Z wybitnym ekspertem rynku nieruchomości, Borem Vujoviciem, rozmawialiśmy o dopłatach do mieszkań i cenach, które szybują pod niebiosa

Kiedy minister budownictwa Predrag Štromar ogłosił nową, wrześniową falę dopłat do kredytów mieszkaniowych, za pomocą których rząd zamierza pomóc młodym obywatelom w rozwiązaniu problemów mieszkaniowych i „zachęcić” ich do pozostania w Chorwacji – podkreślił, że nie wierzy, aby ten model dopłat powodował jakiekolwiek zakłócenia na rynku nieruchomości. Innymi słowy, już trzeci rok z rzędu stara się on stłumić własne wątpliwości co do tego, czy ta forma interwencji rządu powoduje drastyczny wzrost cen, szczególnie w przypadku małych mieszkań. O tej kwestii, a także o trendach na chorwackiej scenie rynku nieruchomości, rozmawialiśmy z Borem Vujoviciem, wiceprezesem Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej, właścicielem agencji nieruchomości „Opereta” i znanym analitykiem, który już przy pierwszej fali tych subsydiowanych kredytów ostrzegał przed wywołanymi przez nie zakłóceniami na rynku. NET.hr: Jakie jest Pana dzisiejsze spojrzenie, trzy lata po pierwszej serii dopłat w modelu Štromara? Czy znacząco złagodziły one problemy mieszkaniowe młodych ludzi, czy są jedynie rozwiązaniem kosmetycznym? VUJOVIĆ: Każda interwencja w rynek jest dyskusyjna, jeśli nie została przynajmniej odpowiednio przeanalizowana. Zgadzam się w tej kwestii z Ministerstwem Budownictwa, ale oni nie mają dość odwagi, by powiedzieć to publicznie. Te środki mogły mieć sens w 2011 lub 2012 roku, kiedy rynek był martwy, ale później, w 2017 roku i w latach następnych, kiedy rynek był aktywny – nie mają one sensu. Obecnie, biorąc pod uwagę deficyt siły roboczej i ceny szybujące do stratosfery, forsowanie tych zachęt jest całkowicie błędne. Jasne jest, że te zachęty były produktem zwykłej improwizacji. Kiedy w 2016 roku zniesiono ulgę podatkową na pierwszą nieruchomość, rzucono ludziom cokolwiek pod płaszczykiem środka demograficznego lub sposobu na powstrzymanie młodych ludzi przed wyjazdem itp. Nasza reakcja jako stowarzyszenia brzmiała: okay, wprowadźcie podobne środki dla obszarów, z których ludzie wyjeżdżają najczęściej. Dajcie je dla Slawonii, dla Liki, ale dlaczego dla Zagrzebia? Od razu ostrzegaliśmy, że spowoduje to wzrost cen w Zagrzebiu. Oczywiście w grę wchodzą też inne czynniki, ale to zdecydowanie się do tego przyczynia. Sugerowaliśmy przeprowadzenie analizy, aby ustalić, jak możemy autentycznie zapobiec emigracji młodych ludzi i osób o niskich kwalifikacjach. NET.hr: Minister Štromar powołuje się na badanie Instytutu Ekonomicznego i twierdzi, że ceny rosną z powodu wzrostu gospodarki i turystyki, a nie z powodu subsydiowanych kredytów. VUJOVIĆ: Oczywiście, ceny wzrosły z powodu wzrostu gospodarczego i wysypu apartamentów. To prawda, że wiele osób kupiło mieszkania po to, by je później wynajmować. Prawdą jest również, że wpływ na to miał spadek stóp procentowych w bankach dla kredytów mieszkaniowych. Dopóki tanio jest wziąć kredyt na zakup nieruchomości, jasne jest, że będzie to napędzać popyt. Co więcej, jeśli stopy procentowe dla oszczędności są niskie – logiczne jest, że ludzie będą kupować nieruchomości jako formę oszczędzania. Podam przykład z doświadczenia mojej agencji: ponad 50% kupujących płaci gotówką. Są to ludzie, którzy nie chcą trzymać oszczędności w banku, lecz kupują nieruchomość, którą następnie wynajmują i osiągają zysk rzędu 4-5%. Wszystko to są czynniki, które pozytywnie wpływają na rynek nieruchomości, ale potem nadchodzi ten wrzesień z subsydiowanymi kredytami i to jest jak wybuch bomby. Największym problemem tego środka jest jego krótkotrwały charakter. Pamiętają Państwo wypowiedzi ministra Štromara, że ci, którzy złożą wniosek w pierwszym tygodniu, będą bezpieczni? Potem to wszystko zostało przedłużone, ale nadal było to rozwiązanie krótkoterminowe, co wywołało ogromną presję na rynku w krótkim czasie. NET.hr: Jak to wygląda w praktyce? VUJOVIĆ: Wyglądało to chaotycznie. Pojawił się ogromny nacisk na szybkie skompletowanie dokumentów. Sprzedający wiedział, że kupujący chce dopłaty i oczywiście trzymał cenę. Co mógł zrobić kupujący pod presją terminu? Był zmuszony zaakceptować cenę. Nie było czasu na negocjacje. Kupujący zgadzał się, żeby potem dostać pozwolenie, żeby potem iść do banku... I tak dalej. To jest rodzaj szoku dla rynku i od samego początku pojawiały się głosy ostrzegające przed jego negatywnymi skutkami. Minister Štromar etykietuje nas jako spekulantów, ale to niesprawiedliwe. Co my mamy do zyskania w tej sytuacji? Chcemy tylko ostrzec przed skutkami. Gdyby nie te krótkie ramy czasowe, efekt byłby łagodniejszy. Dobrze, że ogłoszono, iż w przyszłym roku, w marcu, proces ten ruszy, co jest niewątpliwie lepsze niż te wrześniowe wstrząsy. Jednak nadal nie wierzę, że te środki są skuteczne w taki sposób, w jaki zamierzano. NET.hr: Wspomniał Pan o środku, który istniał do 2016 roku – zwolnieniu z podatku przy zakupie pierwszej nieruchomości. Czy uważa Pan, że to było lepsze rozwiązanie? VUJOVIĆ: Tak. Obowiązywało przez cały rok i było sprawiedliwsze. W rzeczywistości było ono bardziej uzasadnione konstytucyjnie. Nikogo nie dyskryminowało. Obecny środek faworyzuje kupujących, którzy biorą kredyty, podczas gdy dyskryminuje tych, którzy oszczędzali, byli oszczędni lub otrzymali spadek. Pamiętam, jak byłem w telewizji w programie „Otvoreno” z byłym ministrem Kuščeviciem, a on zapowiedział, że zleci Wydziałowi Ekonomicznemu w Splicie analizę wszystkich dotychczasowych środków POS i ustali, jakie działania będą najlepsze. Wydaje się jednak, że analiza ta do dziś nie została przeprowadzona. A powinna zostać przeprowadzona. Nic nie wskazuje na to, aby ten model osiągnął pożądany efekt stymulacji demograficznej. Kredyt otrzymują tylko ci, którzy już mają zdolność kredytową. Oczywiście to miłe, że państwo pomaga spłacać kredyt przez pięć lat, ale to dotyczy tylko osób, które już pracują i już ustatkowały się w Chorwacji. Tym, którzy są w trudnej sytuacji i emigrują w poszukiwaniu pracy, ten środek w żaden sposób nie pomaga. Gdyby mnie pani zapytała, zawsze postawiłbym na wykorzystanie tych milionów na budowę fabryki. Tak, na przykład, zbudujcie fabrykę w Županji; ludzie zostaliby tam nawet bez tego modelu subsydiowanych kredytów mieszkaniowych. Oczywiście nie twierdzę, że państwo powinno interweniować i budować fabryki. Używam tego tylko jako metafory, aby zilustrować, że otwieranie miejsc pracy mogłoby zatrzymać tu ludzi. NET.hr: Kto najbardziej zyskał na tym modelu? Gdzie ludzie najczęściej kupowali i sprzedawali? VUJOVIĆ: Najwięcej w Zagrzebiu, Rijece, Splicie. Ludzie, którzy i tak kupiliby mieszkania bez względu na okoliczności. NET.hr: A co Pan powie na najnowsze tłumaczenie, że banki w dużej mierze zrekompensowały ten wzrost cen poprzez obniżenie stóp procentowych? VUJOVIĆ: Ceny wzrosły powyżej wszelkich oczekiwań i nie należy tego w żaden sposób tuszować. Niektóre nowe inwestycje wciąż nie mają pozwolenia na użytkowanie, w związku z czym nie mogą startować w konkursie o subsydiowane kredyty. W rezultacie starsze mieszkania sprzedają się po niewiarygodnie wysokich cenach, które w najmniejszym stopniu ich nie uzasadniają. Tę sytuację należy naprawić. Wkrótce na rynek wejdą nowe mieszkania, a stare nie będą już w stanie utrzymać tych cen. Pula konsumentów stopniowo się wyczerpuje, więc wyrównanie poziomów jest nieuniknione. Jeśli o mnie chodzi, to nie kupujący są odpowiedzialni za te ceny. NET.hr: Czy obwinia Pan kupujących? Niektórzy ludzie są zmuszeni kupić mieszkanie w tym momencie… VUJOVIĆ: Nie mówię o nich. Zawsze znajdą się tacy, którzy z powodu pewnych okoliczności są zmuszeni do zakupu w danym czasie i to prawda. Nie są oni jednak większością, która napędza trend. Mówię o tych, którzy kupują – bo mogą, bo to modne, bo dali się porwać mentalności stadnej. Zacznę od przykładu z własnego życia. Do przed sześciu miesięcy byłem najemcą, niezależnie od tego, czy był to podnajem, czy nie. Ponieważ uważałem, że jest to korzystniejsza opcja niż zakup nieruchomości. NET.hr: Co za wyjątkowa sytuacja – właściciel agencji nieruchomości „radzi” nam nie kupować nieruchomości! VUJOVIĆ: Nie kupujcie niczego za wszelką cenę, a zwłaszcza za cenę wygórowaną. A takich ofert jest na rynku już zbyt wiele, szczególnie w Zagrzebiu. Każdemu najemcy zawsze zasugeruję przeprowadzenie analizy kosztów i korzyści: czy ich czynsz mieści się w granicach stopy procentowej kredytu, za który mogliby kupić ekwiwalentne mieszkanie? Ale pozostali – nie śpieszcie się z tym. Sprzedający czekają na cud. Liczą na szalenie wysokie ceny. Przypomnę im rok 2009, kiedy niektórzy sprzedający utrzymywali wysokie ceny, tylko po to, by później musieli je drastycznie obniżyć. Rynek zawsze dąży do równowagi, a obecna sytuacja nie jest zrównoważona.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi