Všetci, ktorí aktívne pôsobia na trhu s nehnuteľnosťami viac ako 14 rokov, s výstrahou sledujú čísla rastu trhu a obávajú sa kolapsu od roku 2008. Trh s nehnuteľnosťami sa od toho roka rozpadá, poháňaný vlnou, ktorá začala v USA a rozšírila sa po všetkých kontinentoch. Išlo len o oznámenie globálnej hospodárskej krízy, ktorú teraz nazývame hospodárska kríza z roku 2008.

Nehnuteľnosti boli samozrejme len spúšťačom odhalenia nerealistických vzťahov na trhu. Predaj nehnuteľností takmer ustal v nasledujúcich rokoch a Chorvátsko bolo jednou z obetí takejto globálnej situácie. Tisíce nehnuteľností zostali nepredané, najmä tie z nerealistických rezidenčných projektov neopatrných investorov a financií. Celý chorvátsky trh padá, najmä čo sa týka predaja nehnuteľností, a po roku aj cenovo. Banky riešili „zlý zásoby“ za výrazne nižšie ceny, než ktoré boli očakávané pred rokom 2008. Seven-year cycle Keď sa pozeráme trochu ďalej do minulosti, zistíme, že rast začal v roku 2001, hlavne vďaka zníženiu úrokových sadzieb úverov. Po siedmich rokoch, v roku 2008, sme skončili v recesii a potom opäť po siedmich rokoch, konkrétne v roku 2015, nasleduje pokles úrokových sadzieb a rast trhu, a znova po siedmich rokoch sme dnes v roku 2022. Každých sedem rokov dosiahneme vrchol alebo najnižší bod. Záver prichádza sám. Trh s nehnuteľnosťami sa pohybuje v cykloch a je jasné, že nemôže neustále stúpať alebo klesať. Toto je jednoducho dynamika potrebná na fungovanie. Súčasný stav nie je rovnaký ako v roku 2008, hoci nás prirodzene pripomína, hlavne kvôli nerealistickému optimizmu investorov, ktorí stanovujú výstupné ceny. Toto platí nielen pre veľké rezidenčné projekty, ale aj pre individuálnych vlastníkov. Rastúce ceny v nových výstavbách zvyšujú optimizmus ostatných vlastníkov. Vlastníci nehnuteľností vytvárajú ceny na základe „susedského optimizmu“. Často počujete, ako vlastník hovorí, že jeho sused mu práve povedal, že predal svoj byt za mimoriadnu cenu… Kľúčovým rozdielom medzi súčasnou situáciou a tou z roku 2008 je, že počet vyrobených nehnuteľností je výrazne nižší, teda nie je taká významná výstavba ako vtedy. Banky sú omnoho opatrnejšie pri schvaľovaní úverov. Inflácia je rekordne vysoká a tlačí investorov do nehnuteľností, aby si zachovali svoj majetok. Vklady občanov pomaly, ale istotne prechádzajú do nehnuteľností, čo znie úplne logicky.

Chorvátsky trh s nehnuteľnosťami trpí nedostatkom kvalitných nehnuteľností. Nie je dostatok nových výstavieb a existujúce použité nehnuteľnosti sú väčšinou zanedbané. Zásah zemetrasenia situáciu ešte viac zhoršil. Samozrejme, je prirodzené, že pri slabom ponuke a zvýšenej dopyte ceny budú stúpať. Všetko je logické a predvídateľné. Ak zohľadníme aj nadchádzajúce členstvo v eurozóne a možný vstup do schengenského priestoru, ceny budú pokračovať v raste a našťastie neexistuje koniec šťastia. Ale je to naozaj pravda? Croatia joined the European Union in 2013 and, contrary to expectations, real estate prices and demand did not increase, primarily because the global economic situation was unfavorable. Croatia is specific in that a significant portion of buyers come from abroad. Foreigners participated in more than 30 percent of all residential property purchases last year. The latest data shows that this share has dramatically increased. Looking at the period from July 2021 to June 2022, foreigners acquired 12,518 properties, with a volume of 34,800 transactions, which is already 36 percent, meaning that the number of transactions in which Croatian citizens are buyers has even decreased. Chorvátsko vstúpilo do Európskej únie v roku 2013 a v rozpore s očakávaniami ceny nehnuteľností a dopyt nevzrástli, hlavne kvôli nevyhovujúcej globálnej hospodárskej situácii. Chorvátsko je špecifické tým, že významná časť kupujúcich pochádza zo zahraničia. Cudzí investori sa podieľali na viac ako 30 percentoch všetkých nákupov rezidenčných nehnuteľností v minulom roku. Najnovšie údaje ukazujú, že tento podiel dramaticky vzrástol. V období od júla 2021 do júna 2022 si cudzinci zakúpili 12 518 nehnuteľností s objemom 34 800 transakcií, čo je už 36 percent, čo znamená, že počet transakcií, v ktorých kupujúcimi sú chorvátski občania, dokonca klesol. Kľúčovou otázkou je kapacita chorvátskych kupujúcich a ako dlho budú schopní udržať krok s aktuálnym rastom cien, vzhľadom na stály pokles obyvateľstva. Je iluzórne očakávať, že zostaneme mimo globálnych trendov, hoci mnoho predpovedá ďalší rast. Nie som taký optimistický, napriek obrovskej dopytu zo strany cudzincov, nedostatku nových a kvalitných bytov, veľkému potenciálu vkladu občanov a vstupu do eurozóny a Schengenu. Jednoducho veci tak nefungujú. Ľudia zabúdajú a veľmi dôležitý psychologický moment – „susedský optimizmus“ sa rýchlo mení na „susedský pesimizmus“. Keď veci začnú klesať, ľudia sa jednoducho stiahnu a prestanú míňať. Record prices Ceny vzrástli minulý rok o takmer 15 percent. Samozrejme, cenovo žiadané nehnuteľnosti rastú rýchlejšie, ale miera realizovaných predajov spomaľuje. Údaje daňového úradu upozorňujú na to, že objem cien transakcií sa zvýšil o takmer 50 percent pri porovnaní prvých šiestich mesiacov tohto roku s rovnakým obdobím minulého roku. Transakcie tvoriace tento nárast sú predovšetkým tie v nových výstavbách a nehnuteľnosti pri mori. Čo sa však deje s ostatnými nehnuteľnosťami v zvyšku Chorvátska? Opatrnosť je potrebná, aj v pobrežnej oblasti, keďže rastúce úrokové sadzby, ktoré majú obmedziť infláciu, môžu cez noc zamraziť investorov z EÚ. Spomalenie bolo pozorované na trhu v mnohých krajinách, vrátane Nemecka, odkiaľ v posledných rokoch prišlo viac než 3 500 kupujúcich. V takýchto zložitých podmienkach nie je jednoznačná rada. Každá nehnuteľnosť má svoj vlastný príbeh a každá môže mať iný osud, keď sa objaví na trhu. Neočakávam krízu z roku 2008, pretože podmienky sú úplne odlišné, ale koniec rastového cyklu prichádza veľmi čoskoro. Možno už aj túto zimu. Najprv sa predaj zníži a neskôr nasledovať budú ceny. Samozrejme, tak sa nestane so všetkými nehnuteľnosťami a všade rovnako. V tomto celom svete, ktorý rytmicky stúpa a klesá, otázka je, čo môžeme urobiť. Je pravda, že sa dosahujú rekordné ceny, ale tie príklady sú zverejňované ako pravidlo, hoci sú výnimkami. Čím viac nafúkame rast, tým tvrdší bude pád.

Prevzaté z: Jutarnji.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby