Zahrievanie trhu je najmä zrejmé pri pohľade na ročné zmeny. Na úrovni celej Chorvátskej republiky bol rast 7,4 %, pričom najvyššie medziročné rastové miery boli zaznamenané v Záhrebe – 11,4 %.

Po prasknutí bubliny počas krízy, ktorá trvala celé desaťročie, ceny nehnuteľností klesli a ťahali sektor výstavby až na dno; trvalo šesť rokov, kým sa trend obrátil. Pomaly rastúci trend nedávno zrýchlil a čoraz viac sa obáva, že ceny vymykajú kontrole a na trhu sa opäť vytvára bublina. Takmer cez noc sa opäť stalo „normálnym“ predávať cenu za meter štvorcový bytu v Záhrebe za viac ako 2 000 eur a v niektorých exkluzívnych lokalitách, ako je Bundek, kde sídli Americká škola, je to dokonca nad 3 000 eur. Skúsenosti realitných maklérov, ktorí najlepšie „cítia“ interakcie ponuky a dopytu, hovoria, že byty do 40 m² sa často predajú za niekoľko hodín, do 55 m² za niekoľko týždňov a všetko nad tým čaká dlhší čas na dohodu medzi kupujúcim a predajcom.

Cenový index Rezidenčný cenový index nehnuteľností v Chorvátsku vzrástol o 3,5 % počas prvých troch mesiacov roka v porovnaní s predchádzajúcim trojmesačným obdobím a o 7,4 % medziročne, podľa najnovších údajov vládnych štatistikov. Rast tento rok sa vyskytol iba v Záhrebe a na pobreží, zatiaľ čo v zvyšku krajiny ceny klesli (‑1,4 %). Do konca marca ceny v Záhrebe vzrástli o 4,3 % a v regióne Jadranského mora o 4,6 % kvartálne – najrýchlejší rast od začiatku veľkej krízy, podľa analytikov z Raiffeisen banky.

„Najvyššie trojmesačné rastové miery v meste Záhreb boli zaznamenané koncom roku 2006, zatiaľ čo na Jadrane počas druhého trojmesačného obdobia v roku 2007,“ uvádzajú. „Aby sme ukázali, že oživenie je mimoriadne selektívne, berie sa do úvahy poloha a kvalita objektu. Nové budovy zaznamenali relatívne silný rast 7,4 %, najvyšší od začiatku dostupných údajov. Existujúce objekty zažili tretí po sebe nasledujúci štvrťrok rastu cien, avšak stále pomerne mierny 3 % počas prvých troch mesiacov tohto roka.“

Vujović

Z pohľadu združenia, ktoré verí, že bublina praskne a vezme so sebou ostatných, si nemyslím, že je to reálne. Pokiaľ ide o ceny nehnuteľností, myslím, že sme blízko alebo sme už dosiahli strop.

Market warming is particularly evident when looking at changes on an annual basis. On a scale of the entire Croatia, growth was 7.4%, with the highest annual growth rates recorded in Zagreb with a double-digit plus, even 11.4%. So, if the square of last spring was worth 2,000 euros, just three months ago, its price was on average 228 euros higher, and an average apartment of 50 square meters was 11,400 euros (almost 85,000 kuna) more expensive. Prices on the Adriatic rose in line with growth on a national scale, while in other parts of Croatia, growth reached just 1% over 365 days.

„Rast cien rezidenčných objektov je výsledkom návratu optimizmu medzi spotrebiteľmi a zvýšeného dopytu, napriek tomu, že 90 % chorvátskych domácností býva v svojich vlastných nehnuteľnostiach,“ uvádza RBA. Okrem optimizmu a „historického predpokladu“ nehnuteľností banka vidí významný nárast dopytu v relatívne vysokej tendencii domácností prenajímať s cieľom zvýšiť svoje disponibilné príjmy. Tendencia k prenájmu, aby sme to pomenovali správne, je výhodná pre historicky nízke úrokové sadzby, ktoré motivujú novú pôžičku na jednej strane a úspory v bankách, ktorých úrokové sadzby na vklady momentálne nestačia na pokrytie inflácie na druhej. Preto je očakávané, že časť peňazí prúdi do nákupu rezidenčných nehnuteľností. Náklady a mzdy Boro Vujović, majiteľ realitnej spoločnosti Opereta a podpredseda Asociácie realitného podnikania pri Ženevskom obchodnom komore, považuje za ťažké jednoznačne povedať, či sa na trhu vytvára bublina alebo nie. „Z pohľadu združenia, ktoré verí, že bublina praskne a vezme so sebou ostatných, si nemyslím, že je to reálne. Keď sa pozrieme na niektoré ceny, sú na úrovniach podobných tým z rokov 2007 a 2008, avšak mzdy a náklady na výstavbu sú teraz iné, takže tieto ceny nie sú ani blízko úrovniam vtedy,“ hovorí. Približne 60 % ich zákazníkov platí „v hotovosti“, čím využíva úspory v bankách. Zatiaľ čo pred desiatimi rokmi bol majetok kupovaný výlučne na úver, dnes kupujúci si berú pôžičku na približne 50 až 60 % požadovanej sumy a zvyšok hradia vlastnými prostriedkami. Vujović poznamenáva, že je jasné, že tento trend nemôže pokračovať donekonečna. „Myslím, že sme blízko alebo sme už dosiahli strop. Dnes je realizovaná cena bytov v Záhrebe okolo 1 800 až 2 000 eur za meter štvorcový, ale to je u nás v agentúre, pretože nemáme veľa novej výstavby. Ceny sú dôsledkom toho, že dlhodobo nebola výstavba, trh žiadal nové byty a vláda spustila program dotovaného bývania. Medzitým sa veľa postavilo a zásobník kupujúcich, z ktorých väčšina je domáca, sa pomaly vyprázdňuje,“ hovorí Vujović. Keď bol spýtaný, či sa na trhu s nehnuteľnosťami vytvára bublina, Željko Lovrinčević, poradca v Ekonomickom inštitúte, nepochybne odpovedá: „Áno, a je to veľmi nebezpečné. Kým ceny nehnuteľností rastú kvôli špekulatívnemu dopytu, ich dopad sa šíri do celej ekonomiky a vytvára nové nerovnováhy. Zvýšenie nájomného otvára problém mobility pracovnej sily. Zamestnanci, ktorých mzdy nedržia krok s rastom nájomného a tak sa o rôzne platy rozprávajú, sa dostávajú do situácie, kedy si nemôžu dovoliť byt v Záhrebe a väčších mestách. Ide o problém ubytovania študentov v niektorých mestách, ako aj o ubytovanie starších ľudí v kontexte nedostatku domov – v skratke o všetkých občanoch bez vlastnej nehnuteľnosti,“ hovorí Lovrinčević. Úspory sú smerované výlučne do nehnuteľností, na rozdiel od iných krajín, kde neexistujú rozvinuté alternatívy pre investovanie do iných tried majetku, ako je kapitálový trh, zlato, poľnohospodárska pôda, investičné fondy. Rozdiel je v tom, že dnes väčšina nehnuteľnosti nekupuje pre potreby rodiny, ale ide o čistú investíciu, špekulatívny príbeh. Lovrinčević si myslí, že štát v priebehu rokov úplne zlyhal tým, že nenabídl jedinú kvalitnú spoločnosť na kótovanie na burze, čo by mohlo prilákať časť voľných úspor. Okrem kapitálového trhu verí, že je potrebné rozvíjať aj ďalšie triedy majetku na diverzifikáciu. To znamená zrušenie dane z kapitálových ziskov a dane z úrokom podliehajúcich úspor, čo by mohlo nejako uvoľniť transakčné náklady pri týchto investíciách. „Štát musí riešiť otázku tejto bubliny. Hlavnou myšlienkou daňovej reformy by malo byť odradzovanie prílivu kapitálu na trh s nehnuteľnosťami a zároveň podpora investícií do všetkých ostatných trhov a tried majetku. Pokiaľ ide o zdanenie, ide o daň z nehnuteľností, ktorá nie je len otázkou otvárania priestorov pre prácu, ale aj nástroj na prevenciu tvorby bubliny a podporu špekulácií. Ďalšie znižovanie všeobecnej sadzby DPH z 25 % na 24 % je irelevantné, pretože neexistuje štruktúrna sila na korekciu nerovnováh, toto možno dosiahnuť len inými daňami,“ uzatvára Lovrinčević. Nižšie ceny „Je potrebné poznamenať, že ceny sú stále o 5,3 % pod priemernou úrovňou z roku 2008. Z hľadiska polohy len Jadran dosiahol priemernú úroveň z roku 2018, pričom ceny v tomto regióne boli o 0,3 % vyššie. Ceny bytov v Záhrebe sú o 5,3 % nižšie, zatiaľ čo v zvyšku Chorvátska je priemerná cena rezidenčných objektov o 14,3 % nižšia než priemerné ceny rezidenčných objektov v roku 2008,“ zdôrazňujú v RBA. Aktuálne prognózy naznačujú, že ani makroekonomické podmienky, ani podmienky na trhu s nehnuteľnosťami sa podstatne nezmenia, a v kombinácii s vyššími nákladmi na výstavbu je realistické očakávať pokračovanie tlaku na rast cien, dokonca aj nad úroveň zaznamenanú minulý rok. „Očakávame pokračovanie rastu v roku 2020, ale pomalším tempom okolo 5 %,“ hovoria v RBA, s podmienkou, že to bude samozrejme závisieť od polohy a kvality objektu.

Government Subsidies

'Roztrasol plytký trh' Hoci je vládne uznanie programu dotovaného bývania chválené ako sociálne opatrenie, podľa expertov iba otriaslo plytký trh. „Boli sme proti tomu od samého začiatku ako Združenie a stále veríme, že je to hlavný spúšťač rastu cien, pretože program je časovo obmedzený, zvyšuje ceny a keď dosiahnu vyššiu úroveň, sú uzamknuté,“ hovorí vlastník Operety. source: poslovni.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby