Nema komentara

Vlada mijenja pravila: ‘Radimo novi zakon, POS-ovi stanovi više neće moći u prodaju ili najam’

U slučaju da netko odluči prodati ili iznajmiti POS-ov stan, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina o svemu će obavijestiti banku u kojoj je dignut kredit za kupnju stana, a banka će pristupiti prisilnoj naplati.

ZAGREB Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja potvrdilo je našem listu da će se izmjenama Zakona o poticanoj stanogradnji (POS) stati na kraj preprodaji, odnosno davanju u najam povoljno kupljenih POS stanova. Štoviše, kako napominju u Ministarstvu za Novi list, i prije nego što izmjene zakona budu donesena, svi će novi ugovori o kupnji stana koji se budu sklapali, sadržavati klauzule po kojima se stanovi neće smjeti prodavati niti davati u najam. Predviđeno je da zakon bude izglasan prije lipnja.

»Kako bi se spriječila zlouporaba, odnosno stalo na kraj preprodaji odnosno davanju u najam povoljnih stanova iz programa POS-a, Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja još je prošle godine odlučilo krenuti u izmjene zakona. U prvoj, radnoj verziji zakona nalazi se odredba po kojoj će budući ugovori o kupoprodaji stanova u sklopu programa POS morati sadržavati zabranu davanja u najam ili prodaju stana sve dok kupac prethodno ne otplati preostali iznos dugovanja, s kamatom na javna sredstva za razdoblje prekida otplate. U slučaju da netko odluči prodati ili iznajmiti POS-ov stan, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina o svemu će obavijestiti banku u kojoj je dignut kredit za kupnju stana, a banka će morati kredit u cijelosti proglasiti dospjelim i pristupiti prisilnoj naplati. U tom slučaju kupac će APN-u morati isplatiti razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine na dan sklapanja ugovora. Država bi, u takvom slučaju, naplatila sve što je uložila u subvenciju«, stoji u odgovoru Ministarstva. Oni koji su stan dosad kupili, s nekretninom će i dalje moći raspolagati kako žele, no novost je svakako da će i prije donošenja zakonskih izmjena svi novi ugovori sadržavati ograničavajuću klauzulu.

Iako Minstarstvo preprodaju odnosno najam POS-ovih stanova naziva »zlouporabom«, de facto zlouporaba to nije, budući da trenutno važeći zakon ne predviđa ograničenja, i kupce nije moguće kazniti. Prvi je zakon o POS-u donesen, i gradnja stanova počela prije 18 godina, i tad je kupac stan mogao prodati bilo kad, ako je prethodno otplatio ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate. Šest godina kasnije, 2007., uvedena je zabrana otuđenja stana na razdoblje od deset godina od kupnje, no 2012. zabranu opet ukinula, proglasivši ju nepotrebnom.

Činjenica jest da zabrana raspolaganja sa stanom može biti problem ako se supružnici, primjerice, razvedu, netko od njih ostane bez posla i obitelj više ne može plaćati kredit, ako dođe do selidbe u drugi grad – zbog čega je desetogodišnja zabrana bila nespretno rješenje, no neka su ograničenja ipak trebala biti postavljena. Naš je list još 2015. pisao o preprodaji POS stanova, kad je na taj problem upozoravala splitska udruga Nova Kila, koju su osnovali »pravi« kupci POS-ovih stanova u Splitu.

 

izvor: novilist.hr

Nema komentara

Istražujemo koliko su realne i realizirane sume koje prodavatelji stanova u Zagrebu traže

Ako je suditi prema cijenama nekretnina, ponajprije stanova, koje prodavatelji stavljaju na razne oglasnike, lokacija nije više toliko presudna za cijenu jer se za primjerice stanove u naseljima na rubu grada poput Španskog ili Gajnica od nekih 70 četvornih metara traži ponekad i 175.000 eura (2500 €/m²). O čemu se tu zapravo radi i kako ovakve situacije komentiraju vodeći ljudi poznatih hrvatskih agencija za nekretnine, donosimo u sljedećim redovima.

– Činjenica je da se stvorila euforija uslijed rasta cijena, pa su prodavateljima porasla očekivanja. Neka su realna, a druga su znanstvena fantastika. Realno je da su cijene narasle u zadnje dvije godine, ali ipak nisu toliko. Neki prodaju da bi prodali, a drugi da bi prodavali i zabavljali se – smatra Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine, a Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West dodaje kako ovakvi komentari najbolje ilustriraju problem koji i inače postoji na tržištu, a trenutno je još izraženiji.

ANALIZE

– Cijene na tražilicama su tražene, ne realizirane. Znači, to su cijene koje vlasnici priželjkuju. Nažalost, najčešće su tražilice izvor za izvještaje o cijenama, i to nije dobro jer daju nerealnu sliku o cijenama. S obzirom da se stalno izvještava o velikom porastu cijena, bez detaljnih analiza i kvalifikacija, svi vlasnici misle kako je trenutak da naplate nerealno puno. Sumnjam da se kupoprodaje realiziraju po tim cijenama, bilo bi interesantno pratiti takve oglase – objašnjava.

Postoji li lokacija u Zagrebu gdje kupci trenutno mogu pronaći stan po cijeni od primjerice 1200 – 1300 eura po četvornome metru, pitamo.

– Cijene u Zagrebu su prosječno skočile, ali najveći porast je u segmentu novogradnje na mikrolokacijama na kojima se one grade. Cijene starijih stanova i onih u kojima nema puno gradnje su puno manje porasle jer kupci neće plaćati previsoke cijene. U centru je pak postalo gotovo nemoguće pronaći stan radi ogromne eksplozije dnevnog najma u zadnje tri godine. Teško je naći stan u tramvajskoj zoni po cijeni koju navodite, čak i u starijim zgradama. Ali radi toga kupci koji ne mogu ili neće plaćati vrlo visoke cijene traže po drugim kvartovima, što se nadamo da će uzrokovati gentrifikaciju nekih kvartova koji dosad nisu bilo vrlo popularni, poput Sigečice, Dubrave, Novog Zagreba, kao i Sesveta i Velike Gorice. Važno je istaknuti to – priča Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, a na nju se nadovezuje Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine koji ističe da se takvi stanovi mogu pronaći, ali ne u tramvajskoj zoni, ima ih na rubovima grada, a ponekad je moguće pronaći takve stanove i u zoni tramvaja, ali su to obično sutereni ili stanovi na četvrtom katu bez lifta.

– Cijene stanova osjetno su porasle, a jedan od glavnih uzroka tome je porast potražnje nastao dodjelom subvencija za stambene kredite. Podaci oglasnika za nekretnine Crozilla.com pokazali su kako su lani cijene zagrebačkih stanova bile za 8,9 posto više no godinu ranije, odnosno gotovo 15 posto više no tijekom 2016. godine kada se državne subvencije još nisu dodjeljivale.

Prosječna tražena cijena stanova u Zagrebu tijekom 2018. godine iznosila je 1692 eura po četvornome metru. 2018. godina započela je sa siječanjskom cijenom od 1765 eura/m², a završila sa 1911 eura koliko se u prosjeku tijekom prosinca tražilo za kvadrat zagrebačkih stanova. Unatoč porastu u odnosu na prethodne godine, prosječna oglašavana cijena stana u Novom Zagrebu tijekom 2018. godine iznosila je 1500 eura/m², na istočnom i zapadnom dijelu grada oko 200 eura više, dok se u najskupljem dijelu grada – centru, za kvadrat stana, prema podacima oglasnika Crozilla.com, u prosjeku tražilo više od 2100 eura. U središtu grada, kao i u zoni šireg centra, gotovo je nemoguće pronaći dobar stan s cijenom nižom od 1500 eura/m² – priča Ivana Beljan, analitičarka nekretnina portala Crozilla.

Pitanje koje se postavlja samo od sebe jest i – je li ovo uopće vrijeme za kupnju stana?

NEMA PRAVILA

– Kvalitetan stan po realnoj cijeni uvijek se isplati kupiti. Investicija u nekretnine u posljednje se vrijeme smatra jednom od najsigurnijih ulaganja, ne samo u Hrvatskoj, nego i u Europi, a potpomognuta je trenutno niskim kamatnim stopama. S druge strane pak svi ti čimbenici općenito tjeraju cijenu prema gore. U Hrvatskoj su posebno narasle cijene novogradnje jer je potražnja porasla zbog subvencija i nižih kamata, a ponuda novosagrađenih zgrada je znatno manja nego prije 10-15 godina.

S obzirom na to, svi oni koji su kupovali stanove prije više od godinu dana, sada mogu profitirati. Svi oni koji trenutno kupuju stanove, a “skupa” novogradnja im predstavlja prevelik zalogaj, mogu pronaći alternativna rješenja u kupnji rabljenih stanova ili krenuti u adaptaciju starogradnje – smatra Ivana Beljan.

Sugovornike smo zatražili da iz svog iskustva detaljnije komentiraju već spomenuti nesrazmjer između traženih i realiziranih cijena nekretnina. Koliko se radi o legendi, a koliko o realnosti?

– Uglavnom se cijena korigira za neku razliku, sada manje nego prije. U prosjeku 5% od tražene cijene, ali tu nema pravila, jer je jako važno kako je postavljena tražena cijena. Naše iskustvo govori da smo u zadnje vrijeme imali više realizirane cijene od traženih – kaže Boro Vujović, a Ivana Beljan se slaže s njim i kaže:

– Oglašavane cijene gotovo se uvijek razlikuju od onih po kojima se nekretnine u konačnici i prodaju. Naime, nije rijetkost da ih prodavatelji nerealno napuhuju, no u tom ju slučaju obično moraju i spustiti kako bi se stan mogao prodati. Što je cijena realnije postavljena, to će korekcija prilikom prodaje biti manja.

Hoće li i dalje rasti realno prenabrijane cijene stanova, pitanje je koje vjerojatno zanima sve građane ili barem one koji žele kupiti ili prodati stan ili to planiraju u budućnosti.

KUPNJA KUĆE

– U prosjeku mislim da cijene stanova više neće rasti drastično, jer već su previsoke, a akumulirana potražnja iz doba krize se potrošila s projektima koji su došli na tržište u zadnje 2-3 godine. Mnogi kupci odgađaju kupnju, što pokazuje podatak da je broj transakcija u Gradu Zagrebu u 2017. pao u odnosu na 2016. – kaže Lana Mihaljinac Knežević, a Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine dodaje da će se cijene stabilizirati na ovim nivoima, jer su u zadnjih dvije godine narasle, a standard i plaće nisu ni približno pratile taj rast. S obzirom na smanjenje populacije zbog iseljavanje i mortaliteta, pitanje je uopće, ističe B. Vujović, koji je potencijal tržišta u budućnosti.

– Može se dogoditi određeni kratkoročni poremećaj i rast u devet mjeseci zbog subvencija, ali to neće znatno utjecati na tržište. Prvi put od početka rasta se dogodilo da investitor u Zagrebu spusti cijenu sa 2800 na 2400 €/m², što je vrlo znakovito – priča Boro Vujović.

Važna situacija koja se također dogodila na tržištu nekretnina jest da se mnogi potencijalni kupci okreću kupnji kuća, a odustaju od stanova.

– I ranije je, u pretkriznim godinama, zbog porasta cijena stanova velik broj kupaca, posebno mladih obitelji, razmišljao o kupnji veće kuće na periferiji kao alternativi za manji stan u gradu. Iako su cijene kuća tijekom 2018. godine bile nešto više no godinu ranije, njihove cijene i dalje nisu porasle u jednakom omjeru kao cijene stanova. Tijekom prošle godine na zagrebačkom su se području mogle pronaći kuće s cijenom nižom od tek 300 €/m². No, u tom je slučaju obično riječ o starim ili nedovršenim kućama, te vikendicama na rubnim dijelovima grada.

Kuće starije gradnje u Zagrebu se mogu pronaći čak i za 50.000 eura, a na rubnim dijelovima grada, te na sljemenskim obroncima vikendice su oglašavane već i po 30.000 eura, pa se nerijetko pretvaraju u kuće za stanovanje. Zbog porasta cijena stanova velik se broj mladih obitelji odlučuje za kupnju kuća i preseljenje u neke od kvartova na rubnim dijelovima grada. Naravno, stanovi se i dalje daleko više traže i kupuju nego kuće, unatoč osjetno višim cijenama, pa i dalje ne možemo govoriti o nekom trendu ili pomami za kućama na periferiji – smatra Ivana Beljan.

AKTUALNO

Središće je sve popularnije zbog američke škole

■ Koji kvartovi u Zagrebu su najskuplji, najtraženiji?

– U zadnje dvije godine najtraženiji i najskuplji su Maksimir (radi blizine Maksimira i relativne blizine centra, poslovnih tornjeva, autoceste, te radi razvijene i kvalitetne infrastrukture, i svih sadržaja), gdje se puno i gradilo, Donji Grad (radi dnevnog najma), u kojemu gotovo uopće više nema stanova na tržištu. Svi projekti novogradnje, bez obzira na kvart, a bilo ih je i po Novom Zagrebu, i u Cvjetnom naselju, i u Maksimiru i na Jarunu, postizali su vrlo visoke cijene – ističe Lana Mihaljinac Knežević, a Boro Vujović još dodaje kako je u zadnje vrijeme i Središće dosta popularno i to zbog američke škole i fakulteta.

NIJE U TRAMVAJSKOJ ZONI

Mlade obitelji žele stanovati u Španskom

Riječ je o naselju na zapadu Zagreba koje je u posljednjih nekoliko godina postalo jako popularno za život, gradi se dosta zgrada, a pogotovo ga vole mlade obitelji s djecom. Neki čitatelji koji su tamo prije nekih pet ili šest godina kupili stan po cijeni od 1300 €/m², kažu da su ga sada bez problema prodali po cijenu od 1600 €/m².

Kako to?

– To su kvartovi s razvijenom infrastrukturom, školama, vrtićima, parkovima, dodatnim sadržajima, zelenim površinama, kvalitetnim zgradama, šoping-centrima, pružaju sve što je današnjim obiteljima potrebno. Iako nije tramvajska zona, dobro su povezani s gradom, a ni tramvaj u Prečkom nije daleko. Mnogi kupci su danas ljudi koji su odrasli u tim kvartovima i za njih, koliko god bilo atraktivnijih dijelova grada, blizina roditelja i navika su razlog da se ne sele iz kvarta, nego kupuju u istom – objašnjava Boro Vujović ovaj boom popularnosti, a Lana Mihaljinac Knežević dodaje:

– To je zato što jednostavno više nema dostupnih stanova u kvartovima koji su prije bili najtraženiji, npr. Donji Grad, Medveščak, Maksimir, a ako ih ima, onda su jako skupi. Proces koji ste opisali je prirodan i događa se svugdje u svijetu. Kupci prosječne platežne moći su prisiljeni, ili radi manjka ponude, ili radi previsokih cijena, kupovati u kvartovima koji su se ranije smatrali manje atraktivnima, i raditi i neke dodatne kompromise. Uslijed povećane potražnje u takvim kvartovima, normalno je da i u njima rastu cijene.

izvor: jutarnji.hr

Nema komentara

Porez na nekretnine: Pet razloga za i protiv uvođenja novog poreza

Masovna procjena vrijednost nekretnina služi za uređivanje sustava, a ne za uvođenje poreza. O njemu ne razmišljamo.

Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja nedavno je u proceduru pustilo uredbu o masovnoj procjeni nekretnina, a mnogi su to interpretirali kao pripremu za uvođenje poreza na nekretnine. Taj novi porezni oblik od nas godinama zahtijeva Europska komisija, ali ni nakon nekoliko pokušaja nijedna Vlada, pa ni administracija Andreja Plenkovića, nije sklona njegovu uvođenju.

Jače oporezivanje kapitala u odnosu na rad put je kojim idu pravednija društva vodeći računa o tome da bogatiji moraju jače participirati u financiranju države, ali činjenica da u Hrvatskoj građani tradicionalno ulažu u nekretnine stvara kritičnu masu protivnika tom porezu, a time umanjuje i političku volju za tim korakom.

Objektivno, Hrvatska nije spremna na uvođenje poreza na nekretnine zbog neriješenih imovinskopravnih odnosa, ali još više činjenice da stvarno stanje nekretnina nije usklađeno s podacima iz zemljišnih knjiga pa bi, uvjereni su u Vladi, odokativno određivanje poreza bilo nepravedno. Ipak, stvaraju se preduvjeti za porez na svu imovinu, koji će uključivati i porez na nekretnine.

Sređeniji i najam stanova

Naime, masovna procjena vrijednosti nekretnina trebala bi biti ozakonjena tijekom godine, a ta metodologija uključuje kriterije poput površine nekretnine, prodajne cijene slične nekretnine, starosti, lokacije, izgrađenosti infrastrukture, te njezine namjene, položaja u zgradi te same opremljenosti zgrade.

Takva procjena može pomoći u balansiranju tržišta nekretnina, a u Ministarstvu pojašnjavaju da je ključna kod određivanja vrijednosti kolaterala na stambenim kreditima. Stvara se i druga pretpostavka uvođenju poreza na imovinu. U Ministarstvu graditeljstva tako u iduće tri godine planiraju uložiti 100 milijuna kuna u digitalizaciju i pojednostavljenje procedura kod prijepisa imovine i utvrđivanja vlasništva pa procjenjuju da će za tri do pet godina baze podataka odgovarati približno stvarnom stanju na terenu.

Drugim riječima, do 2024. godine stvorit će se pretpostavke za uvođenje poreza na nekretnine, a to znači da bi do tada mogli i izbjeći taj porez koji zapravo ima mnoge prednosti.

Gotovo sve države imaju poreze na imovinu, a nekretnine oporezuju u prosjeku stopama do 1 posto vrijednosti nekretnine pri čemu postoje brojne olakšice i rasterećenja. Tako se porezna osnovica često umanjuje za vlasnika i sve članove kućanstava u stanovima u kojima se živi, a slično je i kod iznajmljenih stanova. Uobičajeno je i da se olakšice dobivaju za obrađena zemljišta, da porez ne plaćaju nevladine organizacije, religijski objekti i državni uredi.

Zapravo takav porez ne opterećuje znatno budžet građanina koji u toj nekretnini živi, a znatno oporezuje nekretninski fond koji služi u komercijalne svrhe ili nije iskorišten, poput neprodanih stanova. Zato vrlo često porez na nekretnine u sustavima koji ga poznaju potiče kupoprodaju nekretnina i njihovo korištenje, a uređuje i cijene na tržištu nekretnina jer je jako skupo čekati povoljan trenutak za prodaju i time umjetno održavati visoke cijene nekretnina.

Prednost takvog poreznog oblika leži i u sređivanju tržišta najma stanova s kojim Hrvatska ima velikih problema, a i, naravno, u izdašnim prihodima lokalnih jedinica te u manjoj ovisnosti o prihodima od poreza na dohodak. U Crnoj Gori, koja je porez na nekretnine uvela 2005. godine, tako lokalne jedinice čak 60 posto prihoda ostvaruju porezom na nekretnine ili porezom na promet nekretninama i na taj način se uglavnom i financira izgradnja infrastrukture.

U Hrvatskoj u mnogim jedinicama lokalne države 60 posto prihoda dolazi od poreza na dohodak što pokazuje i orijentaciju poreznog sustava koji se bazira na oporezivanju rada i potrošnje, dok istovremeno zanemaruje oporezivanje imovine.

Ogroman stambeni fond

Hrvatska porezima na kapital prikuplja oko 10 posto svih poreznih prihoda, dok u prosjeku zemlje EU u poreznim prihodima imaju više od 20 posto prihoda od poreza na imovinu. Pritom oporezivanje nekretnina u EU donosi 3,8 posto poreznih prihoda, što bi u našem slučaju bilo najmanje tri milijarde kuna.

Stambeni fond u Hrvatskoj je ogroman pa tako, po popisu stanovništva iz 2011., imamo 2,24 milijuna stanova, pri čemu ih je manje od 1,5 milijuna stalno nastanjeno. U njih oko 350 tisuća živi se tek povremeno, a oko 80 tisuća objekata je napušteno. Dodatnih 350 tisuća nekretnina koristi se za odmor i rekreaciju, a oko 70 tisuća objekata prijavljeno je kao mjesta za obavljanje djelatnosti.

Hrvati, naravno, plaćaju poreze vezane na nekretnine, ali kroz komunalnu naknadu i porez na vikendice, a tim se porezima prikupi oko 2,1 milijarda kuna godišnje. Jedna smo od rijetkih postkomunističkih država koja je zadržala komunalnu naknadu, koja se pokazala nefunkcionalnom kao namjenski namet jer se novac njome prikupljen, iako to zakon obvezuje, ne koristi isključivo za infrastrukturu.

U tom smislu porez na nekretnine, koji bi objedinio komunalnu naknadu, porez na vikendice, ali i spomeničku rentu, bio bi učinkovitiji i u smislu jednostavnijeg prikupljanja i u smislu poštenijeg oporezivanja jer trenutačni sustav počesto zanemaruje vrijednost nekretnine. Da bi se osigurala pravednost kod procjene vrijednosti, treba biti naročito pažljiv i uključiti brojne argumente.

 

Prednost uvođenja poreza na nekretnine jest jednostavniji i uređeniji sustav

1. Manji porezi na rad Porezima na imovinu stvara se prostor za rasterećenje rada. Prihodi od poreza na nekretnine mogli bi učiniti rad konkurentnijim.

2. Realne cijene nekretnina Porez je veliki trošak kada nekretnina nije u funkciji i ne donosi prihod pa se ne isplati čekati visoku cijenu prodaje.

3. Uređenije tržište najma Oporezivanje bi stimuliralo najmodavce da prijave svoje prihode poreznoj upravi što bi povuklo veliki dio aktivnosti iz sive zone u porezni sustav.

4. Stabilni prihodi Porez na nekretnine teško je izbjeći pa kao takav predstavlja stabilan prihod lokalnih jedinica, a i izdašniji je od poreza na dohodak.

5. Veliki stambeni fond Hrvatska ima 2,24 milijuna stanova pri čemu ih je manje od 1,5 milijuna stalno nastanjeno. U njih oko 350 tisuća živi se tek povremeno, a oko 80 tisuća objekata je napušteno.

Prepreke i argumenti protiv uvođenja poreza

Nekretnine bez vlasnika

Zbog neriješenih imovinskopravnih odnosa te činjenice da na jednoj nekretnini postoje i deseci vlasnika, stručnjaci upozoravaju da će se dio građana opteretiti, a dio građana može izbjeći plaćanje poreza. Ipak, većina država u tom slučaju oporezuje one koji koriste nekretninu.

Nelegalizirane nekretnine

Neće ući u porezni pool pa će opet teret novog poreza pasti na leđa manjine koja je pokazala odgovornost prema imovini. Procesom legalizacije mnogi su objekti dobiti legalni status pa je problem djelomično riješen.

Neiskoristive nekretnine

Hrvati imaju mnogo naslijeđene imovine koja nije iskoristiva jer se nalazi u ruralnim područjima ili je neatraktivna zbog zapuštenosti. Porez na imovinu na taj dio imovine predstavljao bi nepotreban teret njezinim vlasnicima koji te nekretnine ne mogu ni prodati ni iznajmit.

Dvostruko oporezivanje

Porezni stručnjaci ukazuju da porez na nekretnine uzrokuje dvostruko oporezivanje dohotka, jednom u trenutku ostvarivanja dohotka, a drugi put kada se zarađeni dohodak transformira u vlasništvo nad nekretninama.

Nepravedna procjena

Vrijednost nekretnine određuje se na temelju procjene, dok su osnovice svih ostalih poreza stvarne veličine koje proizlaze iz tržišnih transakcija.

izvor: večernji.hr

Nema komentara

Ovo su zahvati kojima možete podići cijenu nekretnine

Pripremite nekretninu za prodaju i učinite potrebne radnje prije nego što je razgledaju potencijalni kupci. U nastavku donosimo savjete i ideje poznatih hrvatskih agencijskih predstavnika. Ima tu svega što se može učiniti, od bojenja zidova, micanja suvišnog namještaja pa sve do ugradnje dobrih protuprovalnih vrata.

Svi koji prodaju stan ili kuću žele za nju dobiti što bolju cijenu. No, postoji li nešto što sami možete napraviti kako biste podigli cijenu svoje nekretnine na tržištu? Koji su to zahvati koje bi svaki prodavatelj trebao napraviti prije nego što prezentira svoju nekretninu potencijalnim kupcima?

O ovoj aktualnoj i zanimljivoj tržišnoj temi razgovarali smo s poznatim hrvatskim agentima i stručnjacima, Borom Vujovićem iz agencije Opereta Nekretnine, Lanom Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West i Ivanom Beljan, analitičarkom nekretnina portala Crozilla.com.

Može li se vizualno povećati površina nekretnine nekim trikovima?

Postoje trikovi koji mogu učiniti da prostorija izgleda veća nego što zaista jest, a da pritom nisu potrebni veliki financijski zahvati. Za početak je dobro izbaciti iz prostorije sav nepotreban namještaj te razne predmete ili dekoracije kojima se zatrpava i smanjuje prostor.

Multifunkcionalni namještaj može značajno uštedjeti prostor: kreveti s ugrađenim ladicama, taburei, klupe, stolići ili druge vrste namještaja nerijetko su dizajnirani tako da mogu služiti i za pohranu stvari.

Mračne i tamne prostorije izgledaju manje nego što zaista jesu, stoga je poželjno da prostor bude što osvjetljenijikako bi izgledao prostranije. Poželjno je propustiti što više prirodne svjetlosti, a preporučuje se da se mali prostori osvijetle i dodatnim rasvjetnim tijelima. Dobru ulogu u vizualnom povećanju prostora mogu imati i ogledala jer reflektiraju svjetlost. Ako se postave nasuprot izvora svjetlosti, mogu dodatno osvijetliti tamnije i mračnije dijelove prostorije. Tamne boje zidova zatvorit će prostor te ga prividno smanjiti. Stoga preporučujemo da zidovi budu svjetlijih tonova kako bi prostor izgledao veće i otvorenije. Kako bi se prividno dobilo i na visini prostorije, poželjno je zavjese postaviti što je više moguće, kaže Ivana Beljan iz Crozille.

Koliko je poželjno da se prilikom kupnje nekretnine prepustimo emocijama?

Iako je to nemoguće do kraja izbjeći, jer većina nas se zaljubi u prostor koji želi kupiti i kupuje ga i zato, a ne samo zbog objektivnih karakteristika, treba biti pažljiv jer je riječ o jednoj od najvećih investicija u životu. Treba vidjeti više nekretnina, vagati sve prednosti i nedostatke te se pobrinuti da su barem glavni kriteriji koji čine nekretninu kvalitetnom zadovoljeni.

Treba izbjegavati suterene, visoke katove bez lifta, derutne zgrade, stanove koji su vlažni i u koje nikad ništa nije investirano. Naravno da treba ignorirati nekretnine s nesređenim papirima ili one koje su predmet nekih sporova,smatra Lana Mihaljinac Knežević, a Boro Vujović dodaje kako je pitanje koja je svrha kupnje: dom ili investicija. Ako je riječ o domu, onda su emocije nužne, a ako pričamo o stanu za iznajmljivanje, onda je ispravan samo racionalan pristup.

– Definitivno postoje stvari koje se mogu učiniti da se nekretnina lakše proda i bude atraktivnija, ali je upitno hoće li to značiti i veću cijenu. Trebalo bi prije svega počistiti, (posebno kupaonicu i slavine, WC školjku, ogledala…), okrečiti, prekriti stari namještaj (ako je u stanu), primjerice, bijelim plahtama, maknuti slike sa zidova da budu prazni…

Najbolje bi zapravo bilo isprazniti stan ako je moguće. Ako prodavatelj ima i može potrošiti malo više novca, svakako bi bilo poželjno ugraditi protuprovalna vrata i PVC stolariju, zatim promijeniti ili pojačati rasvjetu (žarulje), držati stan tijekom prodaje stalno urednim i sa što manje osobnih stvari te konstantno održavati ugodan miris, što se posebno odnosi na stanove u kojima su životinje – nabraja Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine.

S njim se slaže i Lana Mihaljinac Knežević  koja dodaje kako je bitno i prozračivanje i prethodno rješavanje nekih ozbiljnijih problema poput vlage.

– Dakle, ne samo maskirati te probleme, nego ih zaista sanirati – ističe.

NEUTRALNE BOJE

Ovi iskusni stručnjaci otkrili su nam i što su oni tijekom godina rada u ovom sektoru primijetili da najviše podiže cijenu nekretnine.

– Osim uobičajenih elemenata poput dobre lokacije, rasporeda, blizine sadržaja, dobre infrastrukture i stanja zgrade, u samom stanu nova ili obnovljena stolarija i održavane podne obloge podižu cijenu. To su ujedno i najveće investicije koje kupac mora napraviti ako ne mijenja raspored i ne ruši nosive zidove.

Ostalo, kao što su kuhinja i kupaonica, kupci preferiraju urediti sami, ali nije loše da su postojeći u stanu održavani, svjetliji, čisti. Ako vlasnik misli mijenjati kuhinju i kupaonicu prije prodaje, svakako treba ugraditi sve u neutralnim bojama. Treba se potruditi i oko zajedničkih dijelova jer kupci gledaju i stanje zgrade, a ne samo stan. Treba probati utjecati na to da se redovno uplaćuje pričuva i, ako je ikako moguće, organizirati uređenje fasade, krovišta i stubišta. Stan u uređenoj zgradi postiže višu cijenu od onoga u neodržavanoj – smatra Lana Mihaljinac Knežević.

Boro Vujović dodaje kako je primijetio da većini kupaca nekretnina djeluje atraktivnije ako ima puno svjetla te s nekoliko modernijih sitnica (namještaj, slika, biljka), u kojoj se oni mogu zamisliti.

Ivana Beljan iz Crozille ističe kako je prilikom kupnje nekretnine kupcima važna stavka i kvaliteta stolarije, i to ponajprije jer upravo ona, osim dovoda prirodne svjetlosti, ima funkciju zvučne i toplinske izolacije.

– Stolarija osjetno utječe na troškove grijanja i hlađenja, stoga njezina kvaliteta vidno utječe na potrošnju energije, a time i na kućni budžet. Stanje podnih obloga te kuhinje i kupaonice također ne prolazi nezapaženo. Ako su dotrajali, a prodavatelj već nema dovoljna sredstava za njihovu zamjenu, poželjno ih je dovesti u što bolje stanje. Sloj svježe boje ili laka na podovima osjetno će podići izgled, ali i dojam vrijednosti nekretnine – smatra.

Minimalni zahvati poput bojenja zidova, slažu se agenti, mogu pomoći u boljoj prezentaciji nekretnine kupcu, ali opet ne toliko značajno da cijena na kraju bude znatno veća.

– Više je riječ o psihologiji. Kupac će se bolje osjećati u prostoru koji je uredan, oličen i čist. Stanovi koji nisu uopće ili su minimalno održavani teže postižu dobru cijenu, a ponekad se uopće ne mogu prodati – napominje Lana Mihaljinac Knežević.

ODBOJNI OGLASI

Prodavatelji, tvrdi Ivana Beljan iz Crozille, nerijetko već u samom startu uspiju “otjerati” potencijalne kupce.

– Naime, prilikom oglašavanja nerijetko objave fotografije izrazito neurednih prostorija, a pritom mislim na nepospremljene krevete, odjeću razbacanu po sobi, prljavo posuđe na kuhinji ili stolu… Takvi oglasi djeluju izrazito odbojno i potencijalni kupci na njima se neće dugo zadržavati, osim, naravno, u slučaju da se nekretnina prodaje izrazito jeftino. Svaki se kupac u nekretnini koju kupuje mora osjećati kao u vlastitom domu, a rijetki pritom maštaju o slici neuredne sobe, prepune stare robe i namještaja. Prljavi i neuredni stanovi ostavljaju dojam da nekretnina nije održavana, stoga će smatrati da ona vrijedi manje nego što prodavatelj traži.

Nekretninu za prodaju treba prikazati u njezinu najboljem izdanju: čistu, urednu, dotjeranu i lišenu svih nepotrebnih komada namještaja, dekoracija i uspomena. Pri obilasku nekretnine potencijalnim kupcima treba omogućiti lagan i nesmetan prolazak do ulaza, primjerice očistiti snijeg, pokositi travu, urediti okućnicu. Poželjno je da je već i stubište koje vodi do stana prozračno, čisto i održavano. Kako bi kupci stekli dobar dojam i poželjeli u stanu ili kući ostati što dulje, u zimskom razdoblju dobro je upaliti grijanje i zagrijati nekretninu, a u toplim ljetnim mjesecima provjetriti je ili rashladiti klima-uređajem – objašnjava Ivana Beljan.

Boro Vujović dodaje kako je poželjno da prodavatelja tijekom razgledavanja nema u stanu, a ako ga ima, da što manje “visi” iza leđa kupaca jer to njih automatski odbija.

Sugovornike smo pitali i za komentar o formuli koju kupci uobičajeno koriste kad je riječ o potrebnim ulaganjima u nekretninu i određivanju cijene koju su spremni ponuditi prodavatelju nekretnine. Ona ide ovako: ako je kupac spreman novouređeni stan platiti 1500 eura po četvornome metru, a prodavatelj ima stan koji treba urediti, kupac će od 1500 eura po kvadratu odbiti u prosjeku 400 eura te će ponuditi 1100 eura po četvornome metru. Tih 400 eura po kvadratu prosječni kupac računa potrošiti za adaptaciju stana. Moguće je potrošiti manje, no kupac obično ne želi riskirati s manjim iznosom za adaptaciju jer u slučaju nepredviđenih troškova može potrošiti sav novac, a time bi useljenje u tek kupljenu nekretninu bilo upitno.

– Situacija se drastično promijenila u posljednjih godinu dana. Troškovi adaptacije su viši od 400 eura ako pričamo o kompletnoj adaptaciji. Na tržištu nema stanova i kupci nemaju puno izbora. Jedinice za usporedbu su obično cijene novogradnje u kvartu gdje se cijena umanji za 20 posto od cijene novogradnje i za trošak adaptacije. Pitanje je hoće li takvu ponudu prodavatelj prihvatiti – smatra Boro Vujović, a Lana Mihaljinac Knežević kaže kako je za nju ova formula potpuno točna.

– Kupac često računa malo više za uređenje nego što će na kraju potrošiti kako bi izbjegao eventualna iznenađenja prilikom renovacije. A trošak renovacije mora se ugraditi u traženu cijenu. Kupac nakon renovacije mora moći postići tržišnu cijenu – kaže.

– Iznos od 400 eura po kvadratnome metru obično se uzima kao prosječna cijena potrebna za temeljitu adaptaciju i uređenje stana, no ako je on u boljem stanju, renoviranje može proći i jeftinije, za 200 do 300 eura po kvadratu. No, ostatak teze ne bih držala uobičajenom. Naime, razlika od 400 eura po metru kvadratnome u ovom slučaju predstavlja više od 25 posto cijene. Pogledamo li računicu iz drugog kuta, odnosno iz perspektive prodavatelja, sigurni smo da su rijetki oni koji bi toliko spustili realnu cijenu.

DOVOĐENJE STRUČNJAKA

Kupci također znaju kolikim iznosom raspolažu te obično traže nekretninu u sklopu svojih financijskih mogućnosti, ne računajući već u startu na goleme popuste prodavatelja. Budući da i ovaj kupac zna koliki budžet ima, trebao bi tražiti stariji stan s cijenom od oko 1100 eura po kvadratnome metru – smatra Ivana Beljan iz Crozille.

Za kraj, zanimalo nas je koja je njihova preporuka u vezi s dovođenjem stručnjaka za procjenu nekretnine od strane kupaca. Mogu li se oni tim postupkom zaista osigurati?

– Pametno je konzultirati se s građevinskim stručnjacima prije kupnje, ako je riječ o nekretnini za renovaciju, kako ne bi došlo do iznenađenja i neočekivanih troškova prilikom renovacije, pogotovo ako kupac nikad prije nije radio renovaciju. Dobro je i konzultirati se s pouzdanom, iskusnom i kvalitetnom agencijom za nekretnine (svakako treba provjeriti reference agencije kako bi bili sigurni u njezinu stručnost) koja će znati točnu tržišnu vrijednost nekretnine te njezine objektivne prednosti i nedostatke – zaključuje Lana Mihaljinac Knežević.

izvor: jutarnji.hr

Nema komentara

Budu li se obistinila predviđanja financijskog analitičara, promjene na tržištu nekretnina osjetit će se i u Hrvatskoj.

Financijski analitičar James Stack predvidio je kolaps na tržištu nekretnina u 2008. godini, a najavio je i prošlogodišnje usporavanje prometa nekretninama.

“Trgovanje nekretninama moglo bi doći u svoje najlošije razdoblje od posljednjeg pada. Možemo očekivati da će se trend pada u prometu nekretnina nastaviti i sljedećih 12 i više mjeseci. Bude li došlo do recesije, postoji značajan rizik za cijene nekretnina”, kazao je 67-godišnji Stack u telefonskom intervjuu za Bloomberg.

U siječnju prošle godine Stack je upozorio da će rastuće kamatne stope na hipotekarnim kreditima kupovinu stana učiniti sve težom, a stanove sve nedostupnijima. Dionice građevinara u protekloj godini su zabilježile pad vrijednosti za više od trećine.

Stack danas, godinu dana kasnije, upozorava na to da stižu nove nevolje na tržištu nekretnina, ali i u širem gospodarstvu. Kupovina nekretnina u SAD-u pala je u studenome za 7,7 posto, a u prosincu je palo i povjerenje potrošača. Najviše od 2008. godine palo je i mjerilo američke proizvodnje, samo dan nakon što jeApple smanjio predviđanje svojih prodajnih rezultata.

Ekonomska stabilnost ohrabrujuća

Stack je objasnio da je još prerano tvrditi radi li se doista o novom velikom padu na tržištu nekretnina jer će to ovisiti i o tome što će se događati s ekonomijom u globalu. Svoje prošlogodišnje upozorenje objavio je nakon što je primijetio da je indeks vrijednosti dionica građevinara i hipotekarnih institucija porastao 80 posto u godini dana. Prema njegovu mišljenju, to je znak da su se investitori previše ”zaigrali”.

Smatra da bi ekonomska stabilnost ipak mogla biti ohrabrujuća za tržište nekretnina. Kamatne stope na 30-godišnje hipotekarne kredite rasle su od početka 2018. godine. Vrhunac su dosegnule u studenome, na 4,94 posto, a onda su pale na 4,51 posto. Stopa nezaposlenosti u SAD-u najniža je u posljednjih pet desetljeća, a u prosincu je zaposleno najviše radnika u posljednjih 10 mjeseci.

Stack tvrdi da je šteta ipak učinjena. “Čak i ako kamatne stope ostanu na istoj razini ili se lagano smanje u 2019. godini, malo je vjerojatno da će doći do psihološkog preokreta. Ljudi su se trgnuli i shvatili kako je pristupačnost stanova veliki problem. Mogu li si oni uopće priuštiti dom?” zaključio je James Stack.

Dođe li do promjena u Americi, osjetit će ih i Hrvati

Budu li se obistinila predviđanja financijskog analitičara Jamesa Stacka, promjena na tržištu nekretnina osjetit će se i u Hrvatskoj, smatra Boro Vujović iz Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. “Ako se dogodi nešto veliko na globalnom nivou, onda ćemo to vrlo brzo i mi osjetiti na našem tržištu. Danas je svijet globalno selo”, kazao je za DNEVNIK.hr Vujović i dodao da smo osjetili i prošlu krizu u Americi: “Za nekoliko mjeseci nas je tako lupilo da nismo znali što se događa.”

Pitanje je hoće li se i na koji način dogoditi ono što predviđa Stack. Trenutačno, na našem tržištu nekretnina stanje je dobro, doznajemo. “Sad se dogodila jedna zanimljiva stvar. Naime, jedni investitori su cijenu spustili s 2800 na 2400 (eura po metru četvornom, op. a.) tu u Zagrebu, što se nije dogodilo unazad dvije godine. To je vrlo znakovito jer očito da im prodaja nije išla”, pojašnjava Boro Vujović, koji i sam posjeduje agenciju za promet nekretninama.

Kaže da ne očekuje rast niti pad cijena, već samo stabiliziranje cijena na trenutnim razinama sve do rujna kad budu aktualne subvencije za stanove. “Onda bi moglo eventualno doći do nekih promjena cijena”, dodao je. Vrijeme subvencija inače je vrijeme u kojemu je zabilježen puno veći promet nekretninama.

“U listopadu su subvencije trajale do 4. 10. ili 5. 10. Mi smo u tih prvih pet dana prodali 15 stanova, a onda smo do kraja mjeseca prodali još 10 stanova. To jasno govori što znače subvencije na tržištu i kakva je onda ponuda i potražnja”, objašnjava Vujović i dodaje: “Već sada imate kupce koji će čekati deveti mjesec i tek tada kupiti stan, uz subvenciju.” U vrijeme subvencija, uz povećanu potražnju moguća je i manja korekcija cijena s obzirom na ponudu koja se ne mijenja.

No kupaca ima i sada. “Potražnja je i sada veća od ponude. Tržište je samo po sebi dobro i stabilno. Kupoprodaje ima i kupaca ima”, kazao je i podsjetio da, bude li velikih promjena na američkom tržištu nekretnina, one će se osjetiti i na hrvatskom tržištu.

izvor: dnevnik.hr