Vplyv ponuky a dopytu na ceny nájomov Podľa analýzy cien nájomov a dopytu od Najuškalca, najväčšieho online reklamcu v Chorvátsku, ceny najviac vzrástli v Splitu a Zadarovi o 17 %, následované Dubrovnikom s 16 % a Osijekom a Pulou o 10 %. Všetky tieto mestá sú študentskými centrami a návrat študentov do miest znamená väčší záujem o dlhodobé nájomné byty. V kombinácii s infláciou a nedostatkom dostupného bývania, ktoré spĺňa kritériá budúcich nájomcov, ceny podľa Najuškalca stúpli. Vplyv ponuky a dopytu na ceny nájomov Najväčší dopyt po nájmoch je v Záhrebe, kde ceny vzrástli o 6,63 %. Priemerný mesačný nájom za meter štvorcový teraz činí 10,74 eura, pričom menšie byty, ktoré sú vyššie žiadané, majú priemerný nájom až 17 eur. Pri náraste cien nájmov v tomto roku zohrala úlohu aj celková pomer ponuky a dopytu. V Záhrebe je nedostatok 17 % ponuky, zatiaľ čo dopyt na jeseň vzrástol približne o 10 %. V dôsledku toho je na trhu viac bytov v cenovom rozmedzí 450 až 650 eur mesačne, zatiaľ čo byty pod 350 eur tvoria iba 10 % celkovej ponuky. Na druhej strane približne 30 % nájomcov v Záhrebe hľadá byty v cenovom rozmedzí 350 až 450 eur. Nájmy pod 300 eur, ktoré sú tiež relatívne žiadané, sú podľa štatistík tohto reklamcu málo dostupné. Záhreb je najrozvinutejší trh s nehnuteľnosťami Tamara Slišković, docentka Ekonomickej fakulty v Záhrebe, zdôrazňuje, že ide o najdynamičnejší a najrozvinutejší trh s nehnuteľnosťami v Chorvátsku. Na záhrabskej trhu je neustále rastúci dopyt po obytných jednotkách v dôsledku pozitívnych migračných pohybov, teda prisťahovania do hlavného mesta, upozorňuje Slišković. Vysvetľuje, že kvôli veľkému počtu študentov, ktorí sa každoročne zapíšu na univerzity v Záhrebe, a obmedzeným a nevyhovujúcim kapacitám študentských internátov, je veľký dopyt po nájmoch, čo tlačí na ceny. “Inými slovami, rastúci dopyt po prenajímaných apartmánoch zvyšuje ich cenu,” doplnila Slišković a zdôraznila, že to platí pre celý trh nájmov, nielen pre študentov. Roztrhávanie kvality študentského života Bruna Bandula, členka študentskej rady na Univerzite v Záhrebe, varuje, že rastúce ceny predstavujú výrazný úpadok kvality študentského života v Záhrebe, najmä vzhľadom na dlhodobý nedostatok miest v študentských internátoch. Počet lôžok pokrýva len približne 10 % celkového počtu študentov na Univerzite v Záhrebe, uviedla Bandula. Dodala, že študenti, ktorí nedostanú miesto v internáte a ich rodiny si nemôžu dovoliť prenájom bytu, sú nútení počas štúdia pracovať, aby si umožnili vysokoškolské vzdelanie. Z tohto dôvodu „celková kvalita štúdia trpí a niektorí študenti sú nútení štúdium opustiť,“ povedala Bandula. Zdôraznila, že investovanie do študentov „je investíciou do budúcnosti a študentské ubytovanie je neoddeliteľnou súčasťou štúdia, preto by malo byť dostupné všetkým študentom.“ Zvýšený nájom spojený so zmenami trendov cien za meter štvorcový Avšak Slišković poznamenáva, že súčasné zvýšenie požadovaných nájmov súvisí skôr s trendom zmien cien za meter štvorcový v posledných rokoch. Na celom chorvátskom trhu ceny bývania vzrástli za posledných päť rokov o takmer 16 %, takmer bez výnimky, upozorňuje Slišković. Vysvetľuje, že na záhrabskej trhu je najsilnejší rast, čo sa odráža v cenách bývania, ktoré boli v prvom štvrťroku 2022 o 16 % vyššie v porovnaní so rovnakým štvrťrokom predchádzajúceho roku. Ak zohľadníme len novostavby, rast je ešte väčší a má dvojitéjší vplyv na ceny nájmov, hovorí Slišković. Majiteľ novostavby, ktorý ju nedávno zakúpil, ju nakúpil za relatívne vysokú cenu. S ohľadom na nárast ceny v predchádzajúcom období prenajímateľ poskytuje nehnuteľnosť na prenájom, aby zabezpečil rýchly návrat investície a preto požaduje vyšší nájom. Na druhej strane existuje takzvaný „efekt bohatstva.“ Nárast cien na trhu s bývaním spôsobuje, že vlastníci nehnuteľností vnímajú svoju nehnuteľnosť ako cennejšiu a preto požadujú od nájomcov vyšší nájom, dopĺňa Slišković. Efekt Dubaja Ekonom Andrej Grubišić verí, že nárast cien je do veľkej miery výsledkom expanzívnej menovej politiky, daňovej diskriminácie a štátnych dotácií na nákup bytov. „V poslednom desaťročí to bolo obdobie expanzívnej menovej politiky, mnoho fondov bolo vstreknutých a vložených do systému centrálnymi bankami a dostali sme nárast vkladov v rokoch 2017‑2022 z 74 miliárd na 154 miliárd kun,“ uviedol Grubišić. Počet úspor, vkladov a menyových vkladov sa zvýšil o ďalších 15‑20 miliárd kun. Výsledkom sú nízke pasívne úrokové sadzby bánk, ktoré už neponúkajú atraktívne výnosy z vkladu, a relatívne nízka chuť investovať do alternatívnych finančných nástrojov, vysvetlil Grubišić. Daňová diskriminácia vzniká, keď osoba prenajímajúca byty platí „symbolickú cenu“ dane z týchto bytov, zatiaľ čo ostatní občania platia o 20 % viac alebo vyššie dane z ich nehnuteľností v porovnaní s majiteľmi bytov, spomenul Grubišić. Dodáva, že to vedie k „efektu Dubaja“, kde ľudia s vyššou likviditou kupujú byty, ktoré neprenajímajú ani neobývajú a ktoré tak zostávajú prázdne. Nárast cien povedie k tomu, že sa predá menej metrov štvorcových na rodinu, a to bude musieť akceptovať všetci, ktorí chcú žiť v Záhrebe, upozornil Grubišić. Odporúča zrušiť daňovú diskrimináciu, aby si každý mohol kúpiť byt podľa svojich potrieb a aby mohli kontrolovať dopady rastu cien. Trend cien má svoj životný cyklus Slišković tvrdí, že je „ťažké predpovedať, kedy sa takéto trendy cien za meter štvorcový a nájmov obrátia, ale musíme vedieť, že každé jav prechádza svojím životným cyklom.“ V tomto zmysle bude trh s nehnuteľnosťami, ktorý je momentálne na vzostupnej trajektórii, musieť prejsť dočasným vrcholom a následným spomalením. „Vzhľadom na to, že sme mali mimoriadne úspešnú turistickú sezónu, ktorá môže byť považovaná za jeden z generátorov dopytu po investičných bytoch, je nepravdepodobné, že v veľmi krátkom čase dôjde k významným zmenám cien na trhu s bývaním,“ verí Slišković.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby