Nema komentara

KOJI SVE FAKTORI UTJEČU NA CIJENU NEKRETNINA

Autorica: Jelena Kravoščanec Todorović

Postoji razlika između vrijednosti nekretnine dobivene procjenom vrijednosti od strane procjenitelja i one, tržišne cijene koju je spreman platiti kupac. Dok je procijenjena vrijednost teoretska vrijednost nekretnine koja bi se možda mogla postići u idealnim uvjetima, prava vrijednost nekretnine je ona koju je kupac spreman platiti, odnosno realizirana vrijednost. Do te vrijednosti dolazi se usred raznih vanjskih utjecaja pri čemu kupac i prodavatelj pristaju na cijenu koja zna biti različita od procijenjene vrijednosti. Procjena je temeljena na stvarnim, povijesnim podacima koje obuhvaćaju različite tipove nekretnina, što ne daje realnu vrijednost. S druge strane, vrijednost nekretnine, kao i svake druge robe na tržištu, može biti vrlo individualna, jer motiv pojedinog kupca može biti vrlo visok, zbog čega je spreman platiti i „nerealnu cijenu“.

Prvi i najvažniji faktor koji utječe na cijenu nekretnine je lokacija, lokacija i lokacija. Ovo ne znači da se nekretnina mora nalaziti u centru grada da bi njena lokacija bila dobra, već da se nalazi unutar kvarta koji ima svu potrebnu infrastrukturu (škola, vrtić, trgovina, park, dobra povezanost) koja pruža kvalitetu svakodnevnog života. Osim navedenog bitna je lokacija same nekretnine unutar kvarta. Razlike mogu biti velike, a to se onda reflektira i na cijenu. Sama mikrolokacija ponekad određuje da li će nekretnina biti uspješno prodana ili za nju uopće nema potražnje. Primjer su Gajnice i kvartovi iznad njih, gdje se uspješno prodaju nekretnine koje su u blizini autobusa, vlaka i centra samog kvarta u kojem se nalazi sva infrastruktura, dok one udaljenije na brdu i u sporednim ulicama puno teže nalaze kupca. Vrlo često je ovdje bitan faktor strukture stanovništva, koji se kristalizira kroz lokaciju, pa tako ljudi koji kupuju na Tuškancu, Pantovčaku, Medveščaku i sl., znaju u kakvo susjedstvo dolaze i  kakav suživot mogu očekivati (što nije uvijek pravilo).

Drugi faktor je lokacija nekretnine unutar samog objekta. Najtraženije nekretnine su one koje se nalaze na 1. ili 2. katu, dok su razizemlja, prizemlja i treći katovi manje interesantni. Najmanju zonu interesa imaju suterenski stanovi i oni koji se nalaze na 4. ili 5. katu bez lifta pod ravnim krovom. Cijena tih stanova se može razlikovati i do 30% u odnosu na stan koji se nalazi na 1.katu iste zgrade. Osim katnosti bitno je da li se stan nalazi okružen stanovima ili je možda iznad nekog prolaza ili na rubnom dijelu zgrade, gdje će troškovi grijanja biti nešto veći. Stanovi s otvorenim pogledom, velikom terasom, ili oni koji su izolirani od susjeda i imaju dozu intime i privatnosti, isto tako mogu imati veću cijenu unutar iste zgrade (npr. penthouse u novogradnji koji su najskuplji).

Treći faktor koji utječe na cijenu je veličina same nekretnine. Površina nekretnine ne znači da je ona i maksimalno iskorištena, te da su svi kvadrati funkcionalni. Većina kupaca ne kupuje kvadrate nego raspored unutar tih kvadrata. Ukoliko uzmemo za primjer komforan stan s jednom spavaćom sobom u 40m2 ili u 60m2, kupci će se sigurno prije odlučiti za manju kvadraturu, jer dobivaju isto za manje novaca. Međutim, stanovi s manjom kvadraturom uglavnom znače i višu cijenu, ali s obzirom na ukupan budget svakako imaju veći broj potencijalnih kupaca. Uteg pri prodaji nekretnine, mogu biti njeni pripadci bez kojih se ne može prodati. Primjerice mali stan s garažom, koja značajno poskupljuje nekretninu, a nije neophodna. Ili pripadci poput terasa, balkona ili velikih spremišta. Isto tako veće nekretnine koje nemaju rezerviran parking teže će se prodati, kao i nekretnine koje nemaju manji vanjski prostor (balkon ili loggiu). Prilikom postavljanja cijene prodavatelji bi navedeno trebali uzeti u obzir.

Starost nekretnine svakako je bitan faktor koji utječe na vrijednost same nekretnine i navodim ga kao četvrti faktor. Nakon krize u graditeljstvu nastupio je manjak novih stanova, a postoji određeni  broj kupaca koji žele isključivo novogradnju. Ponovnom aktivacijom tog dijela tržišta, pojavio se značajan interes. Kvaliteta tih stanova, promijenila se u odnosu na prijašnju, te se oni uglavnom počinju graditi na atraktivnim lokacijama. Ukoliko uspoređujemo novogradnju sa starim stanovima kojima je potrebna adaptacija, uz uvjet da se nalaze na istoj lokaciji, razlike mogu biti velike. Nisu se svi kupci spremni upustiti u proces adaptacije, jer nemaju iskustva. S obzirom da je i cijena adaptacije značajno porasla, kupci koji se ipak odluče za takve nekretnine očekuju zato nižu cijenu kvadrata. Isto tako postoji razlika između nekretnina koje su djelomično uređene i one kojima je potrebna kompletna adaptacija. Prodavatelj kod takvih nekretnina vidi veliku razliku i smatra da je u djelomično uređenoj nekretnini potrebno samo par detalja urediti koje najčešće oni nisu stigli, dok ih kupci tretiraju jednako. I tada često dolazi do razilaženja oko cijene takvih nekretnine, te se one duže prodaju. Na tržištu se najbolje prodaju nekretnine par godina starosti, koje su prošle sve dječje bolesti, u koje nije potrebno ništa ulagati i moguće je odmah useliti.

Osim svega navedenog vrlo bitan faktor koji može utjecati na cijenu jest, koliko se u trenutku izlaska nekretnine na tržište, prodaje sličnih nekretnina, odnosno koliko je kupaca trenutno na tržištu koji traže takvu nekretninu. Iako je za neke nekretnine u ovom trenutku veća potražnja od ponude, nije situacija uvijek ista.

Svaki prodavatelj će reći da mu se ne žuri s prodajom i da ne želi prodati „pošto – poto“, međutim brza prodaja ne znači niska cijena. „Brza“ prodaja znači dobro postavljenu cijenu. Kupac koji tako nešto kupuje spreman je platiti tržišnu cijenu. Kad nekretnina izađe s previsokom cijenom na tržište ona osim što gubi prve kupce, gubi i na vrijednosti. Nekretnina koja je predugo na tržištu znači ili da ima previsoku cijenu pa je izvan fokusa kupaca i prestaje biti tržišno zanimljiva ili nešto nije u redu s papirima ili samom nekretninom (loš raspored ili loša kvaliteta zgrade).

Prodavatelji se pri određivanju cijene vode prosječnim cijenama koje objavljuju portali, a koje se znaju razlikovati od postignutih, iz razloga što portali prosječne cijene određuju prema objavljenim oglasima. Isto tako imamo i situacije  u kojima se iste određuju prema definiciji „susjed je prodao…“ što treba uzeti s velikom rezervom, jer često puta oni ne izlaze s preciznim informacijama, i mogu dovesti u zabludu. Realne cijene ovise o situacijama na tržištu, ali isto tako postoji razlika pri prodaji luksuznih nekretnina u odnosu na komercijalne. Kod nekih komercijalnih nekretnina rok prodaje je jako važan, dok kod luksuznih, on najčešće vlasniku nije bitan.

Uz sve navedene faktore, na samu cijenu utječu i vanjski faktori, kao što su stanje gospodarstva, kreditni uvjeti banaka, visina kamate na štednju, ukupna geopolitička situacija i broj novogradnje na tržištu.

Izlazak na tržište s nekretninom možemo usporediti kao i kad nekog upoznajemo prvi puta. Prilika za prvi dojam, koji se kasnije teško može popraviti, a u ovom slučaju se mjeri u novcima. Kako ne biste propustili priliku da vaša nekretnina zablista i kako biste uspješno realizirali kupoprodaju iste, potražite savjet stručnjaka. Osobe koje se svakodnevno time bave i koje će vas najbolje savjetovati, jer ipak donosite životnu odluku, a u tim situacijama ne isplati se riskirati.