Ak posudzujete podľa cien nehnuteľností, hlavne bytov, ktoré predajcovia zverejňujú na rôznych online platformách, lokalita už nie je rozhodujúcim faktorom v cenách, pretože napríklad byty v častiach na okraji mesta, ako Španski alebo Gajnice, môžu stáť až 175 000 eur (2 500 eur/m²) za plochu 70 m². Čo sa robí a ako tieto situácie komentujú poprední ľudia zo známych chorvátskych realitných kancelárií, prinesieme v nasledujúcich riadkoch.

- Faktom je, že eufória bola vyvolaná rastom cien, takže očakávania predajcov sa zvýšili. Niektoré z nich sú reálne, iné zas sci‑fi. Je pravda, že ceny vzrástli za posledné dva roky, ale nie až tak vysoko. Niektorí predávajú len pre predaj, iní predávajú pre zábavu – hovorí Boro Vujović z realitnej kancelárie Opereta Nekretnine, zatiaľ čo Lana Mihaljinac Knežević z kancelárie Zagreb West dodáva, že takéto komentáre najlepšie ilustrujú problém, ktorý už na trhu existoval, a teraz je ešte výraznejší.

ANALÝZA

- Ceny na online platformách sú požadované, nie realizované. To znamená, že sú to ceny, ktoré majitelia požadujú. Bohužiaľ, online platformy sú často zdrojom oznámení o cenách, a to nie je dobré, pretože poskytujú nerealistický obraz o cenách. Keď sa neustále hovorí o veľkom náraste cien bez podrobnej analýzy a kvalifikácie, všetci majitelia si myslia, že je čas prepredať. Pochybuje sa, že predaje sa realizujú za tieto ceny. Bolo by zaujímavé sledovať takéto inzeráty – vysvetľuje.

Je v Záhrebe nejaká lokalita, kde si kupujúci momentálne môžu nájsť byt za cenu 1 200 – 1 300 eur za meter štvorcový, pýtame sa?

- Ceny v Záhrebe všeobecne vzrástli, ale najväčší nárast je v segmente novostavieb v mikro‑lokalitách, kde sa stavá. Ceny starších bytov a tých s malým stavebným štandardom sú podstatne nižšie, pretože kupujúci nebudú platiť vysoké ceny. V centre sa takmer nedá nájsť byt kvôli obrovskému výbuchu krátkodobých prenájmov za posledné tri roky. Je ťažké nájsť byt v tramvajovej zóne za spomenutú cenu, aj v starších budovách. Avšak kvôli tomu kupujúci, ktorí nemôžu alebo nechcú platiť veľmi vysoké ceny, hľadajú byty v iných štvrtiach, čo dúfame, povedie k gentrifikácii niektorých ne tak populárnych štvrtí, ako je Šiget, Dubrava, Nový Záhreb, ako aj Sesvete a Veľká Gorica. To je dôležité poznamenať – hovorí Lana Mihaljinac Knežević z kancelárie Zagreb West, s čím súhlasí Boro Vujović z Opereta Nekretnine, pripomínajúc, že takéto byty sa dajú nájsť, ale nie v tramvajovej zóne, dajú sa nájsť na okraji mesta a niekedy je možné ich nájsť v tramvajovej zóne, no zvyčajne ide o pivnice alebo byty v štvrtom poschodí bez výťahu.

- Ceny bytov výrazne vzrástli a jedným z hlavných dôvodov je zvýšený dopyt v dôsledku vládnych dotácií na hypotekárne úvery. Údaje z realitnej platformy Crozilla.com ukázali, že minulý rok boli ceny bytov v Záhrebe o 8,9 % vyššie ako pred rokom, alebo takmer o 15 % vyššie ako v roku 2016, keď dotácie ešte neboli poskytované.

Priemerná cena bytov v Záhrebe v roku 2018 bola 1 692 eur za meter štvorcový. Rok 2018 začal cenou 1 765 eur/m² v januári a skončil 1 911 eur/m², čo bola priemerná požadovaná cena za meter štvorcový bytov v decembri. Hoci došlo k nárastu oproti predchádzajúcemu roku, priemerná inzerovaná cena bytu v Novom Záhrebe v roku 2018 bola 1 500 eur/m², približne o 200 eur viac v východných a západných častiach mesta, zatiaľ čo v najdrahšej časti – centre – bolo za meter štvorcový požadovaných viac ako 2 100 eur, podľa údajov platformy Crozilla.com. V centre mesta a širšej zóne je takmer nemožné nájsť dobrý byt pod 1 500 eur/m² – hovorí Ivana Beljan, realitná analytka z platformy Crozilla.

Jediná otázka, ktorá sa vynára, je, či je vôbec dobrý čas na kúpu bytu?

- Kvalitný byt za rozumnú cenu sa vždy vyplatí. Investovanie do nehnuteľností je v Chorvátsku a v Európe v súčasnosti považované za veľmi bezpečnú investíciu a je podporované nízkymi úrokovými sadzbami. Na druhej strane všetky tieto faktory všeobecne tlačia ceny nahor. V Chorvátsku ceny výstavby domov výrazne vzrástli kvôli rastúcemu dopytu spôsobenému dotáciami a nízkymi úrokovými sadzbami a ponuka nových stavieb je oveľa menšia ako pred 10–15 rokmi.

Vzhľadom na túto situáciu môžu tí, ktorí si byty kúpili pred viac ako rokom, teraz z tejto situácie profitovať. Tí, ktorí momentálne kupujú byty a zistia, že „drahé“ novostavby sú príliš náročné, môžu nájsť alternatívne riešenia kúpou použitého bytu alebo začatím rekonštrukcie starých budov – hovorí Ivana Beljan.

Požiadali sme našich respondentov, aby podrobnejšie komentovali spomínaný rozpor medzi požadovanými a realizovanými cenami nehnuteľností. Koľko z toho je legenda a koľko realita?

- Všeobecne sa cena upravuje o určitý rozdiel, teraz menej ako predtým. V priemere o 5 % menej než požadovaná cena, ale neexistujú pevné pravidlá, pretože je veľmi dôležité, ako je požadovaná cena stanovená. Naše skúsenosti ukazujú, že v poslednom období sme mali viac realizovaných cien než požadovaných – hovorí Boro Vujović, s čím súhlasí Ivana Beljan, a uvádza:

- Inzertované ceny sú takmer vždy odlišné od tých, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predávajú. Nie je zriedkavé, že predajcovia nerealisticky nafúkajú ceny, ale potom ich musia znížiť, aby nehnuteľnosť predali. Čím menej realistická je počiatočná cena, tým menšia bude korekcia pri predaji – vysvetľuje.

Budú ceny bytov v budúcnosti naďalej rásť, otázka, ktorá môže zaujímať všetkých občanov alebo aspoň tých, ktorí chcú kupovať, predávať alebo v budúcnosti tak urobiť?

- Myslím si, že ceny bytov v budúcnosti dramaticky nerastú, pretože sú už príliš vysoké a nahromadený dopyt z krízového obdobia bol spotrebovaný projektmi, ktoré sa objavili na trhu za posledné 2–3 roky. Mnoho kupujúcich odkladá svoje nákupy, čo ukazuje údaje, že počet transakcií v meste Záhreb v roku 2017 klesol v porovnaní s rokom 2016 – hovorí Lana Mihaljinac Knežević, s čím Boro Vujović z Opereta Nekretnine dopĺňa, že ceny sa stabilizujú na tejto úrovni, pretože v posledných dvoch rokoch vzrástli, ale životná úroveň a platy sa ani neblížili tejto úrovni. Keď zohľadníme pokles počtu obyvateľov v dôsledku emigrácie a úmrtnosti, otázka je, či bude potenciál trhu v budúcnosti ešte väčší – zdôrazňuje B. Vujović.

- Krátkodobý šok a možný nárast o 9 mesiacov môže spôsobiť dotácia, ale to výrazne trh neovplyvní. Po prvýkrát od začiatku rastu investor v Záhrebe znížil cenu z 2 800 na 2 400 €/m², čo je veľmi výpovedné – hovorí Boro Vujović.

Dôležitá situácia, ktorá sa tiež objavila na trhu s nehnuteľnosťami, je, že mnoho potenciálnych kupujúcich sa obracia k nákupu domov a upúšťa od bytov.

- Už skôr, v predkrízových rokoch, kvôli rastu cien bytov, veľké množstvo kupujúcich, najmä mladých rodín, premýšľalo o kúpe väčšieho domu na okraji ako alternatívy k menšiemu bytovi v meste. Hoci ceny domov v roku 2018 vzrástli, nerastli rovnakým tempom ako ceny bytov. V minulom roku bolo možné na území Záhrebu nájsť domy už za 300 eur/m². V takých prípadoch ide však zvyčajne o staré alebo nedokončené domy a víkendové rezidencie na okraju mesta.

Staré domy v Záhrebe sa dajú nájsť už za 50 000 eur a na okraji mesta a na kopcoch sa víkendové domy inzerujú už za 30 000 eur, ktoré sa často premenia na domy pre trvalé bývanie. Kvôli rastu cien bytov sa veľa mladých rodín rozhoduje kúpiť domy a presťahovať sa do štvrtí na okraji mesta. Napriek podstatne vyšším cenám je však stále oveľa ťažšie predať byty než domy, takže zatiaľ nemožno hovoriť o trende alebo hype ohľadom domov na okraji – hovorí Ivana Beljan.

AKTUÁLNE

The center is becoming increasingly popular due to the American school ■ Which neighborhoods in Zagreb are the most expensive and sought after?

- V posledných dvoch rokoch boli najžiadanejšie a najdrahšie Mäskimir (vďaka blízkosti k parku Mäskimir a relatívnej blízkosti k centru, obchodným mrakodrapom, diaľnici a rozvinutej a kvalitnej infraštruktúre a všetkým vybaveniam), kde prebehlo veľa výstavby, Donji Grad (kvôli krátkodobým prenájmom), v ktorom takmer nezostali žiadne byty na trhu. Všetky nové stavebné projekty, bez ohľadu na štvrt, ale najmä v Novom Záhrebe, Cvjetni naselje, Mäskimir a Jarun, dosiahli veľmi vysoké ceny – hovorí Lana Mihaljinac Knežević, pričom Boro Vujović dopĺňa, že štvrt Središće sa nedávno stal populárnym, najmä vďaka americkej škole a univerzite.

NIE V TRAMVAJOVEJ ZÓNE

Young families want to live in Španski The story is about a neighborhood on the west side of Zagreb that has become very popular for living in the past few years. Many new buildings are being constructed there, especially houses with gardens, but it is especially popular with young families with children. Some readers who bought there a few years ago for as little as 1,300 euros/m² now easily sell their apartments for 1,600 euros/m².

HOW?

- Ide o štvrtí s vyvinutou infraštruktúrou, školami, materskými školkami, parkami, doplnkovým vybavením, kvalitnými budovami, nákupnými centrami a zelenými plochami. Poskytujú všetko, čo moderné rodiny potrebujú. Hoci nejde o tramvajovú zónu, sú dobre prepojené s mestom a tramvaj v Prečko nie je ďaleko. Mnohí kupujúci sú teraz ľudia, ktorí vyrástli v týchto štvrtiach a pre nich je blízkosť k rodičom a známosť dôvodom, prečo neopúšťajú štvrt, ale radšej kupujú v tej istej oblasti – vysvetľuje Boro Vujović tento boom popularity, k čomu Lana Mihaljinac Knežević dodáva:

- Je to preto, že v štvrtiach, ktoré boli predtým najžiadanejšie, ako Donji Grad, Medveščak, Mäskimir, takmer neostali žiadne dostupné byty, a ak áno, sú veľmi drahé. Proces, ktorý ste opísali, je prirodzený a deje sa po celom svete. Kupujúci s priemernou kúpyschopnosťou sú nútení kupovať v štvrtiach, ktoré boli predtým považované za menej atraktívne, a robia určité kompromisy. V dôsledku zvýšeného dopytu v takýchto štvrtiach prirodzene rastú aj ceny.

Source: jutarnji.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby