Pomimo wszystkich negatywnych trendów gospodarczych i trzęsień ziemi, ceny nowych nieruchomości w drugiej połowie 2020 roku nieznacznie wzrosły. Według agenta nieruchomości Boro Vujovicia, "wina" za ten stan rzeczy nie leży wyłącznie po stronie APN. W zeszłym tygodniu Agencja Obrotu i Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami (APN) rozpoczęła dofinansowywanie kredytów mieszkaniowych na ten rok, a Chorwacki Urząd Statystyczny opublikował dane dotyczące zmian cen nowych mieszkań w ubiegłym roku. APN zacznie przyjmować wnioski o dopłaty 29 marca, a osoby, które zdecydują się na ten model zakupu nieruchomości, będą mogły uzyskać w bankach kredyty z oprocentowaniem od 2,09% do 3,5%. Z drugiej strony, średnia cena nowo wybudowanych mieszkań w Chorwacji wzrosła o 1,2% w drugiej połowie 2020 r. w porównaniu z tym samym okresem w 2019 r., a w stolicy różnica ta jest jeszcze wyraźniejsza i wynosi 5,5%. W przeliczeniu na kuny i euro, średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Chorwacji wyniosła 12 813 kun (1 692,60 euro), podczas gdy w Zagrzebiu było to 14 125 kun (1 865,92 euro). Wraz z początkiem pandemii koronawirusa i jej następstwami, które odzwierciedliły się w spadku PKB, spadku turystyki i lockdownie, wielu spodziewało się drastycznego spadku cen nieruchomości. Sytuację dodatkowo pogorszyło trzęsienie ziemi w Zagrzebiu i Banovinie, które uszkodziło wiele budynków mieszkalnych, powodując osłabienie rynku. Jednak zamiast oczekiwanego spadku, nastąpił stosunkowo skromny wzrost cen, a za tę sytuację częściowo odpowiedzialne są dotacje APN. W zeszłym roku APN zaczął dotować kredyty mieszkaniowe, co zostało później powtórzone, a do tej sytuacji przyczyniły się również niskie stopy procentowe kredytów mieszkaniowych, twierdzi Vujović, właściciel agencji nieruchomości Opereta. "Centrum Zagrzebia nie jest już atrakcyjne z powodu trzęsienia ziemi. Ludzie boją się kupować starsze nieruchomości i w jednym momencie stracono znaczną część zagrzebskiego rynku. Potencjał zakupowy zmniejszył się o 20%, a wciąż mamy ludzi, którzy mieszkają w tej okolicy i chcą kupić coś w około 80% mieszkań zlokalizowanych w innych częściach miasta. Z drugiej strony mamy historycznie niskie stopy procentowe od oszczędności, gdzie ludzie nie płacą podatku od oszczędności, mamy bardzo niskie stopy procentowe kredytów mieszkaniowych, mamy dewaluację pieniądza, która nastąpiła, ponieważ do obiegu wprowadzono dużą ilość gotówki. Aby wszystko razem funkcjonowało, należało to zrobić. Ludzie kupują nieruchomości, aby zachować wartość kapitału, ludzie kupują mieszkania zamiast trzymać pieniądze, ponieważ pieniądze tracą na wartości każdego dnia. To jeden z powodów. W zeszłym roku APN powtórzył swoje dotacje, więc jest to jedna z przyczyn takiego ruchu cen. Pomimo korony i negatywnej presji na PKB, istniało więcej czynników, które przyczyniły się do wzrostu cen, niż tych, które im przeciwdziałały" – wyjaśnił Vujović w rozmowie z Net.hr. Cena pozostaje ta sama, oferta jest inna Wydaje się, że koronawirus i trzęsienie ziemi wpłynęły bardziej na wybór nieruchomości niż na jej cenę. W metropolii poszukiwane jest teraz nowe budownictwo, a centrum się unika. Według danych Chorwackiego Urzędu Statystycznego, z 1770 nowych mieszkań sprzedanych w ubiegłym roku, 992 znalazły właścicieli w Zagrzebiu. "Nie w samym momencie, w którym wystąpiło trzęsienie ziemi; ludzie zaczęli myśleć o jakości konstrukcji i wtedy nowe budownictwo wyłoniło się jako coś, co ludzie uważają za zdecydowanie dobre. Popyt na nowe budynki istniał już wcześniej, ale teraz jest jeszcze bardziej podkreślony. Przed koroną i trzęsieniem ziemi wszystkie nieruchomości w centrum miasta były bardzo atrakcyjne, zarówno ze względu na wynajem turystyczny, jak i dlatego, że była to unikalna jednostka ciesząca się dużym zainteresowaniem. Kiedy uderzyła korona, a potem trzęsienie ziemi, atrakcyjność starych budynków zniknęła lub zmalała. Peryferie stały się bardziej atrakcyjne, ponieważ mogą być tańsze, a ci, którzy wcześniej myśleli tylko o centrum, teraz uznali za akceptowalne nowe budownictwo w lokalizacjach peryferyjnych, ponieważ ważniejsze jest teraz przebywanie w wysokiej jakości budynku w mniej atrakcyjnej lokalizacji, niż w gorszej jakości budynku w lepszej lokalizacji" – zauważył Vujović. Wskazał, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania w starym budownictwie wynosi około 1800 euro, podczas gdy wartość lokali mieszkalnych w nowym budownictwie może sięgać nawet 3000 euro, na przykład na Maksimirze czy Trešnjevce. Kupcy jednak zawsze się znajdą, pytanie tylko za jaką cenę. Według danych statystycznych, w 2020 roku różnica między ceną ofertową a sprzedażową za metr kwadratowy mieszkania w całym kraju wynosiła zaledwie 170 kun, podczas gdy w Zagrzebiu było to 322 kuny. Vujović odnotował pięcioprocentową różnicę między ceną poszukiwaną a sprzedażową nieruchomości, co oznacza, że kupujący radzili sobie lepiej. "Często mamy sytuacje, w których sprzedający są wprowadzani w błąd i ustalają ceny dalekie od rzeczywistości. Są to mieszkania, których nie ma na rynku, nie chodzi o poważnych sprzedawców. Często mówimy, że mamy sprzedawców, którzy sprzedają, żeby sprzedawać i bywać na rynku, to znaczy są w to zaangażowani. W poważnej rozmowie różnica między ceną ofertową a sprzedażową wynosi około pięciu procent, ale znowu dotyczy to nieruchomości, których ceny są dobrze ustalone i nie było większych korekt. Zgadzam się, że w ogłoszeniach pojawiają się szalone ceny, są zarówno ceny realistyczne, jak i nierealistyczne. W tym przypadku sprzedawca na Trešnjevce mówi, że słyszał, iż średnia cena domu na Trešnjevce wynosi 2700 euro, więc on teraz coś buduje i wystawia cenę 3200 euro. Ani średnia cena na Trešnjevce nie wynosi 2700, ani cena 3200 nie jest czymś, co można tam osiągnąć. Jednak ludzie często słyszą to, co chcą usłyszeć" – wyjaśnił Vujović. Nie ma magicznej formuły Mówi, że potrzebowałby magicznej formuły, aby przewidzieć, jak będą się zmieniać ceny nieruchomości w przyszłości. Z jednej strony czynnik APN jest obecny jako element stymulujący wzrost cen, ale z drugiej strony zniesiono moratoria na kredyty i nie wiadomo, ile pieniędzy zostanie zainwestowanych w nieruchomości na naszym wybrzeżu. Vujović przypomniał, że w 2019 roku obcokrajowcy brali udział w 30% transakcji na rynku nieruchomości, a mają oni większą siłę nabywczą niż krajowi rezydenci, co również wpłynęło na wzrost cen. "Trudno z całą pewnością przewidzieć, co się stanie. Gdy cofniemy się o rok, kiedy zaczął się koronawirus i trzęsienie ziemi, wszyscy myśleli, że wszystko się zawali, a tak się nie stało. Kiedy śledzi się trendy gospodarcze i spadek PKB, realistyczne jest oczekiwanie spadku cen nieruchomości, ale faktem jest, że nie spadły. Ważne jest to, że ceny nie spadły, lecz utrzymały się na stabilnym poziomie" – powiedział Vujović, dyrektor Operety. Wielu wytyka palcem APN, oskarżając go o podnoszenie cen nieruchomości poprzez dotowane kredyty, ale jak wyjaśnił Vujović, nie jest to jedyny czynnik wpływający na ceny i wydaje się, że jest on daleki od posiadania znaczącego wpływu. Przynajmniej na razie pewne jest, że zapowiadane zniesienie dopłat w 2023 roku nie zmieni znacząco sytuacji na rynku. "Dotacje będą trwały tak długo, jak długo będą pieniądze, a wtedy każdy chce skorzystać z APN. Nie masz czasu; masz miesiąc na znalezienie nieruchomości, załatwienie kredytu i przygotowanie wszystkiego do dotacji APN. W krótkim okresie występuje duży popyt i mała oferta. Dlatego zgodnie z prawem rynku – ceny rosną. Zostało to ogłoszone nieco wcześniej, więc kupujący mają czas na przygotowanie się. Niektórzy nawet się do tego przyzwyczaili i są już gotowi. Wpływ APN był największy w pierwszych latach, a teraz, biorąc pod uwagę dynamikę, jest mniejszy lub wręcz nieistniejący" – uważa Vujović. Dlatego wydaje się, że najlepiej kupować mieszkania, gdy są na to fundusze, ponieważ ceny nie powinny ulec znaczącej zmianie. Wskazane jest jednak poszukiwanie nowych budynków lub przynajmniej obiektów o konstrukcji żelbetowej, najlepiej poza obszarami zniszczonymi przez trzęsienie ziemi.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi