Iako je tržište stambenih nekretnina u 2020. pokazalo otpornost na krizu, u idućem bi razdoblju mogli jačati rizici za financijsku stabilnost povezani s njime, upozorila je Hrvatska narodna banka u publikaciji financijska stabilnost.
Bez obzira na nepovoljna gospodarska kretanja, potrese i nesigurnosti vezane uz pandemiju, zabilježen je daljnji porast cijena stambenih nekretnina i ubrzavanje stambenoga kreditiranja, te nastavak rasta građevinskog sektora, uz razmjerno blag pad ukupnog broja kupoprodajnih transakcija. Budući da su prema brojnim pokazateljima cijene nekretnina trenutačno previsoke u odnosu na »ravnotežnu razinu«, nastavak snažnog rasta cijena mogao bi znatno povećati rizike povezane s njihovim padom i slabljenjem likvidnosti tržišta nekretnina, te padom vrijednosti kolaterala u bilancama banaka, upozoravaju u središnjoj banci.
Inače, godišnja stopa rasta cijena stambenih nekretnina u 2020. iznosila je 7,7 posto, i tek se blago usporila u odnosu na porast od 9 posto iz 2019. Time je razina indeksa cijena stambenih nekretnina za Hrvatsku u 2020. premašila razine otprije krize 2008. i dosegnula dosad najviše vrijednosti. Rast cijena nekretnina poticali su iznimno povoljni uvjeti financiranja, nastavak programa subvencioniranja stambenih kredita te stabilnost zaposlenosti i dohodaka, uz rast štednje kućanstava, koji se vjerojatno djelomice alocirao i u nekretnine, s obzirom na niske prinose koje nosi financijska imovina. Osim toga, otpornost cijena stambenih nekretnina u krizi izazvanoj pandemijom, tj. nevoljkost prodavatelja za njihovim snižavanjem, odražava njihovu percepciju trenutačne krize kao kratkotrajne – izgledno je kako bi zbog duljeg trajanja trenutačne makroekonomske situacije došlo do znatnih korekcija cijena, navodi HNB.
Pad kupoprodaja
U 2020. je zabilježen pad kupoprodaja nekretnina od 8,6 posto: u 2019. je ukupan broj transakcija iznosio 34.953, a u 2020. bio je 31.933. Najveći pad transakcija, za gotovo petinu, zabilježen na Jadranu, čemu je, kažu u HNB-u, pridonijela i neizvjesnost vezana uz turistička kretanja i isplativost ulaganja u nekretnine u svrhu turističkog najma. No, navode dalje, potražnja za nekretninama stranih državljana u jadranskim županijama i u prošloj je godini bila snažna, a udio stranaca u ukupnom broju transakcija sličan kao u 2019., na razini od prosječno četvrtine svih transakcija na Jadranu, a ponegdje i više – u Istri otprilike 40 posto svih kupoprodaja. Slijedi Primorsko-goranska županija, gdje su stranci kupili čak 29 posto svih lani trženih nekretnina. To bi značilo da su vlasnici gotovo svake treće lani prodane nekretnine u PGŽ-u postali strani državljani.
Inozemna potražnja za nekretninama prisutna je još u Zadarskoj, Ličko-senjskoj, Šibensko-kninskoj te u Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji, dok je u preostalim nema. Najviše nekretnina kupuju Nijemci, Austrijanci i Slovenci.
U ne-jadranskim, odnosno kontinentalnim županijama nešto je pak veći udio nekretnina kupljenih putem APN-a. U HNB-u vele da pad ukupnog broja transakcija na tržištu, uz trend rasta cijena, pokazuje da su prodavatelji bili spremni odgoditi prodaju nekretnine u slučaju manjeg interesa kupaca (»wait and see«), a ne spuštati cijene. Vezano za rizike, kažu da će »ponuda i potražnja za stambenim nekretninama u idućem razdoblju biti određena brzinom i intenzitetom oporavka«.
Spremni na odgodu
Prodavatelji su dosad bili spremni odgađati prodaje u slučaju da ne uspiju postići tražene cijene. No, ako oporavak bude sporiji i slabiji od očekivanja, smanjit će se i tražene cijene, osobito u slučaju da prodavatelji ne budu spremni na duže čekanje kupaca. Također, sporiji oporavak turističke aktivnosti mogao bi pogoditi ulagače u turističke nekretnine. Dio tih ulagača koji se financirao zaduživanjem mogao bi se suočiti s otežanom otplatom dugova, što bi moglo povećati ponudu nekretnina na tržištu.
S druge strane, sporiji oporavak i eventualni stečajevi poduzeća praćeni porastom nezaposlenosti nakon povlačenja potpora mogli bi smanjiti potražnju za stambenim nekretninama. S poteškoćama pri otplatama mogli bi se suočiti i pojedini dužnici kojima su prihodi ovisni o najviše pogođenim djelatnostima. – U slučaju snažnog pada potražnje za nekretninama i znatnijeg pada cijena, materijalizirali bi se rizici vezani uz slabu likvidnost tržišta i pad vrijednosti kolaterala. Međutim, s obzirom na čimbenike koji djeluju u smjeru povećanja ponude nekretnina i slabljenja pritisaka na rast cijena, ti su rizici kratkoročno razmjerno niski, zaključuje HNB. Ipak upozorava da se u slučaju nastavka snažnog rasta cijena vjerojatnost materijalizacije tih rizika znatno povećava u srednjem roku.
Dvostruko više stambenih kredita putem APN-a
Broj stambenih kredita putem APN-a znatno je porastao. Gotovo udvostručenje broja subvencioniranih kredita na 8.150 upućuje na sve veću popularnost takvog načina kupnje stambenih nekretnina, pri čemu se procjenjuje da je otprilike četvrtina stambenih transakcija na tržištu u prošloj godini realizirana u sklopu tog programa, ističu u HNB-u.
Dodaju da će APN i ove godine podržavati potražnju, ali u manjem obujmu.
Izvor: novilist.hr