Ceny nehnuteľností rastú už takmer päť rokov, a ani odborníci nemôžu predpovedať, kedy tomu príde koniec, pretože všetko závisí od inflácie a úrovne úrokových sadzieb Ceny nehnuteľností v Chorvátsku rastú už takmer päť rokov. Takéto trendy nie sú neobvyklé, ale problém je, že čoraz viac nehnuteľností sa stáva pre občanov cenovo nedostupnými. Podľa údajov Štatistického úradu, ceny obytných objektov v Chorvátsku v druhom štvrťroku tohto roka boli o 6,5 % vyššie ako v rovnakom období pred rokom. Trh s nehnuteľnosťami je mimoriadne dynamický a nepredvídateľný. Inflácia spôsobená narušením v dôsledku pandémie koronavírusu zdražila stavebné materiály približne o tridsať percent. Okrem toho sú rekordne nízke úrokové sadzby na úvery a existujúce špecifické faktory, ktoré na našom trhu zvyšujú ceny domov a bytov. Zaujímavo, prognózy odborníkov na začiatku pandémie boli opačné. Hovorilo sa, že ceny budú klesať. K smútku mnohých sa tak nestalo. „Najväčším dôvodom je reakcia štátu, ktorý zasahoval peniazmi, stimulami pre tých, ktorí nepracovali. Ekonomika mala príjmy, bez ohľadu na to, že nefungovala. Máme aj faktor veľmi nízkych úrokových sadzieb, ktoré v tomto okamihu smerujú k negatívnym, čo taktiež ovplyvňuje, prečo sa nehnuteľnosti kupujú. Ľudia svoje prostriedky, ktoré sú na účtoch bez príjmu, presúvajú do nehnuteľností, aby dosahovali určitý príjem a zároveň zachovali hodnotu peňazí vzhľadom na infláciu, kde všetko zdražuje. Keď hovoríme o Záhrebe, ďalším faktorom bol zemetrasen, ktorý odstránil veľkú časť starých nehnuteľností z trhu. Máte menšiu ponuku a zemetrasenom definovaný dopyt, čo sa v tom okamihu odráža na cenách,“ povedal pre Net.hr Boro Vujović, riaditeľ agentúry Opereta.

Nie je len APN vinný

Mnoho ľudí tvrdí, že dotované úvery prostredníctvom Agentúry pre obchodovanie s nehnuteľnosťami (APN) výrazne ovplyvňujú ceny nehnuteľností. Vujović tvrdí, že to je pravda, pretože dotácie sa vyhlasujú raz ročne. Potom vláda šoféruje za byty, ktorým ponuka nedokáže držať krok, a ceny stúpajú. Upozorňuje, že po tom zostávajú ceny, najmä starších nehnuteľností, rovnaké. Podľa Filipa Kokića, riaditeľa agentúry Moj dom nehnuteľnosti, štátne dotácie sú dobré opatrenie. „Dotácie sú dobré a majú pozitívny vplyv na celú verejnosť, ale mali by sa meniť tak, aby trvali celý rok. Dotácie je možné využiť raz alebo dvakrát ročne a v tom okamihu spôsobujú zamiešanie trhu, ktoré predajcovia skúšajú využiť, a preto zvyšujú ceny alebo ich nechcú znížiť, pretože vedia, že kupci prostredníctvom dotácie dostanú určitú sumu. Keb y by tieto dotácie boli celoročné, potom by nemali taký veľký vplyv na cenu nehnuteľností,“ uvádza Kokić. Samozrejme, ani APN, okrem už spomenutých, nie je konečným generátorom rastu cien. Existuje aj obsesia Chorvátov šetriť v nehnuteľnostiach. Pre nich historicky nízke úroky určite vyhovujú. „Tieto nízke úroky na šetrenie ovplyvňujú to, že ľudia investujú do nehnuteľností. Podľa našich ukazovateľov je na trhu aktuálne rovnováha medzi ponukou a dopytom. Možno je to pre bežných ľudí zvláštne, ale tak to skutočne je. Tiež by som poznamenal, že sme svedkami situácie, kde ľudia stanovujú vysoké ceny podľa princípu ‚ak prejde, tak prejde‘, čo rozhodne nie je dobré pre trh,“ uvádza Kokić. Hovoriac o ponuke, je veľmi obmedzená. Krátkodobý, najmä denný prenájom na pobreží a v Záhrebe spolu so zemetraseniami, odstránili časť nehnuteľností z trhu. Keď sa zohľadní, že kvôli mimoriadne úspešnej turistickej sezóne a zahraničným kupcom sa domáce nehnuteľnosti „zaplnili“, je jasné, že ponuka stále klesá a dopyt rastie. Vujović tvrdí, že aj zemetrasenia ovplyvnili ponuku nehnuteľností v metropolii, ktorých ceny sa podľa jeho odhadu pohybujú okolo 2000 eur za štvorcový meter. Je potrebné urobiť rozdiel a povedať, že máme novostavby s výrazne vyššou cenou a byty v atraktívnych lokalitách, ktoré majú nižšiu cenu. Ak urobíme priemer, je to okolo 2000 eur za meter štvorcový. Keď hovoríme o Záhrebe, tento záujem nie je všade rovnaký. Trhová zóna je veľmi zaujímavá, nové nehnuteľnosti v centre takisto, ale staré nehnuteľnosti už nie sú také atraktívne. Ak sa pozriete, v roku 2020 obchod (predaj) klesol o 50 % v centre mesta v porovnaní s rokom 2019. Rovnako domy sa nepredávajú tak ľahko. Môžeme povedať, že záujem je vyšší, ale v Záhrebe ide o malé byty do 50 metrov a ceny od 120‑130 tisíc eur. Dubrovník, Opatija, Rovinj, Split sú destinácie, ktoré sú oveľa drahšie ako Záhreb,“ vysvetlil Vujović.

Štát nemôže intervenovať

No, zhúťovanie cien nie je len chorvátsky problém. Po celej Európe, aj v USA, ceny nehnuteľností dramaticky vzrástli. Jasné, pri nízkych úrokoch a inflácii tam existujú ďalšie dôvody. Niektorí sa snažia tomu dať koniec. Takto občianska iniciatíva z Berlína, 26. septembra usporiadala referendum o exproprícií súkromných nehnuteľnostných spoločností. Stručne, požadujú, aby domy a byty z ich vlastníctva prešli do rúk berlínskeho mestského úradov s cieľom znížiť nájomné ceny. Špeciálne cieľom boli firmy s viac ako 3000 bytmi. Odhaduje sa, že až 240 000 nehnuteľností v hlavnom meste Nemecka je v držbe prenajímacích spoločností. Referendum dosiahlo solídny výsledok: 56,4 % Berlíňanov hlasovalo za expropríciu, zatiaľ čo 39 % bolo proti. Na druhej strane, v utorok vláda odvolala dvojmesačné rozhodnutie o zmrazení cien palív. Odborníci tvrdia, že taký prístup by sa však nevedel uplatniť na nehnuteľnosti. „Vo vonkajšej je táto intervencia spojená s cenami nájmu nehnuteľností. Je toľko faktorov, ktoré ovplyvňujú cenu, že je nemožné, aby štát povedal: ‚Nemôžete predávať svoju nehnuteľnosť nad určitú cenu.‘ Vidím to ako úder na voľný trh a myslím, že štát nemá záujem tak konať. Pokiaľ ide o nájmy, je to iná vec. Keby v Chorvátsku existoval rozvinutý trh s nájmom, podobne ako v zahraničí, kde firmy budujú bytové budovy, aby ich dlhodobo prenajímali a považujú ich za dlhodobú investíciu, potom by štát na takomto usporiadanom trhu mohol krátkodobo intervenovať, aby chránil nájomcov,“ hovorí Kokić. Vujović potom dodáva, že problém vysokých cien by štát mohol riešiť pohľadom do susedného dvora, do Slovinska, kde DPH na nové nehnuteľnosti je mnohonásobne nižšia ako štandardná sadzba. Pripomeňme, že DPH pri kúpe nehnuteľností v Chorvátsku je 25 %.

Neistá budúcnosť

Bez ohľadu na to, budúcnosť trhu s nehnuteľnosťami je veľmi neistá. Je isté, že žiadosti o dotované úvery APN ešte trochu zvýšia ceny. Avšak oveľa dôležitejšie faktory, ako úroky a inflácia, zostávajú v oblasti špekulácií. „Dúfam v stabilizáciu cien. Takýto rast je neudržateľný a nie je realistické, aby v tejto miere pokračoval v nasledujúcich rokoch. Keď inflácia dosiahne úroveň, že ju nebudeme cítiť tak silno, ovplyvní trh a ceny sa stabilizujú. Avšak tak sa to nestane tak rýchlo. Po všetkých tých skokoch a pádoch, zemetrasení, pandémii, trhu bude trvať nejaký čas, kým sa stabilizuje,“ hovorí Kokić z Moj dom nehnuteľností. Vujović potom tvrdí, že je to „otázka za milión dolárov“ a dodáva, že všetko závisí od inflácie. Takže, ak inflácia bude rásť, rastú aj ceny nehnuteľností. Ak inflácia klesne, to sa stane aj s cenami. Preto oba odborníci majú krátku a jednoduchú radu pre všetkých, ktorí v roku 2022 plánujú kúpu nehnuteľnosti: „Ak ľudia nájdu nehnuteľnosť, ktorá sa im páči, za takmer bežnú cenu, mali by ju kúpiť.“ Zdroj: net.hr

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby