Podatek od pustostanów i polityka mieszkaniowa stały się aktualnymi tematami na chorwackim rynku nieruchomości, które po raz kolejny podsycają gorące debaty. O mieszkaniach, cenach nieruchomości i innych aspektach chorwackiego rynku nieruchomości Lider przeprowadził wywiad z Borną Vujoviciem

Niedawno opublikowane dane wykazują spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości. Jaka jest skala tego spadku i w którym regionie Chorwacji jest on najbardziej wyraźny?

- Nasze dane pokazują, że spadek liczby transakcji nieruchomościowych wyniósł około 20% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Najbardziej wyraźny spadek odnotowano w Zagrzebiu, gdzie głównym powodem był brak programu dopłat do kredytów mieszkaniowych (kredyty APN), który był dostępny wiosną ubiegłego roku. Spadek transakcji jest szczególnie widoczny w marcu i kwietniu, podczas gdy w maju i czerwcu rynek się ustabilizował.

Mimo spadku liczby transakcji nieruchomościowych, nie odnotowano spadku ich cen. Niektórzy przewidują nawet dalszy wzrost. Dlaczego chorwacki rynek nieruchomości jest tak niemrawy i przeczy logice ekonomicznej? Czy nie jest logiczne, że w przypadku spadku popytu i sprzedaży ceny również powinny spaść?

- Najlepszym przykładem rynku, który nie zawsze kieruje się logiką ekonomiczną, był kryzys gospodarczy z 2009 roku, kiedy nastąpił spadek transakcji nieruchomościami, podczas gdy ceny zaczęły spadać dopiero rok później – na naszym rynku spadek ten trwał do 2015 roku. Obecnie nie znajdujemy się w podobnej sytuacji z wielu powodów. Mimo spadku liczby transakcji, nie nastąpił drastyczny spadek cen, podczas gdy w kilku krajach odnotowano jedynie niewielkie korekty. Dlaczego tak jest, najlepiej pokazuje przykład naszego inwestora, który niedawno ukończył budynek na Istrii i sprzedał 25% mieszkań, podczas gdy w przypadku podobnego projektu, nieco ponad rok wcześniej, jeszcze przed wydaniem pozwolenia, wszystkie mieszkania zostały sprzedane. Inwestorzy myślą w taki sposób, że wolą poczekać, aż nieruchomość osiągnie wyznaczoną przez nich cenę, ponieważ rynek pokazuje, że to pieniądz traci na wartości z powodu inflacji, podczas gdy wartość nieruchomości rośnie z roku na rok. W ten sposób mogą czekać, ponieważ większość inwestorów buduje z własnych środków, nie są naciskani przez banki, a część zainwestowanych funduszy może zostać zwrócona poprzez wynajem turystyczny, dopóki nieruchomość nie zostanie sprzedana po pożądanej cenie. Biorąc pod uwagę koszty budowy i czas realizacji nowego projektu, są one znacznie wyższe i dłuższe niż w przypadku projektu ukończonego półtora roku temu. Ponadto inwestorzy w Chorwacji obserwują inne rynki, takie jak Niemcy i Austria, dlatego też tymczasowo wstrzymują kolejne projekty. Jesteśmy małym rynkiem, zależnym od procesów wewnętrznych i gospodarki. Gdyby sezon turystyczny znacząco osłabł, mogłoby to wpłynąć na spadek cen, ponieważ duża część właścicieli nieruchomości jest obciążona kredytami, a słaby sezon doprowadziłby do problemów ze spłatą kredytu hipotecznego, przez co mogliby zostać zmuszeni do wystawienia swojej nieruchomości na sprzedaż po niższej cenie. Ponadto nie należy zapominać, że trwa renowacja nieruchomości po trzęsieniu ziemi, co generuje znaczne przychody dla branży budowlanej, o małej liczbie pracowników, turystyce jako generatorze PKB, a także o fakcie, że jesteśmy częścią strefy euro.

Często mówi się o wysokich cenach żądanych przez sprzedających i o tym, że ceny te są wyższe niż realne. Mamy na myśli głównie nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego. Jaka korekta rynku jest potrzebna, aby ożywić sprzedaż?

- Mówiąc o nierealistycznych żądaniach dotyczących cen nieruchomości, odnosi się to zazwyczaj do rynku wtórnego. Korekta rynkowa potrzebna do ożywienia sprzedaży zależy od wielu czynników, takich jak podaż i popyt, sytuacja gospodarcza, stopy procentowe itp. Konieczne jest dokładniejsze przyjrzenie się sytuacji na rynku nieruchomości i przeanalizowanie trendów, aby precyzyjnie ocenić, jaka korekta powinna nastąpić. Nasze dane pokazują, że właściciele nieruchomości mają czasami nierealistyczne oczekiwania i potrzebna jest korekta cen ofertowych. Dane, którymi dysponujemy, sugerują, że nie jest realistyczne oczekiwanie spadku cen transakcyjnych, a raczej cen ofertowych.

Mimo corocznego wzrostu liczby apartamentów, czyli prywatnych kwater turystycznych, sprzedaż nie nadąża za popytem, a inicjatywy przeciwko turystyfikacji wybrzeża są coraz częstsze. Jak postrzega Pan to wszystko z perspektywy agencji nieruchomości?

- Z perspektywy agencji nieruchomości uważamy, że niezbędne jest posiadanie jasnej strategii rozwoju i zrozumienie kierunku, w którym chcemy zmierzać jako kraj turystyczny. Znaczna część transakcji nieruchomościowych jest generowana przez inwestorów prywatnych, którzy kupują nieruchomości z zamiarem ich wynajmu. Zamiast środków restrykcyjnych opowiadamy się za środkami zachęcającymi, które pomogłyby rozwiązać problem mieszkalnictwa. Kluczowe jest planowanie budownictwa tak, aby odpowiadało ono wydolności infrastruktury i zachowywało równowagę między rozwojem turystyki a jakością życia lokalnej ludności.

Jednocześnie w Zagrzebiu omawiane jest przyjęcie nowego GUP (Generalnego Planu Urbanistycznego), co spotyka się z negatywną reakcją inwestorów, gdyż zwiększa on tereny zielone. Czy może Pan skomentować nowy zagrzebski GUP?

- Odnoszę wrażenie, że nowy GUP ma na celu ograniczenie nadmiernej urbanizacji niektórych obszarów, co popieram. Należy jednak wziąć pod uwagę zapotrzebowanie na nowe przestrzenie mieszkalne. Duże restrykcje mogą doprowadzić do zmniejszenia podaży, co może skutkować wzrostem cen. Konieczne jest zrównoważenie wszystkich czynników, aby zapewnić zrównoważony rozwój miasta, co obejmuje zwiększenie terenów zielonych, ale także zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludności.

W odniesieniu do zagrzebskiego GUP mówi się o zmniejszeniu dostępnych terenów pod zabudowę. Z drugiej strony jednak liczba wydawanych pozwoleń na budowę spada od 2008 roku. Dlaczego nie buduje się więcej, aby zwiększyć podaż? Czy może nigdy nie osiągniemy poziomu budownictwa z okresu przedkryzysowego? Może tak duża podaż nie jest nawet potrzebna, biorąc pod uwagę, że Chorwacja straciła 400 000 mieszkańców, a prognozy demograficzne są nadal czarne. Nawet Zagrzeb, przynajmniej według spisu powszechnego z 2021 roku, stracił część populacji.

- Duża część inwestorów, którzy działali do 2008 roku, nigdy nie wróciła na rynek z powodu strat z poprzedniego cyklu. Znaczącym generatorem budownictwa w poprzednim cyklu były banki, które "rozdawały kredyty" bez większej selekcji, co doprowadziło do dużej liczby niesprzedanych mieszkań w Zagrzebiu – według niektórych szacunków nawet do 10 000. Liczba wydawanych pozwoleń spadała do 2017 roku, kiedy rozpoczął się nowy cykl, ale na innych warunkach. W nowym cyklu najbardziej poszukiwane są nieruchomości w dobrych lokalizacjach, z rozwiniętą infrastrukturą i bliskością udogodnień, co nie dotyczy wielu obiektów. Banki wymagają teraz od inwestorów posiadania gruntu z pozwoleniem na budowę, 30% środków własnych oraz przedsprzedaży od 20% do 30% nieruchomości. Są to warunki, które nie są łatwe do spełnienia, zwłaszcza że Chorwacja straciła część ludności. Z drugiej strony do Chorwacji napływają obcokrajowcy – szacuje się, że jest to od 150 000 do 200 000 pracowników zagranicznych. Wszyscy oni muszą gdzieś mieszkać, a wielu sprowadza rodziny, co generuje popyt na nowe mieszkania. Ponadto nasze wybrzeże jest popularnym miejscem na drugi dom dla wielu obywateli innych krajów Unii Europejskiej i pytanie brzmi, kiedy stanie się tak również w przypadku Zagrzebia, biorąc pod uwagę, że odległość z Zagrzebia do morza to nieco ponad godzina, co w skali globalnej czyni go niemal miastem nadmorskim.

Dlaczego projekty Gredelj, Heinzl i inne duże obszary należące do miasta nie są uruchamiane? Gdzie leży przeszkoda? Czy możliwe są partnerstwa publiczno-prywatne? Czy projekty te mogłyby przynieść nowe przestrzenie budowlane, które mogłyby być dla Zagrzebia bardziej opłacalne niż komunalne uzbrajanie odległych przedmieść powstających na obrzeżach miasta?

- Jeśli chodzi o projekt Gredelj, głównym problemem jest status własnościowy, który jest podzielony między miasto a państwo. Obszar ten stanowi idealną przestrzeń dla nowych mieszkań z już rozwiniętą infrastrukturą. Mamy nadzieję, że wkrótce nastąpi postęp w rozwiązaniu tej kwestii, ponieważ Gredelj ma potencjał, by stać się nowym centrum Zagrzebia. Ostatecznie mądre wykorzystanie istniejących przestrzeni miejskich może przynieść długofalowe korzyści dla rozwoju urbanistycznego i jakości życia w Zagrzebiu.

Jak postrzega Pan problem niedostępności mieszkań i jakie są możliwości jego rozwiązania? Program APN nie odniósł sukcesu. Teraz coraz częściej mówi się o najmie preferencyjnym. Jakie jest rozwiązanie?

- Problem niedrogich mieszkań jest złożony i wymaga wieloaspektowego podejścia. Program dopłat do kredytów mieszkaniowych nie powiódł się, co sugeruje potrzebę nowych rozwiązań. Najem preferencyjny jest jednym z możliwych rozwiązań, ale pod warunkiem mądrze ustalonych zasad. Niezbędne jest rozwiązanie problemu nieprzystępnych cenowo mieszkań poprzez zintegrowane podejście, które uwzględnia specyficzne potrzeby lokalnej ludności.

W Zagrzebiu jest 50 000 pustych mieszkań – liczba ta stała się ostatnio dość głośna. Czy można coś zrobić z tymi mieszkaniami, aby wprowadzić je na rynek? Czy podatek od pustostanów, podobny do tego w Kanadzie, jest możliwym rozwiązaniem? Czy powinien zostać wprowadzony tylko w większych miastach?

- Aby wprowadzić poważny podatek od nieruchomości, państwo musi przeprowadzić szereg gruntownych przygotowań, począwszy od uporządkowania ksiąg wieczystych. Rozwiązanie "pierwszej fali" w postaci opodatkowania domów wakacyjnych raczej nie przyniesie pożądanego efektu. Ci, którzy posiadają wiele nieruchomości, znajdą sposoby na uniknięcie podatku, podczas gdy ci, którzy posiadają nieużytkowane nieruchomości, zostaną niesprawiedliwie obciążeni. Z drugiej strony, dobrze przygotowany podatek od pustostanów mógłby zachęcić właścicieli do sprzedaży lub wynajmu swoich nieruchomości. Gdyby zaledwie 10% z szacowanych 50 000 pustych mieszkań w Zagrzebiu pojawiło się na rynku, miałoby to znaczący wpływ na ogólną podaż i ceny. Gdyby to zależało od mnie, zwiększyłbym podatek od wynajmu turystycznego, który obecnie płacony jest jako ryczałt, przynajmniej do poziomu podatku dochodowego. Uważam, że powinien on być powiązany z okresem najmu, przy czym przy wynajmie długoterminowym płaciłoby się więcej.

Jak uniknąć sytuacji fałszywych deklaracji zamieszkania i unikania podatku od pustostanów? Czy można to kontrolować poprzez zużycie energii elektrycznej i innych mediów?

- Do liczby podawanej w mediach dotarto właśnie poprzez HEP (chorwacki zakład energetyczny) i kontrolę liczników, które się nie kręcą – to z pewnością mógłby być jeden ze sposobów kontroli nieruchomości. Ogólnie jesteśmy znani z kreatywności w szukaniu alternatyw, więc nie mam pewności, czy istnieją sposoby, by zapobiec wszystkim sztuczkom.

Kiedy rozmawiamy o pustych nieruchomościach i podatku od nich, jednym z argumentów przeciwko jest to, że uderzyłoby to w klasę średnią. Czy właściciele pustostanów rzeczywiście należą do klasy średniej? Jakie trudności wiązałyby się z wdrożeniem takiego podatku?

- Nieruchomości są naszym największym bogactwem i posiadamy je w takiej ilości ze względu na wykup mieszkań socjalnych. Nie jesteśmy wystarczająco wykształceni finansowo, więc zazwyczaj nie inwestujemy w inne rzeczy, a nieruchomości są naszym jedynym wyborem. Nawet kupując nieruchomości, musieliśmy zapłacić podatek dochodowy lub podatek od zysków kapitałowych, aby mieć pieniądze na zakup. Przy zakupie musieliśmy również zapłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości lub VAT, a teraz musielibyśmy płacić kolejny podatek. Musimy wziąć pod uwagę fakt, że niektóre nieruchomości są puste z konkretnego powodu, jak np. uszkodzenia po trzęsieniu ziemi lub nieuregulowane kwestie własnościowe, i nie nadają się do zamieszkania.

Jakie jest Pana stanowisko w sprawie podatku od nieruchomości i jeśli zostanie on wprowadzony, jak powinien zostać pomyślany – od drugiej nieruchomości, od wartości, od nieużytkowanych obiektów...

- Program podatku od nieruchomości musi być dobrze przemyślany i oparty na szczegółowej analizie rynku oraz warunków społeczno-gospodarczych w Chorwacji. Podatek od nieruchomości może być użytecznym narzędziem regulacji rynku i zapewnienia sprawiedliwszego systemu podatkowego, ale tylko wtedy, gdy zostanie odpowiednio zaprojektowany i wdrożony. Należy jednak wziąć pod uwagę, że wprowadzenie podatku od nieruchomości w ramach reformy podatkowej powinno przynieść ulgę w obciążeniu podatkiem dochodowym. Wprowadzenie podatku od nieruchomości bez rozwiązania problemów społeczno-gospodarczych byłoby tylko kolejnym obciążeniem podatkowym. Aby wdrożyć podatek od nieruchomości, potrzebujemy kilku kluczowych kroków, takich jak uporządkowanie ksiąg wieczystych. Posiadanie precyzyjnych danych o własności i wartości nieruchomości jest kluczowe dla sprawiedliwego stosowania podatku. Musimy zrozumieć dynamikę rynku nieruchomości, w tym podaż i popyt, trendy cenowe i różnice regionalne. Ostatecznie wprowadzenie podatku od nieruchomości powinno być częścią szerszej strategii rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Powinna ona obejmować zachęty do budowy, dopłaty do czynszów i wsparcie dla budownictwa socjalnego. Tylko w ten sposób podatek od nieruchomości przyczyni się do sprawiedliwego i zrównoważonego systemu mieszkaniowego.

Według danych HNB (Chorwackiego Banku Narodowego), w siedmiu powiatach nadmorskich w 2022 roku sprzedano 13 632 mieszkania/apartamenty, podczas gdy obcokrajowcy kupili 4 284 mieszkania w całej Chorwacji. Zdecydowana większość tych transakcji koncentruje się na nieruchomościach nadmorskich (około 90% zakupów zagranicznych dotyczy regionu Adriatyku), można więc wywnioskować, że obcokrajowcy kupują co czwarte mieszkanie na wybrzeżu. Jaka jest obecna sytuacja w zakresie zakupów dokonywanych przez obcokrajowców? Czy zainteresowanie spadło z powodu wzrostu stóp procentowych?

- W regionie Adriatyku spadek liczby transakcji był najbardziej wyraźny ze względu na kryzys gospodarczy w Austrii i Niemczech, czyli krajach, z których pochodzi duża liczba nabywców. Trend ten jest szczególnie zauważalny na Istrii. Należy zauważyć, że obcokrajowcy w naszym kraju zazwyczaj kupują nieruchomości za gotówkę, więc wzrost stóp procentowych nie jest główną przyczyną spadku transakcji. Jednak sytuacja na rynkach nieruchomości w Europie Zachodniej jest w stagnacji, co automatycznie wpływa na nasz rynek. Mniejsze zainteresowanie kupnem nieruchomości na wybrzeżu Adriatyku wiąże się z ogólną niepewnością i trudnościami gospodarczymi w krajach pochodzenia nabywców, co wpływa na ich gotowość do inwestowania w nieruchomości w Chorwacji.

Kwestia nielegalnego budownictwa wypełnia nagłówki mediów, ale systemowo nie jest rozwiązywana. Jakie jest Pana stanowisko w tej sprawie i jak można to skutecznie rozwiązać?

- Przede wszystkim niezbędne jest rygorystyczne wdrażanie przepisów i regulacji. Należy zapewnić spójne stosowanie prawa budowlanego i brak tolerancji dla nielegalnego budownictwa. Wymagane są regularne i dokładne inspekcje placów budowy. Mieliśmy dwie fale legalizacji, które pozwoliły na zalegalizowanie wszystkich istniejących nieruchomości do 21 czerwca 2011 roku, co pomogło wprowadzić dużą liczbę obiektów na legalny rynek. Jednym z powodów, dla których niektóre mieszkania nie są na rynku, jest ich nieuregulowany status prawny. Uważam, że odejście od ostatecznego terminu składania wniosków o legalizację byłoby mądrą decyzją, która pozwoliłaby każdemu, kto nie złożył wniosku, a wybudował nieruchomość przed terminem, na jej zalegalizowanie. Zniósłbym również zniżki na kary za legalizację, zwiększając je w powiatach o wysokim wskaźniku rozwoju, a zmniejszając w tych o niskim wskaźniku. W ten sposób osiągnięto by pewną sprawiedliwość społeczną.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi