Ceny nehnuteľností v Chorvátsku naďalej rastú, pričom dopyt zostáva vyšší než ponuka. Podľa najnovších údajov Eurostatu ceny nehnuteľností v Chorvátsku vzrástli počas prvých troch mesiacov tohto roka o 13,5 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka, čo je nad európskym priemerom. Napriek varovaniam, že trh s nehnuteľnosťami už v Európe pocítil spomalenie, experti tvrdia, že Chorvátsko toto ešte nezažilo a môžeme očakávať nárast úrokových sadzieb na úvery Podľa údajov Štátneho ústavu štatistiky (DZS) v prvom štvrťroku 2022, v porovnaní s posledným štvrťrokom 2021, ceny nehnuteľností vzrástli o 6,5 % v Záhrebe, 3,3 % na Jadrane a 6,4 % v zvyšku Chorvátska. Ak sa pozrieme na ročný rast, t.j. v pomere k prvému štvrťroku 2021, rast bol ešte vyšší, a to 16 % pre Záhreb, 11 % pre Jadran a 14 % pre zvyšok Chorvátska. Okrem inflácie, ktorá sa prejavuje v cene stavebných materiálov a energií, cena je predovšetkým určená vzťahom medzi ponukou a dopytom. „Na strane ponuky ide o množstvo nových výstavieb a renovácií ponúkaných na trhu, zatiaľ čo na strane dopytu vplývajú zamestnanosť, mzdy, úverové podmienky a úrokové miery. Z dlhodobého hľadiska je dôležitým faktorom dopytu demografia, teda zmena počtu obyvateľov,“ vysvetľuje Ivan Laljak, senior poradca v realitnej spoločnosti Colliers.

Spomalenie trhu

Napriek indikáciám spomalenia trhu s nehnuteľnosťami v niektorých rozvinutých európskych krajinách, Laljak tvrdí, že v Chorvátsku stále nevidíme konkrétne dôkazy o tomto. Trendy z finančného a realitného trhu obyčajne prichádzajú do Chorvátska s určitým oneskorením v porovnaní s rozvinutými trhmi Západnej Európy, avšak každý trh má svoje špecifiká. Laljak hovorí, že úrokové sadzby na úvery budú rásť, len otázkou je, do akej miery, čo môže spôsobiť spomalenie trhu s nehnuteľnosťami. „Eurocentrál zvýšil svoje referenčné úrokové miery prvýkrát za 11 rokov v júli a očakáva sa, že podobná politika bude pokračovať. Vstup do eurozóny nemá rozhodujúci vplyv, pretože úrokové miery by v každom prípade rástli. Zavedenie eura môže mať pozitívny vplyv na zníženie úrokových mier prostredníctvom odstránenia rizika výmenných kurzov a pod., hoci tento vplyv nebude prevládať kvôli iným okolnostiam,“ vysvetľuje Laljak. „Ak nastane recesia, o ktorej sa hovorí, musí to ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami, ktorý je úzko prepojený na všetky ekonomické a sociálne udalosti a zmeny; keď je situácia ekonomicky pozitívna, trh s nehnuteľnosťami tiež reaguje. Je realistické očakávať, že trend rastúci cien sa zastaví, čo bolo maximom tohto roka; ceny vzbyzli o 13‑15 % za posledný rok, čo je rekordný rast, takže si myslím, že ohlásená recesia povedie k zníženiu trendu rastu cien. Či sa to otočí, je v súčasnosti ťažké predpovedať,“ hovorí Boro Vujović, expert na trh s nehnuteľnosťami a riaditeľ spoločnosti OPERETE.

Zahraniční kupci na pobreží, miestni v Záhrebe

Dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach zostáva vysoký, zatiaľ čo ponuka je obmedzená. Laljak poznamenáva, že okrem obyvateľov, ktorí kupujú nehnuteľnosti na riešenie svojho primárneho bývania, časť dopytu pochádza od zahraničných kupcov a chorvátskej diaspora, prevažne spojených so Záhrebem a Jadranom. Okrem toho investori kupujú nehnuteľnosti na krátkodobý alebo dlhodobý prenájom a ako ochranu pred infláciou. Vujović to potvrdzuje. „Trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti funguje normálne. V období od 1. do 15. augusta nedochádza k žiadnym zmenám, ale trh v Záhrebe je tiež dosť aktívny. Na pobreží je viac zahraničných kupcov. Zoberme do úvahy, že 30 % nákupov/prodejov realizuje zahraniční kupci, a v tejto časti je 100 % spojených s pobrežím, zatiaľ čo v Záhrebe kupujú prevažne miestni obyvateľia,“ poznamenáva Vujović, pričom doplňuje, že dopyt zostáva vyšší než ponuka, najmä pri kvalitných a nových nehnuteľnostiach. Jedným z dôvodov vysokej aktivity trhu na Jadrane je dlhodobý silný záujem zahraničných kupcov (neobčanov) o rezidenčné nehnuteľnosti, vysvetľuje Laljak. Najvyšší dopyt pochádza od občanov Nemecka, Rakúska a Slovinska. „Podiel zahraničných občanov v celkovom počte kupcov rezidenčných nehnuteľností je najvyšší v severných pobrežných krajoch, pretože sú geograficky bližšie k uvedeným krajinám a sú rýchlo a ľahko dostupné osobnými vozidlami. V roku 2021 zahraniční predstavovali 40 % všetkých transakcií s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Istrii, 29 % v Primorskogoranskom kraji, 26 % v Záderskom kraji, 22 % v Šibenickokninskom kraji, 21 % v Lika‑senškom kraji, 20 % v Drobničko‑neretvskom kraji a 16 % v Split‑dalmatskom kraji. Očakávame, že tento trend bude v budúcnosti pokračovať v raste,“ hovorí Laljak.
Stabilizácia cien stavebných materiálov
Ceny stavebných materiálov sa stabilizovali, čo by malo mať pozitívny vplyv na pokračovanie stavebných projektov. Napriek stabilizácii cien zdôrazňuje Laljak, že situácia je stále volatilná a je ťažké predpovedať, čo sa stane v krátkodobom horizonte. Na globálnych trhoch hliník, ocel, drevá a olovo klesli o viac ako 30 % od svojich najvyšších úrovní na konci minulého roka a začiatku tohto roka. Hoci sa očakáva ďalšia stabilizácia, ak sa geopolitická situácia zhorší a nastanú problémy v dodávateľských reťazcoch, je možné znovu vidieť nárast cien materiálov. Čo sa týka ponuky, napriek zvýšenej stavebnej činnosti v posledných rokoch je stále výrazne pod úrovňou pred globálnou finančnou krízou v rokoch 2008 a 2009. Napríklad, ak sa pozrieme na vydané stavebné povolenia, v roku 2021 bolo v porovnaní s rokom 2007 vydaných o 8 200 menej povolení, hovorí Laljak.
Nákup nehnuteľností v blízkej budúcnosti
Rozhodnutie kúpiť nehnuteľnosť je jedným z najdôležitejších finančných rozhodnutí v živote, ktoré závisí od okolností a potrieb, finančnej situácie, plánov na presťahovanie a trhových podmienok na konkrétnom mikro‑trhu. Preto podľa Laljaka by každý mal starostlivo posúdiť svoju situáciu a potreby; aká je naliehavosť, aké sú rozdiely v nájme a úrokových sadzbách úverov, aké sú očakávania rastu miezd/platov v budúcnosti a aké potenciálne podmienky úverovania môže jednotlivec získať. Ak má niekto časový tlak a môže sa dohodnúť na pevnej úrokovej sadzbe na určitý obdobie, je lepšie kúpiť nehnuteľnosť teraz než čakať niekoľko ďalších mesiacov, pretože otázkou je, aké budú úrokové sadzby neskôr a ako banky upravia podmienky úverov, hovorí Vujović.

Miesta

Informácie

O nás

Miesta

Informácie

O nás