Ograniczenie dotacji APN wprawiłoby rynek nieruchomości w trudną sytuację

Co czwarte mieszkanie lub dom sprzedany w 2020 roku został kupiony w ramach programu dopłat do kredytów mieszkaniowych APN, a udział kredytów powiązanych z APN wzrósł w ubiegłym roku do 35 procent.

Biorąc pod uwagę duże znaczenie, jakie APN ma na rynku nieruchomości, pojawia się pytanie, jak na rynek wpłynie fakt, że program ten powraca do „trybu” raz w roku. Według danych APN w 2020 roku zrealizowano 8150 kredytów subsydiowanych, a ponieważ na ten rok przewidziano 50 mln kun na dotacje, można spodziewać się, że w ten sposób kupionych zostanie około 4,5 tys. mieszkań. Czyli o około 3600 mieszkań mniej niż w roku ubiegłym.

Choć jestem przeciwnikiem dotacji, odegrały one w ubiegłym roku znaczącą rolę stabilizującą rynek, gdy mieliśmy do czynienia z nadzwyczajną sytuacją spowodowaną trzęsieniem ziemi i epidemią, oraz pomogły złagodzić spadek popytu. Z drugiej strony nie sądzę, aby w tym roku fakt, że APN będzie dostępny tylko wiosną, miał istotne znaczenie, gdyż powiedziano, że nie ma terminu końcowego na dotację, lecz wnioski będą przyjmowane do czasu wyczerpania środków zaplanowanych na ten rok.

Uważam, że większym problemem na rynku jest fakt, że kupujący nie mają co kupować – nowe inwestycje są wyprzedane przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a na rynku nie ma mieszkań w przystępnych cenach – powiedział Boro Vujović, właściciel agencji Opereta.

Jedna runda APN zamiast dwóch, czyli brak jesiennego dofinansowania, zdaniem Dubravko Ranilovicia, prezesa Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej, doprowadzi do tego, że wartość nieruchomości będzie bardziej realistyczna, gdyż w krótkich okresach obowiązywania APN właściciele nieruchomości regularnie podnoszą ceny.

Wielokrotnie mówiłem o APN i problemach, jakie ze sobą niesie. Z jednej strony jest to środek zachęcający do zakupu nieruchomości, który z pewnością pomaga młodym ludziom przy zakupie, ale faktem jest, że z dotacji korzystają głównie osoby, które i tak zdecydowały się na zakup nieruchomości. Ponadto, ze względu na to, że jest to środek ograniczony czasowo, prowadzi on do wzrostu cen ze względu na zwiększony popyt w krótkim okresie.

Uważam, że środki te powinny mieć charakter trwały, bez terminów i być lepiej ukierunkowane na określone kategorie ludności – mówi Ranilović.

Podał dane, z których wynika, że obrót nieruchomościami spada już od dwóch lat, a winy za to należy szukać w mniejszym popycie, pandemii oraz wysokich cenach i nierealnych wymaganiach sprzedających. W Zagrzebiu w 2018 roku sprzedano 11 430 mieszkań, w 2019 roku – 9 555, a w ubiegłym roku – 8 436.

Spadek liczby zrealizowanych transakcji przy jednoczesnym dalszym wzroście cen, jak podaje HNB, sugeruje, że sprzedający nie są gotowi zareagować na spadek popytu obniżką cen, lecz póki co decydują się na odroczenie sprzedaży w nadziei, że obecne niekorzystne otoczenie ma charakter przejściowy („wait-and-see”).

Z drugiej strony, jeśli stagnacja lub spadek popytu utrzyma się, prawdopodobne jest, że rynek dostosuje się do „nowej rzeczywistości”, więc ceny powinny w większym stopniu zacząć odzwierciedlać słabszy popyt – podaje HNB.

Według danych „Burza nekretnina” różnica między ceną ofertową a zrealizowaną na poziomie Chorwacji w 2019 roku wyniosła 323 euro za metr kwadratowy, a w ubiegłym roku różnica ta pogłębiła się, wzrastając do niemal 400 euro.

Mianowicie średnia cena ofertowa mieszkania wyniosła 2016 euro, a cena zrealizowana była o 20 procent niższa – 1618 euro.

Mimo mniejszego popytu, silnego spadku PKB, spadku zatrudnienia i wielu innych negatywnych wskaźników, zrealizowane ceny nieruchomości, patrząc statystycznie, wzrosły w ubiegłym roku. W zależności od źródła mowa o wzroście rzędu 6 do 8 procent.

Eksperci w tej dziedzinie podkreślają jednak, że wzrost ten generowany był głównie przez sprzedaż nowych mieszkań, co podniosło średnią cenę nieruchomości.

Ceny nieruchomości z rynku wtórnego przeważnie stoją w miejscu, a niektóre spadają – mówi Ranilović.

Jeśli chodzi o długoterminowe prognozy cen, wszyscy niechętnie je formułują, gdyż w dużej mierze zależą one od sytuacji gospodarczej, która ze względu na stan epidemii jest trudna do przewidzenia.

Prognozy cen nieruchomości mieszkalnych nadal są wysoce niepewne.

Wolumen transakcji oraz ceny w nadchodzącym okresie będą zależeć także od trendów makroekonomicznych i oczekiwań konsumentów, które w ostatnich miesiącach były bardzo zmienne i nadal pozostają pod wpływem sytuacji epidemiologicznej oraz środków podejmowanych w celu jej opanowania.

Z drugiej strony korzystne warunki finansowania i kontynuacja programu dopłat będą w dalszym ciągu wspierać popyt na nieruchomości – podaje HNB.

Jasminka Biliškov, właścicielka agencji Biliškov nekretnine, również twierdzi, że trudno przewidzieć, co wydarzy się na rynku nieruchomości, ponieważ istnieje wiele niewiadomych i niepewności związanych z pandemią i nadchodzącym sezonem turystycznym.

Wyznacznikami niewiadomych wpływających na rynek nieruchomości, które mogłyby spowodować zbyt duży spadek popytu na nowe obiekty mieszkalne, byłoby wiele problemów, jakie przyniesie nadejście zimy, takich jak wyjątkowo niskie ceny paliw i energii elektrycznej, co bezpośrednio wpłynie na zużycie energii elektrycznej przez mieszkańców, a co za tym idzie na zużycie wody i gazu grzewczego, co będzie miało znaczący wpływ na liczbę dokonywanych zakupów nowych obiektów mieszkalnych i innych dóbr.

Myślę, że obecnie trudno jest snuć jakiekolwiek prognozy, bo nie wiemy, jaki będzie sezon.

W Dalmacji wiele osób żyje z turystyki, a turystyka stanowi znaczącą część PKB, więc prawdopodobnie dopiero jesienią będziemy wiedzieć, jaka sytuacja czeka nas w nadchodzącym okresie.

Obecnie na rynku panuje spora dynamika i jest dość dużo transakcji, biorąc pod uwagę sytuację gospodarczą.

Obroty są o 10 do 15 procent niższe w porównaniu do okresu przed pandemią, a ceny osiągnęły sufit i nie spodziewam się, że będą dalej rosły – powiedziała Biliškov.

Jednego z powodów, dla których mimo niekorzystnych okoliczności gospodarczych nie doszło do spadku cen nieruchomości, należy szukać w fakcie, że oszczędzanie w bankach jest obecnie dość nieopłacalne, dlatego część Chorwatów decyduje się na „oszczędzanie” poprzez inwestowanie w nieruchomości, widząc w tym sposób na zachowanie wartości pieniądza.

I podczas gdy niskie oprocentowanie oszczędności, wzrost oszczędności gospodarstw domowych, niskie stopy procentowe kredytów mieszkaniowych i dopłaty APN stymulują popyt na nieruchomości, spadek aktywności gospodarczej, niepewność związana z pandemią, mniejsze zatrudnienie oraz liczne firmy i osoby prywatne, które znalazły się w kłopotach finansowych z powodu Covid-19, przeciągają szalę na drugą stronę.

Z powodu epidemii jest mniej ślubów, rozwodów, narodzin dzieci, które zazwyczaj są najczęstszymi powodami sprzedaży lub zakupu mieszkania.

Oczywiście pytanie za milion dolarów brzmi: w którą stronę przechyli się ta szala.

Innych niewiadomych nienaturalnie byłoby się spodziewać, ale w praktyce niewiadome pojawiają się codziennie. Dla jednego państwa możemy mieć dwie różne wersje prognoz i wyjątkowo skomplikowane jest przewidywanie, jaka będzie kolejna wersja lub jakie nowe ujęcie doda jeszcze większą liczbę niewiadomych.

Choć niewiadomych jest wiele, znawcy rynku w większości nie spodziewają się obecnie dalszego wzrostu cen nieruchomości, gdyż nie widać czynników, które mogłyby taki kierunek wesprzeć.

Ponadto, według analiz HNB, ceny nieruchomości już w 2019 roku były nieco przewartościowane w stosunku do relacji cen do kosztów wynajmu nieruchomości oraz relacji cen nieruchomości do dochodu rozporządzalnego netto.

Prawie wszystkie takie poszczególne wskaźniki, którymi posługuje się HNB przy opracowywaniu wskaźnika kompozytowego pokazującego ewentualne odchylenie cen nieruchomości mieszkalnych od poziomu równowagi, znajdują się obecnie powyżej swojego długoterminowego trendu, co biorąc pod uwagę również niekorzystne tendencje gospodarcze, może sygnalizować pewne przewartościowanie cen nieruchomości mieszkalnych względem ich „poziomu równowagi”.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi