Nema komentara

Zašto su cijene stanova eksplodirale?

Što zapravo žele građevinski i bankarski lobi, zašto političari često pogoduju njihovim interesima, zašto država naplaćuje porez na prvu nekretninu, a onda bez ikakvog imovinskog cenzusa subvencionira stanove i zašto bi građani trebali početi skupljati milodare za urednike u javnim medijima kako bi se tema stanovanja stavila u fokus, govori profesor socijalne politike na Pravnom fakultetu u Zagrebu Gojko Bežovan

Posljednjih dana program državno subvencioniranih stanova ponovno se našao u fokusu javnosti. Prvo su mediji otkrili kako je načelnica Lovreća Anita Nosić (HDZ) dobila APN-ovu subvenciju za stan u Zagrebu – u Zagrebu je prijavljena što bi značilo da ne može biti načelnica Lovreća jer u njemu ne živi. Nakon toga, zaredali su se skandali. Agonija kupaca POS-ovih stanova u Biogradu se nastavila, stanovi još uvijek nisu gotovi. Zamjenik ravnatelja APN-a, agencije koja dodjeljuje subvencije, sam ih je i koristio, a na Lošinju se od 20 stanova POS-a, osam koristilo kao apartmani.

Jesu li ovi slučajevi otvorili raspravu o stambenoj politici, porezima, subvencijama i državnoj preraspodjeli novca kojeg građani koriste za stanovanje? Ako pitate Gojka Bežovana, redovitog profesora socijalne politike na Pravnom fakultetu u Zagrebu – nisu. S Bežovanom smo ovim intervjuom na Net.hr-u pokušali ući u meritum stvari – je li nepošten čitav ovako zamišljen sustav subvencioniranih stanova, ne samo ovi nabrojani primjeri. Osim o POS-ovom modelu, s Bežovanom smo razgovarali i o porezu na nekretnine, stambenoj politici, modelu socijalnih stanova, građevinskom i bankarskom lobiju. Upravo dva potonja lobija Bežovan krivi za to što se kod nas nikada nije niti povela argumentirana rasprava o stambenoj politici. Državne mjere, proizlazi iz našeg razgovora s ovim uglednim stručnjakom, godinama više pogoduju lobijima, onima koji stanove nisu mogli prodati i napuhivanju tržišta nego što služi kao stvarna pomoć građanima.

NET.HR: Njemačka će nakon Hrvatske predsjedati Europskom unijom, a kao jedan od prioriteta su odabrali stanovanje. Mislite li da je važnost te teme dovoljno prepoznata u Hrvatskoj?

BEŽOVAN: U Hrvatskoj ona ne dobiva pozornost niti ljudi koji su na vlasti, niti medija. Očito ćemo se mi građani trebati okupiti i skupljati milodare za urednike u javnim medijima, na Hrvatskoj televiziji i radiju kako bi razgovarali o ovoj temi koja muči građane. Građane ove zemlje uopće ne zanimaju borbeni avioni, ali se o tome uporno razgovara. A kada se govori o stanovanju, onda o tome govore trgovci nekretninama koji imaju jasan cilj i koji se žale kako malo zarađuju. Sama Europska unija je ovu temu institucionalizirala nakon predsjedanja Nizozemske 2016. kada je uspostavljena radna skupina koja se bavi temama stanovanja. Te su teme naročito važne u velikim gradovima, a neki su gradovi tu i donijeli važne odluke. Primjerice, Berlin je odlučio da se zamrzava rast najamnina stanovima u privatnom vlasništvu i da se stanovi ne mogu prenamjenjivati i stavljati u Airbnb program. Te se odluke dosljedno provode. Beč je donio odluku o cijenama zemljišta koja se prodaju za stambenu gradnju – u slučaju kada se grade socijalni stanovi to kontrolira država. Barcelona je u ovom polju donijela niz odluka gdje su u fokus stavili interes ranjivih skupina. Očekuje se da će se EU u narednoj perspektivi 2021. – 2027. značajnije pozabaviti temama stanovanja. Prema načelu supsidijarnosti, to je odgovornost svake zemlje, ali se sve više dopušta da se iz europskih sredstava financiraju programi socijalnog stanovanja. Mi u Hrvatskoj, za razliku od Češke ili Poljske, nismo dosad posegnuli za takvim mjerama. Razvojna banka Vijeća Europe značajno ulaže u gradnju socijalnih stanova. Uvijek su bili pomalo “tužni” da u Hrvatskoj nikada u tako nešto nisu mogli ulagati. Kao da to nama ne treba.

NET.HR: Zašto je to tako? Kao novinar mogu vam reći da su teme o stanovanju i nekretninama uvijek među najčitanijima. Zašto se onda o tome ne govori iz stručne perspektive?

BEŽOVAN: Javni mediji očito stavljaju na dnevni red ono što se sviđa vlastima. Mediji se bave tom temom – sada je ona u javnosti zbog skandala u POS-u. Ali sam taj program poticane stanogradnje nikada nije bio ozbiljno evaluiran i raspravljen. Zdravorazumsko, europsko načelo kaže da država ne može graditi stanove i prodavati ih na slobodnom tržištu, a u okviru POS-a kod nas država to stalno radi. Država ne može graditi brodove, kako onda može graditi stanove? Svatko od nas je te nekretnine mogao kupiti i zaraditi ozbiljan novac preprodajom ili najmom. Ti stanovi nikada nisu bili građeni temeljem procjene potrebe građana s obzirom na broj stanova, strukturu, odnosno veličinu stanova i gdje ih treba graditi. S druge strane smo ukinuli pravo građanima da svoj prvi dom kupe bez poreza na promet nekretnina. Netko tko danas kupuje prvi stan, plaća tri posto poreza. Iz iskustva razvijenih zemalja znamo da se ovo područje ne može prepustiti djelovanju ponude i potražnje, već je potrebna izvjesna intervencija države. Jedna mogućnost jest intervencija poreznom politikom, odnosno da se onima koji nemaju dopusti da kupe prvi dom bez poreza na promet nekretnina. Kako bi obitelj brojčano rasla, tako bi se povećavao i broj neoporezivih kvadrata. To je logična demografska i gospodarska mjera! Istraživanja pokazuju kako se dio ljudi seli iz Hrvatske zato što si ne mogu priuštiti pristojno stanovanje, a to negativno utječe i na natalitet. T ljudi malo zarađuju, posao je nestalan, stanovanje je preskupo, a država se o njima ne brine.

NET.HR: Jesmo li mi od 90-ih do danas u nekom periodu imali konzistentnu stambenu politiku. Mijenja li se svaki put strategija s novom vlašću?

BEŽOVAN: Mi smo u svim područjima razvoja donijeli desetke strategija. Nikad nismo donijeli strategiju stanovanja i stambene politike. To je znakovito. Koje je objašnjenje? Objašnjenje je da je to područje spekulativnog interesa poduzetnika kojima su partneri ljudi iz politike. Očito je da političari kroz partnerstvo s tim poduzetnicima ostvaruju ozbiljne koristi. Ilustracije radi, kada je kod nas nastupila financijska kriza 2008. godine, tada je Unija dala preporuke zemljama članicama, a mi smo bili u razdoblju pridruživanja, pa se to na neki način odnosilo i na nas. Trebalo je pomoći onim ljudima koji su se zadužili za skupe stanove i neotplative stambene kredite. Mi to nismo napravili već smo donijeli poticaje da spekulativni poduzetnici prodaju svoje stanove koje inače ne bi mogli prodati. Vlada je bila partner spekulantima i svojim mjerama je pomogla da se ne ispuše nekretninski balon. Nisu se rukovodili europskom logikom da trebamo pomoći našim sugrađanima u riziku. To je jasan primjer kako mi nemamo nikakve stambene politike. Jedna od najvećih kriza poslije rata i privatizacije jest slom stambenog tržišta. Mnoge obitelji su se prezadužile nakon kredita u švicarskim francima. Sada smo konačno presudama naših sudova došli do toga da su to bili nepošteni krediti, ali vidite koliko nam je vremena trebalo da to zaključimo. I koliko su poražavajući bili ishodi takve jedne nepolitike. Hrvatsko društvo se raspuklo.

NET.HR: Spominjali ste spekulante, a kod nas se često govori i o građevinskom lobiju. Možete li mi definirati taj lobi – za što se zalažu, je li njihov interes suprotan interesu većine građana i na koncu uspijevaju li taj svoj interes i ostvariti?

BEŽOVAN: Građevinski lobi je ostvario sve svoje interese. Urbanizirao je gradove, gradio puno više i gušće nego što je trebalo, često puta bez odgovarajućih dozvola pa je to naknadno legalizirano. Oni su imali enormne profite, a partneri su im bile banke koje su u stranom vlasništvu. Banke su tada nastupale kao spekulanti, a tako se njihove matice u državama iz kojih dolaze ne mogu ponašati, primjerice u Austriji, Njemačkoj, pa i u Italiji. Kako ste mogli zadužiti nekoga za kredit u švicarskom franku s promjenjivom kamatnom stopom gdje je cijena stanova narasla u 4,5 godina sa 1200 na 2800 eura po četvornom metru, što se dogodilo na jednoj lokaciji koju sam pratio. To jednostavno nije bila realna vrijednost koju bi netko mogao zaraditi svojim radom, to je spekulativna vrijednost. Banke su bile dio tog spekulativnog posla koji je tada cvao te su i one zaradile puno novca. Nekretninski se balon u Hrvatskoj, zapravo, zbog interesa banaka nikada nije niti ispuhao. Cijene stanova nikad nisu bile realne. Građani koji imaju novac nemaju ga gdje ulagati pa ulažu u kupnju stanova, a ne u dionice. Tržište kapitala u Hrvatskoj je bankrotiralo i nije se oporavilo. Međunarodni programi su pokazivali kolika je realna cijena takvog stana i kako bi ga netko mogao kupiti ili uzimati u najam. Takvi su se projekti događali u tranzicijskim zemljama. No, kod nas je građevinski lobi bio prejak i dobro su pazili da nam netko ne pokaže kako se može napraviti pristojan stan s razumnom cijenom koji može biti u funkciji socijalnog i gospodarskog razvoja zemlje.

NET.HR: Što mislite o POS-u, modelu društveno poticane stanogradnje?

BEŽOVAN: Vraćam se na ključnu poantu – država ne može graditi stanove i prodavati ih na slobodnom tržištu. POS-ovi stanovi su često bili loše projektirani i nekvalitetno sagrađeni i često nisu odgovarali potrebama građana. Jedan dio građana koji je imao novca je kupio jeftine stanove i onda ih je prodao. Ako nekome dajete subvenciju, onda se to negdje mora i evidentirati. Nikada se nije napravila evaluacija što su bili njegovi učinci, koja su postignuća i slabosti te kako bi se mogao reformirati. Uvijek je to bio centraliziran model, strogo u rukama politike. Pozitivan učinak POS-ova programa je bio stambeno zbrinjavanje znatnog dijela onih koji su kupili stanove za stanovanje, kao i učinak na snižavanje cijena stanova koji su se nudili na tržištu.

NET.HR: Koji bi onda model bio odgovarajući? S jedne strane kažete da država ne može prodavati stanove na slobodnom tržištu, a s druge kako je stanovanje područje koje se ne može prepustiti ponudi i potražnji.

BEŽOVAN: U jednom smo vremenu bili kolonizirani inozemnim stambenim štedionicama koje su zaradile puno novca, a kroz taj se institut nije ostvarila nikakva ozbiljna svrha, kao što se to ostvaruje u njihovim zemljama. Premirala se štednja onima koji imaju novca i kojima nije potrebna pomoć. Ljudi su štedjeli, a onda su taj novac, pretežito, nakon nekog vremena koristili za bilo što. O tome sam polemizirao s austrijskim ministrom koji nam je prijetio da ako ukinemo ove poticaje da će nam se urušiti financijski sustav. Poticaje smo bili ukinuli, a sada su mali nepoticajni. Tim smo sredstvima mogli napraviti ozbiljan program gradnje socijalnih stanova i javno najamnih stanova kao dvije kategorije. Danas, primjerice, nemamo dovoljno liječnika ili medicinskih sestara u Dubrovniku. Ako bi se netko iz Zagreba odlučio otići raditi u Dubrovnik, imao bi velikih problema pronaći priuštivo pristojno stanovanje i tu bi se očekivalo da postoji model javno-najamnih stanova. Grad Zagreb je napravio održiv model javno-najamnog stanovanja, oko 1300 stanova, gdje se on dokazuje kao socijalno i gospodarsko ulaganje. Preporučujem vam da odete i razgovarate s obiteljima koje su najmoprimci u tim stanovima, pa ih usporedite sa socijalno isključenim podstanarima. Možda to onda bude poticaj i za druge gradove kako se pomaže obiteljima s djecom koji nisu izberivi za socijalne stanove, a ne mogu se zadužiti za kupnju stana. Socijalni stanovi bili bi namijenjeni ciljanim skupinama, prije svega obiteljima s više djece, obiteljima s jednim roditeljem i slično. Imamo jako ograničen fond socijalnih stanova, a najamnina u tim stanovima, koju određuje Vlada, je 2,7 kuna po metru četvornom.

Tu dolazimo do apsurdne situacije da te obitelji tri puta više troše na mobitel nego na najamninu. Potom vlasnici tih stanova, gradovi, ne mogu platiti održavanje pa takav model nije održiv. Već smo morali napraviti ozbiljne računice kolika je građevinska vrijednost stana i koliko bi mogla iznositi najamnina pa da se za dio građana koji te najamnine ne mogu platiti subvencioniraju. To su prakse u razvijenim zemljama, a kod nas je iluzorno očekivati tako nešto. Mi o tome ne možemo u javnim medijima niti razgovarati. Dakle, model stambene politike bi trebalo sačiniti u javnom, otvorenom i kvalificiranom dijalogu. Model bi podrazumijevao ulogu Vlade i jedinica lokalne samouprave. Dakle, da bi se na stambenom tržištu nešto napravilo treba ojačati ponudu socijalnih i javno-najamnih stanova. A za njihovu gradnju treba napraviti transparentne mjere zemljišne, porezne i kreditne politike. Primjerice, možda bi negdje Katolička crkva darovala zemljište za gradnju takvih stanova. S druge strane, treba smanjiti komunalne doprinose za takve stanove, kao i smanjiti PDV građevinskog materijala i usluga na 5%. Zemljišnom politikom treba omogućiti projekte gradnje obiteljskih kuća na obodima gradova i poduprijeti ih odgovarajućom kreditnom politikom. Sve veći izazovi su stambeno zbrinjavanje starih i nemoćnih. Gradovi bi takvim obiteljima trebali ponuditi ugovore o doživotno uzdržavanju u zamjenu za njihove nekretnine. Dobivene nekretnine stavile bi se u funkciju socijalnog i javno najamnog stanovanja. K tome, gradove bi trebalo potaknuti da otkupe nezavršene stambene investicije u stečaju te da te stanove završe i privedu rečenim svrhama. Nemojmo se zanositi, nema tu brzih i jednostavnih rješenja, ali stvari se ne mogu pomaknuti s mjesta bez političke volje! Misterij je kako zadobiti političku volju za ovo prevažno područje razvoja, kako za građane, tako i za državu u cjelini.

NET.HR: Mislite li da u POS-u nedostaje kriterij visine primanja? Vi danas primjerice možete dobiti subvenciju ako imate plaću 50.000 kuna. Jedini uvjet je da nemate nekretninu…

BEŽOVAN: Kod nas to nitko ne dovodi u pitanje, nema nikakvog uvida u to. Zato se i događaju situacije da se subvencionirani stanovi iznajmljuju i preprodaju. U sklopu studijskih putovanja u Zagreb stižu ugledni stručnjaci, a ja ih kao domaćin vodim da vide kako izgledaju naši stanovi i stambena naselja. Redovito su zatečeni cijenama stanova i pitaju se tko ih može uopće kupiti! Kada ih dovedete u Špansko, oni kažu da je to radikalan oblik socijalnog stanovanja. Tvrde, najmanje jedna četvrtina stanova je tamo previše sagrađena. I to neće tako ostati narednih deset godina, nego narednih sto godina. U Zapruđu se čude kako je netko tamo uopće mogao graditi stanove, tamo nema nikakvih sadržaja. Nikoga od njih se još nisam usudio odvesti u spekulativni projekt POS-a u Klari. Vodio sam inozemne stručnjake da vide propali projekt stanova za znanstvene novake na Borovju. Vama kao novinaru bilo bi izazovno pozabaviti se ovim projektom kako bismo resorno ministarstvo uvjerili da se sagrađeni stanovi moraju obnoviti i privesti svrsi. Taj projekt priveden svrsi je potencijalno odskočna daska za mnoge mlađe kolege u akademskoj zajednici koji na počeku karijere zarađuju malo i ne mogu si priuštiti pristojno stanovanje. Tako to izgleda kad stanove gradi država. S druge strane, privatne su zaklade napravile u Zagrebu projekt socijalnog stanovanja i studentskog doma koji je održiv i služi plemenitoj svrsi. Ohrabruju inicijative u manjim općinama i gradovima gdje se počinju davati poticaji za stambeno zbrinjavanje, uređuje se zemljište za gradnju obiteljskih kuća. Možda bismo komplementarno tome mogli razviti program gradnje socijalnih stanova za EU perspektivu 2021.-2027.

NET.HR: Iz ovoga što govorite ispada da su stambene politike išle više u korist onima koji grade nekretnine i bankama, nego građanima.

BEŽOVAN: U Hrvatskoj nema stambene politike, to su pojedinačne mjere koje su uglavnom išle u korist bankarskog i građevinskog lobija koje su ostvarivale profite te imućnijih građana. Cijena stana u Hrvatskoj je misterij. U Zagrebu je cijena takva da pristojan stan ne može zaraditi 80 posto građana za svoj čitav radni vijek. Vidite, zvao me je gradski vijećnik iz Splita bih li za to tijelo mogao održati izlaganje o stanovanju i mogućim strategijama. Pristao sam. Međutim, kako je on iz opozicije nije uspio prikupiti potpise ostalih vijećnika da se takvo izlaganje održi. Tješim se, možda su vladajući našli drugog stručnjaka, održali predavanje i već imaju jasnu strategiju što napraviti u vezi stambenog stresa u Splitu!

NET.HR: Cijene kvadrata i najma u posljednje vrijeme značajno rastu. Kao ključni razlozi spominju se štednja u nekretninama zbog nepostojećih kamata na štednju u bankama, POS-ov model i turizam, odnosno dnevni najam. Koji bi bio glavni uzrok, možete li gradirati ove spomenute?

BEŽOVAN: Teško je to procijeniti. No, imamo činjenicu da ljudi više nemaju gdje ulagati pa ulažu u nekretnine. Provjerio sam na jednoj relativno atraktivnoj nekretnini koliki je broj stanova zaista kupljen za stanovanje. Marginalan udio, manje od 20 posto. Štedi se u nekretninama, a drugi dio problema je apartmanizacija. Gradovi u Europi se ozbiljno bore protiv apartmanizacije različitim mjerama. Mi imamo situaciju u kojoj se većina stanova u zgradi iznajmljuje i tako smo de facto prenamijenili zgradu – iz stambene u poslovnu. To će dovesti u pitanje i kvalitetu života građana – turisti će dolaziti rano ujutro, kasno navečer, stalno ćete sretati nepoznate ljude… Svuda u svijetu nekretnina koja služi stanovanju kao temeljnoj potrebi ima povoljni tretman za komunalne usluge, dakle kada stan-apartman iznajmite komunalna usluga bi trebala biti veća. Prenamjena stana u apartmanski prostor trebala bi biti posebno oporezovana i trebala bi biti ograničena. U svjetskoj turističkoj meki Barceloni donesena je odluka da se niti jedan stan ne može prenamijeniti u apartman za najam ako nema svoj poseban ulaz, tako se ne dovode u pitanje interesi i kvaliteta života građana koji dijele taj prostor.

NET.HR: Kod nas se uvijek štedjelo u nekretninama. I u Jugoslaviji je to bilo percipirano kao neka čvrsta vrijednost. Mislite li da građani kod nas štede u nekretninama zbog stanja na tržištu ili zbog nekog tradicijskog nasljeđa, mentaliteta?

BEŽOVAN: Imamo fenomen da i naša dijaspora štedi ulažući u nekretnine u Hrvatskoj. Takva potražnja povećava cijene, a oni daju te nekretnine u najam često ne plaćajući porez. Primjerice, ako u Slavoniji imate deset hektara zemlje, vi ste siromah, a ako ste u nekom primorskom mjestu i imate 2000 četvornih metara građevinskog zemljišta, vi ste bogataš. To bi bio jedan od razloga zašto bismo mi trebali uvesti porez na nekretnine, koji bi nekretninu oporezivao kroz njenu vrijednost. Koncept stambenog zbrinjavanja kod nas je uvelike bio, ostao i bit će familijariziran. Mladi ljudi računaju na pomoć svojih roditelja kada se odluče osamostaliti. Mladi ljudi koji dolaze iz provincije gdje nekretnine ne vrijede ništa, jer nema nikakve potražnje, su bitno prikraćeni u odnosu na one koji žive na područjima gdje nekretnine svakog dana imaju sve veću vrijednost i potencijalno ostvaruju sve veće prihode. Poslije dobre turističke sezone skače cijena stanova u Zagrebu. Ako iz Zagreba pokušate kupiti stan u Opatiji, morat ćete platiti porez na kuće za odmor. A kada netko iz Opatije kupuje stan u Zagrebu, nitko ga neće tražiti da plati taj porez. U tom kontekstu kako se oporezuju prihodi od povremenog najma? Jako skromno. Netko tko ima dva dvosobna apartmana u Dubrovniku može zarađivati kao kirurg, a porezi koje plaća su jako skromni.

NET.HR: Spomenuli ste porez na nekretnine. Kritičari kažu da je naša porezna presija već dovoljno visoka i da nam tako nešto ne treba. Uz to, mi već imamo komunalnu naknadu koja je neki oblik poreza na nekretnine, a našoj je administraciji puno lakše tako nešto izračunati. Zašto smatrate da bismo trebali uvesti takav porez?

BEŽOVAN: Komunalna naknada je drugi institut. Plaćamo je kako bismo održavali građevinsko zemljište na kojem živimo. Ustavni sud je ranije ukinuo porez na neizgrađeno građevinsko zemljište, porez na neobrađeno poljoprivredno zemljište i porez na neiskorištene poduzetničke nekretnine. I time je zapravo Ustavni sud institucionalizrao rentijersku ekonomiju. Građevinsko zemljište ima realnu vrijednost. Ako moja zelena površina postane građevinska, a vaša ne, mi smo u prilično različitoj poziciji. Uz to, komunalnu naknadu imate samo u urbanim područjima. No, mi nemamo civilizacijski kompetencija da sobom upravljamo i tako nešto uvedemo – oni koji su na vlasti imaju najviše nekretnina. I oni, zajedno s nekretninski bogatima iz sjene, neće dopustiti da se taj porez uvede. Preporuke Europske unije tu nemaju šanse.

Vidite, država građanima daje socijalna prava, primjerice plaća im dopunsko zdravstveno osiguranje, a ne provjerava njihovu imovinu – nekretnine.  K tome, ne ubiru se porezi od najma stanova. To je siva zona, a možda bi se od tih poreza mogao financirati dio programa socijalnih stanova. Trebalo bi istražiti koliko se na našem tržištu nekretnina pere novca i utječe li to na rast cijena stanova? Pored toga, imamo apsurdan socijalni transfer, Vlada novcem za koji se mora zadužiti premira mirovinsku štednju bogatim građanima u trećem stupu. Valjda bismo se trebali pozabaviti prije ovim nego što krenemo s uvođenjem poreza na nekretnine.

NET.HR: Bi li Zagreb trebao uvesti ograničenje dnevnog najma? Postojale su neke takve inicijative pa su dočekane s podsmijehom, kao uvod u socijalizam.

BEŽOVAN: Tu bi temu trebala otvoriti Vlada, pa da se vide razmjeri i učinci Airbnb programa. Jedan od ozbiljnih problema hrvatske javnosti jest da uopće nema potrebnih uvida u ono što radi EU i što su europske teme. Mi po tome funkcioniramo kao zemlja koja nije članica Europske unije. Sudjelujem na EU skupovima na kojima se raspravlja o važnim europskim temama i to nema potrebnog odjeka kod nas.

NET.HR: Zašto je to tako?

BEŽOVAN: Zato što smo zabita, zaostala i zapuštena zemlja. Jedna provincija.

NET.HR: Tko je za to odgovoran?

BEŽOVAN: Svi mi.

 

izvor: net.hr