Kredyty są niezwykle ważnym instrumentem finansowym dla większości ludzi, szczególnie dla osób młodych, które kupują swoją pierwszą nieruchomość

Osoby dążące do rozwiązania problemu mieszkaniowego są przede wszystkim zainteresowane tym, czy mają zdolność kredytową oraz jaka będzie wysokość miesięcznej raty. Jednak nie wystarczy skupić się wyłącznie na zatwierdzeniu kredytu czy przystępności bieżącej raty, ponieważ kredyt hipoteczny spłaca się w perspektywie długoterminowej. Banki oferują różne oferty kredytów hipotecznych, które należy zrozumieć. Jeśli zrozumiesz warunki, łatwiej będzie Ci negocjować i wybrać opcję, która jest akceptowalna w dłuższym terminie. Co to są odsetki i jak są obliczane? Odsetki od kredytu to koszt pożyczonych pieniędzy. Zależą one od:

kwoty kredytu
okresu spłaty kredytu (okresu kredytowania)
uzgodnionej stopy procentowej (oprocentowania)

Odsetki obliczane są na podstawie stopy procentowej, która jest wyrażona w procentach i zawsze powiązana z okresem obliczeniowym lub terminem (najczęściej jest to jeden rok). Odsetki mogą być obliczane metodą:

relatywną (proporcjonalną)
konformną

Ze względu na moment naliczania:

antycypacyjną (z góry), gdy naliczenie odsetek następuje na początku okresu obliczeniowego
dekurzywną (z dołu), gdy naliczenie odsetek następuje na koniec okresu obliczeniowego

Co to jest stopa procentowa? Stopa procentowa to procent zadłużenia, który kredytobiorca musi zapłacić bankowi w uzgodnionym terminie. Różne rodzaje:

Nominalna stopa procentowa - Podczas spłaty kredytu odsetki są naliczane od pozostałej kwoty kredytu, której klient jeszcze nie spłacił (która zgodnie z ustalonymi warunkami nie jest jeszcze wymagalna).
Odsetki międzyokresowe - W okresie korzystania z kredytu, od dnia wypłaty kredytu do momentu przekazania go do spłaty, naliczane są odsetki międzyokresowe. Obliczenia przeprowadza się zgodnie z umówioną metodą naliczania nominalnych stóp procentowych, biorąc pod uwagę faktyczną liczbę dni.
Efektywna stopa procentowa - Efektywna stopa procentowa (EKS) to całkowity koszt kredytu, który klient płaci bankowi. Oprócz nominalnej stopy procentowej, efektywna stopa procentowa zależy również od:
- wysokości prowizji i opłat, które klient płaci bankowi przy przyznaniu kredytu
- okresu spłaty kredytu
- wysokości depozytu gwarancyjnego, jeśli występuje
- innych kosztów (np. składek ubezpieczeniowych…)
Bank ma ustawowy obowiązek przedstawienia każdemu klientowi szacunkowej efektywnej stopy procentowej. Pozwala to klientom porównać rzeczywisty koszt kredytu w różnych bankach.

Kalkulacja EKS nie obejmuje:
- opłat sądowych
- odsetek za zwłokę lub
- jakichkolwiek innych kosztów wynikających z nieprzestrzegania warunków umowy kredytowej, kosztów pocztowych, telegramów i teleksów
Stopa odsetek za opóźnienie - W przypadku nieregularnej spłaty kredytu, naliczane są odsetki za opóźnienie od zaległego niespłaconego kapitału, który powinien był zostać zapłacony. Maksymalna stopa procentowa jest określona ustawowo i jest naliczana wyłącznie od niespłaconego kapitału, a nie od odsetek.
- Obecna ustawowa stopa odsetek za opóźnienie wynosi 5,61% w skali roku. Zmiana zależy od zmiany przepisów regulujących wysokość stopy procentowej.
Pod względem zmienności nominalnej stopy procentowej, wyróżniamy:
1. Stałą stopę procentową: nie zmienia się ona przez cały okres spłaty i nie jest zależna od warunków rynkowych, które zmieniają się w trakcie spłaty kredytu.
2. Zmienną stopę procentową: może ulec zmianie w okresie spłaty kredytu ze względu na zmiany stopy referencyjnej, w warunkach określonych przez prawo.
W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej stosuje się połączenie stałej i zmiennej stopy procentowej. Definiuje ono okres w trakcie spłaty kredytu, w którym stopa procentowa jest stała, oraz okres, w którym jest zmienna.

Pod względem zmienności nominalnej stopy procentowej, wyróżniamy:

Stałą stopę procentową: nie zmienia się ona przez cały okres spłaty i nie jest zależna od warunków rynkowych, które zmieniają się w trakcie spłaty kredytu.
Zmienną stopę procentową: może ulec zmianie w okresie spłaty kredytu ze względu na zmiany stopy referencyjnej, w warunkach określonych przez prawo.

Przy kredytach hipotecznych najczęściej stosuje się połączenie stałej i zmiennej stopy procentowej. Definiuje ono okres w trakcie spłaty kredytu, w którym stopa procentowa jest stała, oraz okres, w którym jest zmienna.

PRZYKŁAD połączenia stałej i zmiennej stopy procentowej:

kredyt w wysokości 500 000 kun (HRK)

Uzgodniono:

stałą stopę procentową w wysokości 2,95% w skali roku przez pierwsze pięć lat spłaty kredytu, oraz
zmienną stopę procentową w wysokości 2,56% w skali roku (6M NRS1 dla HRK (0,13 p.p.) + 2,43 p.p.) na pozostały okres spłaty, okres spłaty 20 lat (240 miesięcznych rat)

EKS (efektywna stopa procentowa) wynosi 3,90% wraz z uwzględnieniem kosztów składki ubezpieczenia nieruchomości od ognia, składki ubezpieczenia spłaty kredytu oraz kosztów prowadzenia rachunku bieżącego.

Spłata następuje w ratach:

miesięczna rata w pierwszym okresie spłaty wynosi 2 760,50 HRK
miesięczna rata w drugim okresie wynosi 2 686,04 HRK

Całkowita kwota, którą klient musi zapłacić, wynosi 703 744,90 HRK.

Różnica między stałą a zmienną stopą procentową

STAŁA STOPA PROCENTOWA

ZMIENNA STOPA PROCENTOWA

Brak ryzyka stopy procentowej W przypadku wzrostu referencyjnej stopy procentowej

uzgodniona stopa procentowa pozostaje bez zmian
niezmieniona kwota miesięcznej raty
niezmieniony koszt kredytu (nie dotyczy)

W przypadku spadku referencyjnej stopy procentowej

uzgodniona stopa procentowa pozostaje bez zmian
niezmieniona kwota miesięcznej raty
niezmieniony koszt kredytu (nie dotyczy)

Ryzyko stopy procentowej W przypadku wzrostu referencyjnej stopy procentowej

uzgodniona stopa procentowa rośnie
wzrasta kwota miesięcznej raty
wzrasta koszt kredytu

W przypadku spadku referencyjnej stopy procentowej

uzgodniona stopa procentowa maleje
niższa kwota miesięcznej raty
zmniejszony koszt kredytu

Co wpływa na zmianę zmiennej stopy procentowej? Zmienne stopy procentowe składają się z dwóch części:

części stałej (marży), która nie zmienia się przez cały okres spłaty kredytu
części zmiennej, która zależy od ruchu referencyjnej rynkowej stopy procentowej dla danej waluty. Może to być na przykład krajowa stopa referencyjna (NRS), EURIBOR, rentowność bonów skarbowych Ministerstwa Finansów lub średnia stopa procentowa depozytów obywateli

Zmienna stopa procentowa = część stała + zmienna, ruchoma część (stopa referencyjna) Przykład: 2,56% w skali roku = 2,43 p.p. + 6M NRS1 dla HRK (obecnie 0,13 p.p.) Zmienne stopy procentowe są regulowane od 1 stycznia 2013 r. Ustawa o kredycie konsumenckim uregulowała stopę procentową w taki sposób, że musi być ona powiązana z publicznie ogłaszaną stopą referencyjną. Takie stopy procentowe mogą ulec zmianie wyłącznie z powodu zmiany stopy referencyjnej.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi