Inwestycje w mieszkania jako forma oszczędzania, zakupy zagraniczne i dotowane kredyty hipoteczne – wszystko to przyczynia się do wzrostu liczby jednostek mieszkalnych Pierwsze wyniki spisu powszechnego z 2021 r. wykazały, że w ciągu dziesięciu lat liczba ludności w Chorwacji spadła o 396 360 osób, czyli o 9,25%, a spadek liczby mieszkańców i gospodarstw domowych odnotowano we wszystkich żupaniach. Według pierwszych wyników opublikowanych przez Państwowy Urząd Statystyczny (DZS), w Chorwacji mieszka 3 888 529 osób. Całkowita liczba gospodarstw domowych wynosi 1 438 423. Łączna liczba jednostek mieszkalnych to 2 350 444, z czego 2 015 364 przeznaczonych jest do stałego zamieszkania. W skład jednostek mieszkalnych do stałego zamieszkania wchodzą mieszkania zamieszkane, zajmowane okresowo oraz opuszczone (DZS, DZS statystyka w serii Ludność 2021. Pierwsze wyniki). Liczba gospodarstw domowych spadła o 5,31%, czyli o 80 615 gospodarstw, wynika z pierwszych wyników spisu. Jednocześnie liczba jednostek mieszkalnych wzrosła o 4,61%, czyli o 103 534 jednostki.

Wzrost cen domów oznaką rozwarstwienia społecznego

„Liczba ludności spada, straciliśmy 400 000 obywateli, a jednocześnie przybywa mieszkań. To jedynie znak rozwarstwienia społecznego – tego, że niektórych ludzi, i to nie tylko tych najbogatszych, stać na dwa, trzy mieszkania, podczas gdy inni ledwo wiążą koniec z końcem. A dlaczego mają dwa, trzy mieszkania? Bo nie są one opodatkowane” – powiedział wcześniej w telewizji N1 Slavko Linić, były minister w koalicyjnym rządzie SDP. O tym, że spis powszechny pokazał, jak wiele inwestuje się w nieruchomości, mówił także w wywiadzie dla Novi list, powtarzając, że wyniki spisu dowodzą konieczności wprowadzenia podatku od nieruchomości, który – oprócz umożliwienia obniżenia składek na ubezpieczenie zdrowotne – powinien finansować system. Gdyby rynek nieruchomości krajowych funkcjonował prawidłowo, jak stwierdził Linić, nie byłoby problemów, ponieważ „PKB by rosło, ktoś by zarabiał, a ceny mieszkań byłyby niższe”. Jednak nieruchomości „stoją puste i nieruchome”.

Brak podatku od nieruchomości

Choć wprowadzenie podatku od nieruchomości zapowiadał w przeszłości koalicyjny rząd SDP, zrezygnowano z niego ze względu na sprzeciw partnerów koalicyjnych, przede wszystkim HNS. Partia ta była również największym przeciwnikiem wprowadzenia podatku w 2017 r. (1, 2, 3). Zatem „puste i nieruchome” nieruchomości nadal będą stały puste, chyba że Chorwacja zacznie poważnie myśleć o polityce mieszkaniowej. „Polityka mieszkaniowa nikogo w Chorwacji nie interesuje, przynajmniej nie na poważnie” – mówi Josip Tica, profesor w Zagrzebskiej Szkole Ekonomii. Przypomina, że przy chorwackich zarobkach w większości kraju problemu mieszkaniowego nie da się rozwiązać ani kupnem mieszkania, ani wynajmem, ponieważ sektor wynajmu nie istnieje. „Kiedy spojrzy się na strukturę wynagrodzeń, od połowy do dwóch trzecich osób otrzymujących pensje w Chorwacji nie ma zdolności kredytowej. W związku z tym nigdy nie wdrożono polityki mieszkaniowej, a dla znacznej liczby pracowników nie istnieje produkt mieszkaniowy, który pozwoliłby im rozwiązać problem lokalu” – podkreśla Tica, wyjaśniając, że kluczowe jest znalezienie sposobu na zapewnienie pomocy mieszkaniowej tym osobom. „Rynek mieszkaniowy jest zazwyczaj skierowany do grup o wyższych dochodach, które mogą sobie na niego pozwolić. Pytanie brzmi: co z resztą? To jest sedno polityki mieszkaniowej” – zaznacza Tica. Kto w takiej sytuacji kupuje nieruchomości w Chorwacji, zwłaszcza że ich ceny rosną od końca 2017 roku? Jednym z podstawowych warunków zakupu jest cena pieniądza. Stopy procentowe od lat utrzymują się na rekordowo niskim poziomie, a w takich przypadkach kapitał tenduje do przenoszenia się do „bezpieczniejszych przystani”, takich jak nieruchomości. Zwiększony popyt prowadzi do wzrostu cen. Ten wzmożony popyt w Chorwacji napędzany jest nie tylko tanim pieniądzem, ale także faktem, że od 2017 r. rząd dotuje zakup pierwszego mieszkania. Popyt zwiększyły także dwa niszczycielskie trzęsienia ziemi, w Zagrzebiu i Banovinie (Banija). Ponadto nie należy zapominać, że nieruchomości w Chorwacji kupują także obcokrajowcy, których interesuje przede wszystkim wybrzeże.

Nieruchomości jako bezpieczna inwestycja

Według najnowszych danych Eurostatu ceny nieruchomości w UE i strefie euro wzrosły w trzecim kwartale 2021 r. o 9,2% w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r., co jest najsilniejszym wzrostem od ponad 15 lat. W Chorwacji wzrost ten w trzecim kwartale ubiegłego roku w ujęciu rocznym wyniósł dziewięć procent (1, 2). Jednak w skali globalnej, patrząc na dynamikę cen nieruchomości w okresie dziesięcioletnim, w Chorwacji rosły one wolniej niż na poziomie UE. „Pieniądz jest stosunkowo tani, a do tego dochodzi popyt na nieruchomości, które ludzie postrzegają jako bezpieczną inwestycję – szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że w ciągu ostatniego roku mamy stopę inflacji na poziomie całej Europy i świata właśnie dlatego, że w obiegu jest dużo pieniędzy. Ludzie widzą w nieruchomościach bardzo dobrą okazję do zachowania wartości swoich pieniędzy, której nie pożre inflacja. Ostatecznie wydaje im się to obecnie dobrym sposobem na inwestycję” – mówi Dubravko Ranilović, członek zarządu agencji Kastel i prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej. Podkreśla, że nie jest to specyficzne zjawisko chorwackie, lecz globalne. „Gdy stopy procentowe kredytów hipotecznych są niskie, gdy pieniądz jest tani, popyt na nieruchomości znacznie rośnie i jest to powszechne zjawisko na świecie” – dodaje Ranilović, wyjaśniając, że cykle te są dobrze znane. Jednak żaden z procesów zachodzących na rynku nieruchomości nie jest trwały, podkreśla Tica. Przypomina, że zaostrzenie polityki pieniężnej i wszystko, co się z tym wiąże, jeśli inflacja będzie się utrzymywać, zaowocuje odwróceniem trendów na rynku nieruchomości i cenach. „Niskie stopy procentowe dają dwa efekty. Przy niższych zarobkach można kupić większe mieszkanie. Jednocześnie górna, zamożniejsza część społeczeństwa, która jeszcze do przed kilku lat oszczędzała i deponowała euro, przestała to robić. Pytanie brzmi, jakie inne formy inwestowania wybrali. To właśnie wtedy zaczynają pojawiać się mieszkania” – zaznacza Tica. Tica zwraca również uwagę na aspekt kulturowy obecny w Chorwacji – duża liczba osób jest skłonna kupować mieszkania, nawet jeśli generują one dodatkowe koszty i nie przynoszą zysku. „Bardzo duża liczba osób w Chorwacji posiada kilka mieszkań, których tak naprawdę nie potrzebują. Nie wynajmują ich ani nie wykorzystują do celów mieszkalnych, a po prostu lubią być właścicielami nieruchomości” – wyjaśnia Tica. Tłumaczy, że mieszkania te nie są na rynku lub znajdują się w innym mieście i „czekają, aż dzieci dorosną” lub pochodzą ze spadku. „Mamy nawet puste mieszkania w obszarach miejskich, które stoją tak od 1991 roku” – wyjaśnia Tica. Charakterystyczne dla lokalnego rynku jest to, że znaczna część ludzi inwestuje w mieszkania, które nie służą jako przestrzeń życiowa.

Co czwarty – obcokrajowiec

Według Ranilovicia popyt na nieruchomości na poziomie lokalnym wzrósł w czasie pandemii Covid-19. Podkreśla on koncepcję „drugiego domu” (second home), zagranicznych inwestycji w turystykę i zakupu nieruchomości. „Drugi dom, który jest inwestycją, która nie zwróci pieniędzy, doprowadził do tego, że co czwarty nabywca nieruchomości w Chorwacji to obcokrajowiec. To znacząca liczba, rocznie odbywa się około 7 000 takich transakcji” – mówi Ranilović, dodając, że wpływa to znacząco na zwiększony popyt, a następnie na wzrost cen.

Problemy wynikające z modelu dotowanych mieszkań

Tica wskazuje na problem związany z programem dopłat do zakupu mieszkań. „Zakłada się, że kupisz tanio, a potem sprzedasz drogo dzięki temu programowi dopłat. Albo po prostu ludzie biorą pieniądze z banku i liczą na to, że zyskają na wzroście cen domów lub faktycznie zdecydują się na użytkowanie mieszkań i ich wynajem” – wyjaśnia Tica. Pytanie jednak brzmi, co się stanie, gdy stopa procentowa wzrośnie do jednego lub dwóch procent. „Jeśli spadek stóp procentowych podniósł siłę nabywczą, podniósł ceny, przekonał oszczędzających do ucieczki z banków i kupowania mieszkań, to co się stanie, gdy stopy procentowe wzrosną, czego wszyscy z niecierpliwością oczekują, bo o inflacji mówi się bez przerwy” – pyta Tica. Jeśli chodzi o dopłaty do kredytów hipotecznych na zakup pierwszego domu, efekty te zostały przeanalizowane w pracy „Domu, słodki domu: wpływ dotowanych kredytów hipotecznych na rynek nieruchomości w Chorwacji” autorstwa Davora Kunovaca, dyrektora Dyrekcji Modelowania w Chorwackim Banku Narodowym oraz Ivana Žilicia, współpracownika naukowego Instytutu Ekonomicznego. Ich praca wykazała, że wprowadzona w 2017 r. dotacja (dane DZS wskazują, że ceny nieruchomości stale rosną od końca tamtego roku) lub pokrycie części raty w początkowym okresie spłaty kredytu mieszkaniowego „zakłóciło zwykłą miesięczną dynamikę transakcji mieszkaniowych, które stały się silnie skoncentrowane w miesiącu, w którym składane są wnioski o dotację”. Jak wywnioskowali, dotowanie kredytów mieszkaniowych miało efekt procykliczny, który przyczynił się do istniejącego trendu wzrostu cen mieszkań w Chorwacji. Dotacje wpłynęły również na ceny nieruchomości w obszarach i regionach, gdzie rynek nieruchomości jest najaktywniejszy. Ponadto „dotacje do kredytów mieszkaniowych, wbrew deklarowanemu celowi, sprawiły, że jednostki mieszkalne stały się mniej dostępne, szczególnie dla nabywców, którzy nie otrzymują dotacji”. Ranilović nazywa dotowany zakup nieruchomości „błędem, który się nie przyjął”, podkreślając, że ze względu na czas ich trwania doprowadziły one do wzrostu popytu na nieruchomości w krótkim okresie. Ów błąd wpłynął zatem na ceny nieruchomości. „Politykę nieruchomości powinno się przemyśleć w inny sposób, ponieważ nie zapobiegła ona skutkom migracji, a negatywnie wpłynęła na rynek, zwłaszcza w obszarach bardzo aktywnych, takich jak Zagrzeb czy Split” – podkreśla Ranilović. Zaznacza on, że środek ten nie jest odpowiedni, ponieważ nie dociera do tych, którzy go naprawdę potrzebują. „Aby skorzystać z tego środka, trzeba mieć zdolność kredytową. A pomocy potrzebują właśnie ci, którzy jej nie mają. To młodzi ludzie na starcie życiowym” – wyjaśnia Ranilović, dodając, że środek ten nie zapobiegł skutkom migracji, a negatywnie wpłynął na rynek. „Mamy codziennie migracje do Zagrzebia i poza Chorwację. Jednym z głównych segmentów, które cierpią, jest mieszkalnictwo, bo gdy spojrzy się na przystępność cenową w oparciu o zarobki, okazuje się, że młody człowiek, niezależnie od pensji, nie może zarobić na własny dom. Musimy wprowadzić modele, które zapewnią pomoc mieszkaniową młodym, wykształconym ludziom, aby mogli skupić się na pracy i planowaniu rodziny” – podkreśla Ranilović.

Spolaryzowany rynek

Ranilović wskazuje, że rynek jest spolaryzowany. Warto o tym pamiętać, mówiąc o wzroście cen nieruchomości. „Kiedy mówimy o wzroście cen, a tak było w ostatnich latach przy średnim rocznym wzroście o sześć do siedmiu procent, musimy wziąć pod uwagę, że rynek jest silnie spolaryzowany – są obszary bardzo aktywne, jak Zagrzeb i wybrzeże, oraz obszary Chorwacji całkowicie nieaktywne” – mówi Ranilović, wskazując, że w innych miastach, z wyjątkiem Osijeku i Varaždinu, aktywność jest bardzo niska. Rynek jest niedorozwinięty, zwłaszcza na obszarach wiejskich, gdzie domy są opuszczone, a wioski puste. „Nawet w Zagrzebiu mamy silnie spolaryzowany rynek mieszkaniowy, gdzie nowe budownictwo jest liderem wzrostu cen, między innymi ze względu na wzrost cen budowy spowodowany pandemią. Ponieważ cena nowego budownictwa wzrosła nierealistycznie, psychologicznie ciągnie ona w górę i wpływa na ceny starego budownictwa” – wyjaśnia Ranilović. Nie oznacza to jednak, że cena ofertowa nieruchomości zawsze znajdzie pokrycie. Ranilović podkreśla zatem, że średnia cena ofertowa rośnie znacznie szybciej niż cena faktycznie uzyskana. „Zaczęła pojawiać się rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co wskazuje, że rynek nie jest realny” – mówi Ranilović, zauważając, że rynku nie można obserwować ogólnie i powierzchownie, ale należy patrzeć na każdą nieruchomość i każdą lokalizację oddzielnie. Jego zdaniem problemem krajowego rynku nieruchomości jest fakt, że doszliśmy do społeczeństwa konsumpcyjnego i kapitalistycznego, w którym brakuje planowanego budownictwa. „W rzeczywistości brakuje nam wysokiej jakości nieruchomości. Musimy zrestrukturyzować nasz istniejący fundusz mieszkaniowy, uczynić go bardziej zorientowanym na jakość, z odpowiednią infrastrukturą. A najgorsze, co nas spotkało, to to, że nawet nowe budownictwo nie jest już planowane, lecz źle zaprojektowane pod względem urbanistycznym i infrastrukturalnym. Dziś mamy duży niedobór wysokiej jakości nieruchomości w dobrze zaprojektowanych osiedlach” – podkreśla Ranilović, podając przykład Zagrzebia, gdzie najbardziej poszukiwane są mieszkania budowane w latach 70. i 80., które są wysokiej jakości pod względem urbanistycznym, z terenami zielonymi, bliskością szkół, przedszkoli i sklepów. Ponadto na rynek wpływa fakt braku wysokiej jakości nieruchomości. Średnio są one stare, nieuporządkowane, nieadekwatne i nieefektywne energetycznie. Dodatkowo zmieniły się potrzeby kupujących, ponieważ „nie żyjemy w socjalizmie, czteroosobowa rodzina nie mieszka na 60 metrach kwadratowych, potrzebuje większego mieszkania”. Wszystko to ostatecznie sprowadza się do konieczności restrukturyzacji funduszu mieszkaniowego i przemyślenia polityki mieszkaniowej. „Zasadniczo powinniśmy stworzyć politykę mieszkaniową wspólnie z państwem, środowiskiem zawodowym i samorządem terytorialnym, gdzie o mieszkalnictwie musimy pomyśleć w inny sposób. Musimy wprowadzić mieszkalnictwo socjalne, budownictwo wspierane, promować oszczędzanie i zapewnić młodym, wykształconym ludziom mieszkania, aby mogli skupić się na pracy i planowaniu rodziny” – podsumowuje Ranilović. Źródło: faktograf.hr

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi