Čo v skutočnosti chcú stavitelia a bankári, prečo politici často slúžia ich záujmom, prečo štát ukladá daň na prvý majetok a potom dotuje apartmány s málo alebo žiadnym majetkovým záznamom, hovorí Gojko Bežovan, profesor sociálnej politiky na Právnickej fakulte v Záhrebe.

V posledných dňoch sa opäť program štátne dotovaného bývania nachádza v centre verejnej pozornosti. Najprv médiá odhalili, že Anita Nosić, starosta Lovreća (HDZ), dostala dotáciu APN na apartmán v Záhrebe – v Záhrebe bol zaregistrovaný, čo by znamenalo, že nemôže byť starostou Lovreća, pretože tam nezaoberá bývaním. Následne prišla séria škandálov. Agónia kupujúcich POS apartmány v Biograde pokračovala a apartmány stále nie sú dokončené. Zástupca riaditeľa APN, agentúry, ktorá rozdeľuje dotácie, ich použil sám a na ostrove Lošinj bolo osem z dvadsiatich POS apartmánov použité ako obytné jednotky. Otvárajú tieto prípady diskusiu o bývacom politike, daniach, subvenciách a štátnej redistribúcii peňazí, ktoré občania používajú na bývanie? Ak sa spýtate Gojka Bežovana, učiteľa sociálnej politiky na Právnickej fakulte v Záhrebe, odpoveď je nie. S Bežovanom sme sa snažili preniknúť do tejto témy prostredníctvom tohto rozhovoru pre Net.hr – je celý systém dotovaných apartmánov nespravodlivý, nielen spomenuté príklady? Okrem modelu POS sme s ním hovorili o dani z nehnuteľností, bývacej politike, modeli sociálneho bývania, stavebnom a bankovom lobingu. Posledné dva Bežovan obviňuje z toho, že sme nikdy nemali dobre odôvodnenú diskusiu o bývacej politike. Štátne opatrenia, ako vyplýva z nášho rozhovoru s týmto váženým odborníkom, roky slúžili viac záujmom lobu než občanom. NET.HR: Po Chorvátsku bude Nemecko predsedovať Európe a medzi ich prioritami si vybrali bývanie. Myslíte si, že dôležitosť tejto otázky je v Chorvátsku dostatočne uznaná? BEŽOVAN: V Chorvátsku tomu netrví ľudia u moci ani médiá. Zjavne budeme musieť občania zhromaždiť prostriedky pre redaktorov verejných médií, aby sa o tejto otázke, ktorá trápi občanov, diskutovalo. Občania tejto krajiny nemajú záujem o stíhač F-16, ale o tom sa hovorí. Keď sa hovorí o bývaní, sťažujú sa len realitní makléri, že si neza zarabiajú dosť. Európska únia túto tému institucionalizovala po holandskom predsedníctve v roku 2016, keď bola zriadená pracovná skupina na riešenie otázok bývania. Tieto otázky sú najmä dôležité vo veľkých mestách a niektoré mestá už učinili dôležité rozhodnutia. Napríklad Berlín rozhodol zmraziť nájom pre súkromných vlastníkov a apartmány už nemôžu byť premenené a prenajímané cez Airbnb. Toto sa dôsledne vykonáva. Vieda určila cenu pozemkov predávaných na výstavbu rezidenčnej výstavby – v prípade sociálneho bývania to kontroluje štát. Barcelona prijala sériu rozhodnutí so zameraním na záujmy zraniteľných skupín. Očakáva sa, že EÚ bude v nasledujúcom perspektívnom období 2021‑2027 venovať bývaniu viac pozornosti. Podľa princípu subsidiarity je to zodpovednosť každej krajiny, ale čoraz častejšie sa povoluje financovanie sociálnych bývaní z európskych fondov. My v Chorvátsku, na rozdiel od Česka alebo Poľska, sme ešte takéto opatrenia neuskutočnili. Európska banka pre obnovu a rozvoj výrazne investovala do výstavby sociálneho bývania. Vždy ich „trápilo“ to, že v Chorvátsku nevedeli investovať do niečoho podobného. Ako keby to u nás nebolo potrebné. NET.HR: Prečo to tak je? Ako novinár vám môžem povedať, že témy bývania a nehnuteľností sú vždy medzi najčítanejšími. Prečo potom nie sú diskutované z odborného hľadiska? BEŽOVAN: Verejné médiá zjavne na programovú agendu dávajú to, čo vyhovuje tým u moci. Médiá sa týmto problémom zaoberajú – teraz je v centre pozornosti vďaka skandálu POS. Avšak program POS nikdy nebol vážne vyhodnotený ani diskutovaný. Logicky európsky princíp hovorí, že štát nemôže stavať apartmány a predávať ich na voľnom trhu, a doma to štát presne robí. Každý z nás by mohol tieto nehnuteľnosti kúpiť a dosiahnuť značný zisk ich ďalším predajom alebo prenájmom. Tieto apartmány neboli nikdy budované podľa potrieb občanov – počtu jednotiek, ich štruktúry, veľkosti a miesta výstavby. Na druhej strane sme zrušili právo občanov kúpiť si prvý dom bez dane z prevodu nehnuteľnosti. Dnes ten, kto si kupuje prvý dom, platí 3 % daň. Z skúseností rozvinutých krajín vieme, že túto oblasť nemožno ponechať čistému fungovaniu ponuky a dopytu, ale je potrebná istá štátna intervencia. Jednou z možností je daňová intervencia – teda zdaňovať tých, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť prvý dom bez dane z prevodu nehnuteľnosti. Ako sa rodiny číselne zväčšujú, zvyšoval by sa aj počet a plocha daňovo osvobodených jednotiek. To je logické demografické a ekonomické opatrenie! Výskum ukázal, že niektorí ľudia opúšťajú Chorvátsko, pretože si nemôžu dovoliť slušné bývanie, a to negatívne vplýva na pôrodnosť. Tí, ktorí zarábajú málo, majú nestabilné zamestnanie a bývanie je príliš drahé, a štát sa o nich nezaujíma. NET.HR: Majú sme v Chorvátsku od 90. rokov konzistentnú bývaciu politiku? Mení sa stratégia s každou novou vládou? BEŽOVAN: Zaviedli sme desiatky rozvojových stratégií vo všetkých oblastiach. Nikdy sme nemali bývaciu politiku ani stratégiu. To hovorí veľa. Aký je dôvod? Ide o oblasť špekulatívneho záujmu podnikateľov, ktorí majú politikov ako partnerov. Zjavne politici vďaka partnerstvu s týmito podnikateľmi zabezpečili značné výhody. Dovolím si to ilustrovať príkladom – keď v roku 2008 zasiahol finančný krízu Chorvátsko, EÚ poskytla odporúčania členským krajinám a my sme boli v akčnom období prístupu, takže sa to na nás nepriamo vzťahovalo. Museli sme pomôcť ľuďom, ktorí si vzali drahé hypotéky a neplatiace úvery na bývanie. Neurobili sme to; namiesto toho sme zaviedli stimuly pre špekulatívnych podnikateľov na predaj ich nepredaných apartmánov. Vláda bola partnerom špekulantov a ich opatrenia pomáhali špekulantom, nie občanom v núdzi. Toto je jasný príklad toho, že nemáme žiadnu bývaciu politiku. NET.HR: Lob stavebníctva sa často spomína v našej krajine. Môžete definovať tento lob, čo predstavuje, či je ich záujem opačný voči záujmu väčšiny občanov a či v konečnom dôsledku dosahujú svoje ciele? BEŽOVAN: Lob stavebníctva dosiahol všetky svoje ciele. Urbanizovali mestá, postavili ich v omnoho väčšej hustote, než je potrebné, často bez príslušných povolení, ktoré boli neskôr legalizované. Vytvorili obrovské zisky a ich partnermi boli banky v zahraničnom vlastníctve. Banky pôsobili ako špekulanti a ich matice v krajinách pôvodu sa nemôžu takto správať, napríklad v Rakúsku, Nemecku alebo Taliansku. Ako môžete niekoho hypotéku poskytnúť v švajčiarskych frankoch s pohyblivou úrokovou sadzbou, keď cena apartmánu za štyri a pol roka vzrostla štvornásobne z 1 200 na 2 800 eur za meter štvorcový, ako sa to stalo na jednom mieste, ktoré som sledoval? To nebola skutočná hodnota, ktorú niekto môže získať prácou; bola to špekulatívna hodnota. Banky boli súčasťou tohto špekulatívneho biznisu, ktorý v tom čase vzkvétal, a aj ony si z toho zobrali veľa peňazí. Bublina nehnuteľností v Chorvátsku nikdy neburst, ani úrokové sadzby na apartmány sa nestali realistickými. Občania, ktorí majú peniaze, nemôžu investovať inde, takže ich investujú do kúpy apartmánov, nie do akcií. Kapitálový trh v Chorvátsku zlyhal a nezotavil sa. Medzinárodné programy ukázali skutočnú hodnotu takéhoto apartmánu a ako si ho niekto môže dovoliť kúpiť alebo prenajať. To sa stalo v prechodových krajinách. V našej krajine bol lob stavebníctva príliš silný a zabezpečil, že nikto neukázal, ako dať na trh slušný apartmán za rozumnú cenu, ktorý slúži sociálnemu a hospodárskemu rozvoju krajiny. NET.HR: Čo si myslíte o POS, modeli dotovanej výstavby apartmánov? BEŽOVAN: Vráťme sa k zásadnému bodu – štát nemôže stavať apartmány a predávať ich na voľnom trhu. Apartmány POS boli často chybne navrhnuté a postavené a nespĺňajú potreby občanov. Niektorí občania, ktorí mali peniaze, kúpili lacné apartmány a potom ich predali. Ak poskytujete dotáciu, niekde sa to musí evidovať. Nikdy nebolo vykonané hodnotenie účinkov, dosiahnutí a slabín POS a toho, ako by mohol byť reformovaný. Vždy šlo o centralizovaný model, priamo v rukách politikov. Pozitívny efekt programu POS bol, že poskytol bývanie významnému počtu ľudí, ktorí si kupovali apartmány na bývanie, a zároveň znížil ceny apartmánov na trhu. NET.HR: Aký by bol teda vhodný model? Na jednej strane hovoríte, že štát nemôže predávať apartmány na voľnom trhu, a na druhej, že bývanie nie je oblasť, ktorú môže nechať na čistý zákon ponuky a dopytu. BEŽOVAN: Kedysi sme boli kolonizovaní zahraničnými fondmi na úspory bývania, ktoré zarábali veľa peňazí, ale cez túto inštitúciu sa nepriniesol žiadny významný úžitok, tak ako v ich krajinách. Odkladali sme úspory pre tých, ktorí majú peniaze a nepotrebujú pomoc. Ľudia šetrili a po čase tieto peniaze použili na iné účely. Diskutoval som s rakúskym ministerom, ktorý nás hrozil, že ak zrušíme tieto stimuly, náš finančný systém sa zrúti. Stimuly sme zrušili a teraz sú zbytočné. S týmito fondmi sme mohli vybudovať seriózny program výstavby sociálneho bývania a verejného nájomného bývania ako dve kategórie. Dnes napríklad nemáme dostatok lekárov alebo sestier v Dubrovniku. Keby niekto zo Záhreba chcel pracovať v Dubrovniku, ťažko by našiel dostupné a slušné bývanie a očakávali by sme, že bude existovať model verejného nájmu. Mesto Záhreb vyvinulo udržateľný model verejného nájmu – približne 1 300 apartmánov, ktorý sa ukázal ako sociálna a ekonomická investícia. Odporúčam, aby ste sa stretli s rodinami, ktoré bývajú v týchto budovách, a porovnali ich s sociálne vylúčenými podnájomcami. Možno by to podnietilo iné mestá, aby pomohli rodinám s deťmi, ktoré nie sú oprávnené na sociálne bývanie a nemôžu si dovoliť kúpiť dom. Sociálne bývanie by malo byť určené pre cieľové skupiny, hlavne rodiny s viacerými deťmi, jednorodičovské rodiny a podobne. Máme veľmi obmedzený fond na sociálne bývanie a nájom v týchto budovách, ktorý určuje vláda, je 2,7 chorvátskych kuna za meter štvorcový. Existuje absurdná situácia, keď tieto rodiny utrácajú tri krát viac na mobilný telefón než na nájom. Potom vlastníci týchto budov, mestá, nemôžu ich udržiavať a model nie je udržateľný. Museli sme vykonať vážne výpočty stavebnej hodnoty domu a nájmu, ktorý by bol ekonomicky životaschopný. Pre niektorých občanov, ktorí si nájom nemôžu dovoliť, sme poskytovali subvencie. To je prax v rozvinutých krajinách, ale v našich verejných médiách o tom ani nemožno diskutovať. Model bývacej politiky by mal byť vytvorený v otvorenom, kvalifikovanom dialógu medzi vládou a samosprávami. Model by zahŕňal úlohu vlády a miestnych samospráv. Pre zlepšenie trhu s bývaním je potrebné posilniť ponuku sociálneho a verejného nájmu a pre ich výstavbu zaviesť transparentnú politiku pôdy, daní a úverov. Napríklad, Katolícka cirkev by mohla darovať pôdu na výstavbu takéhoto bývania. Na druhej strane treba znížiť príspevky miest na tieto budovy a znížiť DPH na stavebné materiály a služby na 5 %. Politika pôdy by mala umožniť projekty výstavby rodinných domov na okrajoch miest a podporiť ich vhodnou úverovou politikou. Najväčšie výzvy sú sociálna starostlivosť o starších a zraniteľných. Mesto by malo týmto rodinám ponúknuť celoživotnú údržbu výmenou za ich nehnuteľnosti, ktoré by sa stali sociálnym a verejným nájmom. Okrem toho by sa malo mestá motivovať k nákupu nedokončených investícií v núdzi a ich dokončeniu a nasmerovaniu na zamýšľané účely. Nesnažme sa o jednoduché riešenia; no veci nemožno posunúť bez politickej vôle! Tajomstvom je, ako získať politickú vôľu pre túto kľúčovú oblasť rozvoja, pre občanov aj pre krajinu ako celok. NET.HR: Myslíte si, že POS postráda kritérium úrovne príjmu? Momentálne môžete získať dotáciu, ak zarábate 50 000 kuna. Jediná podmienka je, že nemáte žiadnu nehnuteľnosť... BEŽOVAN: V našej krajine nikto o tom nekladá otázku; neexistuje kontrola. Preto máme situácie, keď dotované apartmány sú prenajímané a prepredávané. V rámci študijných ciest do Záhreba prichádzajú vážení experti a ja ich sprevádzam, aby videli, ako vyzerajú naše apartmány a sídliská. Pravidelne ich prekvapuje cena apartmánov a pýtajú sa, ako si ich niekto môže dovoliť! Keď ich vezmem do Španska, hovoria, že je to radikálna forma sociálneho bývania. Tvrdia, že aspoň štvrtina apartmánov je nadmerná. Toto sa v nasledujúcich sto rokov nezmení, ani v nasledujúcich desiatich. V Zapruđe ich prekvapuje, že niekto vôbec môže tam stavať apartmány; tam nie sú žiadne služby. Nikdy som nikomu z tejto skupiny neukázal špekulatívny projekt POS v Kla. Zobral som zahraničných expertov na neúspešný projekt apartmánov pre mladých vedcov v Borovje. Chcel by som vás, ako novinára, vyzvať, aby ste sa týmto projektom zaoberali a dôrazne presvedčili príslušné ministerstvo, že postavené apartmány je potrebné zrekonštruovať a priviesť ich do pôvodného účelu. Tento projekt môže slúžiť ako odrazový mostík pre mnohých mladých kolegov z akademickej obce, ktorí na začiatku svojej kariéry zarábajú málo a nemôžu si dovoliť slušné bývanie. Takto to vyzerá, keď štát stavia apartmány. Na druhej strane, súkromné nadácie vybudovali projekt sociálneho bývania a študentského domu v Záhrebe, ktorý je udržateľný a slúži ušľachtilému účelu. Podporujú iniciatívy v menších mestách a mestách, kde sa poskytujú stimuly pre sociálnu starostlivosť a pôda sa preskupuje na výstavbu rodinných domov. Možno by sme mohli vypracovať program výstavby sociálneho bývania v perspektíve EÚ 2021‑2027. NET.HR: Zdá sa, že záujmy tých, ktorí stavajú nehnuteľnosti a banky, sú viac obsluhované ako záujmy občanov v našich bývacích politikách. BEŽOVAN: V Chorvátsku nemáme bývaciu politiku. Ide o individuálne opatrenia, ktoré hlavne profitovali bankový a stavebný lob, a bohatších občanov. Cena apartmánu v Chorvátsku je záhadou. V Záhrebe je cena taká, že bežný apartmán nedokáže vydlžiť 80 % priemerného príjmu 80 % občanov počas ich pracovného života. Vidíte, radnik z Splitu ma kontaktoval, aby som prišiel a dal prednášku o bývaní a možných stratégiách na mestskom zastupiteľstve. Súhlasil som. Avšak ako člen opozície nedokázal zozbierať dostatok podpisov ostatných radnikov, aby sa prednáška uskutočnila. Som rád, že vládna strana mohla nájsť ďalšieho odborníka, ktorý prednesie prednášku a má jasnú stratégiu na riešenie bývacieho napätia v Splitu! NET.HR: Ceny bytov a nájomov v poslednom čase výrazne vzrástli. Hlavné príčiny sú úspory v nehnuteľnostiach kvôli neexistujúcim úrokovým sadzbám na úspory, model POS a turizmus alebo krátkodobé prenájmy. Aký je podľa vás hlavný dôvod a môžete odhadnúť dôležitosť týchto faktorov? BEŽOVAN: Je ťažké to odhadnúť. Jedno je, že ľudia nemajú kam investovať, takže investujú do nehnuteľností. Skontroloval som počet apartmánov v relatívne atraktívnej nehnuteľnosti, ktoré boli skutočne kúpené na bývanie, a bolo to menej ako 20 %. Ľudia šetria v nehnuteľnostiach a ďalším problémom je nadmerná bytová zástavba. Európske mestá bojujú s nadmernou bytovou zástavbou rôznymi opatreniami. Máme situáciu, kde väčšina apartmánov v budove je prenajatá a efektívne sme premenili obytnú budovu na komerčnú. To negatívne ovplyvňuje kvalitu života občanov – turistov vítajú ráno a neskoro večer a neustále stretnete neznámych ľudí... Po celom svete majú nehnuteľnosti určené na bývanie výhodnejšie podmienky pre municipálne služby – keď prenajímate apartmán, municipalna služba by mala byť vyššia. Keď je apartmán premenený na komerčný priestor, mal by byť ťažko zdanený a malo by existovať limit na to, koľko apartmánov sa môže premeniť. Napríklad Barcelona zavedla rozhodnutie, že žiadny apartmán nemôže byť premenený na komerčný priestor na prenájom, ak nemá vlastný samostatný vstup, aby neboli ohrozené záujmy a kvalita života občanov, ktorí zdieľajú priestor. NET.HR: V našej krajine ľudia vždy šetrili v nehnuteľnostiach. Dokonca v Juhoslávii sa šetrenie v nehnuteľnostiach vnímalo ako nejaká silná hodnota. Myslíte si, že občania v našej krajine šetria v nehnuteľnostiach kvôli stavu trhu alebo kvôli tradícii, mentalite? BEŽOVAN: Máme fenomén, že naša diaspora šetrí a investuje v nehnuteľnostiach v Chorvátsku. Táto dopyt zvyšuje ceny a títo investori často neplatia dane. Napríklad, ak máte 10 hektárov pôdy v Slavónsku, ste chudobný, ale ak máte 2 000 m² mestského pozemku v pobrežnom meste, ste bohatí. Toto by bol jeden z dôvodov na zavedenie dane z nehnuteľností, ktorá by zdanila skutočnú hodnotu majetku. Koncept sociálnej starostlivosti o bývanie je hlboko zakorenený v Chorvátsku. Mladí sa spoliehajú na pomoc svojich rodičov pri rozhodovaní o odchode z domova. Mladí, ktorí prichádzajú z provincií, kde je málo hodnoty nehnuteľností, sú výrazne znevýhodnení oproti tým, ktorí žijú v oblastiach s vysokými cenami a potenciálnymi výškami výnosov. Po dobrej turistickej sezóne rastú ceny apartmánov v Záhrebe. Keď sa snažíte kúpiť apartmán v Opatiji, musíte zaplatiť daň z majetku pre rekreačné domy. Ale keď niekto z Opatije kupuje apartmán v Záhrebe, nikto ich nežiada, aby zaplatili túto daň. V tomto kontexte, ako sa zisky z prenájmu apartmánov zdania? Veľmi ľahko. Niekoto, kto vlastní dva dvojlôžkové apartmány v Dubrovniku, môže zarobiť toľko ako chirurg, a dane, ktoré platia, sú veľmi nízke. NET.HR: Spomínate daň z nehnuteľností. Kritici tvrdia, že naše daňové zaťaženie je už príliš vysoké a zavedenie takéhoto opatrenia by nebolo potrebné. Už máme obecné hodnotenie, ktoré možno vnímať ako formu dane z nehnuteľností, a náš administratívny systém to ľahšie počíta. Prečo si myslíte, že by sme mali zaviesť daň z nehnuteľností? BEŽOVAN: Obecné hodnotenie je inštitúcia odlišná. Platíme ich za údržbu stavebnej pôdy, na ktorej žijeme. Ústavný súd zrušil daň z nezastavenej stavebnej pôdy, daň z nevyužitej poľnej pôdy a daň z nevyužitého obchodného majetku. Týmto spôsobom Ústavný súd prakticky institucionalizoval rentiersku ekonomiku. Stavebná pôda má skutočnú hodnotu. Ak sa moja zelená plocha stane stavebnou pôdou, a vaša nie, sme v úplne odlišnej pozícii. Navyše, obecné hodnotenie sa platí len v mestských oblastiach. Nemáme však občianske kompetencie, aby sme to sami riadili a zaviedli takúto daň – tí v moci majú najviac nehnuteľností. A oni spolu s bohatými majiteľmi nehnuteľností z tieňa nebudú dovoliť, aby taká daň bola zavedená. Odporúčania EÚ nepomôžu. NET.HR: Domnievate sa, že by mestá ako Záhreb mali zaviesť limit na krátkodobé prenájmy? Existovali nejaké iniciatívy, ale boli vnímané ako krok k socialismu... BEŽOVAN: To by mala riešiť vláda a mali by sme preskúmať rozsah problému a dôsledky programu Airbnb. Jeden z významných problémov chorvátskeho verejného povedomia je, že nemáme prehľad o tom, čo EÚ robí a aké témy EÚ rieši. Fungujeme ako krajina, ktorá nie je členom Európskej únie. Zúčastňujem sa európskych fór, kde diskutujeme dôležité témy EÚ, ale nemajú tu žiadny dopad. NET.HR: Prečo je tomu tak? BEŽOVAN: Je to preto, že sme zaostalá, opustená krajina. Provincie.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby