Cudzí obyvatelia mali vplyv na rast cien domov a bytov, ako aj na predaj nehnuteľností v Chorvátsku, podľa odborníkov na realitný trh, ktorých sme interviewovali.

Odhalili, že miestni obyvatelia prevažne kupujú malé jednopostieľové apartmány, s rozlohou od 40 do 50 štvorcových metrov, pretože nemajú financie na väčšie byty. Okrem toho si len niekoľkým môže dovoliť novostavby v Chorvátsku, dodali.

Ako pandémia ovplyvnila trh?

Dubravko Ranilović, vedúci Asociácie nehnuteľností Chorvátskej obchodnej komory a majiteľ realitnej kancelárie Kastel, vysvetlil v rozhovore pre Index, že predovšetkým ide o polarizáciu, teda výrazný rozdiel v cenách nehnuteľností v Chorvátsku.

Pripisoval to, čo ovplyvňuje trh, novým výstavbám, ktorých cena rastie. Tiež vysvetlil, ako pandémia ovplyvnila trh s nehnuteľnosťami.

„Určite sa ceny smerujú k stabilizácii, alebo skôr k novému cyklu. Bolo by nerealistické, aby ceny nehnuteľností naďalej rástli rovnakým tempom ako počas posledných dvoch rokov, najmä v Chorvátsku, keď zohľadníme dostupnosť pre väčšinu občanov a ich priemerné príjmy. Ceny nemôžu neustále neobmedzene rásť a ich pohyb bude závisieť od ekonomickej situácie v krajine, ako aj globálne. Avšak musíme upozorniť na to, že polarizácia cien bude pokračovať, v závislosti od charakteristík nehnuteľností a ich polohy.“

Počas pandémie sa ukázalo, že nehnuteľnosti sú obľúbenou investíciou, pretože sú považované za bezpečnú investíciu v neistých časoch, keď mnohé ekonomické odvetvia boli výrazne postihnuté. Najmä turistické nehnuteľnosti priťahovali pozornosť, pretože dopyt po nich vzrástol, keďže Európania boli počas pandémie uzamknutí vo svojich domovoch vo veľkých mestách.

„Ďalším dôvodom rastu cien nehnuteľností v Chorvátsku a po celom svete sú veľmi nízke úrokové sadzby na rezidenčné nehnuteľnosti, ako aj negatívne úrokové sadzby na úspory v mnohých európskych krajinách, čo robí nehnuteľnosti atraktívnym spôsobom, ako ušetriť peniaze, najmä keď môžete z nich dosiahnuť výnos z investície,“ zdôraznil Ranilović.

„Cudzí obyvatelia tvoria pätinu nákupov.“

Špecifikou Chorvátska je, že okrem pandémie a nízkych úrokových sadzieb ovplyvňovali trh s nehnuteľnosťami aj cudzinci, ako aj štandard, turizmus, ale aj zemetrasenia, pričom to je najviditeľnejšie v Zagrebe. Hlavným kritériom pri kúpe nehnuteľnosti, najmä v meste Záhreb, sa stala bezpečnosť.

„Dopyt po bezpečných a protizemetrových nehnuteľnostiach zvýšil záujem o novú výstavbu, ako aj o nehnuteľnosti postavené v 80. rokoch, čo je najmä v prípadoch štvrti s vysoko kvalitným územným plánovaním a pevnou výstavbou, ako sú Jarun, Vrbani, Španielska hora, Cvjetni Naselje, Ravnice,“ povedal Ranilović v rozhovore pre Index.

Zdôrazňuje, že na realitnom trhu existujú výrazné rozdiely, a to najmä pri porovnaní trhu v Záhrebe a pri pobreží s ostatkom Chorvátska.

„V skutočnosti cudzí obyvatelia tvoria pätinu všetkých nákupov. Tvoria väčšinu kupujúcich nehnuteľnosti v pobrežnej oblasti, čo tiež ovplyvnilo nárast cien, ale len pre nehnuteľnosti na Jadranském pobreží,“ povedal Ranilović.

„Vláda dotácie ovplyvnili rast cien.“

Avšak poznamenáva, že ďalším dôvodom rastu cien nehnuteľností v posledných rokoch sú vládne dotácie.

„Čo sa deje s dotáciami, je to, že odborníci veria, že mali vplyv na rast cien a že opatrenie nesplnilo svoj skutočný cieľ, ako je uvedené v preambule Zákona o dotáciách, a to predovšetkým z dvoch dôvodov. Prvým je, že dotuje úvery, a vieme, že väčšina ľudí, ktorí potrebujú dotácie, nie je úverovo spôsobilá, a druhým problémom je, že dotácie mali lehoty. Akonáhle existuje termín, do ktorého majú kupujúci kúpiť nehnuteľnosť a podať žiadosť do určitého dátumu, znamená to, že dopyt vzrastie v kratšom období, čo priamo ovplyvňuje rast cien. Musíme sa tiež opýtať, či sme motivovali ľudí kúpiť byty prostredníctvom dotácií, ktorí pôvodne neplánovali nákup, alebo či sme len poskytli príležitosť ľuďom, ktorí už plánovali kúpu, ale teraz využívajú ponúknutú možnosť,“ povedal Ranilović.

Špecifikou trhu, dodáva, je, že ceny v Záhrebe sa polarizujú. Výsledkom bolo pokles predaja bytov v centre mesta v rokoch 2020 a 2021, čo následne ovplyvnilo pokles cien.

Zaujímalo nás, aký je trend nových štvorcových metrov v Chorvátsku.

„Priemerná cena nových výstavieb v roku 2020 bola okolo 3 000 € za štvorcový meter v Záhrebe a Splitu, zatiaľ čo ceny v iných veľkých mestách v Chorvátsku v severných a slovanských regiónoch sú nižšie. V Záhrebe sa rozsah cien za nové výstavby, ktoré sú vo výstavbe, pohybuje od 2 300 € do 5 000 € za štvorcový meter. Samozrejme, závisí to od lokality a kvality výstavby.“

Najväčší dopyt je po apartmánoch s 40 a 50 štvorcovými metrami.

Keď sa ho opýtali, aký typ bytov miestni obyvatelia najčastejšie kupujú, Ranilović odpovedal, že najväčší dopyt je stále po malých bytov, jednopostieľových a dvojpostieľových apartmánoch, ktoré majú približne 40 až 50 štvorcových metrov.

„Pre nich je najväčší dopyt. Na druhej strane na trhu chýbajú štyri‑izbové byty, pretože v starších výstavbách z 80. rokov ich nie je dostatok. Tiež chýbajú kvalitné viac‑bytové budovy s rozlohou 100‑120 štvorcových metrov vo väčších mestách, najmä v Záhrebe, pretože počas socialistického obdobia, keď sme postavili väčšinu našich bytov a mestá najviac rástli, stavali sme hlavne menšie byty. Teraz pri nových výstavbách sa stavia väčších bytov, ale kvôli vysokým cenám za štvorcový meter sa často predávajú za viac ako pol milióna eur a nie sú dostupné pre väčšinu ľudí. Chýbajú nám kvalitné väčšie byty pre strednú triedu,“ povedal Ranilović.

Presadzuje, že je potrebné veci zmeniť.

„Problémom je, že nemáme bytovú politiku. Potrebujeme zaviesť viac kvalitatívnych opatrení, ktoré by umožnili všetkým segmentom spoločnosti mať kvalitné a bezpečné bývanie. Najväčším problémom v Chorvátsku je emigrácia mladých a vzdelaných ľudí z Chorvátska. Musíme vytvoriť bytovú politiku, ktorá zabezpečí sociálne programy bývania a umožní určitým kategóriám občanov, ako sú mladé rodiny s viacerými deťmi, získať bývanie ľahšie, nie nevyhnutne kúpou, ale aj prostredníctvom bezpečných inštitucionálnych prenájmov. Bývanie nemôže byť ponechané výlučne na slobodnom trhu. Kvalitatívne riadenie rezidenčných zdrojov štátom a miestnymi orgánmi nielenže zvyšuje spokojnosť celej spoločnosti, ale môže tiež pozitívne vplývať na zmiernenie trhových anomálií, ako sú bubliny cien nehnuteľností v dôsledku zvýšeného dopytu,“ povedal Ranilović v rozhovore pre Index.

Vujović: „Ľudia čoraz viac uvažujú o kúpe domov s dvormi.“

Boro Vujović, majiteľ najväčšej záhrebskej realitnej agentúry Opereta, taktiež analyzoval situáciu na chorvátskom realitnom trhu v rozhovore pre Index a hneď na začiatku rozhovoru spomenul, že pandémia je jedným z kľúčových parametrov dnešného realitného trhu.

„Trendy sa zmenili, ľudia čoraz viac uvažujú o kúpe domov s dvormi, nielen v Záhrebe, ale aj v iných častiach Chorvátska. Pandémia ovplyvnila popularitu práce z domu, známej aj ako home office, takže naše kancelárske priestory sú menej obsadené. Otázkou je, čo s nimi teraz robiť, keď firmy rozhodli, že môžete pracovať z domu,“ zdôraznil Vujović v rozhovore pre Index.

Pandémia tiež ovplyvnila logistický trh, veľa práce sa presunulo na internet, online predaj sa zvýšil a teraz sú požadované logistické centrá, teda nehnuteľnosti pre logistiku.

„V centre mesta je pokles návštevnosti o 49 %.“

Čo sa týka Záhrebu, poznamenáva, že zemetrasenie ovplyvnilo ponuku a dopyt.

„Mnoho potenciálnych kupujúcich, ktorí predtým uvažovali o kúpe bytov v starých budovách v centre, sa z takéhoto nákupu vzdal. Tí, ktorí v tých budovách bývali, kvôli pocitu neistoty, buď prešli na prenájom, alebo si kúpili byty v novších budovách. V súčasnosti je v centre mesta veľa prázdnych bytov, ktoré nie sú ani predané, ani prenajaté. Minulý rok bolo o 43 % menej predaných bytov v centre v porovnaní s rokom 2019. Ceny týchto bytov klesli, najmä ak bola budova v zlom stave a mala žltú známku. V poslednom čase sme predali niektoré byty v centre za 2 500 € za štvorcový meter, čo je však relatívne vysoká cena s prihliadnutím na všetko. Tento rok sa rovnaký trend pokračoval, všeobecne záujem o centrum klesal. Avšak atraktivita centra sa časom vráti a všimli sme si, že atraktivita nehnuteľností v centre Záhrebu silne závisí od stavu schodiska,“ povedal Vujović.

Čo sa týka Záhrebu, zdôrazňuje, že najväčší záujem je o štvrte Maksimir, Trnjak, Trnje a Črnomerec.

„Uvedené štvrte sú vždy atraktívne. Podobne je atraktívna štvrť Središće v novom Záhrebe vďaka Bundeku, Americkej škole, električkám a tiež je dopyt po nehnuteľnostiach na Jarune a Vrbani kvôli ich obsahu a polohe,“ zdôraznil Vujović.

Tieto cudzozemské osoby kupujú najviac nehnuteľností v Chorvátsku.

Keď sa ho opýtali na situáciu s nehnuteľnosťami v zvyšku krajiny, poznamenal, že nárast cien je pozorovaný po celom Chorvátsku.

„Ceny sa zvýšili aj v Osieku, hoci v Slavónii sú časti bez prevádzky, ale počas posledného roka sme zaznamenali zvýšený záujem o nehnuteľnosti v Osieku. Ceny vzrástli v Splitu a Rijeke, Chorvátsko počas pandémie uplatnilo mierne opatrenia v porovnaní s inými západoeurópskymi krajinami a keďže mnohí mali možnosť pracovať z domu, cudzinci si uvedomili, že môžu pracovať z domu a preto boli tento rok obzvlášť aktívni. Bude zaujímavé na konci roka zistiť, koľko z nich kúpilo nehnuteľnosti v Chorvátsku,“ povedal Vujović.

Upozornil, že ceny nehnuteľností na pobreží vzrástli vďaka cudzincom a že väčšina kupujúcich pochádza zo Slovinska, nasleduje Nemecko a Rakúsko.

„Cudzí obyvatelia tvoria jednu tretinu všetkých kupujúcich a ďalšia tretina tvorí Nemci a Rakušania,“ povedal Vujović.

Čo sa týka celého Chorvátska, zdôrazňuje, že v prvých šiestich mesiacoch tohto roka došlo k nárastu o 45 % v predaji stavebných pozemkov v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka.

„Tiež tento rok bolo o 13,7 % viac predaných bytov v Chorvátsku v porovnaní s minulým rokom. Priemerne stojí byt okolo 2 130 € za štvorcový meter. Čo sa týka Záhrebu, v roku 2020 sme zaznamenali pokles predaja nehnuteľností o 12,2 % v porovnaní s rokom 2019. Krivka, ktorú teraz sledujem, naznačuje, že v roku 2021 nastane podobný pokles,“ povedal Vujović na konci rozhovoru.

O nás

Informácie

Služby

O nás

Informácie

Služby