Boris Vujčić: „Rynek nieruchomości nie jest jeszcze przegrzany, ale gwałtownie się nagrzewa i może dojść do dalszego wzrostu temperatury, jeśli ten trend utrzyma się przez kolejny rok”.

Prezes Chorwackiego Banku Narodowego, Boris Vujčić, powiedział w zeszłym tygodniu, że rynek nieruchomości jest chłodny, ceny znajdują się na poziomach sprzed kryzysu i dotyczy to zwłaszcza Adriatyku. Zwrócił również uwagę, że luka między kosztami budowy a cenami rynkowymi rośnie, na co inwestorzy budowlani odpowiedzieli stwierdzeniem, że nie wierzą w istnienie bańki na rynku nieruchomości nad Adriatykiem ani w Zagrzebiu, z wyjątkiem starych mieszkań w nieatrakcyjnych lokalizacjach w Zagrzebiu.

Chociaż sam Vujčić nie użył słowa „bańka”, tak właśnie zostało to odebrane przez opinię publiczną. W rozmowie próbował wyjaśnić, co dokładnie miał na myśli, używając obrazu nagrzewania. „Rynek nieruchomości nie jest jeszcze przegrzany, ale gwałtownie się nagrzewa i może dojść do dalszego wzrostu temperatury, jeśli ten trend utrzyma się przez kolejny rok”.

Czy kredyty mieszkaniowe są przeszacowane?

Przy rocznej stopie wzrostu wynoszącej 10,2% w drugim kwartale tego roku, Chorwacja zajmuje trzecie miejsce wśród krajów UE pod względem intensywności wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, za Węgrami i Luksemburgiem, przy czym wzrost ten jest dwa i pół raza wyższy niż średni wzrost cen nieruchomości mieszkalnych na poziomie UE, a stosunek w odniesieniu do wzrostu nominalnego PKB jest jeszcze większy – wyjaśnił Vujčić.

„Jednak ze względu na długi okres niedoszacowania nieruchomości mieszkalnych, który poprzedził ten wzrost, wciąż nie możemy wyciągnąć wniosku, że mamy do czynienia z przeszacowaniem, co nie oznacza, że taka ocena nie zmieni się w ciągu roku lub dwóch. Dlatego musimy zachować ostrożność i stale oceniać przyczyny tego stanu oraz wynikające z niego ryzyka” – ostrzegł.

Luka między kosztami budowy a cenami

Przedsiębiorcy budowlani nie zgadzają się z twierdzeniem Vujčicia o rosnącej luce między kosztami budowy a cenami. Twierdzą oni, że koszty budowy, w tym gruntów, rosną, brakuje siły roboczej, a terminy się wydłużają, więc nie ma mowy o nadzwyczajnych zyskach, z wyjątkiem rzadkich przypadków, których – jak podkreślają – nie należy generalizować.

Vujčić odpowiada na to, że oficjalne dane DZS pokazują, iż ceny materiałów budowlanych rosną w bardzo niskim tempie, poniżej 2%, po długim okresie stagnacji, a koszty pracy w budownictwie, po tymczasowym wzroście w ubiegłym roku, zatrzymały się w połowie tego roku.

„W miarę jak wzrost cen nieruchomości mieszkalnych przyspiesza, ich stosunek do różnych wskaźników kosztów budowy rośnie. Według niektórych wskaźników wzrósł on nawet o 20% w ciągu ostatnich czterech lat. Wyniki finansowe są zgodne z takimi wskaźnikami statystycznymi, dlatego w ubiegłym roku, według danych Fine, firmy budowlane odnotowały zysk netto w wysokości około 400 milionów kun, po skumulowaniu około 7,5 miliarda kun strat w latach 2010–2017. Biorąc pod uwagę wzrost wskaźników rynku nieruchomości, wierzę, że firmy budowlane mogą osiągnąć w tym roku lepsze wyniki biznesowe, choć wciąż poniżej poziomów sprzed kryzysu” – powiedział Vujčić.

Pożyczki gotówkowe nie zagrażają stabilności

Chociaż w lutym br. HNB wydał rekomendację dla instytucji kredytowych w sprawie procedury zatwierdzania kredytów konsumenckich innych niż mieszkaniowe, a banki przedłożyły wniosek o uwzględnienie wszystkich ryzyk wynikających z gotówkowych kredytów niecelowych w wewnętrznej procedurze oceny adekwatności kapitałowej, kredyty gotówkowe nadal rosły w dwucyfrowym tempie w ujęciu rocznym.

Vujčić jest przekonany, że gotówkowe kredyty niecelowe nie zagrażają stabilności systemu, twierdząc, że stanowią one jedynie około 12% aktywów banków, a kapitał banków jest obecnie wyższy niż ich całkowita kwota. Dodaje jednak, że niepokoi go fakt, iż banki uzależniły się od dochodów z tych kredytów w warunkach ogólnego spadku stóp procentowych.

„Ich udział w całkowitych przychodach odsetkowych wzrósł z niespełna 18% w 2012 roku do prawie 30% w pierwszej połowie tego roku. Z tego punktu widzenia orientację na kredyty gotówkowe postrzegam jako decyzję biznesową banków opartą na świadomym podejmowaniu ryzyka, które ze względu na swój charakter może znacząco obniżyć rentowność systemu bankowego, szczególnie w niekorzystnych warunkach makroekonomicznych.

Z perspektywy dłużników ryzyko jest ograniczone faktem, że są to głównie kredyty w kunach ze stałą stopą procentową, jednak stosunkowo łagodne kryteria udzielania kredytów oznaczają, że w przypadku recesji i spadku dochodów niektórzy konsumenci mogą szybko napotkać trudności w ich spłacie”.

Co doprowadziło do niewielkiego spowolnienia wzrostu?

Vujčić powiedział, że niewielkie spowolnienie wzrostu gotówkowych kredytów niecelowych w bieżącym roku wynika wyłącznie z wysiłków banków zmierzających do dostosowania kryteriów kredytowania do rekomendacji HNB. „Wszystkie banki, z wyjątkiem jednego, zastosowały się do tej rekomendacji i spodziewamy się, że ostatni bank również to zrobi do końca roku.

Wciąż monitorujemy intensywność i strukturę wzrostu tych kredytów, a na początku przyszłego roku HNB powinien otrzymać dodatkowe uprawnienia do regulowania warunków kredytowania, zgodnie z Planem Działań na rzecz przystąpienia do mechanizmu kursowego II (ERM II). Tak jasny mandat i dodatkowe uprawnienia ułatwią nasze kolejne kroki, jeśli uznamy je za konieczne”.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi