Rizikom je emigrácia mladých ľudí, ktorí sú hlavnými kupcami nehnuteľností. Ak trend bude pokračovať, otázkou je, ako sa trh bude správať a kto bude kupovať, pýta sa náš rozhovorca.

O nehnuteľnostnom trhu od polovice roku 2015 je zrejmé, že veci sa uberajú pozitívnejším smerom. V roku 2016 sa všeobecný počet transakcií zvýšil a bol stále najvyšší v turistickom sektore, investíciách do brownfieldov a renováciách existujúcich hotelov, no objavili sa aj významné transakcie v maloobchodnom sektore, ktorý predtým takmer neexistoval. To naznačuje záujem investorov, ale závisí to od kvality navrhovaných projektov; je veľmi dôležité, aby budúce projekty boli dôkladne pripravené a zakorenené v skutočných potrebách trhu, hodnotí Mojca Kufner, vedúca oddelenia maklérstva a marketingu Zagreb Real Estate.

Základná otázka je, čo nasleduje, teda či je v tomto roku pre nehnuteľnostný trh skutočný dôvod. Analýzy našich rozhovorov, okrem Kufner, predstavuje aj riaditeľ realitnej kancelárie Opereta a viceprezident Asociácie realitného podnikania HGK Boro Vujović a Vedrana Likan z Colliers International, ktorí túto možnosť podčiarkujú. Podľa Vujoviča sú kľúčovými hnacími silami obnovy rast HDP, nedostatok stavebníctva v posledných ôsmich rokoch a geopolitická situácia, ktorá nás postavila do prvej rady ako turistickú krajinu.

S obdobím prichádzajú kupci

The nehnuteľnostný trh nasleduje náladu spoločnosti a keď je nálada pozitívna, taký je aj trh. HDP rastie a tak rastie aj trh, teda ceny a dopyt. V posledných rokoch sa nepostavilo, a kupci, ktorí pred 10 rokmi kúpili byt o 40 m², teraz potrebujú také s 2 alebo 3 spálňami, pretože v medzičase založili rodiny. Nie je veľa dobrých, kvalitných bytov na dobrých lokalitách.
Vujović

Táto turistická sezóna by mala byť veľmi dobrá a s ňou prídu aj kupci nehnuteľností, hovorí. Poďme, ceny tu sú relatívne nízke v porovnaní s inými krajinami EÚ a mnoho občanov EÚ považuje nehnuteľnosti v Chorvátsku za veľmi atraktívne: dajú sa využívať na dovolenku a zároveň generovať príjem z prenájmu, ktorý prináša vyšší výnos než úrok z banky. Dobrá sezóna, varuje, znamená výnosy pre ľudí pri mori, od ktorých niektorí premietajú kapitál do bytov v Záhrebe. Medzi hlavné potenciálne riziká Vujović uvádza emigráciu mladých ľudí, ktorí sú hlavnými kupcami nehnuteľností, a uzatvára: „Ak trend bude pokračovať, otázkou je, ako sa trh bude správať a kto bude kupovať.“

Ako druhú veľkú neistotu spomína daň z nehnuteľností, ktorá má byť zavedená v roku 2018, t. j. ak zostane taká, aká je momentálne oznámená, nedôjde k ničmu revolučnému, ale ak sa zvýši alebo zmení, podľa neho by to mohlo spôsobiť šok na trhu. „Stále zostáva neistota, ako budú na trh vplývať dotácie na hypotéky. Myslím si, že povedú k zvýšeniu cien, čo nie je dobré, pretože sme potrebovali osem rokov, aby sme dosiahli skutočnú úroveň,“ dodáva a hovorí, že žiadne opatrenie, ktoré nie je trvalé, nie je pre nehnuteľnostný trh vhodné, pričom oznámená dotácia je naplánovaná tak, aby trvala do vyčerpania prostriedkov v rozpočte určených na tento účel. Základným predpokladom rastu nehnuteľnostného trhu je pokračovanie ekonomického oživenia, myslí Mojca Kufner.

V roku 2017 očakáva pokračovanie pozitívnych vývojov minulého roka a začiatok oživenia optimismu na trhu. „Hoci všeobecná štatistika súvisiaca s naším trhom je stále relatívne neúprosná, niektoré segmenty trhu zaznamenávajú významný nárast a zvýšenie počtu transakcií, čo je podľa mňa kľúčový faktor obnovy. Ide najmä o nové významné transakcie oznámené v turistickom sektore, veľkoobchodnom priestore a kancelárskom priestore, ktoré budú naďalej konsolidovať tieto segmenty a prinášať novú likviditu a príležitosti na trhu,“ hovorí Kufner a dopĺňa, že ako zástankyňa obnovy existujúcich nehnuteľností, skôr než nových výstavieb, dúfa, že časť týchto prostriedkov bude presmerovaná do projektov obnovy existujúcich nehnuteľností, nielen v renovácii nehnuteľností pre turizmus, ale čo je hlavnou trendom na vyspelých trhoch v Európe už niekoľko rokov a dopĺňa všeobecnému trendu úspory zdrojov a energie a ďalších „zelených“ prvkov, ktoré sú súčasťou trhu.

Okrem toho, ak pozitívny trend v hospodárstve bude pokračovať, a zdá sa, že tak bude, určite posilní individuálny dopyt, čo je v konečnom dôsledku míľnik pre nehnuteľnostný trh. Ak ľudia viac kupujú, kupujú viac bytov a domov, a nájomcovia v nákupných centrách sú spokojnejší a môžu platiť nájom, spoločnosti sa darí lepšie a rozširujú do väčších kancelárií a podobne. Podľa názoru Kufnera prispelo k zotaveniu aj množstvo zmien v legislatíve, ktoré priamo alebo nepriamo súvisia s týmto segmentom, ako napríklad opatrenia súvisiace s využívaním prostriedkov na zlepšenie energetickej účinnosti budov, zmeny v zdaňovaní transakcií nehnuteľností, oznámenie nových dotácií na nákup bývania a podobne.

„Všetky tieto opatrenia vedú k vyššiemu stupňu regulácie trhu, čo je tiež veľmi dôležité pre oživenie. Stále čakáme na ďalší vývoj dane z nehnuteľností, t. j. jej praktické uplatnenie od roku 2018, a veľa práce ešte zostáva na regulácii prenájmu obytných priestorov. Nové predpisy v oblasti výstavby, územného a priestorového plánovania určite budú mať významný vplyv na trh. Bude to veľa závisieť od samotných investorov, keďže banky sú stále dosť konzervatívne v poskytovaní financovania projektov spojených s nehnuteľnosťami, preto je kľúčové prezentovať im dobre pripravené a trhom podložené projekty,“ uzatvára Kufner.

Vstúpili sme do nového cyklu rastu

Kľúčovými hnacími faktormi obnovy nehnuteľnostného trhu, okrem hospodárskeho rastu a rastu zamestnanosti, sú aj jednoduchší prístup k úverom a pozitívny sentiment, ktorý je predovšetkým vytváraný očakávaniami medzi všetkými účastníkmi trhu, podľa Vedrany Likan. „Stav nehnuteľnostného trhu v prvom štvrťroku 2017 ukazuje, že sme vstúpili do nového cyklu rastu: došlo k zvýšeniu cien a objemu transakcií v rezidenčnom aj komerčnom segmente. Po zvýšenej aktivite investorov v roku 2016 vidíme v roku 2017 aktívnu účasť a investície developerov,“ hovorí Likan a dopĺňa, že rok 2016 bol charakterizovaný niekoľkými významnými transakciami v komerčnom segmente nehnuteľností, vrátane nákupných centier, veľkých obchodných priestorov, kancelárskych budov a hotelov.

Investori najčastejšie nakupovali prvotriedne nehnuteľnosti, ktoré umožňujú dobrý výnos (vyšší než výnos na domácom trhu), ako aj čistenie bankových zostatkov prostredníctvom predaja nesplácajúcich sa pohľadávok, ktorých zárukou sú nehnuteľnosti. „Očakávame, že dobrá časť týchto nehnuteľností sa v roku 2017 dostane na trh. Očakávame pokračovanie nárastu dopytu a rast počtu a objemu transakcií na nehnuteľnostnom trhu. Avšak varujeme pred možnosťou novej bubliny, najmä v rezidenčnom segmente a všetkými súvisiacimi rizikami,“ hovorí Likan, pričom poznamenáva, že v rokoch 2017 a 2018 očakávajú zvýšenie greenfield investícií, najmä v rezidenčnom a turistickom segmente, a pre Záhreb okrem spomenutých segmentov aj nárast nových investícií do kancelárskych budov. Naša predpoveď, že roky 2016 bude zlomový, bola potvrdená, hovorí Vujović a podľa údajov daňového úradu je jasné, že v minulom roku bolo viac transakcií než v roku 2015. Hoci stále nemáme údaje o priemernej cene minulý rok, štatistiky kancelárií ukazujú obrat. Je však zrejmé, že existujú rozdiely v trhových segmentoch a, ako uvádza, rezidenčné nehnuteľnosti sú podstatne atraktívnejšie pri kúpe, zatiaľ čo komerčné sú viac prenajímané než kupované.

Byrokracia odrazuje investorov

Ako barometer celkovej situácie na trhu a napriek nedávnym akvizíciám nákupných centier fondmi, ktoré, ako poznamenáva Vujović, nie je možné ignorovať, rezidenčné nehnuteľnosti sú stále zaujímavejšie. Preto predpokladá, že obnova trhu ovplyvní aj komerčné nehnuteľnosti. Podobne je to aj s nerezidentmi ako kupcami – ich počet bude rásť a najviac ich zaujímajú domy a byty na dovolenku, no Vujovićove skúsenosti ukazujú, že investori sú stále opatrní pri investovaní do Chorvátska, predovšetkým kvôli našej známej byrokracii, ktorá urobí všetko pre to, aby investícia a projekt neuskutočnili. „Vzhľadom na situáciu na trhu v roku 2016, čo teraz vidíme, je, že sa zotavuje rýchlejšie, ako sa očakávalo, a veci budú lepšie ako v predchádzajúcich rokoch. Dotácie vstúpia do hry a je ťažké predpovedať ich dopad na trh po ich skončení. Začali sme stúpať a je ťažké to teraz zastaviť. Nemali by sme očakávať prudký nárast cien, ani návrat k cenám pred krízou, ale je jasné, že už viac nebude pokles cien!“ hovorí Vujović.

Niektoré segmenty nehnuteľnostného trhu zaznamenávajú významné pozitívne vývoje a, ako vysvetľuje Kufner, príkladom je sektor výstavby rezidenčných budov, ale len v časti výstavby domov pre kupcov s vyššou kúpyschopnosťou, na kvalitných lokalitách a s dobré premyslenou štruktúrou domov.

Pokles transakcií

Počet dokončených bytov v roku 2016 mierne vzrostol, čo je „prvý pozitívny vývoj po niekoľkých rokoch neustáleho poklesu, a hoci ponuka stále prevyšuje dopyt, čoraz viac kupujúcich nedokáže nájsť byt, ktorý by chcel, takže ceny kvalitných bytov začali mierne stúpať.“ Kufner tiež poznamenáva, že trh s veľkoobchodným priestorom zaznamenal počet transakcií, pričom sa v tomto segmente naďalej konsoliduje vlastníctvo, čo určite prinesie pozitívny vývoj pre všetkých zúčastnených. Kufner očakáva vstup nových značiek na trh, ďalší rozvoj ponuky doplnkových služieb v nákupných centrách a celkovo lepšiu ponuku. „Segment kancelárskych priestorov je relatívne stagnujúci, hoci v tomto segmente nastali aj pozitívne zmeny a kvalitné kancelárske budovy sú prevažne plne obsadené, a ceny takýchto kancelárií môžu čoskoro mierne stúpať,“ hodnotí Kufner, pričom upozorňuje, že napriek výbornému geografickému postaveniu Chorvátska a dôležitosti v transite, krajina stále má najmenej rozvinutý sektor logistiky a priemyselných nehnuteľností. Napriek stabilnému dopytu, významné investície chýbajú, najmä kvôli vysokým nákladom na získavanie pôdy a spôsobu klasifikácie a zdaňovania priemyselných nehnuteľností (okrem nehnuteľností využívaných výhradne na výrobu), čo stále výrazne prevyšuje daňové zaťaženie iných typov nehnuteľností. Tiež poznamenáva, že väčšina investícií sa týka výstavby priestorov firmám pre ich vlastné potreby.

Nedostatok kvality

'Investovali by sme 100 miliónov eur, ale nemáme kam'

Na rozdiel od rezidenčnej nehnuteľnosti nie sú v súčasnosti dostatočné ponuky komerčných nehnuteľností, ktoré by splňovali dopyt z hľadiska kvality a veľkosti investície, hovorí Likan, a ako príklad uvádza nasledujúce: „Dopyt po kúpe prevádzkových hotelov výrazne prevyšuje aktuálnu ponuku, alebo máme prípad investičného fondu, ktorý chce investovať 100 a viac miliónov eur, ale má ťažkosti nájsť vhodné prevádzkové nehnuteľnosti alebo pozemky pre takúto výšku investície!“

Vladimír Žerjavič, regionálny riaditeľ RE/MAX Chorvátsko:

Komisie vzrástli o 36 %

"Na základe zvýšeného počtu dopytov od zahraničných a domácich klientov očakávame určite pokračovanie pozitívneho rastu nehnuteľnostného trhu v roku 2017. Pokiaľ ide o domácich kupcov, výsledkom sú pozitívne hospodárske ukazovatele z predchádzajúceho obdobia, ktoré budú mať dlhodobý dopad na zlepšenie životnej úrovne našich občanov, čo, ako ukazuje naša skúsenosť, je priamo spojené s počtom realizovaných predajov na nehnuteľnostnom trhu. Na druhej strane, nezameniteľná atraktivita našej pobrežnej oblasti naďalej priťahuje zahraničných kupcov, ktorých ceny nehnuteľností na našom trhu sú nedosiahnuteľné, takže transakcie v tomto segmente tiež prispejú k celkovému rastu. Potvrdením pozitívneho trendu sú aj výsledky, ktoré RE/MAX Chorvátsko prostredníctvom svojho systému 15 kancelárií a viac ako 90 agentov dosiahol minulý rok, keď zaznamenal rast o 17 % v počte realizovaných transakcií a 36 % v príjmoch z provízií v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Môžeme povedať, že dlhodobá recesia traumatizovala trh a sotva uvítala pozitívne vývoje, ale je ešte príliš skoro hovoriť o konečnom zotavení nehnuteľnostného trhu. Na dosiahnutie takýchto záverov je potrebné splniť niekoľko predpokladov, predovšetkým spomínané ekonomické faktory, a tiež právny regulačný rámec diktovaný legislatívou," hovorí Vladimír Žerjavič, regionálny riaditeľ RE/MAX Chorvátsko.

Zdroj poslovni.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby