Wszyscy ci, którzy aktywnie uczestniczą w rynku nieruchomości od ponad 14 lat, z ostrzegawczym spojrzeniem patrzą na liczby dotyczące wzrostu rynku i obawiają się załamania z 2008 roku. Rynek nieruchomości rozpada się od tamtego roku, napędzany falą, która zaczęła się w USA i rozprzestrzeniła na wszystkie kontynenty. Była to tylko zapowiedź globalnego kryzysu gospodarczego, który obecnie nazywamy kryzysem gospodarczym z 2008 roku.

Nieruchomości były oczywiście jedynie zapalnikiem w ujawnianiu nierealistycznych relacji rynkowych. Sprzedaż nieruchomości niemal całkowicie się zatrzymała w kolejnych latach, a Chorwacja była tylko jedną z ofiar tej globalnej sytuacji. Tysiące nieruchomości pozostało niesprzedanych, zwłaszcza tych z nierealistycznych projektów mieszkaniowych realizowanych przez nieodpowiedzialnych inwestorów i finansistów. Cały chorwacki rynek odnotowywał spadki, szczególnie w zakresie sprzedaży nieruchomości, a po roku – również pod względem cen. Banki upłynniały „złe aktywa” po znacznie niższych cenach niż te przewidywane przed 2008 rokiem. Cykl siedmioletni Patrząc nieco dalej w przeszłość, zauważymy, że wzrost zaczął się w 2001 roku, przede wszystkim ze względu na obniżenie stóp procentowych kredytów. Po siedmiu latach, w 2008 roku, znaleźliśmy się w recesji, a po kolejnych siedmiu latach, dokładnie w 2015 roku, nastąpił spadek stóp procentowych i wzrost rynku, i ponownie, po siedmiu latach, jesteśmy tutaj dzisiaj, w 2022 roku. Co siedem lat osiągamy szczyt lub punkt najniższy. Wniosek nasuwa się sam. Rynek nieruchomości porusza się w cyklach i jasne jest, że nie może on stale rosnąć ani spadać. To po prostu dynamika niezbędna do jego funkcjonowania. Obecny stan nie jest taki sam jak w 2008 roku, choć naturalnie go przypomina, głównie ze względu na nierealistyczny optymizm inwestorów ustalających ceny wyjścia. Dotyczy to nie tylko większych projektów mieszkaniowych, ale także indywidualnych właścicieli. Rosnące ceny w nowym budownictwie zwiększają optymizm pozostałych właścicieli. Właściciele nieruchomości kreują ceny na podstawie „sąsiedzkiego optymizmu”. Często słyszy się, jak właściciel opowiada o tym, że sąsiad właśnie doradził mu sprzedaż mieszkania po nadzwyczajnej cenie... Kluczową różnicą między obecną sytuacją a tą z 2008 roku jest to, że liczba wybudowanych nieruchomości jest znacznie niższa, tzn. nie ma tak znaczącego budownictwa jak wtedy. Banki są znacznie ostrożniejsze w przyznawaniu kredytów. Inflacja jest rekordowo wysoka i popycha inwestorów w stronę nieruchomości, aby zachować posiadaną wartość. Depozyty obywateli powoli, ale nieuchronnie, przenoszą się na rynek nieruchomości, co brzmi całkowicie logicznie.

Chorwacki rynek nieruchomości cierpi na brak wysokiej jakości obiektów. Brakuje nowego budownictwa, a istniejące nieruchomości z rynku wtórnego są w większości zaniedbane. Trzęsienie ziemi dodatkowo pogorszyło sytuację. Oczywiście naturalne jest, że przy słabej podaży i zwiększonym popycie ceny będą rosły. Wszystko jest logiczne i przewidywalne. Jeśli weźmiemy pod uwagę nadchodzące członkostwo w strefie euro i możliwe wejście do strefy Schengen, ceny będą nadal rosły i na szczęście pomyślności nie ma końca. Ale czy naprawdę tak jest? Chorwacja przystąpiła do Unii Europejskiej w 2013 roku i wbrew oczekiwaniom ceny nieruchomości i popyt nie wzrosły, głównie dlatego, że globalna sytuacja gospodarcza była niekorzystna. Chorwacja jest o tyle specyficzna, że znaczna część kupujących pochodzi z zagranicy. Obcokrajowcy uczestniczyli w ponad 30 procentach wszystkich zakupów nieruchomości mieszkalnych w zeszłym roku. Najnowsze dane pokazują, że ten udział gwałtownie wzrósł. Patrząc na okres od lipca 2021 do czerwca 2022 r., obcokrajowcy nabyli 12 518 nieruchomości przy wolumenie 34 800 transakcji, co stanowi już 36 procent, co oznacza, że liczba transakcji, w których kupującymi są obywatele Chorwacji, wręcz spadła. Kluczowym pytaniem jest wydolność chorwackich nabywców i to, jak długo będą oni w stanie nadążyć za obecnym wzrostem cen, biorąc pod uwagę stały spadek liczby ludności. Iluzją jest oczekiwanie, że pozostaniemy poza globalnymi trendami, choć wielu przewiduje dalszy wzrost. Nie jestem takim optymistą, pomimo ogromnego popytu ze strony obcokrajowców, braku nowych i jakościowych mieszkań, ogromnego potencjału w depozytach obywateli oraz wejścia do strefie euro i Schengen. Po prostu to tak nie działa. Ludzie zapominają o bardzo ważnym momencie psychologicznym – „sąsiedzki optymizm” szybko zamienia się w „sąsiedzki pesymizm”. Kiedy sytuacja zaczyna się pogarszać, ludzie po prostu zaciskają pasa i przestają wydawać pieniądze. Rekordowe ceny Ceny wzrosły w ubiegłym roku o prawie 15 procent. Oczywiście ceny ofertowe rosną w szybszym tempie, ale tempo realizowanej sprzedaży zwalnia. Dane urzędu skarbowego zwracają uwagę na fakt, że wolumen cenowy transakcji wzrósł o prawie 50 procent, porównując pierwsze sześć miesięcy tego roku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Transakcje składające się na ten wzrost to przede wszystkim te dotyczące nowego budownictwa i nieruchomości nad morzem. Ale co dzieje się z innymi nieruchomościami w pozostałej części Chorwacji? Ostrożność jest konieczna nawet na obszarach nadmorskich, ponieważ wzrost stóp procentowych, który musi zahamować inflację, może z dnia na dzień zamrozić inwestorów z UE. Spowolnienie zaobserwowano na rynkach wielu krajów, w tym w Niemczech, skąd w ostatnich latach przybyło ponad 3 500 nabywców. W tak złożonych okolicznościach nie ma jednoznacznej rady. Każda nieruchomość to oddzielna historia i każda może mieć inny los, gdy pojawi się na rynku. Nie spodziewam się kryzysu na miarę tego z 2008 roku, ponieważ okoliczności są zupełnie inne, ale koniec cyklu wzrostowego nastąpi bardzo niedługo. Może nawet tej zimy. Najpierw spadnie sprzedaż, a później spadną ceny. Oczywiście nie stanie się to ze wszystkimi nieruchomościami i wszędzie w ten sam sposób. W całym tym świecie, który rytmicznie idzie w górę i w dół, pytanie brzmi, co możemy zrobić. To prawda, że osiągane są rekordowe ceny, ale te przykłady są publikowane jako zasada, mimo że są wyjątkami. Im bardziej pompujemy wzrost, tym boleśniejszy będzie upadek.

Pobrano z: Jutarnji.hr

O nas

Informacja

Usługi