Ceny nieruchomości rosną już od prawie pięciu lat i nawet eksperci nie są w stanie przewidzieć, kiedy to się skończy, ponieważ wszystko zależy od inflacji i wysokości stóp procentowych Ceny nieruchomości w Chorwacji rosną już od prawie pięciu lat. Takie trendy nie są niezwykłe, ale problem polega na tym, że coraz więcej nieruchomości staje się cenowo niedostępnych dla obywateli. Według danych Państwowego Urzędu Statystycznego, ceny obiektów mieszkalnych w Chorwacji w drugim kwartale tego roku były o 6,5 procent wyższe niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Rynek nieruchomości jest niezwykle dynamiczny i nieprzewidywalny. Inflacja spowodowana zakłóceniami wynikającymi z pandemii koronawirusa podniosła ceny materiałów budowlanych o około trzydzieści procent. Dochodzą do tego rekordowo niskie odsetki od kredytów oraz istniejące i specyficzne czynniki, które na naszym rynku zawyżają ceny domów i mieszkań. Co ciekawe, prognozy ekspertów na początku pandemii były odwrotne. Mówiono, że ceny będą spadać. Ku żalowi wielu, tak się nie stało. "Największym powodem są reakcje państwa, które interweniowało pieniędzmi, dopłatami dla tych, którzy nie pracowali. Gospodarka miała dochody, mimo że nie funkcjonowała. Mamy też czynnik bardzo niskich stóp procentowych, które w tym momencie zmierzają w stronę ujemną, co również wpływa na to, dlaczego kupuje się nieruchomości. Ludzie przenoszą swoje środki z nieoprocentowanych kont do nieruchomości, aby osiągnąć określony dochód, a także zachować wartość pieniądza ze względu na inflację, przez którą wszystko drożeje. Jeśli mówimy o Zagrzebiu, dodatkowym czynnikiem było trzęsienie ziemi, które usunęło z rynku znaczną część starych nieruchomości. Mamy mniejszą podaż i popyt określony przez trzęsienie ziemi, co natychmiast przekłada się na ceny" – powiedział dla Net.hr Boro Vujović, dyrektor agencji Opereta.

To nie tylko wina APN

Wielu twierdzi, że kredyty subwencjonowane przez Agencję Obrotu Nieruchomościami (APN) w dużej mierze wpływają na ceny nieruchomości. Vujović twierdzi, że to prawda, ponieważ subwencje są ogłaszane raz w roku. Wtedy wybucha gorączka na mieszkania, za którą podaż nie nadąża, i ceny rosną. Ostrzega, że potem ceny, głównie starszych nieruchomości, pozostają na tym samym poziomie. Filip Kokić, dyrektor agencji Moj dom nekretnine, uważa, że subwencje państwowe są dobrym rozwiązaniem. "Subwencje są dobre i mają pozytywny wpływ na ogół społeczeństwa, ale powinny zostać zmienione tak, aby trwały przez cały rok. Z subwencji można skorzystać raz lub dwa razy w roku i w tym momencie wywołują one zamieszanie na rynku, które sprzedający starają się wykorzystać, podnosząc ceny lub odmawiając ich obniżenia, wiedząc, że kupujący otrzymują pewną kwotę dzięki subwencji. Gdyby te subwencje były całoroczne, nie miałyby tak dużego wpływu na samą cenę nieruchomości" – uważa Kokić. Oczywiście, ani APN, obok wymienionych czynników, nie jest ostatecznym generatorem wzrostu cen. Dochodzi do tego obsesja Chorwatów na punkcie oszczędzania w nieruchomościach. Historycznie niskie stopy procentowe bardzo im sprzyjają. "Te niskie stopy procentowe od oszczędności sprawiają, że ludzie inwestują w nieruchomości. Według naszych wskaźników na rynku istnieje obecnie zarówno podaż, jak i popyt. Może to być dziwne dla ogółu, ale tak rzeczywiście jest. Chciałbym również zauważyć, że jesteśmy świadkami sytuacji, w której ludzie wystawiają wysokie ceny na zasadzie 'a nuż się uda', co w żaden sposób nie jest dobre dla rynku" – uważa Kokić. Jeśli chodzi o podaż, jest ona mocno uszczuplona. Krótkoterminowy wynajem, zwłaszcza dobowy na wybrzeżu i w Zagrzebiu, oraz trzęsienia ziemi wyeliminowały część nieruchomości z rynku. Biorąc pod uwagę, że dzięki wyjątkowo udanemu sezonowi turystycznemu również obcokrajowcy rzucili się na krajowe nieruchomości, jasne jest, że podaż jest coraz mniejsza, a popyt coraz większy. Vujović twierdzi, że trzęsienia ziemi wpłynęły również na podaż nieruchomości w stolicy, których ceny oscylują, według jego szacunków, wokół 2000 euro za metr kwadratowy. "Należy wprowadzić rozróżnienie i powiedzieć, że mamy nowe budownictwo ze znacznie wyższą ceną oraz mieszkania w mniej atrakcyjnych lokalizacjach z niższą ceną. Średnio wychodzi około 2000 euro za metr kwadratowy. Jeśli mówimy o Zagrzebiu, zainteresowanie nie wszędzie jest jednakowe. Strefa tramwajowa jest bardzo interesująca, nowe nieruchomości w centrum również, ale stare nieruchomości nie są już tak atrakcyjne. Patrząc na dane, w 2020 roku obrót w centrum miasta spadł o 50 procent w porównaniu z 2019 rokiem. Podobnie domy nie sprzedają się tak łatwo. Możemy mówić, że zainteresowanie jest większe, ale w Zagrzebiu dotyczy to małych mieszkań do 50 metrów kwadratowych i do 120-130 tysięcy euro. Dubrownik, Opatija, Rovinj, Split to miejsca, które są znacznie droższe niż Zagrzeb" – wyjaśnił Vujović.

Państwo nie może interweniować

Jednak szaleństwo cenowe to nie tylko chorwacki problem. W całej Europie, a także w USA, ceny nieruchomości drastycznie wzrosły. Oczywiście, obok niskich stóp procentowych i inflacji, istnieją tam jeszcze inne powody. Niektórzy starają się położyć temu kres. I tak, inicjatywa obywatelska z Berlina przeprowadziła 26 września referendum w sprawie wywłaszczenia prywatnych firm z branży nieruchomości. Krótko mówiąc, domagają się, aby domy i mieszkania będące ich własnością przeszły w ręce władz miejskich Berlina w celu obniżenia cen wynajmu. Na celowniku znalazły się zwłaszcza firmy posiadające ponad 3000 mieszkań. Szacuje się, że aż 240 000 nieruchomości w stolicy Niemiec należy do firm wynajmujących. Referendum przyniosło wymierny wynik: 56,4 procent berlińczyków zagłosowało za wywłaszczeniem, podczas gdy 39 procent było przeciw. Z drugiej strony, we wtorek rząd wycofał dwumiesięczną decyzję o zamrożeniu cen paliw. Eksperci twierdzą, że takiego podejścia nie dałoby się jednak zastosować do nieruchomości. "Za granicą ta interwencja wiąże się z cenami najmu nieruchomości. Istnieje tak wiele czynników wpływających na cenę, że niemożliwe jest, aby państwo powiedziało: 'Nie możecie sprzedawać swojej nieruchomości powyżej pewnej ceny'. Postrzegałbym to jako uderzenie w wolny rynek i uważam, że państwo nie ma interesu, by to robić. Jeśli chodzi o wynajem, to inna sprawa. Gdyby w Chorwacji istniał rozwinięty rynek najmu, jak na przykład za granicą, gdzie firmy budują bloki mieszkalne w celu długoterminowego wynajmu i traktują je jako inwestycję długofalową, to na tak uregulowanym rynku państwo mogłoby interweniować wobec tych firm krótkoterminowo, aby chronić najemców" – mówi Kokić. Vujović z kolei dodaje, że problem wysokich cen można by rozwiązać, gdyby państwo zajrzało na podwórko sąsiada, do Słowenii, gdzie podatek VAT na nowe nieruchomości jest wielokrotnie niższy niż stawka podstawowa. Przypomnijmy, VAT przy zakupie nieruchomości w Chorwacji wynosi 25 procent.

Niepewna przyszłość

Niezależnie od tego, przyszłość rynku nieruchomości jest bardzo niepewna. Pewne jest jedynie, że wnioski o kredyty subwencjonowane przez APN jeszcze bardziej podniosą ceny. Jednak znacznie ważniejsze czynniki, takie jak stopy procentowe i inflacja, pozostają w sferze spekulacji. "Mam nadzieję na stabilizację cen. Taki wzrost jest nie do utrzymania i jest mało realne, aby trwał w tej skali w nadchodzących latach. Kiedy inflacja osiągnie poziom, którego nie będziemy odczuwać tak mocno, wpłynie to na rynek i wtedy ceny się ustabilizują. Ale to nie nastąpi tak szybko. Po tych wszystkich skokach i spadkach, trzęsieniach ziemi, pandemii, rynek potrzebuje trochę czasu na stabilizację" – mówi Kokić z agencji Moj dom nekretnine. Vujović natomiast twierdzi, że to "pytanie za milion dolarów" i dodaje, że wszystko zależy od inflacji. Zatem jeśli inflacja będzie nadal rosnąć, wzrosną również ceny nieruchomości. Jeśli inflacja spadnie, to samo stanie się z cenami. Dlatego obaj eksperci mają krótką i prostą radę dla wszystkich, którzy w 2022 roku planują zakup nieruchomości: "Jeśli ludzie znajdą nieruchomość, która im się podoba, w miarę normalnej cenie, powinni ją kupić". Izvor: net.hr

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi