Aj keď je Chorvátsko jednou z európskych krajín, ktorých kríza COVID-19 zasiahla najtvrdšie, ceny bývania v krajine naďalej rastú.

Existuje na to množstvo dôvodov. Trh s nehnuteľnosťami rastie, úrokové sadzby sú nízke a v obehu je prebytok peňazí. V takých podmienkach sa mnoho ľudí rozhodne vyriešiť svoj problém s bývaním a investovať do nehnuteľností, ktoré podľa výskumu považujú za najbezpečnejšiu a najziskovejšiu investíciu v našej spoločnosti.

Dotované úvery na bývanie však tiež poháňajú rast cien bývania.

Experti varujú, že časť viny za rastúce ceny bývania spočíva v dotovaných úveroch na bývanie poskytovaných Prostredníctvom Štátnej agentúry pre vlastnícke práva a realitné transakcie (APN). Vysoký záujem o úvery APN v kombinácii s krátkymi lehotami na nákup nehnuteľností je hlavnou príčinou vysokých cien bývania, najmä v Záhrebe. Inými slovami, štátna intervencia do úverov na bývanie len zhoršila už tak vysoký trend cien bývania.

„Štátne subvencie na nákup bývania spôsobili nedostatok bývania, čo viedlo k nafúknutým cenám v Chorvátsku, najmä v Záhrebe. Ceny bývania v Trešnjevci sú napríklad vyššie ako v Grazi, čo je nelogické a neudržateľné vzhľadom na naše úrovne príjmov. Štát tiež nesie určitú zodpovednosť za tento trend prostredníctvom svojich podporných modelov, vrátane APN. To narúša trhovú konkurenciu, vytvára trhové nerovnováhy a podporuje nájomníctvo,“ hovorí ekonomický analytik Indexu Damir Novotny.

Cieľom dotovaných úverov bolo zabrániť odchodu mladých ľudí, no tomu tak nebolo.

Majiteľ Operety Boro Vujović varuje, že vinu za vysoké ceny bývania nemožno pripísať výlučne APN, hoci dotované úvery majú úlohu pri zvyšovaní cien bývania.

„Všetko závisí od vášho pohľadu. Niekto, kto použil APN na vyriešenie svojho problému s bývaním, si myslí, že je APN dobrý. Ale otázkou je, čo tento model znamená pre celý trh. Keď bol spustený program dotovaných úverov na bývanie APN, cieľom bolo zastaviť odchod mladých ľudí. To sa však nestalo, pretože zostať v Chorvátsku vyžaduje viac než len dom – ľudia tiež potrebujú prácu a slušné mzdy. Počet dotovaných úverov je obmedzený a lehoty na nákup domu sú krátke, čo podporuje vysoké ceny, pretože ľudia nemajú čas hľadať dom a rokovať o cene. Inými slovami, nie je to len chyba APN, nie je to rozhodujúci faktor, ale určite je to jeden z dôvodov rastúcich cien bývania,“ vysvetľuje Vujović pre Index.

Ceny bývania v novostavbách v Záhrebe minulý rok počas pandémie COVID-19 vzrástli o 9 %.

Podľa Štátneho úrad u štatistiky bola priemerná cena za štvrtý meter novostavby v Chorvátsku minulý rok 12 724 kuna, čo je o 3,1 % viac než v predkrízovom roku 2019. Zatiaľ čo ceny bývania v novostavbách v zvyšnej časti krajiny počas rovnakého obdobia klesli o 4,6 % a priemerne dosiahli 11 198 kuna, Záhreb zaznamenal výrazný nárast cien nového bývania. Minulý rok nová nehnuteľnosť v metropole stávala v priemere 14 013 kuna, čo je o 9,2 % viac než v roku 2019. Toto je do veľkej miery spôsobené dotovanými úvermi APN, pričom väčšina z nich je využitá na nákup bytov v hlavnom meste.

Existuje množstvo prípadov zneužitia štátnych dotácií.

Rozdelenie štátnych dotovaných úverov bolo taktiež poznačené zneužitím, ako uvádzajú médiá v posledných niekoľkých rokoch. Vyskytli sa prípady, keď príjemcovia dotovaných úverov kúpili domy na vyriešenie svojho problému s bývaním, aby ich následne prenajali alebo premenili na apartmány pre turistov. Médiá tiež odhalili prípady, keď mladí ľudia dostali dotované úvery na kúpu domov od svojich rodičov alebo keď deti darovali svoje vlastné domy svojim rodičom a následne požiadali o úvery APN.

Spoločenské dôsledky.

Chorvátsko nemusí vynaliezť koleso; potrebuje len prijatie udržateľnejšieho modelu bývania, ktorý neruší trhovú konkurenciu a podporuje kultúru nájomníctva. Prístup EÚ k cenovo dostupnému bývaniu je napríklad obozretnejší a podporuje výstavbu sociálneho bývania. V Mníchove sa napríklad ročne postaví viac ako 1 000 takýchto bytov a mnoho ďalších európskych miest tento model tiež využíva. Ako uvádza Novotny, nie je potrebné stavať nejaké nové sociálne byty, ale skôr rozvinúť model bývania, ktorý rieši nedostatok bývania udržateľným spôsobom, ako požaduje EÚ. To vyžaduje reguláciu šedejších trhov prenájmu nehnuteľností a posilnenie miestnych samospráv.

Model dotovaných úverov APN zlyháva.

Model APN, tak ako existuje dnes, už stratil svoju užitočnosť. Prišiel čas ho reformovať alebo zrušiť. Štát nemá dôvod zasahovať na trhu s nehnuteľnosťami, ani v prípade sociálneho bývania. Súčasný model podporuje nájomníctvo a narúša trhovú konkurenciu, čo tlačí ceny bývania vyššie. Ako argumentuje Novotny, Chorvátsko potrebuje nový model bývania, ktorý je finančne udržateľný, v súlade s praktikami EÚ a rieši potreby všetkých občanov, nie len tých pod 45 rokov.

APN sa musí prispôsobiť a zmeniť.

Vujović verí, že systém rozdeľovania dotovaných úverov na bývanie APN je príliš centralizovaný. Najviac ich využívajú ľudia v Záhrebe, potom v Riječke a Splitu, zatiaľ čo zvyšok krajiny je sekundárny. Vujović navrhuje decentralizovať prostriedky na úroveň krajov, aby každý kraj mal svoj vlastný APN. To by motivovalo ľudí kupovať domy mimo Záhreb a oživil trh v iných regiónoch. Tým by sme zároveň zabezpečili rovnomernejšie rozdelenie cien bývania po celom Chorvátsku.

APN priznáva, že zabraňuje zneužitiu.

Naša žiadosť na APN vyústila do odpovede, že doteraz nedostali žiadne hlásenia o zneužití nehnuteľností zakúpených dotovanými úvermi. Tiež uviedli, že pracujú na prevencii zneužitia, preto bol novelizovaný Zákon o subvencovaní. APN od roku 2017 dostalo 18 024 žiadostí o dotované úvery na bývanie, z ktorých 17 515 bolo schválených, zatiaľ čo 509 bolo zamietnutých alebo neimplementovaných. Práve bola spustená nová výzva na podanie žiadostí o dotované úvery APN s rozpočtom 50 miliónov kuna. Oprávnenými žiadateľmi sú osoby pod 45 rokov, ktoré ešte nevlastnia dom ani byt a získajú minimálne 30 % svojich mesačných splátok úveru na bývanie na minimálne päť rokov.

Potrebujeme nový model bývania pre našich občanov.

Bez ohľadu na to, čo sa stane s APN a modelom dotovaných úverov, zdá sa, že autority – ako národná, tak aj miestna vláda – budú musieť prehodnotiť spôsob riešenia bývania pre občanov. Adoptujú model podobný tomu, ktorý používajú rozvinuté európske krajiny a ich sociálne bývanie, alebo výrazne zmenia model dotovaných úverov, prípadne prijmú nový prístup? Čas to ukáže. Očakáva sa, že politici prídu s konkrétnymi návrhmi.

Akékoľvek nové riešenia musia byť finančne udržateľné, v súlade s praktikami EÚ a riešiť potreby všetkých občanov, nie len tých pod 45 rokov.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby