Wpływ podaży i popytu na ceny wynajmu Według analizy cen wynajmu i popytu przeprowadzonej przez Najuškalco, największy serwis ogłoszeniowy w Chorwacji, ceny najbardziej wzrosły w Splicie i Zadarze – o 17%, a następnie w Dubrowniku o 16% oraz w Osijeku i Puli o 10%. Wszystkie te miasta są ośrodkami studenckimi, a powrót studentów do miast oznacza większe zainteresowanie wynajmem długoterminowym mieszkań. W połączeniu z inflacją i brakiem dostępnych mieszkań spełniających kryteria przyszłych najemców, ceny wzrosły, jak podaje Najuškalco. Wpływ oferty i popytu na ceny wynajmu Największy popyt na wynajem odnotowuje się w Zagrzebiu, gdzie ceny wzrosły o 6,63%. Średni miesięczny czynsz za metr kwadratowy wynosi obecnie 10,74 euro, podczas gdy w przypadku mniejszych mieszkań, na które jest większy popyt, średni czynsz dochodzi do 17 euro. Na tegoroczny skok cen wynajmu wpłynął również ogólny stosunek oferty do popytu. W Zagrzebiu brakuje 17% ofert, podczas gdy popyt wzrósł tej jesieni o około 10%. W rezultacie na rynku dostępnych jest więcej mieszkań w przedziale cenowym od 450 do 650 euro miesięcznie, podczas gdy mieszkania poniżej 350 euro stanowią zaledwie 10% całej oferty. Z drugiej strony około 30% najemców w Zagrzebiu szuka mieszkań w przedziale cenowym od 350 do 450 euro. Lokale na wynajem poniżej 300 euro, na które również istnieje stosunkowo duży popyt, są towarem deficytowym, wynika ze statystyk serwisu. Zagrzeb to najbardziej rozwinięty rynek nieruchomości Tamara Slišković, docent na Wydziale Ekonomicznym w Zagrzebiu, podkreśla, że mamy do czynienia z najbardziej dynamicznym i rozwiniętym rynkiem nieruchomości w Chorwacji. Na rynku w Zagrzebiu odnotowuje się stały wzrost popytu na jednostki mieszkalne ze względu na pozytywne ruchy migracyjne, tj. imigrację do stolicy, wskazuje Slišković. Wyjaśnia ona, że ze względu na dużą liczbę studentów, którzy co roku zapisują się na uniwersytety w Zagrzebiu, a także ograniczone i niewystarczające pojemności domów studenckich, istnieje ogromny popyt na wynajem, co wywiera presję na ceny. „Innymi słowy, rosnący popyt na wynajmowane mieszkania podnosi ich cenę”, dodaje Slišković, podkreślając, że odnosi się to do całego rynku wynajmu, nie tylko do studentów. Pogorszenie jakości życia studenckiego Bruna Bandula, członkini rady studenckiej Uniwersytetu w Zagrzebiu, ostrzega, że rosnące ceny oznaczają znaczną erozję jakości życia studenckiego w Zagrzebiu, zwłaszcza że miasto to od lat boryka się z niedoborem miejsc w akademikach. Liczba miejsc pokrywa jedynie około 10% całkowitej liczby studentów Uniwersytetu w Zagrzebiu, powiedziała Bandula. Dodała, że studenci, którzy nie otrzymają miejsca w akademiku, a których rodzin nie stać na wynajęcie mieszkania, są zmuszeni do pracy podczas studiów, aby umożliwić sobie zdobycie wyższego wykształcenia. Z tego powodu „cierpi ogólna jakość studiów, a niektórzy studenci są zmuszeni do ich przerwania”, powiedziała Bandula. Podkreśliła, że inwestowanie w studentów „to inwestycja w przyszłość, a zakwaterowanie studenckie jest nieodzowną częścią studiowania, więc musi być dostępne dla wszystkich studentów”. Wzrost czynszów powiązany ze zmianami trendów cen za metr kwadratowy Slišković zauważa jednak, że obecny wzrost żądanych czynszów jest ściślej związany z trendem zmian cen za metr kwadratowy w ostatnich latach. Na całym chorwackim rynku ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat o prawie 16%, niemal bez wyjątku, wskazuje Slišković. Wyjaśnia ona, że najsilniejszy wzrost występuje na rynku w Zagrzebiu, co znajduje odzwierciedlenie w cenach mieszkań, które w pierwszym kwartale 2022 roku były o 16% wyższe w porównaniu z tym samym kwartałem roku poprzedniego. Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko nowo wybudowane mieszkania, wzrost jest jeszcze większy i ma dwukrotnie silniejszy wpływ na ceny wynajmu, mówi Slišković. Właściciel nowo wybudowanej nieruchomości, zakupionej niedawno, nabywa ją po stosunkowo wysokiej cenie. Biorąc pod uwagę wzrost cen w poprzednim okresie, wynajmujący oddaje nieruchomość w najem, aby zapewnić sobie szybki zwrot z inwestycji, i tym samym żąda wyższego czynszu. Z drugiej strony istnieje coś, co nazywa się „efektem bogactwa”. Wzrost cen na rynku mieszkaniowym sprawia, że właściciele postrzegają swoją nieruchomość jako bardziej wartościową i w związku z tym żądają od najemców wyższego czynszu, dodaje Slišković. Efekt Dubaju Ekonomista Andrej Grubišić uważa, że wzrost cen jest w dużej mierze wynikiem ekspansywnej polityki pieniężnej, dyskryminacji podatkowej oraz państwowych dopłat do zakupu mieszkań. „Ostatnia dekada była okresem ekspansywnej polityki pieniężnej, banki centralne wpompowały i wprowadziły do systemu bardzo dużo środków, co zaowocowało wzrostem depozytów z 74 miliardów do 154 miliardów kun w latach 2017-2022”, powiedział Grubišić. Wartość oszczędności i depozytów wzrosła o kolejne 15-20 miliardów kun. Rezultatem są niskie pasywne stopy procentowe banków, które nie oferują już atrakcyjnych zwrotów z deponowanych środków, oraz stosunkowo niska chęć do inwestowania w alternatywne instrumenty finansowe, wyjaśnił Grubišić. Dyskryminacja podatkowa pojawia się, gdy osoba wynajmująca mieszkania płaci „symboliczną cenę” podatku od tych mieszkań, podczas gdy inni obywatele płacą o 20% wyższe lub jeszcze większe podatki od swoich nieruchomości w porównaniu z właścicielami mieszkań na wynajem, wspomniał Grubišić. Dodał, że prowadzi to do „efektu Dubaju”, w którym osoby o większej płynności finansowej kupują mieszkania, których ani nie wynajmują, ani w nich nie mieszkają, i które ostatecznie stoją puste. Wzrost cen spowoduje, że sprzedawanych będzie mniej metrów kwadratowych na rodzinę, co będą musieli zaakceptować wszyscy chcący mieszkać w Zagrzebiu, wskazał Grubišić. Zaleca on zniesienie dyskryminacji podatkowej, aby każdy mógł nabywać mieszkania na własne potrzeby i aby można było kontrolować skutki wzrostu cen. Trendy cenowe mają swój cykl życia Slišković uważa, że „trudno przewidzieć, kiedy takie trendy cen za metr kwadratowy i czynszów ulegną odwróceniu, ale musimy wiedzieć, że każde zjawisko przechodzi przez swój cykl życia”. W tym sensie rynek nieruchomości, który znajduje się obecnie na ścieżce wzrostowej, będzie musiał osiągnąć tymczasowy szczyt, po którym nastąpi spowolnienie. „Biorąc pod uwagę, że mieliśmy wyjątkowo udany sezon turystyczny, który można uznać za jeden z generatorów popytu na mieszkania inwestycyjne, jest mało prawdopodobne, aby w bardzo krótkim czasie nastąpiły jakiekolwiek znaczące zmiany cen na rynku mieszkaniowym”, uważa Slišković.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi