Po wzroście stóp procentowych pieniądz będzie droższy, co może sprawić, że ceny nieruchomości staną się bardziej przystępne. Jest to jednak tylko jeden z czynników, a Dubravko Ranilović, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej, opowiada w serwisie Net.hr o całym rynku nieruchomości.

Na rynek nieruchomości w Chorwacji wpływało i będzie wpływać kilka okoliczności. Przede wszystkim wzrost stóp procentowych powiązany z inflacją, a następnie prawdopodobnie wprowadzenie euro. Na ostatnim posiedzeniu Rady Chorwackiego Banku Narodowego (HNB), podczas którego omawiano rozwój sytuacji gospodarczej i finansowej oraz stabilność finansową, podkreślono, że „wyzwania i zagrożenia dla krajowego systemu finansowego w nadchodzącym okresie w Chorwacji są związane z rozwojem niestabilności geopolitycznej i presją inflacyjną, skutkami oczekiwanej normalizacji polityki pieniężnej oraz dalszym wzrostem cen nieruchomości mieszkalnych”.

Wcześniej HNB opublikował dane wykazujące, że kredyty mieszkaniowe wzrosły w ubiegłym roku o 9%. Na koniec lutego bieżącego roku, przy 142 miliardach kun wszystkich kredytów, ponad 68 miliardów stanowiły kredyty mieszkaniowe. Średnie oprocentowanie wszystkich kredytów mieszkaniowych w lutym wyniosło 3,08%. Biorąc pod uwagę wzrost cen domów i spodziewany wzrost stóp procentowych, HNB szacuje, że proces spłaty kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu może stać się trudny, szczególnie dla mocno zadłużonych gospodarstw domowych.

„Stopy procentowe rosną, popyt spada”

Zapytaliśmy Dubravko Ranilovicia, prezesa Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej (HGK) i partnera w Kastel nekretnine, jak wzrost stóp procentowych i wprowadzenie euro wpłyną na rynek nieruchomości.

„Oczywiście wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych zmniejszy presję na rynek i popyt, co w dłuższej perspektywie wpłynie na obniżenie cen domów. Zapowiadaliśmy to już wcześniej, dwa lub trzy lata temu. Gdyby nie pandemia, stopy procentowe prawdopodobnie wzrosłyby wcześniej, biorąc pod uwagę historyczny wzrost inflacji. Jednocześnie oprocentowanie oszczędności jest w najlepszym przypadku zerowe, a czasem nawet ujemne, dlatego inwestorzy zostali jeszcze silniej wypchnięci w stronę nieruchomości. W tym roku nie spodziewamy się żadnych przerażających zmian, ale do jesieni trendy mogą zacząć się odwracać”.

„Zdecydowanie, wraz z rosnącymi stopami procentowymi, powoli wchodzimy w cykl, który poprowadzi nas w przeciwnym kierunku. Iluzją jest oczekiwanie, że rynek może nadal rosnąć zarówno pod względem sprzedaży, jak i cen. Tak nigdy nie było i nie jest to realistyczne. Cykle wzrostu i spadku zawsze następują po sobie i tak samo będzie tym razem, pytanie tylko kiedy. Rynek nieruchomości jest dość bezwładny, ponieważ opiera się na subiektywnej opinii właściciela o własnej cenie, więc potrzeba miesięcy nieudanej sprzedaży, aby cena zaczęła spadać. To powiedziawszy, na rynku krajowym istnieją pewne specyficzne okoliczności, takie jak ogromny niedobór wysokiej jakości nieruchomości i solidnego budownictwa, co zostało pogłębione przez trzęsienie ziemi w Zagrzebiu”.

Według danych HNB duża część transakcji na rynku nieruchomości nie jest finansowana z kredytów. Ranilović twierdzi, że nie mają dokładnych danych na temat tego, ile nieruchomości kupuje się za gotówkę, a ile na kredyt, ale znaczna część zakupów odbywa się bez wsparcia kredytowego. „Nie jest to rzadkością, ponieważ obywatele trzymają duże depozyty w bankach” – mówi.

„Nie spodziewam się przerażającego „krachu” po wprowadzeniu euro”

Dubravko Ranilović nie spodziewa się niczego spektakularnego ani przerażającego „krachu” na rynku nieruchomości po wprowadzeniu euro.

„Podobne oczekiwania były, gdy przystępowaliśmy do Unii Europejskiej, a w tamtym roku odnotowaliśmy nawet spadek sprzedaży i cen domów. Na rynek większy wpływ miały czynniki ekonomiczne. To nie jest jakiś kluczowy moment, a istotna będzie bieżąca sytuacja gospodarcza. Być może większy wpływ będzie miało wejście do strefy Schengen, co ułatwi właścicielom z Europy Środkowej przyjazd do ich chorwackich nieruchomości. W każdym razie wprowadzenie euro będzie miało pozytywny skutek. Ale powtarzam, wszystko to zależy od innych okoliczności gospodarczych” – mówi Ranilović.

Pojawiają się sugestie, że środki podobne do tych wprowadzonych lub planowanych przez niektóre kraje europejskie, takie jak Austria i Hiszpania, mogłyby wpłynąć na wzrost cen domów w Chorwacji (tj. w Zagrzebiu i wzdłuż wybrzeża). Chodzi o środki podatkowe związane z pustostanami.

„Polityka podatkowa może wpływać na rynek nieruchomości. W Chorwacji jednym z problemów jest bardzo niska opłata ryczałtowa od wynajmu nieruchomości turystycznych w porównaniu z podatkiem dochodowym. Zachęca to do budowy apartamentów i przekształcania przestrzeni mieszkalnej w obiekty turystyczne, co dodatkowo ogranicza ofertę mieszkań na cele mieszkalne w miastach. Nie jestem zwolennikiem żadnych nowych podatków od nieruchomości, ponieważ istnieje już opłata komunalna, którą płacą właściciele domów. Można by jednak wprowadzić celowe podatki, które miałyby na celu wyeliminowanie anomalii pogarszających sytuację. Uważam więc za logiczne, że powinniśmy skupić się na obniżeniu czynszów za mieszkania, bez wystawiania ich na sprzedaż na rynku. Miasta określają planowanie przestrzenne i oczekują tam życia oraz tego, by nieruchomości powstawały jako domy, a nie jako inwestycje. Należy to rozwiązać i zachęcać do zwiększenia oferty wynajmu na rynku, co może również prowadzić do większej liczby transakcji sprzedaży” – podkreśla Ranilović.

Na nieruchomości nie należy patrzeć „kawałek po kawałku”

Na koniec zapytaliśmy Ranilovicia, czy powinniśmy przyzwyczaić się do długoterminowo wysokich cen nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji.

„Po pierwsze, nie zgadzam się, że wszystkie nieruchomości w Chorwacji mają wysoką cenę. W mediach często słyszymy o najwyższych cenach na rynku, ale to wyjątek potwierdzający regułę i musimy być ostrożni. Wiele ofert sprzedaży nieruchomości jest raportowanych jako sprzedane po najwyższych cenach, ale to nie znaczy, że faktycznie zostały sprzedane za tę kwotę. Rynek nieruchomości w Chorwacji jest bardzo spolaryzowany i nie powinniśmy upraszczać trendów ani patrzeć na nieruchomości powierzchownie, ponieważ każda nieruchomość to oddzielna historia. Na niektóre wpłynie wzrost stóp procentowych i wprowadzenie euro, na inne nie. W niektórych przypadkach ceny będą spadać, inne utrzymają obecne poziomy – nie ma ogólnej odpowiedzi. Ostatecznie większości ludzi w Chorwacji nie stać na własną nieruchomość, a większość z nich nie ma zdolności kredytowej, więc absurdalne jest, że media skupiają się na tak zwanych luksusowych ekstremach, jakby celowo próbowały przestraszyć każdego, kogo na to nie stać. Kiedy rynek zacznie iść w złym kierunku, pojawią się doniesienia o ekstremach w sensie negatywnym. Wszyscy uczestnicy muszą być odpowiedzialni i poważni przy rozpowszechnianiu informacji. Dotyczy to mediów, nas pośredników i wszystkich innych uczestników rynku” – podsumowuje Ranilović.

Izvor: net.hr

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi