Daň na prázdne byty a bytová politika sa stali aktuálnymi témami na chorvátskom realitnom trhu, ktoré opäť vyvolávajú vášnivé debaty. O bytoch, cenách bývania a ďalších aspektoch chorvátskeho realitného trhu, Lider uskutočnil rozhovor s Borna Vujović

Často sa hovorí o vysokých cenách požadovaných predajcami a že požadované ceny sú vyššie ako reálne. Hovoríme hlavne o použitých nehnuteľnostiach alebo nových. Aká korekcia trhu je potrebná na oživenie predaja?

- Naše údaje ukazujú, že pokles v počte realitných transakcií bol okolo 20 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Najvýraznejší pokles bol zaznamenaný v Záhrebe, kde hlavnou príčinou bolo chýbanie programu dotácie na bývanie (APN úvery), ktorý bol prítomný na jar minulého roka. Pokles transakcií je najviditeľnejší v marci a apríli, pričom trh sa stabilizoval v máji a júni.

Napriek poklesu v počte realitných transakcií nedošlo k poklesu ich cien. Niektorí dokonca predpovedajú ďalší rast. Prečo je chorvátsky realitný trh taký pomalý a protirečí ekonomickej logike? Nie je logické, že pri poklese dopytu a predaja by mali ceny tiež klesnúť?

- Najlepším príkladom trhu, ktorý nie vždy nasleduje ekonomickú logiku, bola ekonomická kríza v roku 2009, keď došlo k poklesu v počte realitných transakcií, zatiaľ čo ceny začali klesať až o rok neskôr, pričom na našom trhu tento pokles trval až do roku 2015. Nie sme v podobnej situácii z viacerých dôvodov. Napriek poklesu v počte transakcií nedošlo k drastickému poklesu cien, zatiaľ čo niekoľko krajín zaznamenalo menšie korekcie cien. Najlepšie to ilustruje príklad nášho investora, ktorý nedávno dokončil budovu v Istrii a predal 25 % bytov, zatiaľ čo pri podobnom projekte o niečo viac ako rok skôr, pred vydaním povolenia, boli všetky byty predané. Investori tak uvažujú, že radšej počkajú, kým nehnuteľnosť dosiahne cenu, ktorú si stanovili, pretože trh ukazuje, že peniaze strácajú hodnotu kvôli inflácii, zatiaľ čo hodnota nehnuteľnosti každoročne rastie. Takýmto spôsobom môžu čakať, pretože väčšina investorov staví z vlastných prostriedkov, nezatláčajú banky a časť investovaných prostriedkov môže byť vrátená prostredníctvom turistických prenájmov, kým sa nehnuteľnosť nepredá za požadovanú cenu. Náklady na výstavbu a čas na nový projekt sú výrazne vyššie a dlhšie ako pri projekte dokončenom pred pol rokom a pol. Okrem toho investori v Chorvátsku sledujú iné trhy, ako sú Nemecko a Rakúsko, čo je dôvod, prečo dočasne pozastavujú ďalšie projekty. Sme malý trh, závislý od vnútorných procesov a hospodárstva. Ak by turistická sezóna výrazne klesla, mohlo by to ovplyvniť pokles cien, pretože veľká časť vlastníkov nehnuteľností je zadlžená a slabá sezóna by viedla k problémom so splácaním hypoték a mohli by byť nútení predať nehnuteľnosť za nižšiu cenu. Okrem toho nesmieme zabúdať na rekonštrukciu nehnuteľností v dôsledku zemetrasenia, ktorá generuje významné príjmy pre stavebný priemysel, malý počet zamestnancov, turizmus ako generátor HDP a taktiež fakt, že sme súčasťou eurozóny.

Často sa hovorí o vysokých cenách požadovaných predajcami a že požadované ceny sú vyššie ako reálne. Hovoríme hlavne o použitých nehnuteľnostiach alebo nových. Aká korekcia trhu je potrebná na oživenie predaja?

- Keď hovoríme o nereálnych požiadavkách na ceny nehnuteľností, všeobecne sa to týka použitých nehnuteľností. Korekcia trhu potrebná na oživenie predaja závisí od mnohých faktorov, ako je ponuka a dopyt, ekonomická situácia, úrokové sadzby a pod. Je potrebné podrobnejšie sa pozrieť na situáciu na realitnom trhu a analyzovať trendy, aby sme presne určili, aká korekcia je potrebná. Naše údaje ukazujú, že vlastníci nehnuteľností niekedy majú nerealistické očakávania a je potrebná korekcia požadovaných cien. Dáta, ktoré máme, naznačujú, že nie je realistické očakávať pokles realizovaných cien, ale skôr požadovaných cien.

Napriek ročnému rastu počtu apartmánov, teda súkromných turistických ubytovaní, predaj neprebieha podľa dopytu a iniciatívy proti turistifikácii pobrežia sú čoraz bežnejšie. Ako na to pozeráte z pohľadu realitnej agentúry?

- Z pohľadu realitnej agentúry považujeme za nevyhnutné mať jasnú rozvojovú stratégiu a pochopiť smer, ktorým chceme ako turistická krajina ísť. Významná časť realitných transakcií je generovaná súkromnými investormi, ktorí kupujú nehnuteľnosti s úmyslom ich prenajímať. Namiesto obmedzujúcich opatrení sa zasadzujeme za stimulačné opatrenia, ktoré by pomohli riešiť problém bývania. Je dôležité plánovať výstavbu tak, aby zodpovedala kapacite infraštruktúry a udržiavala rovnováhu medzi turistickým rozvojom a kvalitou života miestneho obyvateľstva.

Zároveň v Záhrebe sa diskutuje o prijatí nového GUP, čo vyvoláva negatívnu reakciu investorov, pretože zvyšuje zelené plochy. Môžete sa vyjadriť k novému GUP Záhrebu?

- Mám dojem, že nový GUP má za cieľ znížiť nadmernú urbanizáciu niektorých oblastí, čo podporujem. Avšak je dôležité zohľadniť potrebu nových rezidenčných priestorov. Veľké obmedzenia môžu viesť k poklesu ponuky, čo môže spôsobiť nárast cien. Je potrebné vyvážiť všetky faktory, aby sa zabezpečil udržateľný rozvoj mesta, ktorý zahŕňa rozširovanie zelených plôch, ale aj uspokojenie bytových potrieb obyvateľstva.

Čo sa týka GUP Záhrebu, hovorí sa o znižovaní dostupných oblastí pre výstavbu. Na druhej strane však počet vydaných stavebných povolení klesá od roku 2008. Prečo sa nebuduje viac a nezvyšuje sa ponuka? Alebo nikdy nedosiahneme úrovne výstavby z predkrízového obdobia? Možno taká veľká ponuka nie je vôbec potrebná, vzhľadom na to, že Chorvátsko stratilo 400 000 obyvateľov a demografické projekcie sú stále temné. Dokonca Záhreb, podľa sčítania z roku 2021, stratil časť svojho obyvateľstva.

- Veľká časť investorov, ktorí pôsobili do roku 2008, sa po stratách z predchádzajúceho cyklu nevrátila na trh. Významným generátorom výstavby v predchádzajúcom cykle boli banky, ktoré „rozdeľovali úvery“ bez dôkladného výberu, čo viedlo k veľkému počtu nepredaných bytov v Záhrebe, podľa niektorých odhadov až do 10 000 nepredaných bytov. Počet vydaných povolení klesal až do roku 2017, keď začal nový cyklus, ale za odlišných podmienok. V novom cykle sú najžiadanejšie nehnuteľnosti tie s dobrými lokalitami, rozvinutou infraštruktúrou a blízkosťou k vybaveniu, čo však nie je prípadom mnohých nehnuteľností. Banky teraz vyžadujú od investorov mať pozemok so stavebným povolením, 30 % vlastných prostriedkov a predaj medzi 20 % a 30 % nehnuteľností. Ide o podmienky, ktoré nie sú ľahko splniteľné, najmä vzhľadom na to, že Chorvátsko stratilo časť svojej populácie. Na druhej strane do Chorvátska prichádzajú zahraniční pracovníci, odhadom medzi 150 000 a 200 000, ktorí všetci potrebujú niekde bývať a mnohí prinášajú rodiny, čo vytvára dopyt po novom bývaní. Okrem toho je naša pobrežná časť populárnym miestom pre druhé domovy pre mnohých občanov iných krajín EÚ a otázkou je, kedy sa to stane aj pre Záhreb, keďže vzdialenosť od Záhrebu k moru je len viac ako hodina, čo je globálne mesto pri mori.

Prečo projekty Gredelj, Heinzl a ďalšie veľké oblasti vlastnené mestom nie sú uvedené do prevádzky? Kde sa zastavujú? Existujú možné verejno-súkromné partnerstvá? Mohli by tieto projekty priniesť nové stavebné plochy, ktoré by mohli byť pre Mesto Záhreb nákladovo efektívnejšie než komunálne poskytovanie vzdialených predmestí, ktoré sa objavujú na okrajoch Záhrebu?

- Pokiaľ ide o projekt Gredelj, hlavným problémom je stav vlastníctva, ktorý je rozdelený medzi Mesto a štát. Táto oblasť predstavuje ideálny priestor pre nové byty s už vybudovanou infraštruktúrou. Dúfame, že čoskoro dôjde k postupu pri riešení tejto záležitosti, pretože Gredelj má potenciál stať sa novým centrom Záhrebu. Nakoniec múdre využitie existujúcich mestských priestorov môže priniesť dlhodobé výhody pre mestský rozvoj a kvalitu života v Záhrebe.

Ako vnímate problém nedostupného bývania a aké sú možnosti jeho riešenia? Program APN nebol úspešný. Teraz sa čoraz viac hovorí o preferenčnom prenajímaní. Aké je riešenie?

- Problém nedostupného bývania je komplexný a vyžaduje viacrozmerný prístup. Program dotácie na bývanie nebol úspešný, čo naznačuje potrebu nových riešení. Preferenčné prenajímanie je jedným z možných riešení, avšak s rozumne nastavenými pravidlami. Je nevyhnutné riešiť problém nedostupného bývania prostredníctvom integrovaného prístupu, ktorý zohľadní špecifické potreby miestneho obyvateľstva.

V Záhrebe je 50 000 prázdnych bytov, číslo, ktoré nedávno získalo značnú pozornosť. Dá sa s týmito bytmi niečo urobiť, aby sa dostali na trh? Je daň na prázdne nehnuteľnosti, podobná tej v Kanade, možným riešením? Alebo by sa mala uplatniť iba vo väčších mestách?

- Aby bolo možné zaviesť serióznu daň na nehnuteľnosti, štát musí vykonať rad vážnych príprav, od riešenia otázok katastra až poďalej. „Prvotonová“ riešenie zdaňovania rekreačných domov pravdepodobne nedosiahne požadovaný efekt. Tí, ktorí vlastnia veľa nehnuteľností, nájdu spôsoby, ako daň obísť, zatiaľ čo tí, ktorí vlastnia nevyužité nehnuteľnosti, budú neprimerane zaťažení. Na druhej strane, dobre pripravená daň na prázdne nehnuteľnosti by mohla motivovať vlastníkov predávať alebo prenajímať svoje nehnuteľnosti. Ak by sa na trhu objavilo len 10 % odhadovaných 50 000 prázdnych bytov v Záhrebe, malo by to výrazný dopad na celkovú ponuku a ceny. Keby ma niekto požiadal, zvýšil by som daň na turistické prenájmy, ktorá sa momentálne platí ako paušál, aspoň na úroveň dane z príjmov. Verím, že by mala byť naviazaná na obdobie prenájmu, pričom dlhšie prenájmy by platili viac.

Ako môžeme zabrániť situácii falošných deklarácií bydliska a vyhýbaniu sa dani z prázdnych nehnuteľností? Alebo to možno kontrolovať prostredníctvom spotreby elektriny a ďalších služieb?

- Kým sme dosiahli číslo, ktoré bolo komunikované v médiách, prišli sme k tomu cez HEP a kontrolu nečinných meračov, čo môže byť určite jedným zo spôsobov kontrolovať nehnuteľnosti. Všeobecne sme známi našou kreativitou pri hľadaní alternatív, takže nie som si istý, či existujú spôsoby, ako zabrániť určitým trikám.

Keď hovoríme o prázdnych nehnuteľnostiach a dani z nich, jedným z argumentov proti je, že by to zasiahlo strednú triedu. Patrí vlastníci prázdnych nehnuteľností skutočne medzi strednú triedu? Aké ťažkosti by boli pri zavádzaní takejto dane?

- Nehnuteľnosti sú naším najväčším majetkom a vlastním ich v tomto množstve kvôli zakúpeniu sociálnych bytov. Nie sme dostatočne finančne gramotní, takže zvyčajne neinvestujeme do iných vecí, ale naše nehnuteľnosti sú našou jedinou voľbou. Už pri nákupe nehnuteľností sme museli platiť daň z príjmu alebo daň z kapitálových výnosov, aby sme mali peniaze na nákup. Pri nákupe sme tiež museli platiť daň z prevodu nehnuteľností alebo DPH a teraz by sme museli platiť ďalšiu daň. Musíme zohľadniť, že niektoré nehnuteľnosti sú prázdne z dôvodu, ako je škoda po zemetrasení alebo nevyjasnené vlastnícke problémy, a nie sú bezpečné na bývanie.

Aký je váš postoj k dani z nehnuteľností a ak bude zavedená, ako by mala byť koncipovaná – na druhú nehnuteľnosť, podľa hodnoty, na nevyužité nehnuteľnosti…

- Program dane z nehnuteľností musí byť dobre premyslený a založený na podrobnej analýze realitného trhu a sociálno‑ekonomických podmienok v Chorvátsku. Daň z nehnuteľností môže byť užitočným nástrojom na reguláciu trhu a zabezpečenie spravodlivejšieho daňového systému, ale len ak je správne navrhnutá a implementovaná. Je však nevyhnutné zvážiť, že zavedenie dane z nehnuteľností v rámci daňovej reformy by uvoľnilo záťaž z dane z príjmov. Zavedenie dane z nehnuteľností bez riešenia sociálno‑ekonomických problémov by bolo len ďalšou daňovou záťažou. Pre implementáciu dane z nehnuteľností potrebujeme niekoľko kľúčových krokov, ako je čistenie katastra nehnuteľností. Je nevyhnutné mať presné údaje o vlastníctve a hodnote nehnuteľností pre spravodlivé uplatnenie dane. Musíme pochopiť dynamiku realitného trhu, vrátane ponuky a dopytu, cenových trendov a regionálnych rozdielov. Nakoniec by zavedenie dane z nehnuteľností malo byť súčasťou širšej stratégie riešenia problému bývania. Mala by zahŕňať stimulačné opatrenia pre výstavbu, nájomné dotácie a podporu sociálneho bývania. Iba tak môže daň z nehnuteľností prispieť k spravodlivému a udržateľnému systému bývania.

Podľa údajov HNB v siedmich pobrežných krajinách bolo v roku 2022 predaných 13 632 bytov/apartmánov, zatiaľ čo cudzinci kúpili 4 284 bytov/apartmánov po celom Chorvátsku. Väčšina týchto transakcií je sústredená v pobrežnej nehnuteľnosti (okolo 90 % zahraničných nákupov je v oblasti Jadranu), takže môžeme dospieť k záveru, že cudzinci kupujú každý štvrtý byt na pobreží. Aká je aktuálna situácia s zahraničnými nákupmi? Poklesol záujem v dôsledku rastu úrokových sadzieb?

- V jadranskej oblasti bol pokles transakcií najvýraznejší v dôsledku hospodárskej krízy v Rakúsku a Nemecku, z ktorých pochádza veľký počet kupujúcich. Tento trend je najviditeľnejší v Istrii. Je dôležité poznamenať, že cudzinci v našej krajine zvyčajne kupujú nehnuteľnosti vlastnými prostriedkami, takže rast úrokových sadzieb nie je hlavným dôvodom poklesu transakcií. Avšak situácia na realitných trhoch v západnej Európe je stagnujúca, čo automaticky ovplyvňuje náš trh. Menší záujem o kúpu nehnuteľností na jadranskej pobreží je spojený s všeobecnou neistotou a hospodárskymi ťažkosťami v krajinách kupujúcich, čo ovplyvňuje ich ochotu investovať do nehnuteľností v Chorvátsku.

Otázka nelegálnej výstavby je plná mediálnych titulkov, ale systematicky nie je vyriešená. Aký je váš postoj k tomu a ako to možno efektívne vyriešiť?

- Predovšetkým je nevyhnutná prísna realizácia zákonov a predpisov. Je potrebné zabezpečiť, aby sa zákony o výstavbe dôsledne uplatňovali a aby nelegálna výstavba nebola tolerovaná. Sú potrebné pravidelné a dôkladné inšpekcie stavebných lokalít. Mali sme dva kolá legalizácie, ktoré umožnili legalizáciu všetkých existujúcich nehnuteľností do 21. júna 2011, čo pomohlo nasmerovať veľký počet nehnuteľností na legálny trh. Jedným z dôvodov, prečo niektoré byty nie sú na trhu, je ich nelegálnosť. Verím, že zrušenie lehoty na podanie žiadostí o legalizáciu by bolo rozumné rozhodnutie, ktoré by umožnilo všetkým, ktorí žiadosť neodoslali, ale postavili nehnuteľnosť pred termínom, legalizovať ju. Zrušil by som aj zľavy na pokuty za legalizáciu a zvýšil ich v krajinách s vysokým indexom rozvoja a znížil ich v krajinách s nízkym indexom rozvoja. Tým by sa dosiahla určitá sociálna spravodlivosť.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby