Ocieplenie na rynku jest szczególnie widoczne, gdy spojrzy się na zmiany w ujęciu rocznym. W skali Chorwacji wzrost wyniósł 7,4%, przy czym najwyższe roczne stopy wzrostu odnotowano w Zagrzebiu – 11,4%.

Po pęknięciu bańki wraz z kryzysem trwającym całą dekadę, ceny nieruchomości gwałtownie spadły i pociągnęły na dno sektor budowlany; odwrócenie tego trendu zajęło sześć lat. Powolny wzrost ostatnio przyspieszył i pojawia się coraz większa obawa, że ceny wymykają się spod kontroli i na rynku ponownie tworzy się bańka. Niemal z dnia na dzień znów stało się „normalne”, że metr kwadratowy mieszkania w Zagrzebiu sprzedaje się za ponad 2000 euro, a w niektórych ekskluzywnych lokalizacjach, takich jak Bundek, gdzie znajduje się Szkoła Amerykańska, cena ta przekracza nawet 3000 euro. Z doświadczeń agentów nieruchomości, którzy najlepiej „wyczuwają” interakcje między podażą a popytem, wynika, że mieszkania o powierzchni do 40 metrów kwadratowych często sprzedają się w kilka godzin, te do 55 metrów kwadratowych w kilka tygodni, a wszystko powyżej tego czeka przez długi czas na porozumienie między kupującym a sprzedającym.

Indeks cen Według najnowszych danych rządowych statystyków, indeks cen nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji wzrósł o 3,5% w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku w porównaniu z poprzednim okresem trzymiesięcznym i o 7,4% w skali roku. Tegoroczny wzrost nastąpił jedynie w Zagrzebiu i na wybrzeżu, podczas gdy w pozostałej części kraju odnotowano spadek cen (-1,4%). Według analityków banku Raiffeisen, do końca marca ceny w Zagrzebiu wzrosły o 4,3%, a w regionie Adriatyku o 4,6% w ujęciu kwartalnym – najszybciej od początku wielkiego kryzysu. „Wyższe trzymiesięczne stopy wzrostu w Zagrzebiu odnotowano pod koniec 2006 roku, natomiast na Adriatyku w drugim kwartale 2007 roku” – podają. Aby zilustrować, że ożywienie jest niezwykle selektywne, bierze się pod uwagę lokalizację i jakość obiektu. Nowe budynki odnotowały stosunkowo silny wzrost o 7,4%, najwyższy odkąd dostępne są dane. Istniejące obiekty odnotowały trzeci z rzędu kwartał wzrostu cen, choć wciąż dość umiarkowany – 3% w pierwszych trzech miesiącach tego roku.

Vujović

Z punktu widzenia stowarzyszenia wiara w to, że bańka pęknie i pociągnie za sobą innych, moim zdaniem nie jest realna. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, myślę, że jesteśmy blisko sufitu lub już go osiągnęliśmy.

Ocieplenie na rynku jest szczególnie widoczne, gdy spojrzy się na zmiany w ujęciu rocznym. W skali całej Chorwacji wzrost wyniósł 7,4%, przy czym najwyższe roczne stopy wzrostu odnotowano w Zagrzebiu z dwucyfrowym plusem, wynoszącym aż 11,4%. Tak więc, jeśli metr kwadratowy wiosną ubiegłego roku był wart 2000 euro, to zaledwie trzy miesiące temu jego cena była średnio o 228 euro wyższa, a przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych było o 11 400 euro (prawie 85 000 kun) droższe. Ceny na wybrzeżu Adriatyku rosły zgodnie ze wzrostem w skali krajowej, podczas gdy w pozostałych częściach Chorwacji wzrost osiągnął zaledwie 1% w ciągu 365 dni.

„Wzrosty cen obiektów mieszkalnych są wynikiem powrotu optymizmu wśród konsumentów i zwiększonego popytu, pomimo faktu, że 90% chorwackich gospodarstw domowych mieszka w nieruchomościach będących ich własnością” – uważają w RBA. Oprócz optymizmu i „historycznych skłonności” do nieruchomości, bank upatruje znacznego wzrostu popytu w stosunkowo wysokiej skłonności gospodarstw domowych do wynajmu w celu zwiększenia dochodu rozporządzalnego. Skłonności do gospodarki opartej na wynajmie, nazywając rzeczy po imieniu, sprzyjają historycznie niskie stopy procentowe, które z jednej strony motywują do zaciągania nowych pożyczek, a z drugiej strony do oszczędzania w bankach, których oprocentowanie depozytów nie wystarcza obecnie na pokrycie inflacji. Można zatem oczekiwać, że część pieniędzy popłynie na zakup nieruchomości mieszkalnych. Koszty i płace Boro Vujović, właściciel biura nieruchomości Opereta i wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami przy Izbie Gospodarczej w Zagrzebiu, uważa, że trudno jednoznacznie stwierdzić, czy na rynku tworzy się bańka, czy nie. „Z punktu widzenia stowarzyszenia wiara w to, że bańka pęknie i pociągnie za sobą innych, moim zdaniem nie jest realna. Patrząc na niektóre ceny, są one na poziomach zbliżonych do tych z lat 2007 i 2008, ale płace i koszty budowy są teraz inne, więc ceny te nie są nawet bliskie ówczesnym poziomom” – mówi. Około 60% ich klientów płaci „gotówką”, wybierając pieniądze z oszczędności bankowych. Podczas gdy zaledwie dekadę temu nieruchomości kupowano w całości na kredyt, dziś nabywcy zadłużają się na około 50–60% wymaganej kwoty, a resztę pokrywają ze środków własnych. Vujović zauważa, że jasne jest, iż trend ten nie może trwać w nieskończoność. „Myślę, że jesteśmy blisko sufitu lub już go osiągnęliśmy. Dziś realizowana cena mieszkań w Zagrzebiu wynosi około 1800–2000 euro za metr kwadratowy, ale tak jest u nas w agencji, ponieważ nie mamy dużo nowych inwestycji. Ceny są konsekwencją faktu, że przez długi czas nic nie budowano, rynek był głodny nowych mieszkań, a rząd uruchomił program dopłat do mieszkań. W międzyczasie wybudowano bardzo dużo, a pula nabywców, z których większość to klienci krajowi, powoli się wyczerpuje” – mówi Vujović. Zapytany o to, czy na rynku nieruchomości tworzy się bańka, Željko Lovrinčević, doradca w Instytucie Ekonomicznym, nie ma wątpliwości. „Tak, i to jest bardzo niebezpieczne. Podczas gdy ceny nieruchomości rosną z powodu popytu spekulacyjnego, skutki przenoszą się na resztę gospodarki, tworząc nowe nierównowagi. Wzrost czynszów otwiera problem mobilności siły roboczej. Pracownicy, których płace nie nadążają za wzrostem czynszów – a mowa tu o różnego rodzaju wynagrodzeniach – stają w sytuacji, w której nie stać ich na mieszkania w Zagrzebiu i większych miastach. Jest to problem zakwaterowania studentów w niektórych miastach, a także zakwaterowania osób starszych w kontekście braku domów opieki – krótko mówiąc, wszystkich obywateli nieposiadających własnej nieruchomości” – mówi Lovrinčević. Oszczędności są kierowane wyłącznie w nieruchomości; w przeciwieństwie do innych krajów, nie ma rozwiniętych alternatyw dla inwestowania w inne klasy aktywów, takie jak rynek kapitałowy, złoto, ziemia rolna, fundusze inwestycyjne. Z tą różnicą, że dziś większość nie kupuje nieruchomości na potrzeby rodzinne, ale jest to czysta inwestycja, historia spekulacyjna. Lovrinčević uważa, że państwo na przestrzeni lat całkowicie zawiodło, nie oferując ani jednej wysokiej jakości spółki do notowania na giełdzie, która mogłaby przyciągnąć część wolnych oszczędności. Uważa on, że wraz z rynkiem kapitałowym należy rozwijać inne klasy aktywów w celu dywersyfikacji. Oznacza to zawieszenie podatku od zysków kapitałowych i podatku od oszczędności oprocentowanych, co mogłoby w jakiś sposób złagodzić koszty transakcyjne w tych inwestycjach. „Państwo musi zająć się kwestią tej bańki. Główną ideą reformy podatkowej powinno być zniechęcenie do napływu kapitału na rynek nieruchomości i, z drugiej strony, zachęcenie do inwestowania na wszystkich innych rynkach i w inne klasy aktywów. W kategoriach podatkowych oznacza to podatek od nieruchomości, który jest nie tylko kwestią otwarcia przestrzeni do pracy, ale także instrumentem zapobiegającym tworzeniu się bańki na rynku nieruchomości i zachęcającym do spekulacji. Nieistotne jest dalsze obniżanie ogólnej stawki VAT z 25% do 24%, ponieważ nie ma siły strukturalnej, która mogłaby skorygować nierównowagi; mogą to zrobić jedynie inne podatki” – podsumowuje Lovrinčević. Niższe ceny „Należy zauważyć, że ceny są nadal o 5,3% poniżej średniego poziomu z 2008 roku. Patrząc na lokalizację, tylko Adriatyk osiągnął średni poziom z 2018 roku, ponieważ ceny w tym regionie były o 0,3% wyższe. Ceny mieszkań w Zagrzebiu są o 5,3% niższe, podczas gdy w pozostałej części Chorwacji średnia cena obiektów mieszkalnych jest o 14,3% niższa niż średnie ceny z 2008 roku” – podkreślają w RBA. Obecne prognozy malują obraz, w którym ani warunki makroekonomiczne, ani sytuacja na rynku nieruchomości nie ulegną istotnej zmianie, a w połączeniu z wyższymi kosztami budowy realne jest oczekiwanie kontynuacji presji na wzrost cen, nawet powyżej tej z ubiegłego roku. „Spodziewamy się kontynuacji wzrostu w 2020 roku, ale w wolniejszym tempie wynoszącym około 5%” – twierdzą w RBA, z zastrzeżeniem, że będzie to oczywiście zależeć od lokalizacji i jakości obiektu.

Dotacje rządowe

„Wstrząsnęły płytkim rynkiem” Choć program dopłat do mieszkań jest chwalony przez rząd jako środek socjalny, to zdaniem ekspertów jedynie wstrząsnął on płytkim rynkiem. „Od początku jako stowarzyszenie byliśmy temu przeciwni i nadal uważamy, że jest to główny impuls do wzrostu cen, ponieważ program jest ograniczony do krótkiego okresu, co podnosi ceny, a gdy osiągną one wyższy poziom, zostają zabetonowane” – mówi właściciel biura Opereta. źródło: poslovni.hr

O nas

Informacja

Usługi

O nas

Informacja

Usługi