Balony cenowe na rynku nieruchomości zaczynają tracić powietrze na światowych rynkach

Wzrosty cen nieruchomości mieszkalnych, które trwały na rynkach światowych, zaczęły wyhamowywać z powodu zacieśniania polityki pieniężnej. Chorwacja jednak wciąż pozostaje w tyle – popyt znacznie przewyższa podaż, a kraj ten nie podąża za tym samym trendem. Ceny nieruchomości spadły do najniższego poziomu od 13 lat w Nowej Zelandii; w Londynie ceny apartamentów spadły o 11% w porównaniu z poprzednimi rekordami ustanowionymi w sierpniu 2020 r., a na wschodnim i zachodnim wybrzeżu USA odnotowano nagły spadek cen nieruchomości luksusowych. Chociaż oczekuje się, że wzrost stóp procentowych kredytów doprowadzi do spadku popytu, a w konsekwencji ceny nieruchomości zaczną spadać, na chorwackim rynku wciąż nie ma tego oznak.

Rosnące ceny

Ostatni raport Eurostatu dotyczący cen domów pokazuje, że w pierwszym kwartale 2022 r. wzrosły one w UE o 10,5%, co stanowi najwyższy wzrost od 15 lat. Chorwacja nawet przekroczyła tę średnią – ceny nieruchomości wzrosły tam o 13,5% w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Czechy, Estonia i Węgry również odnotowały znaczne podwyżki cen, przy czym ceny nieruchomości wzrosły odpowiednio o 24,7%, 21% i 20,6%. Choć drugi kwartał był burzliwy dla gospodarki światowej ze względu na wojnę na Ukrainie, kryzys energetyczny, blokady w Chinach i presję inflacyjną, dane Europejskiego Urzędu Statystycznego będą dostępne dopiero jesienią. W międzyczasie sprawdziliśmy obecną sytuację w terenie u tych, którzy znają ją najlepiej – w agencjach nieruchomości. „Ceny wciąż nie spadają, popyt nadal jest wyższy niż podaż” – powiedział Boro Vujović, dyrektor agencji nieruchomości Opereta, w wywiadzie dla Bloomberga. Tegoroczny nabór APN (Agencija za pravni promet i posredowanie nekretninama – Agencja ds. Obrotu Prawnego i Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami) na subskrybowane kredyty mieszkaniowe zakończył się 22 kwietnia, a na początkową pulę kredytów o wartości 50 mln kun złożono 5 870 wniosków. Do 6 czerwca 3 900 umów było gotowych do negocjacji, a kolejnych 551 znajdowało się w przygotowaniu. Do tej pory APN rozpatrzyła 5 400 wniosków. Według Komentarza o płynności monetarnej Chorwackiego Banku Narodowego, w maju odnotowano najwyższy miesięczny wzrost kredytów mieszkaniowych od grudnia 2011 r., kiedy to zaczęto gromadzić te dane. Według HNB wzrost ten jest wynikiem kredytów udzielonych w ramach państwowego programu dopłat do kredytów. ~~W maju udzielono kredytów o łącznej wartości 251,1 mld kun, z czego~~ 70,1 mld kun stanowiły kredyty mieszkaniowe, co oznacza wzrost o 1,3 mld kun (czyli o 1,9%) w porównaniu z marcem i najwyższą roczną stopę wzrostu wynoszącą 9,3%. Wielka Brytania również odnotowała największy wzrost liczby kredytów mieszkaniowych w ciągu ostatnich ośmiu miesięcy – w maju brytyjskie banki zatwierdziły 66 163 kredyty mieszkaniowe o wartości około 9 mld dolarów (7,4 mld funtów). Wzrost stóp procentowych, który będzie kontynuowany w celu ograniczenia największej od 40 lat inflacji, położy kres boomowi na rynku mieszkaniowym wywołanemu przez pandemię. Według Nationwide Building Society, które przewiduje, że wzrost kredytów mieszkaniowych będzie najbardziej znaczący w Wielkiej Brytanii, rynek zacznie spowalniać, co będzie widoczne w spadku liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. „Pojawiają się oznaki spowolnienia, liczba zatwierdzonych kredytów mieszkaniowych spadła w kwietniu do poziomu sprzed pandemii, a badania pokazują, że zmniejszyła się również liczba potencjalnych nabywców” – powiedział Robert Gardner, główny ekonomista Nationwide, w wywiadzie dla Bloomberga w czerwcu ubiegłego roku.

Inwestorzy zagraniczni

Popyt na wszelkiego rodzaju domy w stolicy Chorwacji jest nadal niezwykle wysoki i przewyższa podaż, a przedwojenne mieszkania na „starym mieście”, które wcześniej uznawano za nieatrakcyjne nawet dla ich właścicieli ze względu na niszczycielskie uszkodzenia, znów stały się poszukiwanymi nieruchomościami. Zależy to oczywiście od obecnego stanu budynku i ceny. Mieszkania w starszych kamienicach w centrum miasta znów zyskały na popularności, a przedział cenowy jest bardzo zróżnicowany, w zależności od stanu i lokalizacji nieruchomości. „Ceny są bardzo zróżnicowane, ale szacujemy, że cena mieszkania na starym mieście wynosi około 2 500 euro za metr kwadratowy” – powiedział Boro Vujović, dyrektor agencji nieruchomości Opereta. Podczas gdy obywatele Chorwacji spieszą się, aby skorzystać z subskrybowanych kredytów mieszkaniowych, pogarszająca się sytuacja gospodarcza i coraz wyraźniejsze oznaki recesji sprawiły, że inwestorzy zagraniczni stali się ostrożniejsi w podejmowaniu znaczących inwestycji. „Zauważyliśmy spadek liczby inwestorów zagranicznych, szczególnie w segmencie nieruchomości komercyjnych, takich jak centra logistyczne i inne lokale biznesowe. Większość z nich wstrzymała swoją działalność” – powiedział Boro Vujović, dyrektor agencji nieruchomości Opereta.

Nieruchomości luksusowe

Z drugiej strony, inwestorzy zagraniczni nadal aktywnie interesują się zakupem nieruchomości luksusowych, których wartość – mimo wahań gospodarczych sygnalizujących recesję – nadal rośnie. Marko Pažanin, dyrektor i partner w Croatia Sotheby's International Realty, uważa, że ceny nieruchomości luksusowych wciąż rosną, głównie ze względu na ograniczoną podaż i wysoki popyt na rynku. „Obecnie jesteśmy świadkami wzrostu wartości luksusowych nieruchomości w Chorwacji, szczególnie ze względu na ograniczoną podaż i wysoki popyt na rynku. Chciałbym podkreślić, że najbardziej ekskluzywne nieruchomości, z widokiem na morze, mają trwałą wartość, a na ich ceny nie wpływają znacząco wahania rynkowe” – powiedział Marko Pažanin, dyrektor i partner w Croatia Sotheby's International Realty. Jedną z najbardziej ekskluzywnych nieruchomości na rynku jest Admiral's Residences, XV-wieczna willa, będąca niegdyś letnią rezydencją dubrownickiej rodziny szlacheckiej. Ceny takich nieruchomości są ściśle poufne, a Marko Pažanin podkreśla, że dyskrecja właściciela nieruchomości jest najważniejszym aspektem działalności firmy. Największym wyzwaniem dla firm specjalizujących się w nieruchomościach luksusowych jest znalezienie obiektu, który spełni oczekiwania ich klientów. Pažanin uważa, że znaczna część inwestorów wciąż aktywnie poszukuje nieruchomości spełniającej ich wymagania, dlatego brokerzy jego firmy często szukają konkretnych atrakcyjnych obiektów w prestiżowych lokalizacjach dla swoich klientów, którzy są gotowi na niezwłoczny zakup. „Gdy sprzedawca zgadza się na cenę sugerowaną przez agencję, nieruchomość jest zazwyczaj sprzedawana w ciągu sześciu miesięcy. Jeśli jednak sprzedawca ustali nieracjonalnie wysokie ceny i testuje rynek, sprzedaż nieruchomości może potrwać znacznie dłużej” – powiedział Marko Pažanin, dyrektor i partner w Croatia Sotheby's International Realty.

Spadające ceny

Co trzeci nabywca nieruchomości w Chorwacji jest obcokrajowcem, a w miejscowościach nadmorskich odsetek cudzoziemców przekracza 80%. Oczekuje się zatem, że jeśli globalne trendy gospodarcze ulegną pogorszeniu, będą miały one negatywny wpływ na popyt ze strony zagranicznych nabywców, a w konsekwencji na ceny nieruchomości. „Ten spadek popytu, jak to zwykle bywa, doprowadzi również do spadku cen nieruchomości” – skomentował w niedawnym wywiadzie Dubravko Ranilović, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej. Przetłumaczono z chorwackich treści z Bloomberga dostępnych pod adresem: hr.bloombergadria.com

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi