Wielu zdało sobie sprawę po kryzysie na rynku nieruchomości w 2009 roku, że kupno nieruchomości o niskiej jakości w złej lokalizacji to zła inwestycja

Dostępność informacji, jakość budownictwa, relacje własnościowe, warunki kredytowe, bliskość niezbędnej infrastruktury oraz ceny nieruchomości... wszystko to wpływa na zachowania uczestników rynku. W ciągu ostatnich 10-15 lat chorwacki rynek nieruchomości był bardzo burzliwy i interesujący; dopiero niedawno wyszedł z długotrwałego cyklu negatywnego, ale obecnie stoi przed nowymi wyzwaniami. Oprócz dobrze znanego braku długoterminowych strategii mieszkaniowych dla ludności oraz niedoboru inwestycji w infrastrukturę, transport i obiekty użyteczności publicznej, na rynek w ostatnich latach wpłynęła apartamentyzacja, dotacje, nieuzasadnione wzrosty cen nieruchomości, a nawet restrykcyjne warunki kredytowe oraz pandemia... O tym, jak to wszystko wpłynęło na kupujących, zmieniło ich przemyślenia, potrzeby i kompromisy, rozmawiamy z Laną Mihaljinac Knežević z agencji Zagreb West oraz Robertem Pokrovacem z agencji Erste Real Estate. Wielu zdało sobie sprawę po kryzysie na rynku nieruchomości w 2009 roku, że kupno nieruchomości o niskiej jakości w złej lokalizacji to zła inwestycja. To, co każdy stara się osiągnąć, to wysokiej jakości nieruchomość w lokalizacji blisko infrastruktury i transportu publicznego. Kwestie prawne budynku są niezwykle ważne, podobnie jak istnienie pozwolenia na użytkowanie, ponieważ banki nie udzielają już kredytów, jeśli kupujący nie dołączy tego dokumentu, nawet jeśli budynki zostały wzniesione przed 1968 rokiem. Stan budynku stał się dla kupujących niezwykle istotny. Unikają oni opuszczonych budynków z nieuporządkowanymi częściami wspólnymi. Interesują ich również regularne opłaty na utrzymanie budynku oraz relacje między współwłaścicielami – mówi L. Mihaljinac Knežević i dodaje, że kupujący nie spieszą się już i przyglądają każdemu szczegółowi, takiemu jak jakość wykonania, efektywność energetyczna, możliwości długoterminowych przychodów oraz płynność. MODEL OPERACYJNY Pokrovac natomiast kładzie nacisk na samo użytkowanie nieruchomości. – Młode małżeństwa są bardziej zainteresowane infrastrukturą potrzebną dla dzieci i transportem publicznym do miejsc pracy niż na przykład emeryci. Jednak to właśnie rozwój klasycznej infrastruktury, bardziej niż cokolwiek innego, zapewni wyższą jakość. Od lat powtarzamy, że nowe drogi, szkoły, przedszkola, przystanki komunikacji miejskiej nadadzą tej segmentacji sens, a nasze nieruchomości staną się bardziej wartościowe. Pytanie brzmi, czy poczyniliśmy znaczący postęp w porównaniu z przeszłością. Kupujący zmienią się bardziej dopiero wtedy, gdy te kryteria zostaną podniesione na wyższy poziom – zauważa. Dodaje, że rzeczywiście trudno jest znaleźć nieruchomość, która spełniałaby wszystkie pożądane kryteria kupujących, dlatego każdy powinien się zastanowić, czy zgodzi się na mniejszy metraż i bliskość udogodnień poprawiających komfort życia, czy też kupi większą nieruchomość, w której życie będzie wygodniejsze, ale za to będzie musiał poświęcać więcej czasu i pieniędzy na inne, bardziej oddalone aktywności. Ogólnie rzecz biorąc, internet zmienił sposób prowadzenia biznesu, ułatwiając kupującym lepsze i szybsze zapoznanie się z ofertą. – Kupujący mogą łatwo sprawdzić lokalizację nieruchomości bez wychodzenia z biura lub domu oraz zobaczyć, co oferuje dana mikrolokalizacja. Ułatwia im to decyzję, czy obejrzeć nieruchomość, czy nie – mówi Pokrovac. Jednak podczas przeglądania wyszukiwarek otrzymują oni nierealistyczny obraz zawyżonych cen ofertowych. Złożona natura chorwackiego rynku nieruchomości oraz nieadekwatna prędkość reakcji właścicieli i sprzedających na wskaźniki makroekonomiczne stanowią wielkie wyzwanie zarówno dla kupujących, jak i agencji nieruchomości, którym – mimo wglądu w ceny transakcyjne i zrozumienia trendów wpływających na ceny – wciąż brakuje odpowiedniej liczby nieruchomości o dobrym stosunku ceny do jakości – mówi L. Mihaljinac Knežević. Pokrovac zgadza się z tym, podkreślając, że nierównowaga w proporcji między nowym a starym budownictwem na rynku staje się coraz bardziej wyraźna. – Wskaźniki statystyczne średnich cen ofertowych nieruchomości mieszkalnych wciąż rosną, mimo że wszystkie przesłanki wskazują, że nie powinny. To właśnie tam kryje się największe potencjalne niebezpieczeństwo i wyzwanie. Z drugiej strony łatwo wpaść w błędną interpretację wskaźników statystycznych i wyciągnąć wniosek, że ceny ogólnie spadną, co jest dalekie od prawdy. W nadchodzącym okresie wyzwaniem dla agencji nieruchomości będzie wpływ na odpowiednie kształtowanie cen ofertowych starszych nieruchomości. Wierzę, że wkrótce uwidoczni się to w zwiększonym całkowitym wolumenie sprzedaży – podkreśla. Choć niektóre agencje wprowadzają wirtualne spacery, kupujący nadal licznie odwiedzają nieruchomości osobiście, co w rzeczywistości jest ostatnim krokiem przed podjęciem decyzji o zakupie.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi