Investovanie do bytov ako forma úspor, zahraničné nákupy a dotované hypotéky – všetko prispieva k rastu bytových jednotiek Prvé výsledky sčítania obyvateľov z roku 2021 ukázali, že v desaťročnom období sa počet obyvateľov v Chorvátsku znížil o 396 360 osôb, teda o 9,25 %, a pokles počtu obyvateľov a domácností bol zaznamenaný vo všetkých krajinách. Podľa prvých výsledkov zverejnených Štatistickým úradom (DZS) žije v Chorvátsku 3 888 529 obyvateľov. Celkový počet domácností je 1 438 423. Celkový počet bytových jednotiek je 2 350 444, z ktorých 2 015 364 je určených na trvalé bývanie. Do trvalých bytových jednotiek patria obývané, občasne obsadené a opustené byty (DZS, DZS štatistiky v sérii Populácia 2021. prvé výsledky). Počet domácností podľa prvých výsledkov sčítania klesol o 5,31 %, teda o 80 615 domácností. Zároveň sa počet bytových jednotiek zvýšil o 4,61 %, teda o 103 534 jednotiek.

Rast cien nehnuteľností je znakom spoločenskej stratifikácie

Obyvateľstvo klesá, stratili sme 400 000 občanov a zároveň sa rozširuje bývanie. To je len znak spoločenskej stratifikácie, že niektorí ľudia, a nie len bohatí, si môžu dovoliť dva, tri byty, zatiaľ čo iní sotva prežívajú. A prečo majú dva, tri byty? Pretože nie sú zdanené, povedal Slavko Linić, bývalý minister v koaličnej vláde SDP, v televízii N1. Skutočnosť, že sčítanie ukázalo, koľko sa investuje do nehnuteľností, bola tiež uvedená v rozhovore pre Novi list, kde sa opakovalo, že sčítanie dokazuje, že by mala byť zavedená daň z nehnuteľností, s ktorou by sa okrem zníženia zdravotných odvodov financoval systém. Ak by nehnuteľnosti na domácom trhu fungovali, ako povedal Linić, neboli by žiadne problémy, pretože „HDPrastane rásť, niekto bude zarábať, ceny bývania budú lacnejšie“. Ale „stojí prázdne a nehybné“.

Žiadna daň z nehnuteľností

Hoci zavedenie dane z nehnuteľností bolo v minulosti oznámené koaličnou vládou SDP, bolo opustené kvôli odporu jej koaličných partnerov, predovšetkým HNS. Táto strana bola tiež najväčším protivníkom zavedenia dane v roku 2017 (1, 2, 3). Takže „prázdne a nehybné“ nehnuteľnosti budú naďalej prázdne, pokiaľ Chorvátsko nezačne vážne premýšľať o bývacej politike. „Bývacia politika nezaujíma nikoho v Chorvátsku, aspoň nie vážne,“ hovorí Josip Tica, profesor na Zagrebskej škole ekonómie. Pripomína, že s chorvátskymi mzdami vo väčšine krajiny nie je problém bývania možné vyriešiť kúpou bytu alebo prenájmom, pretože sektor prenájmu neexistuje. Keď sa pozriete na štruktúru miezd, medzi polovicu a dve tretiny ľudí, ktorí v Chorvátsku dostávajú mzdu, nie sú úverovo solventní. Preto nikdy neexistovala žiadna bývacia politika a pre značný počet zamestnancov neexistuje žiadny produkt bývania, ktorý by mohli použiť na riešenie svojho problému s bývaním, zdôrazňuje Tica a vysvetľuje, že je zásadné nájsť spôsob, ako týmto ľuďom poskytnúť pomoc pri bývaní. Bývací trh je zvyčajne zameraný na skupiny s vyššími príjmami, ktoré si to môžu dovoliť na trhu. Otázka je, čo s ostatnými? To je podstata bývacej politiky, zdôrazňuje Tica. Kto v takomto prostredí kupuje nehnuteľnosti v Chorvátsku, najmä keď ich ceny stúpajú od konca roku 2017? Jedným zo základných podmienok nákupu je cena peňazí. Úrokové sadzby sú roky na rekordne nízkej úrovni a v takých prípadoch peniaze smerujú do „bezpečnejších“ útočísk, ako je nehnuteľnosť. Zvýšený dopyt vedie k rastu cien. Tento zvýšený dopyt v Chorvátsku nie je poháňaný len lacnými peniazmi, ale aj tým, že vláda od roku 2017 subvencuje nákup prvého bývania. Dopyt bol tiež podnietený dvoma ničivými zemetraseniami v Záhrebe a Baniji. Navyše by sa nemalo prehliadať, že nehnuteľnosti v Chorvátsku kupujú aj cudzinci, ktorí sa primárne zaujímajú o pobrežie.

Nehnuteľnosti ako bezpečná investícia

Podľa najnovších údajov Eurostatu ceny nehnuteľností v EÚ a eurozóne v treťom štvrťroku 2021 vzrástli o 9,2 % v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2020, čo predstavuje najvyšší rast za viac ako 15 rokov. V Chorvátsku bol tento rast v treťom štvrťroku minulého roka na ročnej báze desať percent (1, 2). Avšak celosvetovo, pri pohľade na pohyb cien nehnuteľností za desaťročné obdobie, v Chorvátsku rastú pomalšie ako na úrovni EÚ. Peniaze sú relatívne lacné a potom je tu dopyt po nehnuteľnostiach, ktoré ľudia vnímajú ako bezpečnú investíciu – najmä vzhľadom na fakt, že počas posledného roka máme infláciu na úrovni celej Európy a sveta práve preto, že v obehu je veľa peňazí – zvýšenej. Ľudia vnímajú nehnuteľnosti ako veľmi dobrú príležitosť uchovať hodnotu svojich peňazí pred zjednotením infláciou. Nakoniec sa im to zdá ako dobrý spôsob investovania práve teraz, hovorí Dubravko Ranilović, člen predstavenstva Kastel Agency a prezident združenia podnikateľov v nehnuteľnostiach pri Chorvátskej obchodnej komore. Zdôrazňuje, že nejde o špecifický chorvátsky fenomén, ale o globálny. Keď sú úrokové sadzby hypoték nízke a peniaze lacné, dopyt po nehnuteľnostiach sa výrazne zvyšuje, a to je celosvetovo bežný jav, dodáva Ranilović a uvádza, že tieto cykly sú dobre známe. Avšak žiadny z procesov na trhu nehnuteľností nie je trvalý, zdôrazňuje Tica. Pripomína, že sprísnenie menovej politiky a všetko, čo s tým súvisí, ak inflácia bude pokračovať, povedie k obráceniu trendov v opačnom smere na trhu nehnuteľností a ich cenách. Sú dva efekty nízkych úrokových sadzieb. Pri nižších mzdách si môžete kúpiť väčší byt. Zároveň vyššia, bohatšia časť obyvateľstva, ktorá až do niekoľkých rokov sporiť a vkladať eurá, s tým prestala. Otázkou je, aké iné formy investícií si zvolili. To je okamih, kedy začínajú objavovať sa byty, zdôrazňuje Tica. Tica tiež poukazuje na kultúrny aspekt prítomný v Chorvátsku – veľa ľudí je ochotných kupovať byty, aj keď to prináša ďalšie výdavky a nevedie k zisku. Veľmi veľký počet ľudí v Chorvátsku vlastní niekoľko bytov, ktoré naozaj nepotrebujú. Neprejímajú ich, nepoužívajú ich na bývanie, ale jednoducho radi vlastnia nehnuteľnosti, vysvetľuje Tica. Vysvetľuje, že tieto byty nie sú na trhu, alebo sú v inom meste a „čakajú, kým ich deti vyrastú“, alebo pochádzajú z nejakého dedičstva. Môžete mať aj prázdne byty v mestských oblastiach, ktoré takto stojí od roku 1991, vysvetľuje Tica. Je to charakteristika lokálneho trhu, že značná časť ľudí investuje do bytov, ktoré neslúžia ako obytné priestory.

Každý štvrtý – cudzinec

Podľa Raniloviča dopyt po nehnuteľnostiach na lokálnej úrovni vzrástol počas pandémie Covid‑19. Zdôrazňuje koncept „druhé bývanie“, zahraničnú investíciu do turizmu a nákup nehnuteľností. „Druhé bývanie, ktoré je investíciou, ktorá nevracia peniaze, viedlo k tomu, že každý štvrtý kupujúci nehnuteľnosť v Chorvátsku je cudzinec. To je významné číslo, ročne ide približne o 7 000 takých transakcií,“ hovorí Ranilović a pridáva, že to výrazne ovplyvňuje zvýšený dopyt a následne rast cien.

Problémy spôsobené modelom subvencovaného bývania

Tica poukazuje na problém spojený s programom subvencovania nákupu bývania. Počítajú, že kúpite lacno a potom predáte draho vďaka tomuto programu dotácií. Alebo jednoducho, ľudia berú peniaze z banky a potom očakávajú, že získajú niečo z rastu cien domov alebo že skutočne použijú byty a prenajmú ich, vysvetľuje Tica. Avšak otázka je, čo sa stane, keď úroková miera klesne na jednu alebo dve percentá. Ak pokles úrokových sadzieb zvýšil kúpnu silu, zvýšil ceny, presvedčil sporičov, aby odišli z bánk a kúpili byty, čo sa stane, keď úrokové sadzby vzrastú, na čo všetci netrpezlivo čakajú, pretože inflácia je neustále v diskusiách, pýta sa Tica, pripomínajúc, že inflácia je synonymom inflácie v ekonómii. Pokiaľ ide o subvencovanie hypoték na nákup prvého domu, efekty sú v práci „Home, sweet home: efekt subvencovaných hypoték na trh nehnuteľností v Chorvátsku“, analyzovanej Davorom Kunovacom, riaditeľom Modellárskeho riaditeľstva pri Chorvátskej národnej banke a Ivanom Žiličom, vedeckým spolupracovníkom v Ekonomickom inštitúte. Ich práca ukázala, že subvencia zavedená v roku 2017 (údaje DZS naznačujú, že ceny nehnuteľností stúpajú stabilne od konca toho roku) alebo úhrada časti úrokovej splátky počas počiatočného obdobia splácania úveru „narušila bežnú mesačnú dynamiku transakcií s bývaním, ktoré sa sústreďovali v mesiaci, keď sa podávali žiadosti o subvenciu“. Podľa ich záveru subvencovanie hypotekárnych úverov malo procyklický efekt, ktorý prispeval k existujúcemu trendu rastúcich cien bývania v Chorvátsku. Dotácie tiež ovplyvnili ceny nehnuteľností v oblastiach a regiónoch, kde je trh nehnuteľností najaktívnejší. Okrem toho „dotácie na hypotekárne úvery, v rozpore s ich deklarovaným účelom, sprístupnili bytové jednotky menej dostupnými, najmä pre kupujúcich, ktorí nedostávajú dotácie.“ Ranilović nazýva subvencovaný nákup nehnuteľností „chybným riešením, ktoré sa neukľudnilo“, zdôrazňujúc, že kvôli ich dĺžke viedlo k zvýšeniu dopytu po nehnuteľnostiach v krátkom období. Táto „chyba“ teda ovplyvnila ceny nehnuteľností. Politiku nehnuteľností by sa malo premyslieť inak, pretože nepredišla efektom migrácie, ale negatívne ovplyvnila trh, najmä v oblastiach, ktoré sú veľmi aktívne, ako Záhreb alebo Split, zdôrazňuje Ranilović. Poukazuje, že toto opatrenie nie je adekvátne, pretože nedosahuje tých, ktorí to skutočne potrebujú. Na využitie tohto opatrenia je potrebná úverová bonita. Práve tí, ktorí bonitu nemajú, sú tí, ktorí potrebujú pomoc. Ide o mladých ľudí na začiatku života, vysvetľuje Ranilović a dopĺňa, že toto opatrenie nepredišlo efektom migrácie, ale negatívne ovplyvnilo trh. Máme denné migrácie do mesta Záhreb a z Chorvátska. Jedným z hlavných segmentov, ktoré trpia, je bývanie, pretože keď sa pozrieme na dostupnosť na základe mzdy, zistí sa, že mladý človek, bez ohľadu na jeho plat, si nemôže dovoliť dom. Potrebujeme zaviesť niektoré modely, ktoré poskytnú bývanie mladým, vzdelaným ľuďom, aby sa mohli sústrediť na prácu a plánovanie rodiny, zdôrazňuje Ranilović.

Polarizovaný trh

Ranilović poukazuje na to, že trh je polarizovaný. Pri rozprávaní o raste cien nehnuteľností je potrebné poznamenať. Keď hovoríme o raste cien a tak sa to dejalo v posledných rokoch, s priemerným ročným rastom šesť až sedem percent, musíme brať do úvahy, že trh je veľmi polarizovaný, že existujú oblasti trhu, ktoré sú veľmi aktívne, ako Záhreb a pobrežie, a zároveň existujú časti Chorvátska, ktoré sú úplne neaktívne, hovorí Ranilović, pričom poukazuje, že ostatné mestá, okrem Osijeka a Varaždinu, majú veľmi nízku aktivitu. Trh je nedostatočne rozvinutý, najmä vo vidieckych oblastiach, kde sú domy opustené a dediny prázdne. V Záhrebe máte tiež veľmi polarizovaný trh s bývaním, kde nová výstavba je šampiónom rastúcich cien, mimo iného aj kvôli rastu cien výstavby v dôsledku pandémie. Keďže cena novej výstavby nerealisticky vzrástla, psychologicky ovplyvňuje a tlačí cenu starej výstavby, vysvetľuje Ranilović. To však neznamená, že požadovaná cena nehnuteľností bude rásť. Ranilović preto zdôrazňuje, že priemerná požadovaná cena rastie podstatne viac ako realizovaná cena. Objevuje sa rozdiel medzi požadovanou a realizovanou cenou, čo naznačuje, že trh nie je reálny, hovorí Ranilović a poznamenáva, že trh nemôže byť pozorovaný všeobecne a povrchne, ale každá nehnuteľnosť a každé miesto by sa mali skúmať osobitne. Podľa neho je problém domáceho trhu s nehnuteľnosťami v tom, že sme sa dostali do spotrebiteľskej, kapitalistickej spoločnosti, kde nie je plánovaná výstavba. V skutočnosti nám chýbajú kvalitné nehnuteľnosti. Potrebujeme preusporiadať existujúci bytový fond, urobiť ho viac orientovaným na kvalitu s kvalitnou infraštruktúrou. Najhoršie, čo sa nám stalo, je, že aj nová výstavba už nie je plánovaná, a je zároveň zle urbanisticky a infraštruktúrovo navrhnutá. Dnes máme veľký nedostatok kvalitných nehnuteľností v dobre navrhnutých sídliskách, zdôrazňuje Ranilović a uvádza príklad Záhrebu, kde najvyhľadávanejšie nehnuteľnosti sú byty postavené v 70. a 80. rokoch, ktoré sú kvalitne urbanisticky orientované, s zelenými zónami, blízkosťou k školám, materským zariadeniam a obchodom. Okrem toho trh ovplyvňuje fakt, že chýba kvalitné nehnuteľnosti. V priemere sú staré, neorganizované, nevyhovujúce a energeticky neefektívne. Navyše sa potreby kupujúcich zmenili, pretože „nežijeme v socialistickom režime, štyričlenná rodina nežije v 60 metroch štvorcových, potrebuje väčší byt.“ Všetko toto v konečnom dôsledku vedie k potrebe preusporiadania bytového fondu a premýšľania o bývacej politike. Všeobecne by sme mali vytvoriť bývaciu politiku spoločne so štátom, profesiou a miestnou samosprávou, kde je potrebné... kde musíme uvažovať o bývaní inak. Potrebujeme zaviesť sociálne bývanie, podnetové bývanie, podporovať úspory a zabezpečiť, aby mladí, vzdelaní ľudia mali bývanie, aby sa mohli sústrediť na prácu a plánovanie rodiny, uzatvára Ranilović. Source: faktograf.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby