riječ je o prijelomnoj odluci za obeštećenje vlasnika i zaštitu najmoprimaca.

Samo tjedan dana nakon što je Ustavni sud izmjene Zakona o najmu stanova (ZNS) ocijenio neustavnima jer je zaključio da je država, rješavajući 25 godina star problem obeštećenja vlasnika i zaštite najmoprimaca, prekomjeran teret prebacila na najmoprimce, 23. rujna jednoglasno je usvojio i ustavnu tužbu Brune Mihalića, vlasnika dvosobnog stana u centru Zagreba, koju je podnio prije šest godina u povodu presude zagrebačkoga Županijskog suda.

Ustavni je sud vlasniku Mihaliću koji nije ni na Općinskom, ni na Županijskom sudu uspio ishoditi da mu najmoprimac B. Č. plaća tržišnu cijenu najamnine dao za pravo da mu je u “osporenoj drugostupanjskoj i prvostupanjskoj presudi povrijeđeno pravo na mirno uživanje vlasništva, zajamčeno člankom 48. stavkom 1. Ustava”.

Ustavni je sud ocijenio da je “pravo na zaštićenu najamninu uvjetovano ekonomskim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca vezanim uz tržišnu vrijednost druge nekretnine u njihovom vlasništvu, bez obzira je li ta nekretnina useljiva ili ne”!

Drugim riječima, sudovi u parnicama koje vode vlasnici protiv zaštićenih najmoprimaca ne mogu ignorirati druge nekretnine u vlasništvu člana njihovih obitelji. Ta činjenica ima presudan utjecaj ne samo na cijenu najamnine i de facto znači gubitak prava na zaštićenu najamninu, nego i na sam status zaštićenog najmoprimca.

To je rasplet sudskog slučaja koji je počeo prije 20 godina, a posebno je zanimljiv jer je Ustavni sud, rušeći ZNS, ukinuo i članak 6. koji definira da “prestaje pravo najmoprimca i zastićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava ako on, njegov bračni drug, životni partner ili član obiteljskog domaćinstva kojega je najmoprimac dužan uzdržavati ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje”.

izvor: rtl.hr