Trzech ekspertów analizuje przyszłe ruchy na rynku nieruchomości w stolicy, ale także na wybrzeżu

Po prawie trzech latach silnego wzrostu, pandemia, która dotarła do granic Chorwacji późną zimą, niemal całkowicie wstrzymała handel na krajowym rynku nieruchomości. Zaledwie miesiąc po pojawieniu się koronawirusa, Zagrzeb nawiedziło niszczycielskie trzęsienie ziemi, które położyło kres nawet temu niewielkiemu obrotowi, jaki pozostał w mieście mimo restrykcyjnych środków przeciwepidemicznych. Media, a zwłaszcza media społecznościowe, szybko rozpowszechniły doniesienia o drastycznym spadku cen nieruchomości w najbardziej pożądanych lokalizacjach, na wybrzeżu Adriatyku i w centrum miasta. W kraju, w którym duża liczba obywateli posiada własne domy, a spora część posiada również dodatkowe nieruchomości, takie prognozy zawsze budzą niepokój. Agenci nieruchomości zazwyczaj unikali publicznego przewidywania rozwoju sytuacji, prosząc o cierpliwość do czasu normalizacji nadzwyczajnych okoliczności. Ponieważ od trzęsienia ziemi minęło ponad półtora miesiąca, a rozprzestrzenianie się koronawirusa zostało przynajmniej tymczasowo opanowane, postanowiliśmy sprawdzić, co o obecnej sytuacji mówią trzej prominentni pośrednicy w obrocie nieruchomościami i czego spodziewają się w najbliższej przyszłości. RYNEK ŻYŁ AŻ DO TRZĘSIENIA ZIEMI W POŁOWIE MARCA Chociaż pierwszy przypadek COVID-19 wykryto w Chorwacji już 25 lutego, eksperci od nieruchomości, z którymi rozmawialiśmy, zapewniają nas, że zakłócenia na rynku nie były zauważalne jeszcze przez jakiś czas, nawet gdy dzienna liczba nowych przypadków w Chorwacji osiągała już wartości dwucyfrowe. „Do początku marca br. rynek nieruchomości znajdował się w trendzie rosnącego popytu i cen, który trwał przez ostatnie trzy lata. Dopiero gdy kryzys COVID-19 przybrał na sile i Sztab Zarządzania Kryzysowego wprowadził nadzwyczajne środki przeciwepidemiczne, rynek stanął w miejscu. Obecnie znajduje się on w stanie hibernacji z znikomą liczbą transakcji” – mówi Dubravko Ranilović, prezes Stowarzyszenia Handlu Nieruchomościami i dyrektor agencji Kastel Realty w Zagrzebiu.

HANDEL SPADŁ O 90%

To samo mówi Boro Vujović, wiceprezes Stowarzyszenia Handlu Nieruchomościami i właściciel agencji Opereta Realty. „Dobrze radziliśmy sobie do 15 marca. Dopiero wtedy sytuacja rynkowa zaczęła gwałtownie się pogarszać. Kiedy stało się jasne, że COVID-19 będzie prawdziwą epidemią, handel zamarł. W takim czasie ludzie mają praktycznie zakaz opuszczania domów, a w takich warunkach nie może być mowy o poważnych interesach. Przecież nie da się kupić nieruchomości przez internet” – wyjaśnia Vujović. Transakcje były na niezwykle niskim poziomie, a w niektórych agencjach ustały całkowicie aż do Wielkanocy. W Zagrzebiu jedyne zawierane transakcje dotyczyły wynajmu nieruchomości, prawdopodobnie z powodu trzęsienia ziemi, jak twierdzą nasi informatorzy. „Zawsze zdarzają się wyjątki, ale handel spadł o ponad 90% pod względem liczby transakcji, a w niektórych agencjach nawet o 100%. To, co jest obecnie realizowane, to jedynie transakcje rozpoczęte przed pandemią oraz niewielka część obrotu nieruchomościami związana z dotacjami” – mówi Dubravko Ranilović. ŁAGODZENIE OBOSTRZEŃ OŻYWIA RYNEK Wraz z łagodzeniem środków przeciwepidemicznych rynek nieruchomości zaczął wykazywać pierwsze oznaki życia, jak przekazali nam eksperci. „Gdy tylko ograniczenia zostały zniesione, zaczęliśmy zauważać zwiększoną aktywność. Od tego poniedziałku mamy znacznie większą liczbę zapytań, a ludzie zaczynają oglądać nieruchomości. Jednak jak dotąd funkcjonują tylko sprzedaże sfinalizowane przed tą sytuacją” – mówi Lana Mihaljinac Knežević, prezes Stowarzyszenia Handlu Nieruchomościami regionu Zagrzebia i dyrektor agencji Zagreb West. Boro Vujović dodaje, że rynek zaczął się ponownie ruszać w połowie kwietnia. Jego zdaniem wynika to częściowo z działań APN, z ponad 3000 wniosków o subskrybowane kredyty hipoteczne. Ponadto niektórzy mieszkańcy Zagrzebia musieli kupić nowe nieruchomości z powodu trzęsienia ziemi, podkreśla Vujović. „Niektórzy kupujący zdają sobie sprawę, że sytuacja jest niepewna i że jesienią mogą nie mieć takich samych warunków kredytowych jak obecnie, więc zaczęli kupować. Sprzedaż jest obecnie znacznie niższa niż przed połową marca, ale rzeczywiście została wznowiona. Ludzie w końcu znów pozwalają przyprowadzać zainteresowanych kupców do swoich domów, co jest bardzo ważną częścią tej historii” – powiedział nam Vujović. JEST ZAINTERESOWANIE, ALE BRAK DECYZJI Dubravko Ranilović wskazuje na część rynku, która nie została całkowicie zamrożona w żadnym momencie. „Relatywnie aktywny jest rynek najmu. Można to przypisać faktowi, że wynajem nieruchomości w miejscowościach turystycznych całkowicie ustał, a niektóre obiekty zostały przekształcone na cele mieszkalne. W Zagrzebiu jest wiele osób, które potrzebują tymczasowego zakwaterowania na czas remontu swoich nieruchomości. Jednak wszystko to razem nie jest czymś, co znacząco wpłynęłoby na zamrożony rynek” – mówi Ranilović. „Brak kontaktu społecznego przez długi czas utrudniał organizację prezentacji nieruchomości. Z obawy przed infekcją ludzie nie martwią się o nieruchomości. Kiedy martwisz się o zdrowie, nieruchomość nie jest twoim głównym zmartwieniem. Ludzie dzwonią i pytają o dostępne nieruchomości i ich potencjalną wartość, ale wciąż nie podejmują decyzji, ponieważ panuje zbyt duża niepewność” – wyjaśnia Ranilović. CENY NIE SPADŁY Popyt na nieruchomości mógł spaść do rekordowo niskiego poziomu, ale eksperci, którzy obawiają się dużego spadku cen nieruchomości lub pokładają w nim wielkie nadzieje, są w błędzie – zgadzają się wszyscy eksperci, z którymi rozmawialiśmy. Podstawowym warunkiem spadku cen byłby spadek popytu i zmniejszenie liczby transakcji, wyjaśnia Ranilović. Właściciel agencji Kastel Realty uważa, że znaczący spadek cen nie nastąpi. Ranilović wierzy, że najpierw zobaczymy korektę cen nieruchomości, których ceny były nierealistycznie wysokie jeszcze przed zmianą okoliczności. „Idealistycznie nie można oczekiwać, że właściciele zrezygnują na przykład z połowy oczekiwanej ceny. Nie będzie to możliwe nawet dla tych, których nieruchomości zostały poważnie uszkodzone przez trzęsienie ziemi. Ostatecznie nieruchomości, zwłaszcza mieszkalne, sprzedaje się przede wszystkim w określonym celu, a najczęściej po to, aby sprzedający mogli kupić inną nieruchomość, w której zamieszkają. Jeśli zaakceptujesz niższą ofertę za swoją nieruchomość, nie będzie cię na to stać” – mówi Ranilović. OFERTY NA POZIOMIE 50% NIE PRZECHODZĄ Twierdzenia, jakoby ceny nieruchomości spadły o 30, a w niektórych raportach nawet o 50%, są kategorycznie dementowane przez właścicieli agencji nieruchomości. „Faktem jest, że obecnie mamy tak mało transakcji, że nie możemy na ich podstawie stwierdzić, że ceny nieruchomości spadły. W każdym razie 50-procentowy spadek cen nie jest możliwy, nawet w budynkach, które zostały najpoważniej uszkodzone podczas trzęsienia ziemi w Zagrzebiu. Rynek po prostu tak nie funkcjonuje. Najwięcej czasu zajmuje przekonanie właścicieli do ich pomysłów, które nie są realistyczne” – wyjaśnia Ranilović. Zgadza się z nim w pełni Boro Vujović, który dodaje, że jego agencja zrealizowała wszystkie transakcje zakończone po rozpoczęciu kryzysu po cenach mieszczących się w przedziale cen ofertowych i uzyskiwanych, które obowiązywały przed 15 marca. „Oczywiście pojawili się kupujący, którzy oferują 50% cen ofertowych, ale takie oferty nadal nie przechodzą” – mówi Vujović. WIELE BĘDZIE ZALEŻAŁO OD CZASU TRWANIA KRYZYSU Wszyscy nasi rozmówcy są przekonani, że długoterminowe trendy na rynku zależą od czasu trwania skutków pandemii, czyli głębokości oczekiwanego kryzysu gospodarczego. Lana Mihaljinec Knežević mówi, że jest za wcześnie na poważne prognozy. „Bardzo ostrożnie obserwujemy wszystkie czynniki, które normalnie wpływają na rynek, takie jak PKB, siła nabywcza konsumentów, stopy procentowe i oprocentowanie depozytów. Sytuacja gospodarcza i rynek nieruchomości są ze sobą powiązane. Zrozumieniu sytuacji nie pomaga fakt, że instytucje globalne i HNB mają drastycznie różne prognozy dotyczące tego, jak bardzo spadnie chorwackie PKB. Będziemy musieli poczekać przed dokonaniem jakichkolwiek poważnych szacunków” – mówi dyrektor agencji Zagreb West. Dubravko Ranilović opisuje nam, jak wyglądał rynek nieruchomości podczas ostatniego wielkiego kryzysu, spowodowanego recesją, która rozpoczęła się pod koniec ubiegłej dekady. „Dopiero rok po rozpoczęciu kryzysu ceny zaczęły spadać, a spadek cen niektórych nieruchomości o 30% zajął prawie sześć lat. Niemal wszystkie nieruchomości nie odnotowały spadku cen. Spodziewam się, że sytuacja będzie trudna i wymagająca, ale nie oczekuję załamania rynku” – mówi Ranilović. W ZAGRZEBIU SPODZIEWANE SĄ KOREKTY Centrum Zagrzebia zawsze było unikalną mikrolokalizacją na chorwackim rynku nieruchomości. Choć część centrum została poważnie uszkodzona w trzęsieniu ziemi, eksperci, z którymi rozmawialiśmy, przewidują, że nieruchomości w centrum miasta pozostaną bardzo atrakcyjne dla kupujących. Podkreślają jednak, że spodziewana jest korekta cen nieruchomości o nierealistycznie wysokich cenach. Mihaljinac Knežević mówi, że rynek odnotował szybki wzrost cen w ciągu ostatnich trzech lat ze względu na akumulację kapitału, pozytywne nastroje gospodarcze i doskonałe sezony turystyczne. „Rynek nieruchomości wykazuje silny trend wzrostowy od 2017 roku, co wynika również z faktu, że w latach poprzedzających ten okres kryzys był tak silny, że ludzie nie mieli co kupować. Dotacje wpłynęły na stan rynku, prowadząc do zawyżonych cen niektórych nieruchomości. Doszliśmy do sytuacji, w której sprzedający próbują uzyskać za stare budynki taką samą cenę, jak za nowe. Tak już nie będzie. Ceny takich nieruchomości będą musiały spaść, jeśli te osoby będą chciały je sprzedać” – mówi Mihaljinec Knežević. Wierzy ona, że ceny nie spadną w obszarach turystycznych ani w przypadku wysokiej jakości mieszkań w nowym budownictwie. Dotyczy to szczególnie centrum miasta. „Nowych budynków jest niewiele. Zapowiedziano kilka nowych projektów, które będą bardzo drogie. Jeśli chodzi o resztę, będziemy musieli poczekać przed dokonaniem jakichkolwiek ocen. Zobaczymy, które nieruchomości pozostaną niewykorzystane i prawdopodobnie zostaną sprzedane taniej. Po renowacji nastąpi segmentacja, ulica po ulicy, ale ludzie nie będą kupować w dużych ilościach, jak spodziewają się kupujący spekulacyjni” – przekonuje Mihaljinac Knežević.

BEZPIECZEŃSTWO BĘDZIE KLUCZOWĄ KWESTIĄ DLA KUPUJĄCYCH Boro Vujović uważa, że nastąpi spadek cen budynków wzniesionych przed 1930 rokiem, które zostały uszkodzone w trzęsieniu ziemi. Właściciele takich nieruchomości nie będą już mogli uzyskać tak wysokich cen jak przed trzęsieniem ziemi, mówi, dodając jednak, że właściciele wysokiej jakości nieruchomości w mieście będą bezpieczni. „W nowych budynkach w centrum miasta ceny nie spadną. To doskonała lokalizacja i zawsze znajdą się ludzie gotowi zapłacić najwyższą cenę. Trzęsienie ziemi będzie miało największy wpływ na stare budynki. Należy pamiętać, że wiele osób boi się spać w budynkach bez żelbetu, niezależnie od tego, czy mają zieloną czy czerwoną naklejkę, a poczucie bezpieczeństwa jest bardzo ważnym czynnikiem przy wyborze nieruchomości” – wyjaśnia Boro Vujović. POSIADANIE NIERUCHOMOŚCI TO OBOWIĄZEK Dubravko Ranilović podziela pogląd Vujovicia, wskazując, że stan nieruchomości i jej stabilność konstrukcyjna staną się kluczowymi kwestiami dla kupujących w centrum miasta. „Ta sytuacja pokazała anomalie tej części rynku. Stało się jasne, że posiadanie nieruchomości to nie tylko przywilej, ale i obowiązek, szczególnie w zakresie jej utrzymania. Rynek się zmienia, ponieważ zmienia się stosunek ludzi do nieruchomości” – mówi Ranilović. „Przykładowo, stało się jasne, że nie można mieszkać w centrum Zagrzebia w budynku mającym ponad 120 lat przy minimalnych nakładach na konserwację, ponieważ nie można sobie pozwolić na regularne utrzymanie lub renowację takiej nieruchomości, bez której nie można jej uznać za bezpieczną” – mówi Ranilović. CENTRUM ZAGRZEBIA NIE ZOSTANIE POWAŻNIE DOTKNIĘTE Nowa sytuacja w centrum Zagrzebia będzie miała niewielki wpływ na ceny nieruchomości poza miastem. Poza centrum miasta obowiązują te same zasady, o których nasi rozmówcy wspominali już jako o kluczowych przy ustalaniu cen. Właściciele nieruchomości w nowo wybudowanych budynkach w szerszym centrum miasta nie muszą martwić się utratą wartości swojej nieruchomości, ale nie mogą też liczyć na wzrost cen. „Może nastąpić pewien wzrost popytu, ale nie wierzę, aby towarzyszył temu znaczący wzrost cen. Sytuacja w centrum miasta nie jest jednak typowa dla okolicznych dzielnic. Nastąpiła segmentacja kupujących, z których wielu nie stać na mieszkania w ścisłym centrum. Wiele nieruchomości w szerszym centrum miasta przeszło na wynajem dobowy. Od kilku lat obserwujemy zwiększone zainteresowanie mieszkaniami w dzielnicach Novi Zagreb i Dubrava” – mówi Lana Mihaljinac Knežević. Boro Vujović ma podobne zdanie. „W lokalizacjach blisko centrum miasta, gdzie budynki wznoszone są przez renomowanych inwestorów, popyt jest nadal ogromny, a sprzedaż idzie dobrze. Nie przewidywałbym żadnego wzrostu cen, ale powiedziałbym, że takie nieruchomości pozostaną atrakcyjne. W każdym razie ceny nie powinny dalej rosnąć i nie spodziewam się drastycznego spadku” – mówi Vujović. WYBRZEŻE BĘDZIE PODLEGAĆ CZYNNIKOWI SEZONOWEMU Oprócz Zagrzebia rynek nieruchomości w Chorwacji jest szczególnie żywy na wybrzeżu. Wybrzeże nie zostało dotknięte trzęsieniem ziemi, ale ponieważ nieruchomości tamtejsze są szczególnie atrakcyjne dla zagranicznych nabywców, uzasadnione jest przypuszczenie, że pandemia będzie miała znaczący wpływ na ten obszar. Boro Vujović, właściciel agencji Opereta Realty, zauważa, że wiele będzie zależało od rozwoju sezonu turystycznego i wspomina o ważnej zasadzie, zgodnie z którą jakość i lokalizacja nieruchomości są kluczowe dla ustalenia jej ceny. „Kluczowym pytaniem jest, co wydarzy się w tym sezonie i jak sytuacja z COVID-19 rozwinie się w przyszłości. Obcokrajowcy stanowią prawie 50% nabywców nieruchomości na wybrzeżu. Pytanie brzmi: czy przyjadą w tym sezonie? Jeśli turystyka nie będzie potencjałem do inwestowania w nieruchomości, nie będzie popytu. Ceny będą silnie uzależnione od tego sezonu i perspektyw na przyszłe sezony turystyczne” – wyjaśnia Vujović. „Pamiętajmy jednak, że od 2017 roku ponad 50% nabywców na wybrzeżu zapłaciło za swoje nieruchomości gotówką. Kupili nieruchomości jako inwestycję i ci nabywcy nie muszą ich sprzedawać. Z tego wnioskuję, że prawdopodobnie nastąpią pewne korekty, ale wysokiej jakości nieruchomości w dobrych lokalizacjach zachowają swoją wartość” – konkluduje Vujović.

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi