Po zvýšení úrokových sadzieb bude peniaze drahšie, čo by mohlo spôsobiť, že ceny nehnuteľností budú dostupnejšie. Toto je však len jeden faktor a Dubravko Ranilović, prezident Združenia obchodníkov s nehnuteľnosťami pri Chorvátskej obchodnej komore, hovorí o celom trhu s nehnuteľnosťami na Net.hr

Viaceré okolnosti už ovplyvňovali a budú ovplyvňovať trh s nehnuteľnosťami v Chorvátsku. Najprv a predovšetkým nárast úrokových sadzieb spojených s infláciou a potom pravdepodobne zavedenie eura. Na poslednom zasadnutí Rady Chorvátskej národnej banky (HNB), kde sa diskutovalo o hospodárskom a finančnom vývoji a finančnej stabilite, sa zdôraznilo, že „výzvy a riziká pre domáci finančný systém v nadchádzajúcom období v Chorvátsku súvisia s rozvojom geopolitickej nestability a inflačnými tlakovými, účinkami očakávanej normalizácie menovej politiky a pokračujúcim rastom cien rezidenčných nehnuteľností“.

Predtým HNB zverejnila údaje, že rezidenčné úvery vzrástli minulý rok o 9 %. Na konci februára tohto roku, pri celkovej výške úverov 142 miliárd kuna, bolo viac než 68 miliárd rezidenčných úverov. Priemerná úroková sadzba všetkých rezidenčných úverov vo februári bola 3,08 %. Vzhľadom na to, že ceny domov rastú a očakávajú sa zvýšené úrokové sadzby, HNB odhaduje, že môže nastať náročný proces splácania hypoték s variabilnými úrokovými sadzbami, najmä pre silne zadlžené domácnosti.

'Úrokové sadzby rastú, dopyt klesá'

Opýtali sme sa Dubravka Ranilović, prezidenta Združenia obchodníkov s nehnuteľnosťami pri Chorvátskej obchodnej komore (HGK) a partnera Kastel real estate, ako zvýšenie úrokových sadzieb a zavedenie eura ovplyvní trh s nehnuteľnosťami

„Samozrejme, zvýšenie úrokových sadzieb hypoték zníži tlak na trh a dopyt, čo potom dlhodobo zníži ceny domov. O tom sme informovali už pred dvoma až tromi rokmi. Keby nebola pandémia, úrokové sadzby by pravdepodobne vzrástli skôr vzhľadom na historický nárast inflácie. Zároveň úrok na úspory je najlepšie nulový a niekedy dokonca negatívny, a preto investori ešte viac smerujú k nehnuteľnostiam. Nepredpokladáme žiadne strašidelné zmeny tento rok, ale na jeseň by sa trendy mohli začať otáčať.“

„Určite, s rastúcimi úrokovými sadzbami pomaly vstupujeme do cyklu, ktorý povedie v opačnom smere. Je iluzórne očakávať, že trh bude naďalej rásť ako v objeme predaja, tak aj v cenách. To sa nikdy nestalo a nie je to realistické. Cyklus rastu a poklesu sa vždy strieda a to sa stane aj tentokrát, otázkou je iba kedy. Trh s nehnuteľnosťami je pomerne nehybný, pretože je založený na subjektívnom názore vlastníka na jeho vlastnú cenu, takže bude trvať mesiace neúspešných predajov, kým cena začne klesať. To povedané, existujú niektoré špecifické okolnosti na domácom trhu, ako obrovský nedostatok kvalitných nehnuteľností a kvalitnej výstavby, ktorý bol zhoršený zemetrasením v Záhrebe.“

Podľa údajov HNB je veľká časť transakcií na trhu s nehnuteľnosťami nie je financovaná úvermi. Ranilović uvádza, že nemajú presné údaje o tom, koľko nehnuteľností je kúpených v hotovosti a koľko pomocou úveru, ale že významná časť nákupov prebieha bez úverovej podpory. „Nie je to nezvyčajné, pretože občania majú veľké vklady v bankách,“ hovorí.

'Neočakávam strašný 'krach' po zavedení eura'

Dubravko Ranilović neočakáva nič spektakulárneho ani strašný „krach“ na trhu s nehnuteľnosťami po zavedení eura.

„Očakávali sme to podobne, keď sme vstúpili do Európskej únie, a v tom roku sme dokonca zaznamenali pokles predajov a pokles cien domov. Trh bol viac ovplyvnený ekonomickými faktormi. Toto nie je nejaký kľúčový moment a dôležitá bude aktuálna ekonomická situácia. Možno zavedenie schengenského priestoru bude mať väčší vplyv, pretože uľahčí majiteľom zo strednej Európy prístup k ich chorvátskym nehnuteľnostiam. Každopádne zavedenie eura bude mať pozitívny efekt. Ale, opakujem, všetko to závisí od ďalších ekonomických okolností,“ hovorí Ranilović.

V súčasnosti sa navrhuje, že opatrenia podobné tým, ktoré zaviedli alebo plánujú niektoré európske krajiny, ako Rakúsko a Španielsko, by mohli ovplyvniť rast cien domov v Chorvátsku (napr. v Záhrebe a po pobreží). Ide o daňové opatrenia týkajúce sa prázdnych bytov.

‘Daňová politika môže ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. V Chorvátsku je jedným z problémov veľmi nízky kolkový poplatok pri prenájme turistických nehnuteľností v porovnaní s daňou z príjmu. To podporuje výstavbu bytov a prevod rezidenčného priestoru na turistické ubytovanie, čo ďalej znižuje ponuku domov na rezidenčné využitie v mestách. Nepodporujem žiadne nové dane na nehnuteľnosti, pretože už existuje komunálny poplatok, ktorý vlastníci platia. Môžeme však zaviesť cieľové dane, ktoré by mali odstrániť anomálie, ktoré situáciu ešte zhoršujú. Takže vidím logické, že by sme sa mali zamerať na zníženie nájmu bytov bez toho, aby boli dostupné na predaj na trhu. Mesta určujú územné plánovanie a očakávajú život tam, a teda nehnuteľnosti sú vytvorené ako domovy, nie ako investície. Toto treba riešiť a podporovať, aby sa zvýšila ponuka prenájmu na trhu, čo môže tiež viesť k viac predajom,’ zdôrazňuje Ranilović.

Nehnuteľnosti by sa nemali posudzovať 'po kúskoch'

Nakoniec sme sa spýtali Ranilović, či by sme sa mali zvyknúť na dlhodobé vysoké ceny rezidenčných nehnuteľností v Chorvátsku.

„Najprv nesúhlasím s tým, že všetky nehnuteľnosti v Chorvátsku majú vysokú cenu. Často počujeme v médiách o najvyšších cenách na trhu, ale ide o výnimku, ktorá potvrdzuje pravidlo, a mali by sme byť opatrní. Mnoho predajov nehnuteľností sa uvádza ako predané za najvyššie ceny, ale to neznamená, že skutočne boli predané za túto cenu. Trh s nehnuteľnosťami v Chorvátsku je veľmi polarizovaný a nemali by sme zjednodušovať trendy alebo posudzovať nehnuteľnosti povrchovo, pretože každá nehnuteľnosť má svoj vlastný príbeh. Niektoré budú ovplyvnené rastúcimi úrokovými sadzbami a zavedením eura, iné nie. Niektoré budú mať klesajúce ceny, iné si udržia svoje existujúce ceny – neexistuje všeobecná odpoveď. Nakoniec väčšina ľudí v Chorvátsku si nemôže dovoliť vlastnú nehnuteľnosť a väčšina z nich nie je úverovo spôsobilá, takže je absurdné, že médiá sa zameriavajú na takzvané luxusné extrémy, akoby chceli úmyselne vystrašiť všetkých, ktorí si to nemôžu dovoliť. Keď trh začne ísť nesprávnym smerom, budú sa objavovať správy o extrémoch v negatívnom zmysle. Všetci účastníci musia byť zodpovední a seriózni pri šírení informácií. To platí pre médiá, nás, sprostredkovateľov, a všetkých ostatných účastníkov trhu,“ uzatvára Ranilović.

Zdroj: net.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby