Ryzykiem jest emigracja młodych ludzi, którzy są głównymi nabywcami nieruchomości. Jeśli ten trend się utrzyma, powstaje pytanie, jak zachowa się rynek i kto będzie kupował, pyta nasz rozmówca.

Na rynku nieruchomości od połowy 2015 roku widać wyraźnie, że sprawy idą w pozytywnym kierunku. W 2016 roku ogólna liczba transakcji wzrosła i nadal była najwyższa w sektorze turystycznym, inwestycjach typu brownfield i renowacji istniejących hoteli, ale wystąpiły również znaczące transakcje w sektorze handlu detalicznego, który w poprzednich latach niemal nie istniał. Wskazuje to na zainteresowanie inwestorów, ale to, w jakim stopniu, zależy od jakości proponowanych projektów; bardzo ważne jest, aby przyszłe projekty były dobrze przygotowane i oparte na realnych potrzebach rynku, ocenia Mojca Kufner, szefowa Działu Pośrednictwa i Marketingu Zagreb Real Estate.

Podstawowe pytanie brzmi: co dalej, a mianowicie, czy istnieje realny powód do ożywienia na rynku nieruchomości w tym roku. Analizy naszych rozmówców, oprócz Kufner, są to również dyrektor agencji nieruchomości Opereta i wiceprezes Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami HGK Boro Vujović oraz Vedrana Likan z Colliers International, wskazują na taką możliwość. Według Vujovicia kluczowymi motorami ożywienia są wzrost PKB, niedobór inwestycji budowlanych w ciągu ostatnich ośmiu lat oraz sytuacja geopolityczna, która stawia nas w pierwszym rzędzie jako kraj turystyczny.

Wraz z sezonem przychodzą kupujący

Rynek nieruchomości podąża za nastrojami społecznymi, a gdy nastroje są pozytywne, taki sam jest rynek. PKB rośnie, a wraz z nim rynek, czyli ceny i popyt. W ciągu ostatnich kilku lat nie budowano, a kupujący, którzy 10 lat temu kupili mieszkanie o powierzchni 40 m2, teraz potrzebują takich z 2 lub 3 sypialniami, ponieważ w międzyczasie założyli rodziny. Nie ma wielu dobrych, jakościowych mieszkań w dobrych lokalizacjach.

Vujović

Ten sezon turystyczny powinien być bardzo dobry, a wraz z nim przybędą nabywcy nieruchomości, mówi. W końcu ceny u nas są stosunkowo niskie w porównaniu z innymi krajami UE, a wielu obywateli UE uważa nieruchomości w Chorwacji za bardzo interesujące: mogą być wykorzystywane na wakacje, a jednocześnie generować dochód z wynajmu, co przynosi wyższy dochód niż odsetki bankowe. Dobry sezon, ostrzega, oznacza zarobki dla ludzi nad morzem, skąd pochodzi kapitał, który niektórzy z nich przekierowują na mieszkania w Zagrzebiu. Jako główne potencjalne ryzyko Vujović wymienia emigrację młodych ludzi, którzy są głównymi nabywcami nieruchomości, i podsumowuje: „Jeśli trend się utrzyma, powstaje pytanie, jak zachowa się rynek i kto będzie kupował”.

Jako drugą dużą niepewność wymienia podatek od nieruchomości, który zostanie wprowadzony w 2018 roku, tzn. jeśli pozostanie on w obecnej formie, nie wydarzy się nic rewolucyjnego, ale jeśli stanie się wyższy lub inny, uważa, że mogłoby to doprowadzić do wstrząsu na rynku. „Wciąż niepewne jest, jak dopłaty do kredytów mieszkaniowych wpłyną na rynek. Myślę, że doprowadzą one do wzrostu cen, co nie jest dobre, bo osiem lat zajęło nam dojście do normalności” – dodaje, mówiąc, że żadna miara, która nie jest stała, nie jest dobra dla rynku nieruchomości, a ogłoszona dopłata ma trwać do wyczerpania pieniędzy w budżecie na ten cel. Podstawowym założeniem wzrostu rynku nieruchomości jest kontynuacja ożywienia gospodarczego, uważa Mojca Kufner.

W 2017 roku spodziewa się ona kontynuacji pozytywnych tendencji z poprzedniego roku i początku odrodzenia optymizmu na rynku. „Choć ogólne statystyki związane z naszym rynkiem są nadal stosunkowo niekorzystne, niektóre segmenty rynku odnotowują znaczny wzrost i zwiększenie liczby transakcji, co moim zdaniem jest kluczowym czynnikiem ożywienia. Są to przede wszystkim zapowiedziane nowe znaczące transakcje w sektorze turystycznym, powierzchniach hurtowych i biurowych, które będą nadal konsolidować te segmenty i wnosić na rynek nową płynność i możliwości” – mówi Kufner, dodając, że jako zwolenniczka odnawiania istniejących nieruchomości zamiast nowego budownictwa ma nadzieję, że część tych środków zostanie przekierowana na projekty rewitalizacji miejskiej istniejących zasobów nieruchomości, nie tylko w renowację nieruchomości na cele turystyczne, ale co jest głównym trendem na rynkach rozwiniętych w Europie od wielu lat i jest komplementarne wobec ogólnego trendu oszczędzania zasobów i energii oraz innych „zielonych” elementów aktualnych na rynku.

Co więcej, jeśli pozytywny trend w gospodarce ogółem utrzyma się, a wydaje się, że tak będzie, z pewnością wzmocni to popyt indywidualny, który ostatecznie jest punktem zwrotnym dla rynku nieruchomości. Jeśli ludzie kupują więcej, kupują więcej mieszkań i domów, a najemcy w centrach handlowych są bardziej zadowoleni i mogą płacić czynsz, firmy radzą sobie lepiej i rozszerzają działalność na większe biura itp. Według opinii Kufner, znaczący wkład w ożywienie wniosły również różne zmiany w przepisach, które są bezpośrednio lub pośrednio związane z tym segmentem, takie jak środki związane z wykorzystaniem funduszy na poprawę efektywności energetycznej budynków, zmiany w opodatkowaniu transakcji na rynku nieruchomości, zapowiedź nowych dopłat do zakupu nieruchomości mieszkalnych i tym podobne.

„Wszystkie te działania prowadzą do wyższego stopnia uregulowania rynku, co jest również bardzo ważne dla ożywienia. Wciąż czekamy na dalszy rozwój podatku od nieruchomości, tzn. jego praktyczne zastosowanie od 2018 roku, a znacznie więcej pracy trzeba wykonać w zakresie regulacji wynajmu powierzchni mieszkalnych. Nowe regulacje w zakresie budownictwa, urbanistyki i planowania przestrzennego z pewnością będą miały również istotny wpływ na rynek. Wiele będzie zależeć od samych inwestorów, gdyż banki są nadal dość konserwatywne w finansowaniu projektów związanych z nieruchomościami, dlatego kluczowe jest przedstawienie im dobrze przygotowanych i opartych na realiach rynkowych projektów” – podsumowuje Kufner.

Weszliśmy w nowy cykl wzrostu

Kluczowymi czynnikami ożywienia na rynku nieruchomości, poza wzrostem gospodarczym i wzrostem zatrudnienia, są także łatwiejszy dostęp do kredytów oraz pozytywne nastroje kreowane przede wszystkim przez oczekiwania wszystkich uczestników rynku, zdaniem Vedrany Likan. „Stan rynku nieruchomości w pierwszym kwartale 2017 roku pokazuje, że weszliśmy w nowy cykl wzrostu: nastąpił wzrost cen i wolumenu transakcji zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Po tym, jak inwestorzy zwiększyli swoją aktywność w 2016 roku, w 2017 roku widzimy aktywny udział i inwestycje deweloperów” – mówi Likan, dodając, że rok 2016 stał pod znakiem kilku znaczących transakcji w segmencie nieruchomości komercyjnych, w tym centrów handlowych, parków handlowych, biurowców i hoteli.

Inwestorzy kupowali głównie nieruchomości typu prime, które pozwalają na dobry zwrot (wyższy niż zwrot na rynkach krajowych), a także porządkowali bilanse bankowe poprzez sprzedaż wierzytelności zagrożonych, których zabezpieczeniem są nieruchomości. „Spodziewamy się, że spora część tych nieruchomości trafi na rynek w 2017 roku. Oczekujemy kontynuacji wzrostu popytu oraz wzrostu liczby i wolumenu transakcji na rynku nieruchomości. Ostrzegamy jednak przed możliwością wystąpienia nowej bańki, zwłaszcza w nieruchomościach mieszkalnych, i wszelkimi związanymi z tym ryzykami” – mówi Likan, zauważając, że w 2017 i 2018 roku spodziewają się wzrostu inwestycji typu greenfield, głównie w segmentach mieszkaniowym i turystycznym, a w przypadku Zagrzebia, oprócz wymienionych segmentów, wzrostu nowych inwestycji w budynki biurowe. Nasza prognoza, że rok 2016 będzie przełomowy, potwierdziła się, mówi Vujović i jak zaznacza, według danych administracji skarbowej widać, że w ubiegłym roku transakcji było więcej niż w 2015 roku. Choć wciąż nie mamy danych o średniej cenie z ubiegłego roku, statystyki agencji wykazują zwrot. Jasne jest jednak, że istnieją różnice w segmentach rynku i jak zauważa, nieruchomości mieszkalne są znacznie bardziej atrakcyjne niż komercyjne, jeśli chodzi o kupno, podczas gdy komercyjne są częściej wynajmowane niż kupowane.

Biurokracja wypycha inwestorów

Jako barometr ogólnej sytuacji na rynku, i pomimo niedawnych przejęć centrów handlowych przez fundusze, których, jak zauważa Vujović, nie należy ignorować, nieruchomości mieszkalne są nadal bardziej interesujące. Dlatego uważa on, że ożywienie rynku wpłynie również na nieruchomości komercyjne. Podobnie jest z nierezydentami jako kupującymi – ich liczba będzie rosła, a najbardziej zainteresowani są domami i apartamentami wakacyjnymi, jednak doświadczenie Vujovicia pokazuje, że inwestorzy wciąż wahają się przed wejściem do Chorwacji, przede wszystkim ze względu na naszą znaną biurokrację, która zrobi wszystko, aby inwestycja i projekt nie doszły do skutku. „Biorąc pod uwagę sytuację rynkową w 2016 roku, to co widzimy teraz, to fakt, że rynek odradza się szybciej niż oczekiwano i sprawy zakończą się lepiej niż w poprzednich latach. Dopłaty wejdą do gry i trudno przewidzieć ich wpływ na rynek po ich zakończeniu. Zaczęliśmy iść w górę i teraz trudno to zatrzymać. Nie należy spodziewać się gwałtownego wzrostu cen ani powrotu do cen sprzed kryzysu, ale jasne jest, że spadków cen już nie będzie!” – mówi Vujović.

Niektóre segmenty rynku nieruchomości odnotowują znaczące pozytywne zmiany i jak wyjaśnia Kufner, przykładem tego jest sektor budowy budynków mieszkalnych, ale tylko w części budowy domów dla nabywców o wyższej sile nabywczej, w dobrych lokalizacjach i z przemyślaną strukturą domów.

Spadek liczby transakcji

Liczba oddanych do użytku mieszkań w 2016 roku nieznacznie wzrosła, co jest „pierwszą pozytywną zmianą po kilku latach ciągłych spadków i choć oferta wciąż przewyższa popyt, coraz więcej kupujących nie może znaleźć mieszkania, którego szuka, przez co ceny wysokiej jakości mieszkań zaczęły nieznacznie rosnąć”. Kufner zauważa również, że rynek powierzchni hurtowych odnotował szereg transakcji, w ramach których kontynuowana jest konsolidacja własności w tym segmencie, co z pewnością przyniesie pozytywne zmiany dla wszystkich zaangażowanych. Kufner spodziewa się wejścia na rynek nowych marek, dalszego rozwoju oferty usług towarzyszących w centrach handlowych i ogólnie lepszej oferty. „Segment powierzchni biurowych znajduje się w relatywnej stagnacji, choć i w tym segmencie zaszły pozytywne zmiany, a wysokiej jakości biurowce są w większości w pełni obłożone, a ceny takich powierzchni biurowych mogą wkrótce zacząć nieznacznie rosnąć” – ocenia Kufner, zauważając, że mimo doskonałego położenia geograficznego Chorwacji i jej znaczenia w tranzycie, kraj ten wciąż posiada najmniej rozwinięty sektor logistyki i nieruchomości przemysłowych. Mimo stabilnego popytu, brakuje znaczących inwestycji, głównie ze względu na wysokie koszty nabycia gruntów oraz sposób kategoryzacji i opodatkowania nieruchomości przemysłowych (z wyjątkiem nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie do celów produkcyjnych), co wciąż znacznie przewyższa obciążenie podatkowe innych rodzajów nieruchomości. Zauważa on również, że większość inwestycji dotyczy budowy powierzchni przez firmy na własne potrzeby.

Brak jakości

„Zainwestowalibyśmy 100 milionów euro, ale nie mamy w co”

W przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych, obecnie nie ma wystarczającej liczby ofert nieruchomości komercyjnych, które odpowiadałyby popytowi pod względem jakości i wielkości inwestycji, mówi Likan, i jako przykład podaje: „Popyt na zakup działających hoteli znacznie przewyższa obecną ofertę, albo mamy przypadek funduszu inwestycyjnego, który chce zainwestować 100 i więcej milionów euro, ale ma trudności ze znalezieniem odpowiednich działających nieruchomości lub gruntów pod inwestycję o takiej skali!”.

Vladimir Žerjavić, dyrektor regionalny RE/MAX Croatia:

Prowizje wzrosły o 36%

„Biorąc pod uwagę zwiększoną liczbę zapytań od klientów zagranicznych i krajowych, zdecydowanie spodziewamy się kontynuacji pozytywnego trendu wzrostu rynku nieruchomości w 2017 roku. W przypadku nabywców krajowych wynika to z pozytywnych wskaźników gospodarczych w poprzednim okresie, które będą miały długofalowy wpływ na poprawę standardu życia naszych obywateli, co, jak pokazuje nasze doświadczenie, jest bezpośrednio związane z liczbą zrealizowanych sprzedaży na rynku nieruchomości. Z drugiej strony, niewątpliwa atrakcyjność naszego wybrzeża nadal przyciąga zagranicznych nabywców, dla których ceny nieruchomości na naszym rynku są nieosiągalne, zatem transakcje w tym segmencie rynku również przyczynią się do ogólnego wzrostu. Potwierdzeniem pozytywnego trendu są także wyniki, jakie RE/MAX Croatia, poprzez swój system 15 biur i ponad 90 agentów, osiągnęła w ubiegłym roku, odnotowując wzrost liczby zrealizowanych transakcji o 17% i przychodów z prowizji o 36% w stosunku do roku poprzedniego. Można powiedzieć, że długotrwała recesja straumatyzowała rynek i ledwo co powitał on pozytywne zmiany, ale jest jeszcze za wcześnie, by mówić o ostatecznym ożywieniu rynku nieruchomości. Aby dojść do takich wniosków, musi zostać spełnionych szereg przesłanek, przede wszystkim wspomniane czynniki ekonomiczne, a także ramy prawne dyktowane przez ustawodawstwo” – mówi Vladimir Žerjavić, dyrektor regionalny RE/MAX Croatia.

Źródło poslovni.hr

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi