Tri experti analyzujú budúce pohyby trhu s nehnuteľnosťami v hlavnom meste a tiež na pobreží

Po takmer troch rokoch silného rastu takmer úplne zastavila pandémia, ktorá preletela hranice Chorvátska neskoro v zime, obchodovanie na domácom trhu s nehnuteľnosťami. Len mesiac po objavení koronavírusu bol Záhreb zasiahnutý zničujúcim zemetrasením, ktoré ukončilo aj malý obchod, ktorý v meste zostal napriek obmedzujúcim opatreniam proti epidémii. Médiá, najmä sociálne siete, rýchlo šírili správy o drastickom poklese cien nehnuteľností na najžiadanejších miestach – na Jadranskej pobreží a v centre mesta. V krajine, kde veľké množstvo občanov vlastní svoje vlastné domy a značný počet má aj ďalšie nehnuteľnosti, takéto prognózy vždy vyvolávajú nepokoj. Realitní agenti sa zvyčajne vyhýbali verejným predpovediam, ako sa situácia vyvinie, a žiadali, aby sme počkali, kým sa výnimočné okolnosti normalizujú. Keďže od zemetrasenia uplynulo viac ako poltýždňa a šírenie koronavírusu bolo aspoň dočasne pod kontrolou, rozhodli sme sa zistiť, čo traja prominentní sprostredkovatelia pri nákupe a predaji nehnuteľností hovoria o súčasnej situácii a čo očakávajú v blízkej budúcnosti. TRH BOL ŽIVÝ AŽ DO STRED-MARČOVHO ZEMETRESENIA Aj keď bol prvý prípad COVID-19 v Chorvátsku zaznamenaný už 25. februára, odborníci na nehnuteľnosti, s ktorými sme hovorili, nás uistili, že rušenie trhu nebolo zaznamenané po nejakú dobu potom, a ani keď denný počet nových prípadov v Chorvátsku už dosiahol dvojciferné hodnoty. „Do začiatku marca tohto roku bol trh s nehnuteľnosťami v rámci trendu rastúcej dopytu a cien nehnuteľností, ktorý trval posledné tri roky. Až keď sa kríza COVID-19 zhoršila a krizové riadiace centrum zaviedlo núdzové antiepdemické opatrenia, trh sa zastavil. Teraz je v stave hibernácie s nevyčerpateľne malým počtom transakcií,“ hovorí Dubravko Ranilović, prezident Asociácie obchodu s nehnuteľnosťami a riaditeľ realitnej kancelárie Kastel Realty v Záhrebe.

OBCHOD KLESOL O 90%

To isté hovorí Boro Vujović, podpredseda Asociácie obchodu s nehnuteľnosťami a majiteľ realitnej kancelárie Opereta Realty. „Vyšli sme v poriadku až do 15. marca. Práve potom situácia na trhu začala rýchlo zhoršovať. Keď bolo jasné, že COVID-19 bude skutočná epidémia, obchod sa zastavil. V takom čase sú ľudia prakticky zakázaní opúšťať svoje domovy a za takých podmienok sa nedá hovoriť o vážnom biznise. Avšak nehnuteľnosti nie je možné kúpiť cez internet,“ vysvetľuje Vujović. Transakcie boli extrémne nízke a v niektorých kanceláriach dokonca úplne zastavili až do Veľkej noci. V Záhrebe bol jediný obchod v prenájme nehnuteľností, pravdepodobne kvôli zemetraseniu, hovoria naši informátori. „Vždy existujú výnimky, ale obchod klesol o viac ako 90 % v počte transakcií, pričom niektoré kancelárie dosiahli až 100 %. To, čo sa teraz realizuje, sú iba transakcie, ktoré začali pred pandémiou, a malá časť obchodovania s nehnuteľnosťami súvisiaca s dotáciami,“ hovorí Dubravko Ranilović. UVOĽNENIE OPATRENÍ OŽIVÍ TRH Keď sa antiepdemické opatrenia uvoľnili, trh s nehnuteľnosťami začal ukazovať prvé známky života, povedali nám odborníci na nehnuteľnosti. „Akonáhle bolo obmedzenia zrušené, začali sme zaznamenávať zvýšenú aktivitu. Od tohto pondelka máme výrazne vyšší počet dopytov a ľudia začínajú prehliadať nehnuteľnosti. Avšak doteraz fungujú iba predaje, ktoré boli uzavreté pred touto situáciou,“ hovorí Lana Mihaljinac Knežević, prezidentka Asociácie obchodu s nehnuteľnosťami pre región Záhreb a riaditeľka kancelárie Zagreb West. Boro Vujović dodáva, že trh sa opäť rozhýbal v polovici apríla. Podľa neho je to čiastočne vďaka opatreniam APN, s viac ako 3 000 žiadostiam o dotované úvery, hovorí. Okrem toho niektorí obyvatelia Záhrebu museli kvôli zemetraseniu kúpiť nové nehnuteľnosti, zdôrazňuje Vujović. „Niektorí kupci si uvedomujú, že situácia je neistá a že na jeseň nemusia mať rovnaké úverové podmienky ako teraz, preto začali kupovať. Predaje sú momentálne oveľa nižšie, než boli pred polovičným marcom, ale skutočne sa obnovili. Ľudia vám konečne umožňujú priniesť záujemcov o kúpu späť do svojich domovov, čo je veľmi dôležitá časť príbehu,“ povedal nám Vujović. JE ZÁUJEM, ALE ŽIADNE ROZHODY Dubravko Ranilović poukazuje na časť trhu, ktorá nebola úplne zamrznutá, ani akokoľvek. „Relatívne aktívny trh je trh s prenájmom. Dôvodom je, že prenájom nehnuteľností v turistických destináciách úplne zastal a niektoré nehnuteľnosti sa preorientovali na obytné využitie. V Záhrebe je veľa ľudí, ktorí potrebujú dočasné ubytovanie, kým sa ich nehnuteľnosti rekonštruujú. Avšak všetko toto spolu nie je niečo, čo by výrazne ovplyvnilo zamrznutý trh,“ hovorí Ranilović. "Nedostatok sociálneho kontaktu sťažuje dlhodobo organizovanie prehliadok nehnuteľností. Obavy z infekcie ľudí odvracajú od nehnuteľností. Keď sa obávate o svoje zdravie, nehnuteľnosť nie je vašou hlavnou starosťou. Ľudia volajú a pýtajú sa na dostupné nehnuteľnosti a ich potenciálne hodnoty, ale stále nerozhodujú, pretože je príliš veľa neistoty,“ vysvetľuje Ranilović. CENY NEJSÚ POKLESNUTÉ Dopyt po nehnuteľnostiach mohol klesnúť na rekordne nízku úroveň, ale odborníci, ktorí sa obávajú veľkého poklesu cien nehnuteľností alebo majú vysoké nádeje na takýto pokles, sú dezinformovaní, s tým súhlasili všetci odborníci, s ktorými sme hovorili. Základnou podmienkou pre pokles cien je pokles dopytu a zníženie počtu transakcií, vysvetľuje Ranilović. Majiteľ realitnej kancelárie Kastel Realty je presvedčený, že významný pokles cien nenastane. Ranilović verí, že najprv uvidíme korekciu cien nehnuteľností, ktorých ceny boli už pred zmenou okolností nerealisticky vysoké. "Idealisticky nemôžete očakávať, že vlastníci sa vzdajú napríklad polovice očakávanej ceny. To nebude možné, ani pre tých, ktorých nehnuteľnosti boli ťažko poškodené zemetrasením. V konečnom dôsledku sa nehnuteľnosti, najmä rezidenčné, predávajú predovšetkým s určitou úmyselnou cieľom, najčastejšie aby si predajcovia kúpili inú nehnuteľnosť na bývanie. Ak prijmete nižšiu ponuku za svoju nehnuteľnosť, nebudete si ju môcť dovoliť,“ hovorí Ranilović. NABÁDKY 50 % NIE SÚ REALIZOVANÉ Tvrdí sa, že ceny nehnuteľností klesli o 30 %, alebo dokonca o 50 % v niektorých správach, čo realitní majitelia kategorizovane odmietajú. „Fakt, že v súčasnosti máme tak málo transakcií, nie je možné na ich základe tvrdiť, že ceny nehnuteľností klesli. Každopádne pokles o 50 % nie je možný, ani v budovách, ktoré boli najviac poškodené zemetrasením v Záhrebe. Trh jednoducho nefunguje takto. Najdlhší čas, ktorý trvá, kým presvedčíme vlastníkov o ich nerealistických predstavách,“ vysvetľuje Ranilović. Súhlasí úplne s Boro Vujovićom, ktorý dodáva, že jeho kancelária realizovala všetky transakcie, ktoré uzavreli po začiatku krízy, za ceny v rozsahu požadovaných a získaných cien platných pred 15. marcom. „Samozrejme, objavili sa niektorí kupci, ktorí ponúkajú 50 % požadovaných cien, ale takéto ponuky stále nie sú akceptované,“ hovorí Vujović. VEĽA ZÁVISÍ OD DLOŽKOSTI KRÍZY Všetci naši respondenti sú presvedčení, že dlhodobé trendy na trhu závisia od dĺžky následkov pandémie alebo hĺbky ekonomickej krízy, ktorú očakávame. Lana Mihaljinec Knežević hovorí, že je predčasné robiť vážne predpovede. „Sme veľmi opatrní pri sledovaní všetkých faktorov, ktoré normálne ovplyvňujú trh, ako je HDP, kúpna sila spotrebiteľov, úrokové sadzby a úrokové sadzby na vkladov. Ekonomická situácia a trh s nehnuteľnosťami sú prepojené. Pochopenie situácie nie je uľahčené tým, že globálne inštitúcie a HNB majú drasticky odlišné predpovede o tom, o koľko klesne chorvátsky HDP. Budeme musieť počkať predtým, než urobíme vážne odhady,“ hovorí riaditeľka kancelárie Zagreb West. Dubravko Ranilović nám opisuje, ako vyzeral trh s nehnuteľnosťami počas poslednej veľkej krízy, spôsobenej recesou, ktorá začala na konci posledného desaťročia. „Až o rok po začiatku krízy začali ceny klesať a trvalo takmer šesť rokov, kým niektoré nehnuteľnosti zaznamenali pokles cien o 30 %. Takmer všetky nehnuteľnosti nepocitovali pokles cien. Očakávam, že situácia bude ťažká a výzvou, ale nečakám, že trh skolabuje,“ hovorí Ranilović. V ZÁHREBE SA OČAKÁVAJÚ KOREKCIE Centrum mesta Záhreb vždy bolo jedinečnou mikro‑lokáciou na chorvátskom trhu s nehnuteľnosťami. Hoci časť centra bola ťažko poškodená zemetrasením, odborníci, s ktorými sme hovorili, predpovedajú, že nehnuteľnosti v centre zostanú pre kupujúcich veľmi atraktívne. Avšak stále sa očakáva korekcia cien nerealisticky vysokých nehnuteľností, zdôrazňujú. Mihaljinac Knežević hovorí, že trh zaznamenal rýchly rast cien za posledné tri roky, kvôli akumulácii kapitálu, pozitívnemu ekonomickému sentimentu a vynikajúcim turistickým sezónam. "Trh s nehnuteľnosťami zaznamenáva silný rastový trend od roku 2017 a je to tiež spôsobené tým, že v rokoch predchádzajúcich tomuto obdobiu bola kríza taká vážna, že ľudia nemali čo kupovať. Dotácie tiež ovplyvnili stav trhu, čo viedlo k prehnane vysokým cenám niektorých nehnuteľností. Dostali sme sa do situácie, kde predajcovia sa snažia dosiahnuť rovnakú cenu za staré budovy ako za nové. To už nebude tak. Ceny takýchto nehnuteľností budú musieť klesnúť, ak ich títo ľudia chcú predať,“ hovorí Mihaljinec Knežević. "Ceny v turistických oblastiach nebudú klesať, rovnako tak nebudú klesať ani kvalitné apartmány v nových budovách, verí. To je najmä pravda pre centrum mesta. „Nové budovy sú zriedkavé. Niektoré nové projekty boli oznámené, ktoré budú veľmi drahé. Pokiaľ ide o zvyšok, budeme musieť počkať a pozorovať, predtým než urobíme akékoľvek hodnotenie. Uvidíme, ktoré nehnuteľnosti zostanú nevyužité, a je pravdepodobné, že budú predané lacnejšie. Po rekonštrukcii nastane segmentácia, ulica po ulice, ale ľudia nebudú kupovať vo veľkom, ako očakávajú špekulatívni kupujúci,“ je presvedčená Mihaljinac Knežević.

BEZPEČNOSŤ BUDE KĽÚČOVOU OBAVOU PRE KUPUJÚCICH Boro Vujović verí, že ceny budov postavených pred rokom 1930, ktoré boli poškodené zemetrasením, budú klesať. Majitelia takýchto nehnuteľností už nebudú môcť dosiahnuť také vysoké ceny ako pred zemetrasením, hovorí, avšak dodáva, že majitelia kvalitných nehnuteľností v meste budú v bezpečí. "V nových budovách v centre mesta ceny neklesnú. Je to prestížna lokalita a vždy budú ľudia ochotní platiť najvyššie sumy. Zemetrasenie bude mať najväčší dopad na staré budovy. Majte na pamäti, že mnohí ľudia sa boja spať v budovách bez železobetónu, bez ohľadu na to, či majú zelenú alebo červenú nálepku, a pocit bezpečnosti je veľmi dôležitý faktor pri výbere nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Boro Vujović. VLASTNÍCTVO NEHNUTEĽNOSTI JE POVINNOSŤOU Dubravko Ranilović sa stotožňuje s Vujovićovým názorom a poukazuje na to, že stav nehnuteľnosti a jej konštrukčná stabilita sa stanú kľúčovou otázkou pre kupujúcich v centre mesta. „Táto situácia ukázala anomálie v tejto časti trhu. Stalo sa zrejmé, že vlastníctvo nehnuteľnosti nie je iba výhodou, ale aj povinnosťou, najmä čo sa týka údržby. Trh sa mení, ako sa menia postoje ľudí k nehnuteľnostiam,“ hovorí Ranilović. "Napríklad sa ukázalo, že nie je možné bývať v centre Záhrebu v budove staršej ako 120 rokov, aj pri minimálnej údržbe, pretože si nemôžete dovoliť pravidelne udržiavať alebo rekonštruovať takú nehnuteľnosť, bez čoho nie je možné ju považovať za bezpečnú,“ hovorí Ranilović. CENTRUM ZÁHREBU NEBUDE VÁŽNE OVLIVNENÉ Nová situácia v centre Záhrebu bude mať malý dopad na ceny nehnuteľností mimo mesta. Rovnaké pravidlá platia mimo centra, kde naši respondenti už spomenuli ako kľúčové pre určovanie cien. Majitelia nehnuteľností v novostavbách v širšom centre mesta nemusia mať obavy z úbytku hodnoty svojich nehnuteľností, ale nemôžu ani očakávať nárast cien. "Môže nastať určitý nárast dopytu, ale neverím, že bude sprevádzaný výrazným rastom cien. Situácia v centre však nie je typická pre okolitý priestor. Došlo k segmentácii kupcov, pričom mnohí si nemôžu dovoliť apartmány v centre. Mnoho nehnuteľností v širšom centre sa presunulo na denné prenájmy. Už niekoľko rokov pozorujeme zvýšený záujem o apartmány v štvrti Novi Zagreb a Dubrava,“ hovorí Lana Mihaljinac Knežević. Boro Vujović má podobný názor. „Na lokalitách blízko centra, kde budovy stavajú renomovaní investori, je stále obrovský dopyt a predaje prebiehajú dobre. Nepredpovedal by som žiadny rast cien, ale povedal by som, že takéto nehnuteľnosti zostanú atraktívne. V každom prípade by ceny nemali ďalej rásť a nečakám drastický pokles,“ hovorí Vujović. POBREŽIE BUDE PREDPOVIADANÉ SEZÓNNYM FAKTOROM Okrem mesta Záhreb je trh s nehnuteľnosťami v Chorvátsku obzvlášť žiavy pozdĺž pobrežia. Pobrežie nebolo ovplyvnené zemetrasením, ale keďže nehnuteľnosti sú obzvlášť atraktívne pre zahraničných kupujúcich, je rozumné predpokladať, že pandémia bude mať významný dopad na túto oblasť. Boro Vujović, majiteľ realitnej kancelárie Opereta Realty, poznamenáva, že veľa bude závisieť od vývoja turistickej sezóny a zdôrazňuje, že kvalita a lokalita nehnuteľnosti sú kľúčové pri určovaní jej ceny. "Kľúčová otázka je, čo sa bude diať v tejto sezóne a ako sa bude v budúcnosti vyvíjať situácia s COVID-19. Zahraniční kupci tvoria takmer 50 % kupujúcich nehnuteľností pozdĺž pobrežia. Otázka je, či prídu v tejto sezóne? Ak nie je turizmus ako potenciál pre investovanie do nehnuteľností, neexistuje dopyt. Ceny budú veľmi závislé od tejto sezóny a perspektív ďalších turistických sezón,“ vysvetľuje Vujović. "Avšak majte na pamäti, že viac ako 50 % kupujúcich pozdĺž pobrežia zaplatilo za svoje nehnuteľnosti v hotovosti od roku 2017. Kupovali nehnuteľnosti ako investíciu a títo kupci nemusia predávať svoje nehnuteľnosti. Z toho vyplýva, že pravdepodobne dôjde k niektorým korekciám, ale kvalitné nehnuteľnosti na dobrých lokalitách si zachovajú svoju hodnotu,“ uzatvára Vujović.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby