S významným odborníkom na trh s nehnuteľnosťami Borom Vujovićom sme diskutovali o dotáciách na byty a cenách, ktoré stúpajú až do neba

Keď minister výstavby Predrag Štromar oznámil novú septembrovú vlnu dotácií na bývanie, ktoré vláda má pomôcť mladým občanom s problémami s bývaním a „prilákať“ ich, aby zostali v Chorvátsku – zdôraznil, že neverí, že tento model dotácií spôsobuje akékoľvek narušenia na trhu s nehnuteľnosťami. Inými slovami, už tretí rok po sebe sa snaží potláčať svoje vlastné pochybnosti o tejto forme vládnej intervencie, ktorá spôsobuje dramaticky rastúce ceny, najmä pre malé byty. Na túto tému, ako aj na trendy na chorvátskom trhu s nehnuteľnosťami, sme hovorili s Boram Vujović, podpredsedom Asociácie realitného podnikania Chorvátskej obchodnej komory, majiteľom realitnej agentúry „Opereta“ a známy analytik, ktorý už v prvej vlne týchto dotovaných úverov upozorňoval na narušenia trhu spôsobené nimi. NET.hr: Aký je dnes váš pohľad, tri roky po prvej sérii dotácií podľa modelu Štromara? Zmiernili výrazne problémy s bývaním pre mladých ľudí, alebo je to len kozmetické riešenie? VUJOVIĆ: Akýkoľvek zásah do trhu je sporný, ak nie je aspoň riadne analyzovaný. Súhlasím s Ministerstvom výstavby, ale nie sú dostatočne odvážni to verejne povedať. Tieto opatrenia mohli dávať zmysel v rokoch 2011 alebo 2012, keď bol trh mrtvý, ale neskôr, v roku 2017 a ďalej, keď bol trh aktívny – už nedávajú zmysel. Teraz, vzhľadom na nedostatok pracovnej sily a ceny, ktoré stúpajú do stratosféry, je úplne nesprávne tlačiť na tieto incentívy. Je zrejmé, že tieto incentívy boli produktom čistej improvizácie. Keď bola v roku 2016 zrušená daňová úľava na prvý majetok, všetko sa hádzalo ľuďom pod rúšok demografického opatrenia alebo spôsobu, ako zabrániť odchodu mladých ľudí, atď. Naša reakcia ako asociácie bola: dobre, dať podobné opatrenia pre oblasti, kde ľudia najviac odchádzajú. Dať ich pre Slavóniu, pre Liku, ale prečo – Zagreb? Okamžite sme varovali, že to zvýši ceny v Záhrebe. Samozrejme, existujú aj iné faktory, ale určite to prispieva. Navrhli sme, aby sa vykonala analýza, ktorá určí, ako naozaj môžeme zabrániť emigrácii mladých ľudí a tých s nízkou kvalifikáciou. NET.hr: Minister Štromar cituje štúdiu Ekonomického inštitútu a tvrdí, že ceny rastú vďaka rastu hospodárstva a cestovného ruchu, nie vďaka dotovaným úverom. VUJOVIĆ: Samozrejme, ceny vzrástli vďaka hospodárskemu rastu a proliferácii bytov. Skutočnosť, že mnohí ľudia kúpili byty, aby ich potom prenajímali, je pravdivá. Pravda je aj to, že pokles úrokových sadzieb v bankách na byty mal vplyv. Pokiaľ je lacné získať úver na kúpu nehnuteľnosti, je zrejmé, že to zvýši dopyt. Okrem toho, ak sú úrokové sadzby nízke aj na vklady – je logické, že ľudia kúpia nehnuteľnosť ako formu úspor. Dám vám príklad z vlastnej praxe: viac ako 50 % kupujúcich platí v hotovosti. Ide o ľudí, ktorí nechcú mať svoje úspory v banke, ale radšej kúpia nehnuteľnosť, ktorú potom prenajímajú a dosahujú zisk 4‑5 %. Všetky tieto faktory pozitívne ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami, ale potom príde september s dotovanými úvermi a je to, akoby bombu detonovala. Najväčším problémom tohto opatrenia je jeho krátkodobá povaha. Pamätáte si ministerove vyhlásenia, že tí, ktorí podajú žiadosť v prvom týždni, budú v bezpečí? Potom to všetko bolo predĺžené, ale stále išlo o krátkodobé riešenie a na trh vyvíjalo obrovský tlak v krátkom časovom rámci. NET.hr: Ako to vyzerá v praxi? VUJOVIĆ: Vyzeralo to chaoticky. Bol obrovský tlak na rýchle zostavenie dokumentov. Predajca vedel, že kupujúci chce dotáciu, a samozrejme si držal cenu. Čo mohol kupujúci urobiť pod tlakom termínu? Bol nútený akceptovať cenu. Nebolo času na vyjednávanie. Kupujúci súhlasil, potom získal povolenie, potom išiel do banky… A tak ďalej. Toto je typ šoku pre trh a od prvého momentu varovalo o negatívnych účinkoch. Minister Štromar nás označuje za špekulantov, čo je nespravodlivé. Čo máme z tejto situácie získať? Len chceme upozorniť na účinky. Keby nebol taký krátky časový rámec, efekt by bol miernejší. Je dobré, že bolo oznámené, že budúci rok v marci začne proces, čo je nepochybne lepšie než tieto septembrové šoky. Napriek tomu však neverím, že tieto opatrenia sú účinné tak, ako sa zamýšľali. NET.hr: Spomínali ste opatrenie, ktoré existovalo do roku 2016 – daňovú úľavu na prvý majetok. Myslíte si, že to bolo lepšie opatrenie? VUJOVIĆ: Áno. Bolo to priebežne počas celého roka a bolo spravodlivejšie. V skutočnosti bolo ústavne obhospodarovateľnejšie. Nerozlišovalo nikoho. Toto opatrenie momentálne uprednostňuje kupujúcich, ktorí si berú úvery, pričom diskriminuje tých, ktorí šetrili, boli úsporní alebo zdedili. Pamätám si, keď som bol s televíziou Otvoreno a bývalým ministrom Kuščevićom, a on oznámil, že zverí analýzu na Ekonomickej fakulte v Splitu o všetkých minulých POS opatreniach a určí najlepší smer konania. Zdá sa, že tá analýza stále nebola vykonaná. A mala by byť vykonaná. Nie je žiadny náznak, že tento model dosiahol požadovaný demografický stimulačný efekt. Len tí, ktorí už sú úverovo spôsobilí, dostanú úver. Samozrejme, je pekné, že štát pomáha splácať úver počas piatich rokov, ale to je len pre ľudí, ktorí už pracujú a už sa etablovali v Chorvátsku. Tí, ktorí sú v ťažkostiach, odchádzajú do zahraničia hľadať prácu, týmto opatrením nijako nie sú pomáhaní. Keby ste sa ma spýtali, vždy by som vsadil na použitie tých miliónov na výstavbu továrne. Áno, napríklad postaviť továrnu v Županje; ľudia by tam zostali aj bez tohto modelu dotovaných úverov na bývanie. Samozrejme, nehovorím, že štát má budovať továrne. Používam to len ako metaforu, aby som ukázal, že otváranie pracovných miest by mohlo ľudí tu udržať. NET.hr: Kto z tohto modelu profitoval najviac? Kde ľudia najviac kupovali a predávali? VUJOVIĆ: Najviac v Záhrebe, v Rijeke, v Splitu. Ľudia, ktorí by inak pod každých okolností kúpili byty. NET.hr: A čo poviete na posledné vysvetlenie, že banky v podstate kompenzovali tento nárast cien znížením svojich úrokových sadzieb? VUJOVIĆ: Ceny vzrástli nad všetky očakávania a to by sa nesmie nijak zakryť. Niektoré nové výstavby ešte nemajú stavebné povolenie a preto nemôžu konkurovať v súťaži o dotované úvery. Výsledkom je, že staršie byty sa predávajú za neuveriteľne vysoké ceny, ktoré ich vôbec neodôvodňujú. Túto situáciu je potrebné napraviť. Čoskoro sa na trh dostanú nové byty a staré už nebudú schopné udržať tieto ceny. A pool spotrebiteľov sa postupne vyprázdňuje, pričom vyrovnávanie je nevyhnutné. Ak sa ma spýta, nie sú to kupujúci, ktorí sú zodpovední za tieto ceny. NET.hr: Obviňujete kupujúcich? Niektorí ľudia sú v tejto chvíli nútení kúpiť byt… VUJOVIĆ: Nemyslím si, že ide o nich. Vždy budú tí, ktorí sú nútení kúpiť v určitom čase z určitých okolností, a to je pravda. Avšak nie sú väčšinou, ktorá poháňa trend. Hovorím o tých, ktorí kupujú – pretože môžu, pretože je to „cool“, pretože sa nechali pohltiť davovým myslením. Začnem príkladom z vlastného života. Až do pred šiestich mesiacov som bol podnájomcom, bez ohľadu na to, či šlo o podnájom alebo nie. Pretože som si myslel, že je to výhodnejšia možnosť než kúpa nehnuteľnosti. NET.hr: Aká jedinečná situácia – majiteľ realitnej agentúry „radí“ nám nekúpiť nehnuteľnosť! VUJOVIĆ: Nekupujte nič za akúkoľvek cenu, najmä nie za neprimerane vysokú cenu. A také množstvo ich už na trhu, najmä v Záhrebe, je priveľa. Vždy odporúčam každému podnájomcovi, aby si urobil analýzu nákladov a prínosov: je ich podnájom v pomere k úrokovej sadzbe úveru, ktorým by si mohli kúpiť ekvivalentný byt? Ostatným – nespěchajte. Predajcovia čakajú na zázrak. Držia sa za šialene vysoké ceny. Pripomeniem im rok 2009, keď niektorí predajcovia udržiavali vysoké ceny, only

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby