Naprieč všetkými negatívnymi ekonomickými trendmi a zemetraseniami ceny nových nehnuteľností mierne vzrástli v druhej polovici roku 2020. Podľa realitného agenta Boro Vujoviča nie je „vina“ za to výlučne na APN. Minulý týždeň Agentúra pre legálny obchod a sprostredkovanie nehnuteľností (APN) začala subsidiovať rezidenčné úvery na tento rok a Chorvátsky úrad štatistiky zverejnil údaje o pohybe cien nových bytov za posledný rok. APN začne prijímať žiadosti o dotácie od 29. marca a tí, ktorí sa rozhodnú pre tento model nákupu svojej nehnuteľnosti, budú mať možnosť získať úvery s úrokovými sadzbami od 2,09 % do 3,5 % v bankách. Na druhej strane priemerná cena novostavieb bytov v Chorvátsku vzrástla v druhej polovici roku 2020 o 1,2 % v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2019 a v metropole je tento rozdiel ešte výraznejší, s nárastom 5,5 %. Prepočítané na kuny a eurá bola priemerná cena za štvorcový meter nového bytu v Chorvátsku 12 813 kun (1 692,60 eura), zatiaľ čo v Záhrebe bolo 14 125 kun (1 865,92 eura). So v súvislosti so začiatkom pandémie koronavírusu a jej následkami, ktoré sa prejavili poklesom HDP, úbytkom turizmu a lockdownom, mnohí očakávali drastický pokles cien nehnuteľností. Situáciu ďalej zhoršilo zemetrasenie v Záhrebe a Baniji, ktoré poškodzovalo mnohé rezidenčné budovy a spôsobil zníženie trhu. Avšak namiesto očakávaného poklesu prišlo k relatívne skromnému nárastu cien a dotácie APN sú čiastočne za to zodpovedné. V roku 2020 APN začala subsidiovať rezidenčné úvery, čo bolo neskôr opakované, a nízke úrokové sadzby rezidenčných úverov prispeli k tejto situácii, podľa Vujoviča, vlastníka realitnej agentúry Opereta. „Centrum Záhrebu už nie je atraktívne kvôli zemetraseniu. Ľudia sa boja kupovať staršie nehnuteľnosti a v jednom okamihu sa stratila významná časť trhu v Záhrebe. Potenciál na nákup sa znížil o 20 % a stále máme ľudí, ktorí v tejto oblasti žijú a chcú kúpiť niečo v približne 80 % bytov nachádzajúcich sa v iných častiach mesta. Na druhej strane máme historicky nízke úrokové sadzby na úspory, kde ľudia neplatia dane z úspor, máme veľmi nízke úrokové sadzby na rezidenčné úvery, máme devalváciu peňazí, ktorá nastala pretože veľké množstvo peňazí bolo vložené do obehu. Aby všetko spolu fungovalo, to je potrebné. Ľudia kupujú nehnuteľnosti, aby si uchovali hodnotu, ľudia kupujú byty namiesto toho, aby mali peniaze, pretože peniaze každodenne strácajú hodnotu. To je jeden z dôvodov. V minulom roku APN opakovala svoje dotácie, takže to je jeden z dôvodov tohto pohybu cien. Napriek koróne a negatívnemu tlaku na ceny HDP, bolo viac faktorov, ktoré prispeli k nárastu cien, oproti tým, ktoré ich potláčali,“ vysvetlil Vujović v rozhovore pre Net.hr. Cena zostáva rovnaká, ponuka je iná Zdá sa, že koronavírus a zemetrasenie ovplyvnili výber nehnuteľnosti viac ako jej cenu. V metropole sa teraz hľadá nová výstavba a centrum sa vyhýba. Podľa údajov Chorvátskeho úradu štatistiky, z 1 770 nových bytov predaných minulý rok, 992 našlo majiteľov v Záhrebe. „Nie v okamihu, keď nastalo zemetrasenie; ľudia začali premýšľať o kvalite staveb a nová výstavba sa objavila ako niečo, čo ľudia považujú za určite dobré. Dopyt po nových budovách už existoval, ale teraz je ešte viac zdôraznený. Pred korónou a zemetrasením boli všetky nehnuteľnosti v centre mesta veľmi atraktívne, a to tak kvôli turistickému prenájmu, ako aj preto, že ide o jedinečný objekt veľkého záujmu. Keď zasiahla koróna, po ktorej nasledovalo zemetrasenie, atraktivita starých budov zmizla alebo klesla. Periféria sa stala atraktívnejšou, pretože môže byť lacnejšia, a tí, ktorí predtým mysleli len na centrum, ju teraz považujú za prijateľnú a novú výstavbu na periférnych lokalitách, pretože teraz je dôležitejšie byť v kvalitnej budove v menej atraktívnej lokalite, než v menej kvalitnej budove v lepšej lokalite,“ poznamenal Vujović. Upozornil, že priemerná cena za štvorcový meter bytu v starej výstavbe je okolo 1 800 eur, zatiaľ čo hodnota rezidenčných jednotiek v novej výstavbe môže dosahovať až 3 000 eur, napríklad v Maksimire alebo Trešnjeve. Avšak vždy sú kupujúci, ale otázka je za akú cenu. Podľa štatistických údajov, v roku 2020 bol rozdiel medzi ponúkanou a predajnou cenou za štvorcový meter bytu v celej krajine len 170 kun, zatiaľ čo v Záhrebe to bolo 322 kun. Vujović si všimol rozdiel päť percent medzi požadovanou a predajnou cenou nehnuteľnosti, čo znamená, že kupujúci mali lepšiu situáciu. „Často sa stretávame so situáciami, keď predajcovia sú zavádzajúci a stanovujú ceny, ktoré sú ďaleko od reality. Ide o byty, ktoré nie sú na trhu, nejde o serióznych predajcov. Často hovoríme, že máme predajcov, ktorí predávajú len preto, aby predali, teda sú do toho zapojení. V serióznom rozhovore je rozdiel medzi požadovanou a predajnou cenou okolo piatich percent, ale opäť ide o nehnuteľnosti, kde sú ceny dobre nastavené a neboli žiadne veľké korekcie. Súhlasím, že v inzerátoch sú extrémne ceny a existujú tak realistické, ako aj nerealistické ceny. V tomto prípade; predajca na Trešnjevčine tvrdí, že počul, že priemerná cena domu na Trešnjevine je 2 700 eur a teraz na to buduje a stanovuje cenu 3 200 eur. Ani priemerná cena na Trešnjevine nie je 2 700 eur, ani cena 3 200 eur nie je dosiahnuteľná na Trešnjevine. Avšak ľudia často počúvajú, čo chcú počuť,“ vysvetlil Vujović. Neexistuje žiadna magická formula Tvrdí, že potrebuje magickú formulu na predpovedanie, ako sa budú v budúcnosti vyvíjať ceny nehnuteľností. Z jednej strany je faktor APN prítomný ako faktor nárastu cien, z druhej strany bol zrušený moratórium na úvery a nie je jasné, koľko peňazí bude investovaných do nehnuteľností na našom pobreží. Vujović si spomenul, že v roku 2019 zahraniční investori tvorili 30 % transakcií s nehnuteľnosťami a majú silnejšiu kúpnu silu než domáci obyvatelia, čo tiež ovplyvnilo nárast cien. „Je ťažké s istotou predpovedať, čo sa stane. Ak sa pozriete späť o rok, keď začala koróna a zemetrasenie, všetci si mysleli, že všetko sa zrúti, a to sa nestalo. Keď sledujete ekonomické trendy a pokles HDP, je realistické očakávať pokles cien nehnuteľností, ale fakt je, že ceny neznížili. Dôležité je, že ceny nespadli, ale zostali na stabilnej úrovni,“ povedal Vujović, riaditeľ Opereta. Mnohí ukazujú prstom na APN a obviňujú ho z zvyšovania cien nehnuteľností prostredníctvom dotovaných úverov, ale ako vysvetlil Vujović, nie je to jediný faktor ovplyvňujúci ceny nehnuteľností a zdá sa, že je ďaleko od významného dopadu. Aspoň zatiaľ je isté, že oznámené zrušenie dotácií v roku 2023 výrazne nezmení situáciu na trhu. „Dotácie budú trvať, kým budú peniaze, a potom chcete využiť APN. Nemáte čas; máte mesiac na nájdenie nehnuteľnosti, riešenie úveru a všetko pripraviť na dotáciu APN. V krátkom období je veľký dopyt a malá ponuka. Preto zákon trhu – ceny stúpajú. Toto bolo oznámené trochu skôr, aby mali kupujúci čas sa pripraviť. Niektorí si na to už zvykli a sú teraz pripravení. Vplyv APN bol najväčší v prvých rokoch a teraz, vzhľadom na dynamiku, je menší alebo dokonca neexistuje,“ verí Vujović. Preto sa zdá, že najlepšie je kupovať byty, keď je k dispozícii peniaze, pretože ceny by sa nemali výrazne meniť. Avšak je vhodné hľadať nové budovy alebo aspoň objekty z železobetónu, najradšej mimo oblastí zničených zemetrasením.

O nás

Informácie

Služby