Nema komentara

Porez za drugi stan kao za vikendicu ako nije u najmu

POREZ ĆE BITI JEDNAK KOMUNALNOJ NAKNADI AKO SE U NEKRETNINI ŽIVI, A BIT ĆE TERET VLASNICIMA KOJIMA LOKALNE VLASTI DOSAD NISU NAPLAĆIVALE POREZ NA VIKENDICE

Sabor je prihvatio Zakon o lokalnim porezima kojim je Hrvatska dobila porez na nekretnine. Plaćat će ga svi vlasnici nekretnine osim Crkve i lokalnih jedinica. Prema zadnjem popisu, građani imaju dva milijuna nekretnina i sve će biti predmet oporezivanja. Kako, razgovarali smo s predstavnicima Porezne uprave – Zdravkom Zrinušićem i Marijanom Vuraić-Kudeljan, Darijem Runtićem iz Udruge gradova i profesorom Josipom Ticom s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu.

Vaše ministarstvo tvrdi da se neće plaćati više nego što su sadašnje komunalne naknade? 
Zrinušić: Porez na nekretnine je supstitut tri postojeća davanja – komunalne naknade, poreza na odmor i spomeničke rente. Građani se ne trebaju bojati za nekretnine u kojima stanuju. Oko 80 posto nekretnina sagrađeno je prije 1987. godine, što znači da će koeficijent do te godine biti 1. Za nekretnine koje se koriste za stanovanje ne bi trebala biti povećana davanja.

Prema popisu stanovništva iz 2011., imamo više od 400 tisuća napuštenih i privremeno nastanjenih prostora. Sve će te nekretnine biti predmet oporezivanja? Tko će to plaćati? 
Zrinušić: I u dosadašnjem sustavu predviđeno je plaćanje komunalne naknade. Jedinice lokalne samouprave omogućavale su da se to ne plaća, a sada zakon predviđa uvođenjem vrijednosnog poreza na nekretnine da se u cijeloj RH plaća porez. Osim ako jedinica lokalne samouprave ne odluči drukčije. Ali tada ta lokalna jedinica mora ta “izgubljena sredstva” nadoknaditi iz drugih izvora.

Hoće li lokalne jedinice donositi izuzeća? Ima li smjernica? 
Runtić: Donosit ćemo izuzeća u okviru zakona, a to su socijalni slučajevi, vjerski objekti… A za ostala izuzeća trebat će se raditi i transferi kroz neki od programa – socijalni, gospodarski…

Kako idu pripreme? 
Runtić: Dobra je suradnja s Poreznom upravom i Ministarstvom graditeljstva.

Znači li to da puno građana sada ne plaća komunalnu naknadu? 
Runtić: Ne. Osim onih koji imaju nelegalne nekretnine. Sada ćemo uvesti te nekretnine u komunalnu naknadu, tj. porez na nekretnine. Time će se smanjiti porezna evazija. Ući će u sustav u kojem su odavno trebali biti.

Što ako se ne zna vlasnik nekretnine? 
Runtić: Prvo ćemo napraviti sve predradnje da doznamo tko je vlasnik, među kojima su i osobe u inozemstvu, a ako to ne bude moguće, onda će se postaviti zakonski zastupnik koji će braniti interese nekretnine.

Tko će ga plaćati? 
Runtić: Plaćat će ga jedinica lokalne samouprave prema propisanim tarifama, a na kraju će se naplatiti od vlasnika.

S obzirom na to da se kroz godine povećavao prirez, hoće li se to dogoditi i s ovim porezom? 
Runtić: I sada smo mogli dizati visinu komunalne naknade, ali nismo.

Hoće li taj porez biti pravedniji? 
Tica: Teško je reći, ali ovisit će puno o koeficijentu. Ovisit će o načinu kako će jedinice lokalne samouprave to implementirati. Najviše me plaši hoće li zakonski odabrani predstavnici građana u jedinicama lokalne samouprave imati predznanja, mogućnosti i uvida da bi sukladno stranačkim programima odlučivali o zonama i svim ulaznim podacima za formulu na temelju koje će se odlučivati tko će koliki teret snositi. Važna je kvaliteta ljudi. Jer formula je kompleksna. A bitno je i zoniranje. Pa bi za start bilo bitno da ti ljudi znaju matematiku.

Hoće li porez povećati prodaju nekretnina? 
Tica: Zašto bi, ako se i dosad plaćala komunalna naknada?
Zrinušić: Godine 2014. od komunalnih naknada naplaćivalo se 2,1 milijardu kuna, a dvije godine poslije to je poraslo na 2,356 milijardi kuna. Dakle, 200 milijuna kuna više samo od ažuriranja baze podataka. Porez mora biti pravičan. To je norveški model koji smo preslikali. S pet koeficijenata i dva dodatna odražava 60 posto stvarne vrijednosti nekretnine. U ovih 40 posto bit će bitno u kojoj će zoni biti.

Što će plaćati netko tko, primjerice, ima stan u Osijeku, a izvan grada ima kuću na selu u kojoj ne boravi? Hoće li porez na tu kuću biti dva puta veći od sadašnje komunalne naknade? 
Vuraić-Kudeljan: Kada se određuje porez, treba gledati namjenu. Kada nekretnina služi za trajno stanovanje, onda se plaća porez kolika je danas komunalna naknada. A negdje i manji jer se uvažava koeficijent starosti nekretnine. Za drugu koju imamo, u kojoj ne živimo, i danas plaćamo komunalnu naknadu, a u najvećem dijelu plaćamo i porez na kuću za odmor. No nisu sve jedinice lokalne samouprave uvele poreze na kuću za odmor. Formula poreza na nekretnine bit će jednaka današnjem plaćanju komunalne naknade i poreza na kuću za odmor.
Tica: Problem će i nastati kod jedinica lokalne samouprave koji nisu obračunavali porez na kuće za odmor. Zato bi se tu mogao povećati porezni teret.
Vuraić-Kudeljan: Jedinice lokalne samouprave imaju godinu dana da naprave sve simulacije. Da preispitaju vrijednost zone, boda… a to moraju donijeti do kraja studenoga.
Tica: Puno ovisi i o politici, hoće li doći do korekcije zone ili vrijednosti boda, a kako bi opterećenje ostalo isto. Koliko će se oporezivati neizgrađeno građevinsko zemljište?
Vuraić-Kudeljan: Oporezivat će se samo zemljište koje je dokazalo da je sposobno za gradnju, tj. ono koje ima izdan akt o izgradnji. Što se poručuje uvođenjem poreza na građevinska zemljišta? Vuraić-Kudeljan: Da se ne mešetari. To je upravljanje prostorom po uzoru na ostale zemlje.

Što je s nekretninama koje nisu dovoljno kvalitetne za stanovanje? 
Runtić: Na njih će se plaćati 20 posto manji iznos nego što se sada plaćala komunalna naknada. Time se želi potaknuti da se u takav prostor uvede red.

Kad je bivši ministar Linić najavljivao porez na nekretnine, tada se govorilo da će za prvu nekretninu biti manji porez, a za drugu, treću… veći. 
Zrinušić: Sada taj kriterij ne vrijedi. Ne po rednim brojevima, nego ovisi o nekretninama koje ne koristite za stanovanje kroz korektivne faktore – 1 do 6, odnosno 6 do 12. Ovisi o tome je li riječ o spomeničkoj renti, stavlja li se nekretnina u najam ili ne…

Ako sam ja vlasnik stana, a drugi iznajmljujem, koliki će biti porez za drugi stan, šest puta veći? 
Zrinušić: Samo ako nije u funkciji. Ili jest, ali ne postoji ugovor o najmu. Ako postoji, tada će porez biti jednak sadašnjoj komunalnoj naknadi. Tako će se smanjiti porezna evazija poticanjem zakonske obveze da se ugovori o najmu sklapaju.
Tica: Trebalo bi voditi računa da se nekome ne opali penal, primjerice, početkom godine, a onda se sredinom godine sklopi ugovor pa nastanu dvije obveze plaćanja.

Kako ćete utvrđivati trajno stanovanje? 
Vuraić-Kudeljan: Ne samo iz prijave prebivališta, nego i iz ostalih dokumentacija. Jedna obitelj ima jedan prostor za stanovanje. No jasno je da odstupanja ima. U takvim slučajevima, ako postoji sumnja, utvrđivat će se uz postojeću dokumentaciju i, primjerice, putni troškovi, gdje ste prijavljeni kod liječnika… No u 99 posto slučajeva mjesto prebivališta je i dokaz trajnog stanovanja. Porez na kuće za odmor Dosadašnji porez na kuće za odmor se ukida. Isto kao i komunalna naknada koja se također plaća za te nekretnine. Sada će ta dva nameta zamijeniti porez na nekretnine i u načelu bi trebao biti jednak sadašnjem izdvajanju Koeficijent namjene  Ako nekretnina služi za trajno stanovanje, tada će se plaćati isti iznos poreza koliko se sada plaća komunalna naknada. U 99 posto slučajeva mjesto prebivališta poklapa se s trajnim stanovanjem. Ali provjere se mogu obaviti. Obvezno za sve Nijedna jedinica lokalne samouprave ne može izbjeći plaćanje poreza na nekretnine. Do sada smo imali 12 jedinica koje su izbjegavale uvođenje komunalnih naknada. Sada se može penalizirati jedinicu koja ne bi uvela porez. Kuće na selu Velik je broj kuća po, primjerice, Slavoniji koje su naslijeđene i koje su druga nekretnina koju vlasnik povremeno posjećuje. Na najveći dio njih nije prijavljen porez na kuću za odmor, jer to je praksa najviše na obali. Zato bi tu porez mogao biti veći Nepoznati vlasnik Prvo će se obaviti sve predradnje da se dozna tko je vlasnik, a tu se ubrajaju i  osobe u inozemstvu. Ne bude li to moguće, onda će se za nekretninu odrediti zakonski zastupnik koji će braniti interese – nekretnine.

Stanovi za najam 
Ako se neki stan daje u najam, ni tada se neće na njega plaćati veći porez, ali samo ako je sklopljen ugovor o najmu. Na taj će se način smanjiti i porezna evazija i prisiliti najmodavce da s podstanarima sklapaju ugovore.

Građevinska zemljišta 
Od sada će se na njih plaćati porez. Ali samo na ono zemljište za koje je izdan akt za gradnju. Glavna je svrha uvođenja poreza i na ta zemljišta sprečavanje mešetarenja i dobro upravljanje prostorom po uzoru na ostale zemlje.
Nema komentara

Sve zamke nacrta prijedloga zakona o komunalnom gospodarstvu – osim poreza, stižu i građevinska renta te doprinos za gradnje!

OD 1. SIJEČNJA IDUĆE GODINE GRAĐANI ĆE UZ POREZ NA NEKRETNINE, KOJI ĆE ZAMIJENITI KOMUNALNU NAKNADU, PLAĆATI I GRAĐEVINSKU RENTU I DOPRINOS ZA GRAĐENJE KOMUNALNE INFRASTRUKTURE!

Naime, prema Nacrtu prijedloga Zakona o komunalnom gospodarstvu, koji je Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja uputilo na javnu raspravu, umjesto komunalnog doprinosa uvode se dva nova izvora financiranja građenja i održavanja komunalne infrastrukture – građevinska renta i doprinos za građenje komunalne infrastrukture, koja će se plaćati prilikom gradnje nekretnina.
Međutim, iako iz resornog ministarstva ističu da zbroj tih dviju stavki neće biti veći od sadašnjeg komunalnog doprinosa, još uvijek je nejasno koliko će oni iznositi jer će o njihovoj visini odlučivati jedinice lokalne samouprave te na taj način ubirati prihod, koji bi trebale namjenski trošiti.
 
Legalizacija
Prema Nacrtu prijedloga zakona građevinsku rentu plaćaju investitori prilikom gradnje nekretnina za već postojeću infrastrukturu, a u Ministarstvu kažu da će za već sagrađene zgrade rentu plaćati samo one koje su u postupku legalizacije.
Visinu rente odredit će lokalne jedinice pa se ne zna koliko će ona iznositi, dok se u Nacrtu prijedloga zakona navodi da će se obračunavati po kvadratu građevinske (bruto) površine zgrade koja se gradi, ovisno o zoni za obračun i jediničnoj vrijednosti rente. S tim da je maksimalna jedinična vrijednost građevinske rente ograničena na 10 posto prosječnih troškova gradnje četvornoga metra građevinske bruto površine u Hrvatskoj. Dakle, u praksi će vlasnik građevinske čestice, odnosno investitor na ime građevinske rente plaćati isti iznos koji je prema trenutačno važećem zakonu plaćao na ime komunalnog doprinosa. Međutim, bude li građevinska renta ista kao iznos komunalnog doprinosa, nameće se zaključak da je doprinos za građenje komunalne infrastrukture zapravo najnoviji namet za građane.
Doprinos će plaćati vlasnici građevinskih zemljišta kojima neposredno koristi komunalna infrastruktura, ako su na nju priključeni ili će se nakon izgradnje nekretnine moći priključiti. Drugim riječima, uz plaćanje rente za već postojeću, doprinos će se plaćati za infrastrukturu koja je potrebna da bi se na zemljištu moglo početi graditi. Visina doprinosa ovisit će o izgrađenosti infrastrukture, odnosno o procijenjenoj građevinskoj površini zgrade i jediničnoj vrijednosti doprinosa koje određuje lokalna samouprava. Tako bi doprinosi bili veći tamo gdje se gradi više i obrnuto, a riječ je o dodatnom iznosu u odnosu na sada važeći zakon.
Međutim, to nije jedino sporno. Prijedlogom Zakona onemogućava se da vlasnik građevinske čestice, odnosno investitor sam snosi troškove gradnje komunalne infrastrukture te da mu se ti troškovi priznaju u iznos građevinske rente, odnosno doprinosa za građenje komunalne infrastrukture.
– Prema trenutačno važećem zakonu, jedinica lokalne samouprave nije izložena riziku da će pripremiti projekte za komunalnu infrastrukturu za objekte koji se neće realizirati, a investitori nisu izloženi riziku da jedinica lokalne samouprave neće na vrijeme i u ugovorenom roku izvesti komunalnu infrastrukturu potrebnu za priključenje objekta – komentira građevinski inženjer Leo Penović i dodaje kako se svakako treba regulirati način na koji će se ustvrditi stvarni troškovi izgradnje infrastrukture, a da se istovremeno omogući da investitori, koji nisu obveznici provedbe Zakona o javnoj nabavi, izvedu komunalnu infrastrukturu ne primjenjujući Zakon o javnoj nabavi.
 
Sposobnost
Nadalje, prijedlogom zakona, smatra Penović, detaljno su regulirane obveze vlasnika građevinskih čestica, ali ne i obveze jedinice lokalne samouprave. Tako se može iščitati da će realizacija investicija u potpunosti ovisiti o lokalnoj samoupravi, odnosno o njenoj sposobnosti da razvije komunalnu infrastrukturu, budući da je investitor u trenutku izdavanja građevinske dozvole dužan samo platiti građevinsku rentu i doprinos.
Također, nije regulirano ni na koji će se način financirati priprema projekata komunalne infrastrukture koje neposredno služi pojedinoj građevinskoj čestici ili većem broju broju njih. Kako izgleda, to će biti prepušteno jedinicama lokalne samouprave da iz svojih proračunskih sredstava pripremaju projekte, računajući na budući prihod od građevinske rente i doprinosa, koji se može dogoditi tek u trenutku kada su građevinske dozvole, kako za predmetnu infrastrukturu tako i za investiciju, tek ishođene. Kod većeg broja različitih vlasnika građevinskih čestica moglo bi se, pak, dogoditi da neće svi vlasnici istovremeno razvijati svoje projekte, dok je infrastrukturu većim dijelom potrebno u cijelosti izvesti za potrebe prvog objekta.
 – Ovim se prijedlogom svaki investitor, za čiji je objekt potrebna gradnja komunalne infrastrukture, dovodi u neprihvatljiv rizik da će izvesti svoj objekt, ali da neće moći ishoditi uporabnu dozvolu za isti jer jedinica lokalne samouprave nije izvela i ishodila uporabnu dozvolu za potrebnu infrastrukturu – zaključuje.

Što je sporno? Osam primjedbi na nacrt Zakona
 – Svaka lokalna samouprava može samostalno određivati visinu građevinske rente i doprinosa za građenje komunalne infrastrukture, ovisno o tome koliko joj je potrebno u proračunu.
 – Hoće li zbroj građevinske rente i doprinosa za građenje komunalne infrastrukture biti jednak dosadašnjem komunalnom doprinosu? Građevinska renta bi trebala biti istog iznosa kao i komunalni doprinos, dok bi doprinos za građenje komunalne infrastrukture mogao biti dodatan iznos koji će se plaćati u odnosu na trenutno važeći zakon.
 – Prijedlog Zakona o komunalnom gospodarstvu ne ostavlja mogućnost da investitor sam snosi trošak za gradnju komunalne infrastrukture te da isti prebije s obvezom plaćanja građevinske rente i doprinosa za građenje komunalne infrastrukture.
 – Nedovoljno su regulirane obveze jedinica lokalne samouprave.
 – Realizacija investicija u potpunosti ovisi o sposobnosti lokalne samouprave da razvije komunalnu infrastrukturu.
 – Hoće li gradovi i općine iz svojih proračunskih sredstava pripremati projekte računajući na budući prihod od rente i doprinosa?
 – Hoće li lokalna samouprava plaćati kompletnu infrastrukturu koja bi mogla služiti većem broju građevinskih čestica ako vlasnik samo jedne građevinske čestice planira razviti svoj projekt?
 – Investitor neće moći ishoditi uporabnu dozvolu ako lokalna samouprava nije izvela i ishodila uporabnu dozvolu za potrebnu infrastrukturu.
 Izvor: jutarnji.hr
Nema komentara

Kupujete li ili prodajete nekretninu? Pogledajte kakvo je stanje na tržištu

U OŽUJKU JE ZABILJEŽENO VIŠE OD 14 MILIJUNA DETALJNIH PRETRAŽIVANJA NEKRETNINA POTENCIJALNIH KUPACA, 6 MILIJUNA ODNOSI SE NA PRODAJU STANOVA

Prema novom istraživanju Njuškala, provedenom na uzorku od 166 tisuća aktivnih oglasa u ožujku 2017. godine, cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju se oporavljati. Ipak, i dalje su niže za sedam posto prema istom mjesecu 2011. godine. Od većih gradova u Hrvatskoj, cijene stanova najviše rastu u Splitu, Zadru te u Zagrebu. Rijeka također pokazuje blagi oporavak cijena stanova, dok Osijek nastavlja sa stagnacijom cijena kvadrata stana.

 
ŽUPANIJE U PRIOBALJU I GRAD ZAGREB GENERIRAJU RAST CIJENA NEKRETNINA U HRVATSKOJ
 
Većina županija na godišnjoj razini pokazuje pad u prosječnim cijenama nekretnina, koji je i dalje najizraženiji u kontinentalnom dijelu Hrvatske, dok su cijene u većini županija u priobalju tijekom ožujka nastavile s rastom. Međimurska županija među rijetkim je kontinentalnim županijama koja već drugi mjesec zaredom bilježi oporavak cijena nekretnina na godišnjoj razini. U ožujku 2017. godine u najvećim gradovima u Hrvatskoj, ne uključujući i njihovu okolicu, najviše cijene po kvadratu imaju nekretnine u gradovima na Jadranu – u Dubrovniku, Splitu i Zadru. Najnižu prosječnu cijenu nekretnine i dalje ima grad Vukovar, koji ujedno pokazuje i najveći pad cijena, čak 12 posto na godišnjoj razini. Slijedi ga Bjelovar s padom od 8 posto na godišnjoj razini.
 
Gradska četvrt Novi Zagreb – Zapad bilježi rast cijena od gotovo 12 posto u odnosu na prošlu godinu, pa se tako smjestila u deset najskupljih četvrti u Zagrebu. Cijene su i dalje najviše u četvrti Gornji grad – Medveščak, a slijede Donji grad, Maksimir, Trnje, Podsljeme i Trešnjevka – sjever. Prosječne cijene kvadrata najniže su u Brezovici i Sesvetama.
 
 
 
KUPCI TRAŽE STANOVE U ŠIREM CENTRU PO CIJENI OD 1300 EURA PO KVADRATU
Kada je riječ o interesu potencijalnih kupaca za nekretnine u Zagrebu, najviše se traže stanovi veličine između 60 i 70 kvadratnih metara, a po cijeni od 1300 eura po kvadratu, i to u četvrtima šireg centra, gdje je prosječna cijena kvadrata ipak veća od one koju bi htjeli izdvojiti. Konkretnije, najviše je pretraživanja u ožujku zabilježeno za Donji grad, Trešnjevku, Maksimir, strogo središte i Jarun.
 
 
U OŽUJKU JOŠ VEĆI BROJ NEKRETNINA ZA ODMOR NA PRODAJU
Više od tisuću novih oglasa vikendica i kuća za odmor predano je u ožujku, a ova potkategorija bilježi i znatan rast pretraživanja u odnosu na početak godine. Cijene vikendica prate trendove cijena nekretnina u Hrvatskoj općenito. Najskuplje su, kao što je i očekivano, u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, gdje je prosječna cijena kvadrata nekretnine za odmor 2505 eura.
 
 
 
Izvor: vecernji.hr
Nema komentara

Trendovi na tržištu nekretnina

Puno se u zadnje vrijeme priča o subvencijama i porezu na nekretnine, kao bitnim faktorima koji će utjecati na smjer kojim se tržište kreće. Tu postoji još jedna sitnica koja se zove „Agrokor“ i utjecaj na gospodarstvo i tržište nekretnina. Porez na nekretnine u ovom obliku ne bi trebao imati utjecaja na tržište, s obzirom da mijenja postojeću komunalnu naknadu.

Trendovi na tržištu nekretnina su generalno vrlo pozitivni. Novogradnje se prodaju kao da se dijele, a stanovi starije gradnje ih lagano prate. Na obali je potražnja za kvalitetnim nekretninama više nego dobra, od Istre, preko Krka, do Zadra, Splita i Dubrovnika. Sve što vrijedi brzo se proda i po dobroj cijeni.

U kontekstu tržišta koje raste i dobro funkcionira, kao udruženje poslovanja nekretninama pri HGK smo rezervirani prema vladinom prijedlogu subvencioniranih kredita. Bilo kakva intervencija u tržište je loša. Pogotovo s mjerom koja nije trajna, a koja će dovesti do privremenog rasta cijena, zbog potražnje koja će biti vremenski limitirana. Zakon je još uvijek u fazi dorade, pa se nadamo korekciji na bolje.

Trenutno na tržištu imamo situaciju u kojoj su prodavatelji osjetili da su počeli puhati neki novi vjetrovi i da se tržište mijenja na bolje za njih, a kupci još uvijek žive u nekim uvjerenjima koja su bila aktualna do prije godinu dana, kada se još uvijek kriza jako osjećala.

Ono što kupcima svaki dan pokušavamo približiti na terenu jest činjenica da im značajno niže ponude od tražene cijene ne mogu proći i da se isplati platiti i nešto višu cijenu od one koju su zamislili, ako je to nekretnina koja zadovoljava većinu njihovih postavljenih kriterija. Neki nas dožive ozbiljno i prihvate našu sugestiju, a neki i dalje postupaju u skladu s uvjerenjem da nema kupaca i da je njihova ponuda dovoljno konkurentna. Preokret se dogodio, stoga iz tržišta kupaca polako prelazimo u tržište prodavatelja.

Opet je važno naglasiti da su se cijene najviše oporavile kvalitetnim novogradnjama u tramvaj zoni, kojih se malo gradilo od 2008. godine do danas. Cijene su počele rasti, ali selektivno, tako da se na primjer na Knežiji novogradnja prodaje po cijeni između 2.000 i 2.200 eura/m2, a stari stanovi po 1.300 eura/m2. Prije krize su stari stanovi postizali cijenu do 1.700 eura, što se više neće ponoviti.

Prema našoj statistici, zagrebačka prosječna postignuta prodajna cijena u 2016. godini bila je 1.300 eura/m2, a u ovoj godini iznosi 1.430 eura/m2 u prvom kvartalu, što jasno ukazuje na trendove. Oporavkom BDP-a oporavilo se i tržište nekretnina.

Autor: Boro Vujović

Nema komentara

Krenulo je prema gore i padanja neće biti, ali čuvajte se ‘balona’

Opasnost je iseljavanje mladih, koji su glavni kupci nekretnina. Nastavi li se trend, pitanje je kako će se tržište ponašati i tko će kupovati, pita se naš sugovornik.

 

Na tržištu nekretnina od sredine 2015. očito je da se stvari kreću u pozitivnijem smjeru. U  2016. općenito je povećan broj transakcija i dalje najviše u turističkom sektoru u brownfield investicije i renoviranje postojećih hotela no, bilo je i značajnih transakcija i u retail sektoru, kojih u prethodnim godinama gotovo uopće nije bilo.  To ukazuje na činjenicu da postoji interes investitora, ali kako on ovisi o kvaliteti ponuđenih projekata, vrlo je bitno da budući projekti budu dobro pripremljeni i da se temelje na stvarnim potrebama tržišta, ocjenjuje voditeljica Odjela posredovanja i marketinga Zagreb nekretnina Mojca Kufner.
Osnovno je pitanje što slijedi, odnosno čeka li nas u ovoj godini i istinski opravak tržišta nekretnina. Analize naših sugovornika, a pored Kufner to su i direktor agencije za nekretnine Opereta te potpredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Boro Vujović te Vedrana Likan iz Colliers Internationala, ukazuju na tu mogućnost.  Prema Vujoviću, ključni motori oporavka su rast BDP-a, manjak gradnje unazad osam godina te geopolitička situacija koja nas baca u prvi plan kao turističku zemlju.

Sa sezonom stižu i kupci

 

Tržište nekretnina prati sentiment koji je prisutan u društvu pa kad je klima pozitivna, takvo je i tržište. Raste BDP, raste i tržište, odnosno cijene i potražnja. Posljednjih se godina nije gradilo, a kupci koji su prije 10 godina kupili stan od 40 m2, sad trebaju one s 2 ili 3 spavaće sobe, jer su u međuvremenu zasnovali obitelji. Nema puno dobrih, kvalitetnih stanova na dobrim lokacijama.

Vujović

Ova turistička sezona trebala biti jako dobra, a to znači da s njom dolaze i kupci nekretnina, tvrdi. Naime, cijene kod nas su u odnosu na druge zemlje EU niske, i mnogim građanima Unije nekretnina u Hrvatskoj jako je zanimljiva: može je koristiti za odmor i još od nje prihodovati preko iznajmljivanja, što donosi prihod veći nego kamate u banci. Dobra sezona, poručuje, znači i zaradu ljudi uz obalu, od kojih dio preusmjerava kapital u stanove u Zagrebu. Kao potencijalne opasnosti Vujović u prvom redu ukazuje na iseljavanje mladih ljudi koji su glavni kupci nekretnina, te zaključuje: “Ako se taj trend nastavi, pitanje je kako će se tržište ponašati i tko će kupovati.”

 

Kao drugu veliku nepoznanicu ističe porez je na nekretnine koji će uvesti 2018., odnosno ako ostane kako se sad najavljuje, a to je kao zamjena za komunalnu naknadu, neće se dogoditi nešto revolucionarno, ali ako bude viši ili drugačiji, smatra da bi mogao dovesti do potresa na tržištu. “Još je i nepoznanica kako će subvencije na stambene kredite utjecati na tržište. Mislimo da će dovesti do rasta cijena, što nije dobro jer nam je osam godina trebalo da dođemo u realne”, navodi on dodajući da niti jedna mjera koja nije trajna nije dobra za tržište nekretnina, a najavljena subvencija je predviđena dok se ne potroši novac iz proračuna predviđen za tu namjenu. Osnovni preduvjet rasta nekretninskog tržišta je nastavak ekonomskog oporavka, smatra Mojca Kufner.

 

U 2017. godini očekuje nastavak pozitivnih pomaka iz protekle godine te početak ponovnog buđenja optimizma na tržištu. “Iako su, generalno, statistike vezane za naše tržište još relativno nepovoljne, pojedini segmenti tržišta bilježe značajan rast i povećanje broja transakcije, što je, po meni, najbitniji čimbenik oporavka. Tu prije svega mislim na nove najavljene značajnije transakcije na području turizma, trgovačkog prostora pa i uredskog, čime će se nastaviti konsolidacija tih segmenata i vlasničko preslagivanje koje će tržištu donijeti novu likvidnost i otvoriti prostor za nove projekte”, kaže Kufner dodajući da se kao pristalica obnove postojećih nekretnina, u odnosu na gradnju novih, nada da će se dio tih sredstava sliti i na projekte urbane obnove postojećeg nekretninskog fonda, i to ne samo u obnovu nekretnina namijenjenih turizmu, a što je već duži niz godina glavni trend na razvijenim tržištima Europe i komplementarno je općem trendu uštede resursa i energije te drugih ‘zelenih’ elemenata aktualnih na tržištu.

 

Nadalje, ako se nastave pozitivni trendovi u ekonomiji općenito, a izgledno je da hoće, to će sigurno osnažiti i daljnji porast individualne potražnje, što je u konačnici zamašnjak i tržišta nekretnina. Ako ljudi više kupuju, kaže, više kupuju i stanove i kuće, zakupci u trgovačkim centrima zadovoljniji su i mogu plaćati zakup, tvrtke bolje posluju i šire se u veće urede i slično. Prema njezinu mišljenju, značajan doprinos oporavku sektora nekretnina dale su i razne promjene u legislativi koje su (in)direktno vezane za ovaj segment, kao što su razne mjere vezane za korištenje sredstava za unapređenje energetske učinkovitosti zgrada, promjene u oporezivanju prometa nekretninama, najava novih subvencija za kupnju rezidencijalnih nekretnina i slično.

 

“Sve te mjere vode prema većem stupnju uređenja tržišta, a to je također vrlo bitno za oporavak. Još očekujemo daljnju razradu samog poreza na nekretnine, odnosno primjenu u praksi kad zakon zaživi u 2018., a puno još treba raditi i na reguliranju najma rezidencijalnog prostora. Slijede i novi propisi u području građenja, urbanizma i prostornog planiranja, koji će sigurno također imati snažan utjecaj na tržište. Puno će ovisiti i o samim investitorima, budući da su banke još dosta konzervativne u pogledu financiranja projekata vezanih za nekretnine, pa je presudno da im se prezentiraju kvalitetno pripremljeni projekti i tržišno opravdane ideje”, zaključuje Kufner.

‘Ušli smo u novi ciklus rasta’

 
Uz gospodarski rast i rast zaposlenosti, ključni motori oporavka tržišta nekretnina, prema mišljenju Vedrane Likan, su i lakša dostupnost kreditiranja te pozitivna atmosfera prvenstveno kreirana očekivanjima među svim sudionicima tržišta. “Stanje na tržištu nekretnina u prvom kvartalu 2017. pokazuje da smo ušli u novi ciklus rasta:  došlo je do porasta cijena i volumena transakcija kako na tržištu stambenih nekretnina, tako i na tržištu poslovnih. Nakon što su u 2016. investitori pojačali aktivnosti, u 2017. vidimo i aktivno uključivanje i developera”, kaže Likan.  Navodi da je 2016. obilježilo nekoliko značajnih transakcija poslovnih nekretnina u segmentu šoping centara, retail big-boxeva, uredskih zgrada i hotela.

 

Investitori su većinom kupovali prime nekretnine koje omogućuju dobar prinos (veći od prinosa na domicilnim tržištima), ali i čišćenje bilanci banaka kroz prodaju nenaplativih potraživanja čiji su kolaterali nekretnine. “Kako su u tom NPL portfelju i poslovne i stambene nekretnine, očekujemo da se dobar dio tih nekretnina nađe na tržištu u 2017. Do kraja godine očekujemo nastavak jačanja potražnje te rast broja i volumena transakcija na tržištu nekretnina. No, upozoravamo na mogućnost nastanka novog ‘balona’ naročito kod cijena stambenih nekretnina i sve povezane rizike”, kaže Likan napominjući da u 2017. i 2018. očekuje rast greenfield investicija pretežito u stambenom i turističkom segmentu, a za Zagreb uz navedene segmente i rast novih investicija u uredske zgrade. Naša predviđanja da će 2016. biti godina preokreta su se ostvarila, ističe Vujović i, kako navodi, i po podacima od porezne uprave jasno je da je lani bilo više transakcija nego 2015. Uz ogradu da smo još bez podataka za lanjsku prosječnu cijenu, statistika agencija pokazuje preokret. No, očigledne  su razlike po tržišnim segmentima, primjerice rezidencijalne nekretnine puno su traženije od komercijalnih kad je kupnja u pitanju, kaže, a komercijalne se više daju zakup, nego kupuju.

Birokracija tjera ulagače

 
Ipak, kao barometar za ukupno stanje na tržištu, i to pored činjenice lanjskih preuzimanja trgovačkih centara od strane fondova, što kad gledamo iznose Vujović kaže da nije zanemario, ipak su stambene nekretnine – zanimljivije. Utoliko, on smatra da će se oporavkom tržišta oporaviti i tržište komercijalnih nekretnina. Slično je i što se tiče nerezidenata kao kupaca – njih je sve više i broj će rasti, a najviše ih je zainteresirano za kuće i apartmane za odmor, no Vujevićevo iskustvo govori da investitori još uvijek odmahuju rukom na spomen Hrvatske, u prvom redu zbog naše poznate birokracije, koja će sve učiniti da se investicija i projekt ne realizira. “S obzirom na to kakvo je tržište bilo u 2016., ono što sad možemo vidjeti je da se oporavlja brže od očekivanog i stvari će završiti bolje nego ranijih godina.
Subvencije će učiniti svoje i njihov učinak na tržište nakon njihovog prestanka je teško predvidjeti. Uglavnom, krenuli smo prema gore i tu je putanju sad teško zaustaviti. Ne treba očekivati nagli porast cijena, niti povratak na one prije krize, ali da više neće biti padanja više je nego jasno!”, kaže Vujović. Neki segmenti tržišta nekretnina bilježe značajnije pozitivne pomake,  a kako objašnjava Kufner, takav je primjer sektor stanogradnje, ali samo u dijelu izgradnje stanova namijenjenih kupcima više platežne moći, na kvalitetnim lokacijama i s dobro promišljenom strukturom stanova.

Nižu se transakcije

 
Broj završenih stanova u 2016. u blagom je porastu što je “prvi pozitivan pomak nakon višegodišnjeg uzastopnog pada, i premda ponuda još uvijek premašuje potražnju, sve je više kupaca koji ne mogu pronaći stan kakav žele, pa su prodajne cijene kvalitetnih stanova počele blago rasti”. Također ističe i da je tržište trgovačkog prostora doživjelo niz transakcija, u okviru kojih se nastavlja vlasničko preslagivanje u tom segmentu, koje će sigurno donijeti pozitivne pomake za sve uključene. Kufner s tim u vezi očekuje ponudu novih brandova, daljnji razvoj ponude pratećih sadržaja u trgovačkim centrima i bolju ponudu općenito. “Segment uredskog prostora relativno stagnira, premda je i u tom dijelu došlo do pozitivnih promjena, te su kvalitetne uredske zgrade uglavnom potpuno popunjene, a cijene zakupa takvih uredskih prostora mogle bi uskoro početi i blago rasti”, ocjenjuje  Kufner ističući i da unatoč izvrsnom geografskom položaju i značaju u tranzitu koji ima Hrvatska još uvijek je najnerazvijeniji sektor logistike i industrijskih nekretnina. Unatoč stabilnoj potražnji, kaže da značajnije investicije izostaju, uglavnom zbog visokih troškova stjecanja zemljišta i načina kategorizacije i obračuna doprinosa na industrijske nekretnine (izuzev nekretnina isključivo proizvodne namjene), koji i dalje višestruko nadmašuje opterećenje doprinosima na druge tipove nekretnina. Tvrdi i da se najviše investicija odnosi na gradnju prostora od strane tvrtki za vlastite potrebe.

Manjak kvalitete

‘Uložili bi 100 milijuna eura, a nemaju gdje’
Kod poslovnih nekretnina u usporedbi sa stambenima, postojeća ponuda ne zadovoljava potražnju u smislu kvalitete i veličine investicije, kaže Likan i kao ilustraciju navodi primjere: “Potražnja za kupnju operativnih hotela jako premašuje trenutnu ponudu, ili imamo slučaj investicijskog fonda koji želi uložiti 100 i više milijuna eura ima poteškoće u pronalasku adekvatne operativne nekretnine ili zemljišta za takvu veličinu investicije!”.
Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX-a Hrvatska:

Provizije uzletjele 36 posto

 
“Na temelju povećanog broja upita stranih i domaćih klijenata, definitivno očekujemo nastavak pozitivnog trenda rasta tržišta nekretnina u 2017. godini. Po pitanju domaćih kupaca, rezultat je to pozitivnih ekonomskih indikatora u proteklom razdoblju koji će dugoročno, nadam se, utjecati i na konačno poboljšanje životnog standarda naših građana što je, iskustvo nam je pokazalo, u direktnoj relaciji s realiziranim brojem kupoprodaja na tržištu nekretnina. S druge strane, neupitna atraktivnost naše obale kontinuirano privlači strane kupce kojima cijene nekretnina na našem tržištu nisu nedostižne tako da transakcije realizirane u tom tržišnom segmentu također doprinose ukupnom rastu. Potvrda pozitivnog trenda su i rezultati koje RE/MAX Hrvatska, kroz svoj sustav od 15 ureda i više od 90 agenata, ostvario u prošloj godini kada je ostvaren rast od 17% u broju realiziranih transakcija te 36% u ostvarenoj proviziji u odnosu na prošlu godinu. Možemo reći da je dugogodišnjom recesijom traumatizirano tržište jedva dočekalo pozitivne pomake no, o konačnom oporavku tržišta nekretnina, još je rano govoriti. Za takve zaključke potrebno je ostvariti niz preduvjeta na koje utjecaj mogu imati, prije svega, već spomenuti ekonomski faktori, a i pravno regulatorni okvir koji diktira zakonodavstvo”, kaže Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX-a Hrvatska.