Pôžičky sú pre väčšinu ľudí mimoriadne dôležitým finančným nástrojom, najmä pre mladých jednotlivcov, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť

Účel riešenia problému bývania sa najprv zameriava na to, či je úver schopný a aká bude výška mesačnej splátky. Nie je však dostačujúce sústrediť sa len na schválenie úveru alebo schopnosť zaplatiť aktuálnu mesačnú splátku, pretože hypotecný úver sa spláca dlhodobým obdobím. Banky ponúkajú rôzne úverové ponuky, ktoré je potrebné pochopiť. Ak podmienky pochopíte, budú pre vás jednoduchšie vyjednávať a vybrať možnosť, ktorá je dlhodobo prijateľná. Čo je úrok a ako sa vypočíta? Úrokové sadzby na úver predstavujú náklad požičaných peňazí. Závisia od:

výšky úveru
obdobia splatenia úveru (úverové obdobie)
dohodnutej úrokovej sadzby (sadzby)

Úrok sa vypočíta na základe úrokovej sadzby, ktorá je vyjadrená v percentách a vždy sa viaže k obdobiu výpočtu alebo lehotu (najčastejšie jeden rok). Úrokové sadzby môžu byť vypočítané:

relatívnou (proporcionálnou) metódou
konformnou metódou

Pokiaľ ide o čas výpočtu:

predbežná, keď sa výpočet úroku vykonáva náležite na začiatku výpočtového obdobia
dekursívna, keď sa výpočet úroku vykonáva náležite na konci výpočtového obdobia

Čo je úroková sadzba? Úroková sadzba je percento dlhu, ktoré musí používateľ úveru zaplatiť banke v dohodnutom termíne. Rôzne typy:

Nominalná úroková sadzba – Počas splácania úveru sa úrok počíta z zostatkovej sumy úveru, ktorú klient ešte nesplatil (ktorá podľa dohody ešte nie je splatná).
Medzisúrok – V období využívania úveru, od dňa splatenia úveru po jeho prevod do splácania, sa počíta medzisúrok. Výpočet sa vykonáva podľa dohody o výpočte nominalných úrokových sadzieb, pričom sa zohľadňuje skutočný počet dní.
Efektívna úroková sadzba – Efektívna úroková sadzba (EKS) je celková cena úveru, ktorú klient platí banke. Okrem nominalnej úrokovej sadzby závisí efektívna úroková sadzba aj od:
- výšky poplatkov, ktoré klient platí banke pri schválení úveru
- obdobia splácania úveru
- výšky záruky, ak je poskytnutá
- iných nákladov (napr. poistné predpisov…)
Banky majú zákonnú povinnosť poskytnúť každému klientovi odhad efektívnej úrokovej sadzby. To umožňuje klientom porovnať skutočnú cenu úveru v rôznych bankách.

Výpočet EKS nezahŕňa:
- súdne poplatky
- úrok z omeškania alebo
- akékoľvek iné náklady vzniknuté nedodržaním podmienok úverovej zmluvy, poštovné, telegramové a telexové náklady
Úrok z omeškania – V prípade nepravidelného splácania úveru sa na zostatok nesplateného istého kapitálu, ktorý mal byť zaplatený, vypočíta úrok z omeškania. Maximálna úroková sadzba je zákonom stanovovaná a vypočítava sa len z splateného kapitálu, nie z úroku.
- Aktuálna zákonná úroková sadzba z omeškania je 5,61 % ročne. Zmena závisí od úpravy ustanovenia, ktoré úrokovú sadzbu reguluje.
Pokiaľ ide o vlastnosť variability nominalnej úrokovej sadzby, môžu byť:
1. Fixná úroková sadzba: nemenná počas celého obdobia splácania a nezávisí od trhových podmienok, ktoré sa menia počas splácania úveru.
2. Premenlivá úroková sadzba: podlieha zmenám počas obdobia splácania v dôsledku zmien referenčnej sadzby, v rámci podmienok definovaných zákonom.
V prípade hypotekárnych úverov sa najčastejšie používa kombinácia fixnej a premenlivej úrokovej sadzby. Tá určuje obdobie počas splácania úveru, v ktorom je úroková sadzba fixná, a v ktorom je premenlivá.

Pokiaľ ide o vlastnosť variability nominalnej úrokovej sadzby, môžu byť:

Fixná úroková sadzba: nemenná počas celého obdobia splácania a nezávisí od trhových podmienok, ktoré sa menia počas splácania úveru.
Premenlivá úroková sadzba: podlieha zmenám počas obdobia splácania v dôsledku zmien referenčnej sadzby, v rámci podmienok definovaných zákonom.

V hypotekárnych úveroch sa najčastejšie používa kombinácia fixnej a premenlivej úrokovej sadzby. Definuje obdobie počas splácania úveru, v ktorom je úroková sadzba fixná, a v ktorom je premenlivá.

PRÍKLAD kombinácie fixnej a premenlivej úrokovej sadzby:

úver vo výške 500 000 kn

Dohodnuté:

fixná úroková sadzba 2,95 % ročne na prvých päť rokov splácania úveru, a
premenlivá úroková sadzba 2,56 % ročne (6M NRS1 pre HRK (0,13 % p.p.) + 2,43 % p.p.) pre zostávajúce obdobie splácania, doba splácania 20 rokov (240 mesačných splátok)

EKS (efektívna úroková sadzba) je 3,90 % vrátane nákladov na poistenie nehnuteľnosti, poistenie úveru a poplatky za vedenie bežného účtu.

Splácanie prebieha v splátkach:

mesačná splátka v prvom období je 2 760,50 HRK
mesačná splátka v druhom období je 2 686,04 HRK

Celková suma, ktorú klient musí zaplatiť, je 703 744,90 HRK.

Rozdiel medzi fixnou a premenlivou úrokovou sadzbou

FIXNÁ ÚROKOVÁ SADZBA

PREMENLIVÁ ÚROKOVÁ SADZBA

Žiadne úrokové riziko V prípade zvýšenia referenčnej úrokovej sadzby

dohodnutá úroková sadzba zostáva rovnaká
mesačná splátka zostáva rovnaká
náklady úveru zostávajú nezmenené (neaplikujú sa)

V prípade zníženia referenčnej úrokovej sadzby

dohodnutá úroková sadzba zostáva rovnaká
mesačná splátka zostáva rovnaká
náklady úveru zostávajú nezmenené (neaplikujú sa)

Úrokové riziko V prípade zvýšenia referenčnej úrokovej sadzby

dohodnutá úroková sadzba sa zvýši
zvýši sa mesačná splátka
zvýšia sa náklady úveru

V prípade zníženia referenčnej úrokovej sadzby

dohodnutá úroková sadzba sa zníži
mesačná splátka klesne
náklady úveru sa znížia

Čo ovplyvňuje zmenu premenlivej úrokovej sadzby? Premenlivé úrokové sadzby pozostávajú z dvoch častí:

fixná časť, ktorá sa počas celého obdobia splácania nemení
premenlivá časť, ktorá závisí od pohybu referenčnej trhovej úrokovej sadzby pre konkrétnu menu. Môže to byť napríklad národná referenčná sadzba (NRS), EURIBOR, vklady smerované na účty Ministerstva financií alebo priemerná úroková sadzba vkladov občanov

Premenlivá úroková sadzba = fixná časť + premenlivá, meniaca sa časť (referenčná sadzba) Príklad: 2,56 % ročne = 2,43 % p.p. + 6M NRS1 pre HRK (aktuálne 0,13 % p.p.) Premenlivé úrokové sadzby sú regulované od 1. januára 2013. Zákon o spotrebiteľskom úverovaní upravuje úrokovú sadzbu tak, aby bola viazaná na verejne oznámenú referenčnú sadzbu. Takéto úrokové sadzby sa môžu meniť iba v dôsledku zmeny referenčnej sadzby.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby