Choć Chorwacja należy do krajów europejskich, które najbardziej odczuły kryzys wywołany pandemią COVID-19, ceny nieruchomości w tym kraju nadal rosną.

Powodów tego zjawiska jest wiele. Rynek nieruchomości się rozwija, stopy procentowe są niskie, a w obiegu znajduje się nadmiar gotówki. W takich warunkach wiele osób decyduje się na rozwiązanie swoich problemów mieszkaniowych i inwestuje w nieruchomości, które według badań są postrzegane jako najbezpieczniejsza i najbardziej zyskowna inwestycja w naszym społeczeństwie.

Jednak dopłaty do kredytów mieszkaniowych również napędzają wzrost cen nieruchomości.

Eksperci ostrzegają, że część winy za rosnące ceny mieszkań ponoszą dotowane kredyty hipoteczne udzielane za pośrednictwem Państwowej Agencji Obrotu Nieruchomościami (APN). Wysokie zainteresowanie kredytami APN w połączeniu z krótkimi terminami zakupu nieruchomości to główne powody wysokich cen mieszkań, szczególnie w Zagrzebiu. Innymi słowy, interwencja państwa w kredyty mieszkaniowe jedynie zaostrzyła i tak już silny trend wzrostowy cen.

„Państwowe dopłaty do zakupu mieszkań wywołały niedobory lokalowe, co doprowadziło do zawyżonych cen w Chorwacji, zwłaszcza w Zagrzebiu. Na przykład ceny mieszkań w dzielnicy Trešnjevka są wyższe niż w Grazu, co jest nielogiczne i niemożliwe do utrzymania, biorąc pod uwagę nasze poziomy dochodów. Państwo również ponosi część odpowiedzialności za ten trend poprzez swoje modele wsparcia, w tym APN. Zakłóca to konkurencję rynkową, tworzy nierównowagę na rynku i sprzyja tzw. renterizmowi”, mówi analityk ekonomiczny portalu Index, Damir Novotny.

Celem dotowanych kredytów miało być powstrzymanie młodych ludzi przed wyjazdem z kraju, ale tak się nie stało.

Właściciel agencji Opereta, Boro Vujović, ostrzega, że winy za wysokie ceny mieszkań nie można przypisywać wyłącznie APN, mimo że dotowane kredyty odgrywają rolę w ich windowaniu.

„Wszystko zależy od punktu widzenia. Ktoś, kto skorzystał z APN, by rozwiązać swój problem mieszkaniowy, uważa, że APN jest dobry. Pytanie jednak brzmi, co ten model oznacza dla całego rynku. Kiedy uruchamiano program dopłat do kredytów mieszkaniowych APN, celem było powstrzymanie młodych ludzi przed emigracją. Tak się jednak nie stało, ponieważ pozostanie w Chorwacji wymaga czegoś więcej niż tylko domu – ludzie potrzebują także pracy i godziwych zarobków. Liczba dotowanych kredytów jest ograniczona, a terminy na zakup lokalu są krótkie, co sprzyja wysokim cenom, bo ludzie nie mają czasu na szukanie domu i negocjowanie ceny. Innymi słowy, to nie tylko wina APN, nie jest to czynnik decydujący, ale z pewnością jedna z przyczyn wzrostu cen mieszkań”, wyjaśnia Vujović dla serwisu Index.

Ceny mieszkań w nowym budownictwie w Zagrzebiu wzrosły w ubiegłym roku, w czasie kryzysu COVID-19, o 9%.

Według Państwowego Urzędu Statystycznego średnia cena za metr kwadratowy nowego budownictwa w Chorwacji wyniosła w ubiegłym roku 12 724 kuny, co jest wynikiem o 3,1% wyższym niż w przedkryzysowym roku 2019. Podczas gdy w tym samym okresie ceny mieszkań w nowym budownictwie w pozostałej części kraju spadły o 4,6% i wyniosły średnio 11 198 kun, w Zagrzebiu odnotowano znaczny wzrost cen nowych mieszkań. W ubiegłym roku nowe mieszkanie w metropolii kosztowało średnio 14 013 kun, czyli o 9,2% więcej niż w 2019 roku. Wynika to w dużej mierze z dotowanych kredytów APN, z których większość jest wykorzystywana na zakup mieszkań w stolicy.

Odnotowano liczne przypadki nadużywania dotacji państwowych.

Przyznawanie państwowych dopłat do kredytów również zostało skażone nadużyciami, o czym media informowały w ciągu ostatnich kilku lat. Zdarzały się przypadki, w których beneficjenci dotowanych kredytów kupowali nieruchomości, by rozwiązać swoje problemy mieszkaniowe, tylko po to, by je później wynająć lub przekształcić w apartamenty dla turystów. Media ujawniły również przypadki, w których młodzi ludzie otrzymywali dotowane kredyty na zakup domów od swoich rodziców lub gdy dzieci darowały własne domy rodzicom, by następnie ubiegać się o kredyty z APN.

Konsekwencje społeczne.

Chorwacja nie musi wymyślać koła na nowo; musi jedynie przyjąć bardziej zrównoważony model mieszkalnictwa, taki, który nie zakłóca konkurencji rynkowej i nie promuje kultury renterizmu. Podejście UE do przystępnych cenowo mieszkań jest na przykład bardziej rozważne i zachęca do budowy mieszkań socjalnych. W Monachium, dla przykładu, buduje się rocznie ponad 1000 takich mieszkań, a wiele innych miast europejskich również korzysta z tego modelu. Jak zauważa Novotny, nie ma potrzeby budowania jakichś nowych mieszkań socjalnych typu „welfare”, lecz raczej opracowania modelu mieszkalnictwa, który w sposób zrównoważony rozwiązuje problem niedoboru mieszkań, zgodnie z wymogami UE. Wymaga to uregulowania szarej strefy wynajmu nieruchomości i wzmocnienia samorządów lokalnych.

Model dotowanych kredytów APN zawodzi.

Model APN w obecnej formie przeżył już swoją użyteczność. Nadszedł czas, aby go zreformować lub znieść. Państwo nie ma powodu interweniować na rynku nieruchomości, nawet jeśli chodzi o mieszkalnictwo socjalne. Obecny model promuje renterizm i zakłóca konkurencję rynkową, wybijając ceny mieszkań w górę. Jak twierdzi Novotny, Chorwacja potrzebuje nowego modelu mieszkalnictwa, który będzie zrównoważony finansowo, zgodny z praktykami UE i odpowiadający na potrzeby wszystkich obywateli, a nie tylko tych poniżej 45. roku życia.

APN musi się zaadaptować i zmienić.

Vujović uważa, że system przyznawania dotowanych kredytów mieszkaniowych przez APN jest zbyt scentralizowany. Z kredytów tych najczęściej korzystają mieszkańcy Zagrzebia, a następnie Rijeki i Splitu, podczas gdy reszta kraju schodzi na dalszy plan. Vujović sugeruje decentralizację funduszy na poziom żupanii (województw), tak aby każda żupania miała własny oddział APN. Zmotywowałoby to ludzi do kupowania domów poza Zagrzebiem i ożywiło rynek w innych regionach. W ten sposób zapewnilibyśmy również bardziej równomierny rozkład cen mieszkań w całej Chorwacji.

APN przyznaje, że zapobiega nadużyciom.

Nasze zapytanie skierowane do APN zaowocowało odpowiedzią, że do tej pory nie otrzymali oni żadnych zgłoszeń dotyczących nadużyć w przypadku nieruchomości zakupionych dzięki dotowanym kredytom. Stwierdzili również, że pracują nad zapobieganiem nadużyciom, dlatego zmieniono ustawę o dopłatach. Od 2017 roku APN otrzymała 18 024 wnioski o dotowane kredyty mieszkaniowe, z czego 17 515 zostało zatwierdzonych, natomiast 509 odrzucono lub nie zrealizowano. Właśnie ogłoszono nowy nabór wniosków o dotowane kredyty mieszkaniowe APN z budżetem 50 milionów kun. Uprawnieni wnioskodawcy to osoby poniżej 45. roku życia, które nie posiadają jeszcze domu ani mieszkania; otrzymają oni dopłatę w wysokości co najmniej 30% miesięcznych rat kredytu mieszkaniowego przez co najmniej pięć lat.

Potrzebujemy nowego modelu mieszkalnictwa dla naszych obywateli.

Niezależnie od tego, co stanie się z APN i modelem dotowanych kredytów, wydaje się, że władze – zarówno państwowe, jak i lokalne – będą musiały przemyśleć sposób rozwiązywania problemów mieszkaniowych obywateli. Czy przyjmą model podobny do tego stosowanego przez rozwinięte kraje europejskie i ich budownictwo socjalne, czy znacząco zmienią model dotowanych kredytów, a może przyjmą zupełnie nowe podejście? Czas pokaże. Od polityków oczekuje się przedstawienia konkretnych propozycji.

Wszelkie nowe rozwiązania muszą być zrównoważone finansowo, zgodne z praktykami UE i odpowiadać na potrzeby wszystkich obywateli, a nie tylko osób poniżej 45. roku życia.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi