Boris Vujčić: „Trh s nehnuteľnosťami ešte nie je prehriaty, ale rýchlo sa ohrieva a mohol by sa ešte viac zahriať, ak by tento trend pokračoval ďalší rok.“

Guvernérom Chorvátskej národnej banky, Borisom Vujčićom, povedal minulý týždeň, že trh s nehnuteľnosťami je pokojný, že ceny sú na úrovni pred krízou a že to platí najmä pre Jadranie. Tiež poukázal na rastúci rozdiel medzi nákladmi na výstavbu a trhovými cenami, na čo reagovali stavební investori tým, že nie sú presvedčení o existencii bubliny na Jadrane ani v Záhrebe, okrem starých bytov na neatraktívnych lokalitách v Záhrebe. Hoci Vujčić sám slovo „bublina“ nepoužil, takto to verejnosť chápe. V rozhovore sa pokúsil vysvetliť, čo tým vlastne myslel, pomocou obrazu ohrievania. „Trh s nehnuteľnosťami ešte nie je prehriaty, ale rýchlo sa ohrieva a mohol by sa ešte viac zahriať, ak by tento trend pokračoval ďalší rok.“

Sú obytné úvery nadhodnotené?

S ročným tempom rastu 10,2 % v druhom štvrťroku tohto roka je Chorvátsko tretie medzi krajinami EÚ, pokiaľ ide o intenzitu rastu cien obytných nehnuteľností, po Maďarsku a Luxembursku, pričom tento rast je dvojnásobne a polovice vyšší ako priemerný rast cien obytných nehnuteľností na úrovni EÚ, a pomer vo vzťahu k rastu nominálneho HDP je ešte väčší, vysvetľoval Vujčić. „Avšak vzhľadom na dlhé obdobie podcenovania obytných nehnuteľností, ktoré tomuto rastu predchádzalo, stále nemôžeme konštatovať, že ide o nadhodnotenie, čo však neznamená, že takéto hodnotenie sa v priebehu jedného alebo dvoch rokov nezmení. Preto musíme byť opatrní a neustále posudzovať príčiny tohto stavu a riziká, ktoré z neho vyplývajú,“ varoval.

Rozdiel medzi nákladmi na výstavbu a cenami

Stavební podnikatelia nesúhlasia s Vujčičovým tvrdením o rastúcom rozdiele medzi nákladmi na výstavbu a cenami. Tvrdia, že náklady na výstavbu, vrátane pozemkov, rastú, že je nedostatok pracovnej sily a že termíny sa predlžujú, takže nie je žiadny extra zisk, okrem zriedkavých prípadov, ktoré, zdôrazňujú, by nemali byť zobecňované. Vujčić na toto reaguje tým, že oficiálne údaje zo Štatistického úradu (DZS) ukazujú, že ceny stavebných materiálov rastú veľmi pomaly, pod 2 %, po dlhom období stagnácie, a že náklady na pracovnú silu vo výstavbe, po dočasnom náraste minulý rok, dosiahli v polovici tohto roka stagnáciu. „Keď rast cien obytných nehnuteľností urýchľuje, ich pomer k rôznym indexom stavebných nákladov sa zvyšuje. Podľa niektorých ukazovateľov to dokonca vzrástlo až o 20 % za posledné štyri roky. Finančné výsledky sú v súlade s takýmito štatistickými ukazateľmi, takže v minulom roku, podľa údajov Fine, stavebné spoločnosti zaznamenali čistý zisk približne 400 miliónov kun, po tom, čo medzi rokmi 2010 a 2017 nahromadili straty okolo 7,5 miliardy kun. Vzhľadom na rast ukazovateľov trhu s nehnuteľnosťami verím, že stavebné spoločnosti môžu dosiahnuť lepšie podnikateľské výsledky tento rok, aj keď stále pod úrovňou pred krízou,“ povedal Vujčić.

Neúčelové úvery neohrozujú stabilitu

Aj keď v februári tohto roka HNB vydala Odporúčanie o postupe schvaľovania nebytových úverov pre spotrebiteľov pre úverové inštitúcie a banky predložili žiadosť o zahrnutie všetkých rizík, ktoré môžu vzniknúť z hotovostných neúčelových úverov, do vnútornej procedúry hodnotenia adekvátnosti ich kapitálu, hotovostné úvery naďalej rástli v dvojciferných ročných mierach. Vujčić je presvedčený, že hotovostné neúčelové úvery neohrozujú stabilitu systému, keď uviedol, že tvoria len približne 12 % majetku banky, a že kapitál bánk je momentálne vyšší ako ich celková suma. Avšak, dodáva, že ho znepokojuje, že banky sa v podmienkach všeobecného poklesu úrokových sadzieb stali závislými na príjmoch z týchto úverov. „Ich podiel na celkových úrokových príjmoch vzrástol z menej ako 18 % v roku 2012 na takmer 30 % v prvej polovici tohto roka. Z tohto hľadiska vidím orientáciu na hotovostné úvery ako podnikateľské rozhodnutie bánk založené na vedomom podstúpení rizík, ktoré kvôli svojej rizikovosti môžu významne znížiť ziskovosť bankového systému, najmä v neúplných makroekonomických podmienkach. Z pohľadu dlžníkov je riziko obmedzené tým, že ide prevažne o úvery v kunách s pevným úrokom, avšak pomerne mierne úverové kritériá znamenajú, že v prípade recesie a poklesu príjmov by niektorí spotrebitelia mohli rýchlo čeliť ťažkostiam s ich splácaním.“

Čo viedlo k miernemu spomaleniu rastu?

Vujčić uviedol, že mierny pokles rastu hotovostných neúčelových úverov počas tohto roka je výlučne dôsledkom snahy bánk prispôsobiť svoje úverové kritériá odporúčaniu HNB. „Všetky banky okrem jednej dodržali toto odporúčanie a očakávame, že posledná banka ho tiež splní do konca roka. Stále monitorujeme intenzitu a štruktúru rastu týchto úverov a na začiatku budúceho roka by mala HNB získať ďalšie právomoci na reguláciu podmienok úverovania, ako je uvedené v Akčnom pláne pre vstup do mechanizmu menových kurzov II (ERM II). Takýto jasný mandát a ďalšie právomoci uľahčia naše ďalšie kroky, ak ich budeme považovať za potrebné.“

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby