Nema komentara

Osvrt stručnjaka za nekretnine na trenutno stanje tržišta

Troje stručnjaka za Telegram analizira buduća kretanja na tržištu nekretnina u metropoli, ali i na obali

Nakon gotovo tri godine snažnog rasta, pandemija koja je potkraj zime prešla granice Hrvatske naglo je i gotovo potpuno zaustavila trgovanje nekretninama na domaćem tržištu. Manje od mjesec dana nakon pojave koronavirusa, Zagreb je pogodio razoran potres koji je okončao i ono malo prometa koji je u gradu opstao unatoč represivnim protuepidemijskim mjerama. Medijima, posebno društvenim, brzo su se počele širiti najave o drastičnom padu cijena nekretnina na dotad najpoželjnijim lokacijama, jadranskoj obali i središtu glavnoga grada.

U zemlji u kojoj velik broj građana posjeduje vlastiti dom, a priličan broj njih i dodatne nekretnine, takve prognoze uvijek izazivaju nelagodu. Stručnjaci za trgovinu nekretninama uglavnom su izbjegavali javno predviđati kako će se situacija razviti, tražeći da se pričeka do normalizacije izvanrednih okolnosti. Kako je do danas od potresa prošlo više od mjesec i pol dana, a širenje koronavirusa je barem privremeno obuzdano, odlučili smo provjeriti što troje uglednih posrednika u kupoprodaji nekretnina kaže o trenutnoj situaciji, te o onome što očekuju u doglednoj budućnosti.

TRŽIŠTE JE BILO ŽIVO DO SREDINE OŽUJKA

Premda je prvi slučaj zaraze koronavirusom u Hrvatskoj otkriven još 25. veljače, stručnjaci za nekretnine s kojima smo razgovarali uvjeravaju nas da poremećaje na tržištu nisu uočili još neko vrijeme nakon toga, pa čak ni u trenutku kada su dnevni brojevi novozaraženih u Hrvatskoj već bili dvoznamenkasti. „Do početka ožujka ove godine tržište nekretnina bilo je unutar trendova rasta potražnje i cijene nekretnina, koji traju posljednje tri godine.

Tek kada se kriza izazvana koronavirusom razbuktala, i kada su donesene protuepidemijske mjere Stožera civilne zaštite, tržište se ugasilo. Sada se nalazi u hibernaciji s neznatnim brojem transakcija“, kaže nam Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor zagrebačke agencije Kastel nekretnine.

PAD PROMETA OD 90 POSTO

Isto govori Boro Vujović, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Opereta nekretnine. „Dobro smo radili čak do 15. ožujka. Tek je tada došlo do naglog pada tržišta“, kaže Vujović. No, kada je postalo jasno da će Covid izazvati pravu epidemiju, trgovanje je naglo zamrlo. „Ljudima je praktički bilo zabranjeno izlaziti iz kuće, u takvim uvjetima ne može biti ni govora o ozbiljnom poslovanju. Ipak ne možete kupovati nekretnine preko interneta“, objašnjava Vujović.

Sve do Uskrsa bilo je vrlo malo posla za posrednike u trgovini nekretninama. U Zagrebu je funkcionirao samo najam nekretnina, vjerojatno zahvaljujući potresu, kažu nam sugovornici. „Iznimaka uvijek ima, ali promet je pao preko 90 posto u broju transakcija, u nekim agencijama i 100 posto. Trenutno su u realizaciji samo poslovi započeti prije početka pandemije, i mali dio trgovine nekretninama vezan uz subvencije“, kaže Dubravko Ranilović.

POPUŠTANJE MJERA JE OŽIVJELO TRŽIŠTE

S popuštanjem protuepidemijskih mjera tržište nekretninama počelo je pokazivati prve znakove života, rekli su nam stručnjaci. „Čim je krenulo ukidanje restrikcija, mi smo počeli primjećivati pojačanu aktivnost. Od ovog ponedjeljka imamo znatno više poziva, ljudi su počeli i razgledavati nekretnine. No, za sada funkcionira samo kupoprodaja dogovorena prije ove situacije“, kaže nam Lana Mihaljinac Knežević, predsjednica Strukovne skupine posrednika u poslovanju nekretninama za područje Zagreba, te direktorica agencije Zagreb West.

Boro Vujović dodaje da se tržište počelo pokretati tek sredinom travnja. Tome su, smatra, doprinijele mjere APN-a, koji je imao više od tri tisuće zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita, kaže. Uz to, neki Zagrepčani morali su kupovati nove nekretnine i zbog potresa, ističe Vujović. „Dio kupaca svjestan je da je situacija neizvjesna, i da na jesen možda neće imati takve kreditne uvjete kakve imaju sada, pa su krenuli u kupnju. Prodaja je trenutno daleko manja nego što je bila prije sredine ožujka, ali ipak se pokrenula. Ljudi konačno ponovo dozvoljavaju da im u kuće dovedete zainteresirane kupce, to je vrlo važan dio priče“, rekao nam je Vujović.

INTERESA IMA, NEMA ODLUKA

Dubravko Ranilović ukazuje na dio tržišta koji nije u potpunosti zamro ni u kojem trenutku. „Relativno je aktivno tržište najma. To možemo zahvaliti činjenici da se potpuno ugasilo iznajmljivanje u turističke svrhe, pa su neke nekretnine prešle u stambeni fond. U Zagrebu je mnogo ljudi iz oštećenih stanova koji su tražili privremeni smještaj kroz najam dok traje sanacija njihovih nekretnina. No, sve to skupa nije nešto što bi bitno utjecalo na ugaslo tržište”, kaže.

“Zbog otežanog socijalnog kontakta dugo je bilo teško organizirati pregledavanje nekretnina. Kod građana je prisutan strah od zaraze. Kada ste zabrinuti za zdravlje, nekretnine Vam nisu najvažnija stvar. Ljudi zovu i raspituju se o ponuđenim nekretninama i o mogućim vrijednostima vlastitih, ali još se ne donose odluke jer je previše nepoznanica“, objašnjava Ranilović.

CIJENE NISU PALE

Potražnja za nekretninama možda se sunovratila do nezapamćenog minimuma, ali oni koji se boje velikog pada cijena nekretnina, ili mu se nadaju, u velikoj su zabludi, slažu se svi stručnjaci s kojima smo razgovarali. Osnovni preduvjet za pad cijena je da kroz određeni period padne potražnja i smanji se broj transakcija, objašnjava nam Dubravko Ranilović. Vlasnik agencije Kastel nekretnine misli da do znatnog pada cijena uopće neće doći. Ranilović smatra da ćemo prvo vidjeti korekciju cijena onih nekretnina čije su cijene bile nerealno visoke i prije ovih promijenjenih okolnosti.

„Vrlo je teško očekivati da će se vlasnici odreći, primjerice, pola očekivane vrijednosti. Na to neće biti spremni niti oni čije su nekretnine u centru Zagreba ozbiljno oštećene potresom. Na kraju krajeva, nekretnine, a posebne one stambene, prodaju se prije svega s određenim ciljem, najčešće kako bi prodavatelji nakon prodaje kupili drugu nekretninu u kojoj će stanovati. Ako prihvate prenisku ponudu za svoju nekretninu, to si neće moći priuštiti“, kaže Ranilović.

PONUDE OD 50 POSTO NE PROLAZE

Tvrdnje o tome da su cijene nekretnina pale za 30, ili prema nekim izvorima čak 50 posto, vlasnici agencija odlučno demantiraju. „Činjenica je da mi u ovom trenutku nemamo ni toliko transakcija da bismo na temelju njih mogli reći da su cijene nekretnina pale. U svakom slučaju, pad cijene od 50 posto nije moguć, čak ni kod građevina najteže oštećenih u zagrebačkom potresu. Tržište naprosto ne funkcionira na taj način. Naime, kod formiranja tražene cijene nekretnine najduže traje uvjeravanje vlasnika, koji su zamislili koji će dobiti neki iznos, kako njihove ideje nisu realne“, objašnjava Ranilović.

S njim se slaže Boro Vujović, koji dodaje kako je njegova agencija one poslove koje je zaključila nakon udara krize realizirala poslove po cijenama unutar raspona između traženog i dobivenog koji je vrijedio i prije 15. ožujka. „Naravno, pojavili su se neki kupci koji nude 50 posto tražene cijene, ali takvi prijedlozi i dalje ne prolaze“, kaže Vujović.

MNOGO TOGA OVISI O TRAJANJU KRIZE

Svi naši sugovornici sigurni su kako dugoročni trendovi na tržištu ovise o trajanju posljedica pandemije, odnosno dubini gospodarske krize koja nas očekuje. Lana Mihaljinec Knežević kaže da je prerano za ozbiljne prognoze. „Vrlo oprezno promatramo sve faktore koji inače utječu na tržište, poput BDP-a, platežne moći građana, kamatnih stopa i kamate na štednju. Ekonomska situacija i tržište nekretnina su spojene posude. Razumijevanju situacije ne pomaže ni to što se strašno razlikuju predviđanja globalnih institucija i HNB o tome koliko će pasti hrvatski BDP. Moramo pričekati prije bilo kakvih ozbiljnih procjena“, kaže nam direktorica agencije Zagreb West.

Dubravko Ranilović opisuje nam kako je tržište nekretnina izgledalo tijekom posljednje velike krize, one uzrokovane recesijom koja je počela potkraj prošlog desetljeća. “Tada je do pada cijena nekretnina došlo tek nakon godinu dana od početka krize, a gotovo šest godina je trebalo da cijene nekim nekretninama, malo po malo, padnu do 30 posto. I opet, to se nije dogodilo sa svim nekretninama. Očekujem da će situacija biti izazovna i teška, ali ne očekujem slom tržišta”, kaže Ranilović.

OČEKUJU SE KOREKCIJE U ZAGREBU

Središte Zagreba oduvijek je posebna mikrolokacija na hrvatskom tržištu nekretnina. Premda je dio centra teško stradao u potresu, stručnjaci s kojima smo razgovarali predviđaju kako će tamošnje nekretnine ostati izuzetno zanimljive kupcima. No, korekcija nerealno visokih cijena nekih nekretnina nešto je što će se svakako dogoditi, napominju. Mihaljinac Knežević kaže da je do bujanja cijena u protekle tri godine došlo zahvaljujući akumuliranom kapitalu, pozitivnoj ekonomskoj atmosferi i odličnima turističkim sezonama.

„Tržište nekretnina bilježi snažan rast od 2017. godine, među ostalim i zbog toga što je u godinama prije početka tog razdoblja kriza bila takva da ljudi nisu imali što kupovati. I subvencije su utjecale na stanje na tržištu, a sve to dovelo je do prenapuhanih cijena nekih nekretnina. Tako smo došli u situaciju da za starogradnju mnogi prodavatelji pokušavaju dobiti istu cijenu kao i za novogradnju. Toga više neće biti, cijena takvih nekretnina morat će pasti ako će takvi ljudi htjeti prodavati“, kaže Mihaljinec Knežević.

Cijene neće padati u turističkim središtima, kao ni u kvalitetnim stanovima u novogradnji, smatra naša sugovornica. To posebno vrijedi za središte Zagreba. „Novogradnje je malo. Najavljeni su neki novi projekti koji će biti cjenovno visoko pozicionirani. Za ostalo ćemo morati pričekati s procjenom. Vidjet ćemo koje će nekretnine ostati trajno neupotrebljive, pa će se vjerojatno jeftinije prodavati. Nakon sanacije doći će do segmentacije na razini od ulice do ulice, ali ljudi neće ići u masovnu prodaju kao što špekulativni kupci očekuju“, uvjerena je Mihaljinec Knežević.

izvor: telegram.hr