Zníženie dotácií APN by viedlo trh s nehnuteľnosťami do komplikovaného stavu

Každý štvrtý byt alebo dom predaný v roku 2020 bol zakúpený prostredníctvom programu dotácií APN na bývalé úvery, a podiel úverov viazaných na APN vzrástol minulý rok na 35 percent.

Vzhľadom na veľký význam, ktorý má APN na trhu s nehnuteľnosťami, sa kladie otázka, ako sa na trh odrazí skutočnosť, že tento program sa opäť vracia do „režimu“ raz ročne. Podľa údajov z APN v roku 2020 bolo realizovaných 8150 dotovaných úverov, a keďže pre tento rok je predpokladané 50 miliónov kuna na dotácie, očakáva sa, že tým bude zakúpených približne 4,5 tisíc bytov. Teda približne o 3600 bytov menej než minulý rok.

Koľko som sám proti dotáciám, tie zohrali významnú stabilizačnú úlohu na trhu minulý rok, keď sme mali mimoriadnu situáciu kvôli zemetraseniu a epidémii a pomohli zmierniť pokles dopytu. Na druhej strane, nepovažujem za podstatné, že tento rok bude APN len na jar, pretože bolo povedané, že neexistuje konečný termín pre dotáciu a že prihlášky budú prijímané, kým sa nevyčerpajú prostriedky plánované na tento rok.

Domnievam sa, že väčším problémom na trhu je fakt, že kupujúci nemajú čo kúpiť – novostavby sú predané pred získaním stavebného povolenia a na trhu nie sú byty za prijateľné ceny – povedal Boro Vujović, vlastník agentúry Opereta.

Jeden cyklus APN namiesto dvoch, teda absencia jesenných dotácií, podľa Dubravka Raniloviča, predsedníka Združenia pre obchodovanie s nehnuteľnosťami pri Chorvátskej hospodárskej komore, povedie k tomu, že hodnota nehnuteľností bude realistickejšia, keďže v krátkom období APN vlastníci nehnuteľností pravidelne zvyšujú ceny.

Mnohokrát som hovoril o APN a problémoch, ktoré prináša. Z jednej strany ide o podpornú opatrenie na kúpu nehnuteľnosti, ktorá mladým určite pomáha pri nákupe, no faktom je, že dotácie hlavne využívajú ľudia, ktorí sa už rozhodli kúpiť nehnuteľnosť. Okrem toho, keďže ide o časovo obmedzené opatrenie, v dôsledku zvýšeného dopytu v krátkom období vedie k rastu cien.

Domnievam sa, že opatrenia by mali byť trvalého charakteru, bez termínov a kvalitatívne zamerané na určité kategórie obyvateľstva – hovorí Ranilović.

Uviedol údaj, že objem obchodov s nehnuteľnosťami klesá už dva roky, a vinníkov treba hľadať v zníženom dopyte, pandémii, vysokých cenách a nereálnych požiadavkách predajcov. V Záhrebe bolo v roku 2018 predaných 11 430 bytov, v roku 2019 9 555 a minulý rok 8 436.

Zníženie počtu uskutočnených transakcií pri súčasnom pokračovaní rastu cien, uvádzajú z HNB, naznačuje, že predajcovia nie sú pripravení reagovať na pokles dopytu znížením cien, ale zatiaľ sa rozhodujú odkladať predaj v nádeji, že aktuálne nevyhovujúce prostredie je dočasné („čakaj a sleduj“).

Na druhej strane, ak bude stagnácia alebo pokles dopytu pokračovať, vyzerá to tak, že trh sa adaptuje na „novú realitu“ a ceny by mali viac prispôsobiť slabším dopytom – hovorí HNB.

Podľa údajov „Burzy nehnuteľností“ rozdiel medzi požadovanou a realizovanou cenou na úrovni Chorvátska v roku 2019 predstavoval 323 eur za štvorec metra, a minulý rok sa tento rozdiel prehĺbil, vzrastajúc takmer na 400 eur.

Priemerne požadovaná cena bytu bola 2016 eur, pričom realizovaná bola o 20 percent nižšia – 1618 eur.

Napriek menšiemu dopytu, vysokému poklesu HDP, poklesu zamestnanosti a mnohým ďalším negatívnym ukazovateľom, realizované ceny nehnuteľností, štatisticky, minulý rok rástli. Podľa zdroja ide o rast od 6 do 8 percent.

Odborníci z tohoto odvetvia však zdôrazňujú, že tento rast v podstate generoval predaj novostavieb, teda že zvýšili priemernú cenu nehnuteľností.

U starších nehnuteľnostiach cena prevažne stagnuje a u niektorých aj klesá – hovorí Ranilović.

Keď ide o dlhodobé predpovede cien, málokto ich poskytuje, pretože silne závisia od ekonomickej situácie, ktorá vzhľadom na stav epidémie ťažko predvídateľná.

Predpovede cien obytných nehnuteľností sú stále výrazne neisté.

Objem transakcií a ceny v nasledujúcom období budú závisieť aj od makroekonomických pohybov a očakávaní spotrebiteľov, ktoré v posledných mesiacoch boli veľmi kolísavé a stále sú pod vplyvom epidemiologickej situácie a opatrení, ktoré ich držia pod dohľadom.

Na druhej strane, priaznivé podmienky financovania a pokračovanie programu dotácií budú naďalej podporovať dopyt po nehnuteľnostiach – uvádzajú z HNB.

Jasminka Biliškov, majiteľka agentúry Biliškov nehnuteľnosti, tiež uvádza, že je ťažké predpovedať, čo sa bude diať na trhu s nehnuteľnosťami, pretože je veľa neznámych a neistôt okolo pandémie a nadchádzajúcej turistickej sezóny.

Určovatele neznámych, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami, by príčinou výrazného poklesu dopytu po nových obytných objektoch boli mnohé problémy, ktoré prinesie príchod zimy, ako napríklad mimoriadne nízke ceny palív a elektriny, čo bude priamo ovplyvňovať spotrebu elektrickej energie obyvateľstvom, a tým aj spotrebu vody a tepelného plynu, čo bude mať významný dopad na počet zakúpených nových obytných objektov a ďalších služieb.

Myslím, že momentálne je ťažké podávať akékoľvek prognózy, pretože nevieme, aká bude sezóna.

V Dalmácii žije veľa ľudí z turizmu a turizmus tvorí významnú časť HDP, takže pravdepodobne až na jeseň budeme vedieť, aká situácia nás čaká v nasledujúcich obdobiach.

Momentálne je trh pomerne dynamický a je veľa transakcií vzhľadom na ekonomickú situáciu.

Obrat je v porovnaní s obdobím pred pandémiou o 10 až 15 percent menší a ceny dosiahli strop a neočakávam ďalší rast – povedala Biliškov.

Jedným z dôvodov, prečo napriek nepriaznivým ekonomickým podmienkam nedošlo k poklesu cien nehnuteľností, je aj fakt, že úspory v bankách sú momentálne dosť nevýhodné, takže časť Chorvatov sa rozhoduje „šetriť“ investovaním do nehnuteľností, vidíc v tom spôsob, ako zachovať hodnotu peňazí.

A hoci nízke úrokové miery na úspory, rast úspor domácností, nízke úrokové sadzby na bývalé úvery a dotácie APN podporujú dopyt po nehnuteľnostiach, pokles ekonomickej aktivity, neistota kvôli epidémii, znížená zamestnanosť a mnohé firmy a jednotlivci, ktorí sa kvôli Covid‑19 ocitli vo finančných problémoch, ťahajú váhu na druhú stranu.

Kvôli epidémii je menej sobášov, rozvodov, narodení detí, čo sú inak najčastejšie dôvody predaja, teda kúpy bytu.

Samozrejme, otázka za milión dolárov je, na ktorú stranu tohto váženia sa prekloní.

Ostatné neznáme je nerealistické očakávať, ale v praxi sa neznáme objavujú každý deň. Pre jednu krajinu môžeme mať dve rôzne verzie predpovedí a je veľmi komplikované očakávať, aká bude ďalšia verzia alebo aký nový pojem prinesie ešte veľký počet neznámych.

Aj keď je veľa neznámych, znalky trhu momentálne väčšinou nečakajú ďalší rast cien nehnuteľností, pretože nie sú viditeľné faktory, ktoré by taký smer podporili.

Okrem toho, podľa analýz HNB, ceny nehnuteľností ešte v roku 2019 boli mierne nadhodnotené v pomere cien a nájmu nehnuteľnosti a v pomere cien nehnuteľností a čistého disponibilného príjmu.

Takmer všetky tieto jednotlivé pomery, ktoré HNB používa pri tvorbe kompozitného indikátora ukazujúceho prípadný odklon cien obytných nehnuteľností od rovnovážnej úrovne, sú momentálne nad svojím dlhodobým trendom, čo pri zohľadnení nepriaznivých ekonomických pohybov môže signalizovať určitú nadhodnotenosť cien obytných nehnuteľností oproti ich „rovnovážnej úrovni“.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby