Davek na prazne stanove in politika stanovanja so postali aktualne teme na hrvaškem nepremičninskem trgu, ki znova podžigajo vžgane razprave. O stanovih, cenah stanovanj in drugih vidikih hrvaškega nepremičninskega trga je Lider opravil intervju z Borno Vujovićem

Nedavno objavljeni podatki kažejo na upad v nepremičninskih transakcijah. Kakšen je obseg tega upada in katera regija Hrvaške je najbolj prizadeta?

- Naši podatki kažejo, da je bil upad nepremičninskih transakcij približno 20 % v primerjavi z enakim obdobjem lani. Najbolj izrazit upad je bil zabeležen v Zagrebu, kjer je glavni razlog odsotnost programa subvencij za stanovanjske kredite (APN krediti), ki je bil prisoten spomladi lani. Upad transakcij je še posebej opazen v marca in aprila, medtem ko se je trg stabiliziral maja in junija.

Čeprav je prišlo do upada nepremičninskih transakcij, cen ni bilo. Nekateri celo napovedujejo nadaljnjo rast. Zakaj je hrvaški nepremičninski trg tako počasen in nasproti ekonomske logike? Ali ni logično, da ob upadu povpraševanja in prodaje tudi cene upadejo?

- Najboljši primer trga, ki ne sledi vedno ekonomski logiki, je bila kriza leta 2009, ko je prišlo do upada nepremičninskih transakcij, medtem ko se je cene začele zniževati šele leto kasneje; na našem trgu je ta upad trajal do leta 2015. Nismo v podobni situaciji iz več razlogov. Kljub upadu transakcij ni prišlo do drastičnega padca cen, medtem ko so nekatere države doživele manjše korekcije cen. To najbolje ponazarja primer našega vlagatelja, ki je nedavno dokončal objekt v Istri in prodal 25 % stanovanj, medtem ko je pri podobnem projektu, le leto dni prej, pred izdajo gradbenega dovoljenja, bilo prodanih vseh stanovanj. Vlagatelji razmišljajo takole: raje bodo počakali, da bo nepremičnina dosegla želeno ceno, saj trg kaže, da denar izgublja vrednost zaradi inflacije, medtem ko vrednost nepremičnine narašča iz leta v leto. Tako lahko čakajo, saj večina vlagateljev gradi s svojimi sredstvi, ne pritiskajo na banke, in del investiranih sredstev se lahko vrne preko turističnih najemov, dokler se nepremičnina ne proda po želeni ceni. Glede na stroške gradnje in čas za nov projekt so ti bistveno višji in daljši kot pri projektu, zaključenem pred eno in pol letom. Poleg tega vlagatelji v Hrvaški spremljajo trge, kot sta Nemčija in Avstrija, zato tudi začasno zaustavijo nadaljnje projekte. Smo majhen trg, odvisen od notranjih procesov in gospodarstva. Če bi se turistična sezona močno zmanjšala, bi to lahko vplivalo na padec cen, saj velik del lastnikov je obremenjen s krediti, slaba sezona pa bi povzročila težave pri odplačevanju hipoteke, kar bi jih prisililo, da svoje nepremičnine ponudijo po nižji ceni. Poleg tega ne smemo pozabiti na popravila nepremičnin zaradi potresa, ki prinašajo znatne prihodke za gradbeniško industrijo, na majhno število zaposlenih, turizem kot generator BDP ter dejstvo, da smo del evroobmočja.

Pogosto se govori o visokih cenah, ki jih zahtevajo prodajalci, in da so zahtevane cene višje od realnih. Misliš na rabljena ali nova nepremičninska sredstva. Kakšna popravka trga je potrebna, da bi oživili prodajo?

- Ko govorimo o nerealnih zahtevah glede cen nepremičnin, se običajno nanašamo na rabljene nepremičnine. Popravka trga, ki je potrebna za oživitev prodaje, je odvisna od številnih dejavnikov, kot so ponudba in povpraševanje, gospodarska situacija, obrestne mere ipd. Potrebno je podrobneje pogledati stanje na nepremičninskem trgu in analizirati trende, da natančno ocenimo, kakšna popravka je potrebna. Naši podatki kažejo, da lastniki včasih imajo nerealna pričakovanja, zato je potrebna popravka zahtevanih cen. Podatki, ki jih imamo, nakazujejo, da ni realno pričakovati padec realiziranih cen, temveč bolj zahtevanih cen.

Z vidika nepremičninske agencije menimo, da je bistveno imeti jasno razvojno strategijo in razumeti smer, v katero želimo kot turistična država napredovati. Velik del nepremičninskih transakcij ustvarjajo zasebni vlagatelji, ki kupujejo nepremičnine z namenom najema. Namesto restriktivnih ukrepov zagovarjamo spodbudne ukrepe, ki bi pomagal rešiti problem stanovanja. Ključno je načrtovati gradnjo tako, da ustreza zmogljivosti infrastrukture in ohranja ravnotežje med turističnim razvojem ter kakovostjo življenja lokalnega prebivalstva.

Moj vtis je, da novi GUP želi zmanjšati prenatrpanost določenih območij, kar podpiram. Vendar je nujno upoštevati potrebo po novih stanovanjskih prostorih. Velike omejitve lahko vodijo do zmanjšanja ponudbe, kar lahko povzroči rast cen. Potrebno je uravnotežiti vse dejavnike, da zagotovimo trajnostni razvoj mesta, ki vključuje povečanje zelenih površin, hkrati pa zadovoljitev stanovanjskih potreb prebivalcev.

Glede na Zagreb GUP se govori o zmanjšanju razpoložljivih območij za gradnjo. Vendar pa število izdanih gradbenih dovoljenj pada že od leta 2008. Zakaj ni več gradnje in povečanja ponudbe? Ali bomo kdaj dosegli nivoje gradnje iz predkriznega obdobja? Morda takšna velika ponudba sploh ni potrebna, glede na to, da je Hrvaška izgubila 400.000 prebivalcev, demografske projekcije pa so še vedno temne. Tudi Zagreb, vsaj po popisu 2021, je izgubil nekaj prebivalcev.

- Velik del vlagateljev, ki so delovali do leta 2008, se nikoli ni vrnil na trg zaradi izgub iz prejšnjega cikla. Pomemben generator gradnje v prejšnjem ciklu so bile banke, ki so “distribuirale kredit” brez velike selekcije, kar je privedlo do velikega števila neusklajenih stanovanj v Zagrebu, po nekaterih ocenah do 10.000. Število izdanih dovoljenj se je zmanjšalo do leta 2017, ko se je začel nov cikel, vendar pod drugačnimi pogoji. V novem ciklu so najbolj iskane nepremičnine tiste z dobrimi lokacijami, razvito infrastrukturo in bližino storitev, kar pri mnogih nepremičninah ni primer. Banke zdaj zahtevajo, da vlagatelji imajo zemljišče z gradbenim dovoljenjem, 30 % lastnih sredstev in prodajo med 20 % in 30 % nepremičnin. Ti pogoji niso lahko izpolnjivi, še posebej ker je Hrvaška izgubila del prebivalstva. Po drugi strani pa priseljenci prihajajo v Hrvaško, ocene pa kažejo med 150.000 in 200.000 tujih delavcev. Vsi potrebujejo bivališče, mnogi pa prinesejo družine, kar ustvarja povpraševanje po novih stanovanjih. Poleg tega je naša obala priljubljena destinacija za sekundarna bivališča za mnoge državljane drugih držav EU, in vprašanje je, kdaj bo to tudi za Zagreb, glede na to, da je razdalja med Zagrebom in morjem le nekaj več kot uro, kar je po vsem svetu mestna obala.

Ko gre za projekt Gredelj, je glavni problem lastniškega statusa, ki je razdeljen med mesto in državo. To območje predstavlja idealen prostor za nova stanovanja z že razvito infrastrukturo. Upamo, da bo kmalu napredovalo v reševanju te težave, saj ima Gredelj potencial, da postane novo središče Zagreba. Na koncu lahko pametna uporaba obstoječih urbanih prostorov prinese dolgoročne koristi za urbano razvoj in kakovost življenja v Zagrebu.

Problem neugodnega stanovanja je kompleksen in zahteva večplastni pristop. Program subvencioniranja stanovanjskih kreditov ni bil uspešen, kar kaže na potrebo po novih rešitvah. Prednostno najemanje je ena izmed možnih rešitev, vendar z dobro določenimi pravili. Ključno je reševati problem neugodnega stanovanja s celostnim pristopom, ki upošteva specifične potrebe lokalnega prebivalstva.

Obstaja 50.000 praznih stanovanj v Zagrebu, število, ki je v zadnjem času precej izpostavljeno. Ali je mogoče kaj storiti s temi stanovanji, da bi jih postavili na trg? Je davek na prazne nepremičnine, podobno kanadskemu, možna rešitev? Ali naj se uvede le v večjih mestih?

- Za uvedbo resnega davka na nepremičnine mora država opraviti več resnih priprav, od reševanja vprašanj zemljiške evidence naprej. Rešitev prvega valovnega obdavčevanja počitniških hiš verjetno ne bo dosegla želenega učinka. Tisti, ki imajo več nepremičnin, bodo našli načine, kako se izogniti davku, medtem ko bodo lastniki nepremičnin, ki niso v uporabi, nepošteno obremenjeni. Po drugi strani bi dobro pripravljen davek na prazne nepremičnine lahko spodbudil lastnike, da svoje nepremičnine prodajo ali oddajo. Če bi le 10 % od ocenjenih 50.000 praznih stanovanj v Zagrebu prišlo na trg, bi to imelo pomemben učinek na celotno ponudbo in cene. Če bi me vprašali, bi zvišal davek na turistične najeme, ki se trenutno plača kot pavšalni prispevek, vsaj na raven dohodnine. Verjamem, da bi ga bilo treba vezati na trajanje najema, pri čemer bi daljši najemi plačevali več.

Kako se izogniti situaciji lažnih prijav stalnega prebivališča in izogibanju davku na prazne nepremičnine? Ali se to lahko nadzoruje preko porabe električne energije in drugih komunalij?

- Do te mere, dokler je bila številka, ki jo sporočajo mediji, dosežena, smo prišli do nje preko HEP in nadzora neaktivnih števcev, kar bi zagotovo lahko bil eden od načinov kontrole nepremičnin. Na splošno smo znani po naši ustvarjalnosti pri iskanju alternativ, zato nisem prepričan, ali obstajajo načini za preprečevanje določenih trikov.

Ko govorimo o praznih nepremičninah in davku nanje, eden od argumentov proti je, da bi prizadel srednji razred. Ali lastniki praznih nepremičnin dejansko spadajo v srednji razred? Kakšne bi bile težave pri uvedbi takšnega davka?

- Nepremičnine so naše največje bogastvo, in jih imamo v tem obsegu zaradi nakupa socialnih stanovanj. Nismo dovolj finančno izobraženi, zato običajno ne vlagamo v druge stvari, nepremičnine so naša edina izbira. Tudi ko smo kupovali nepremičnine, smo morali plačati davek na dohodek ali kapitalski dobiček, da bi imeli denar za nakup. Pri nakupu smo morali plačati tudi davek na prenos lastnine ali DDV, zdaj pa bi morali plačati še en davek. Moramo upoštevati, da nekatere nepremičnine ostanejo prazne iz razlogov, kot so poplavi po potresu ali nerešeni lastniški spori, in niso varne za bivanje.

Kaj je vaš stališč do davka na nepremičnine, in če bi bil uveden, kako naj bi bil zasnovan – na drugo nepremičnino, po vrednosti, na neuporabljene nepremičnine …

- Program davka na nepremičnine mora biti dobro premišljen in temeljiti na podrobni analizi nepremičninskega trga ter socioekonomskih razmer v Hrvaški. Davek na nepremičnine je lahko koristen instrument za uravnavanje trga in zagotavljanje bolj pravičnega davčnega sistema, vendar le, če je pravilno oblikovan in izvajan. Vendar je nujno upoštevati, da bi uvedba davka na nepremičnine kot del davčne reforme olajšala breme dohodnine. Uvedba davka na nepremičnine brez reševanja socioekonomskih vprašanj bi bila le še en davčni pritisk. Za uvedbo davka na nepremičnine potrebujemo več ključnih korakov, kot je čiščenje zemljiške evidence. Ključno je imeti natančne podatke o lastništvu in vrednosti nepremičnin za pošteno uporabo davka. Moramo razumeti dinamiko nepremičninskega trga, vključno s ponudbo in povpraševanjem, cenovnimi trendi in regionalnimi razlikami. Na koncu bi uvedba davka na nepremičnine morala biti del širše strategije za reševanje stanovanjskega problema. Vključevala bi spodbujevalne ukrepe za gradnjo, subvencije za najem in podporo socialnemu stanovanju. Le na ta način bo davek na nepremičnine prispeval k pravičnemu in trajnostnemu stanovanjskemu sistemu.

Po podatkih HNB v sedmih obalnih županijah je bilo v letu 2022 prodanih 13.632 stanovanj/stanov, medtem ko so tujci kupili 4.284 stanovanj po vsej Hrvaški. Večina teh transakcij je koncentrirana v obalnem nepremičninskem sektorju (okoli 90 % tujih nakupov je v jadranski regiji), zato lahko zaključimo, da tujci kupijo vsak četrti stan na obali. Kakšno je trenutno stanje pri tujih nakupih? Ali je zanimanje upadlo zaradi rasti obrestnih mer?

- V jadranski regiji je bil upad transakcij najbolj izrazit zaradi gospodarske krize v Avstriji in Nemčiji, držav, iz katerih prihaja veliko kupcev. Ta trend je še posebej opazen v Istri. Pomembno je omeniti, da tujci v naši državi običajno kupujejo nepremičnine s svojimi sredstvi, zato dvig obrestnih mer ni glavni razlog za upad transakcij. Vendar je situacija na nepremičninskih trgih v Zahodni Evropi zastala, kar samodejno vpliva na naš trg. Manjše zanimanje za nakup nepremičnin na jadranski obali je povezano s splošno negotovostjo in gospodarskimi težavami v državah kupcev, kar vpliva na njihovo pripravljenost vlagati v nepremičnine v Hrvaški.

Vprašanje o nelegalni gradnji je polno medijskih naslovov, a sistematično ni razrešeno. Kaj je vaše stališče do tega in kako lahko učinkovito razrešimo to problematiko?

- Predvsem je ključno strogo izvajanje zakonov in predpisov. Treba je zagotoviti, da se zakoni o gradnji dosledno izvajajo in da nelegalna gradnja ni tolerirana. Potrebni so redni in temeljiti pregledi gradbišč. Imeli smo dve rundi legalizacije, ki je do 21. junija 2011 omogočila legalizacijo vseh obstoječih nepremičnin, kar je pomagal spraviti velik del nepremičnin na legalni trg. Eden od razlogov, zakaj nekatera stanovanja niso na trgu, je njihova nezakonitost. Verjamem, da bi opustitev roka za oddajo zahtevkov za legalizacijo bila pametna odločitev, ki bi omogočila vsem, ki niso oddali zahtevka, a so zgradili nepremičnino pred rokom, da legalizirajo svoje nepremičnine. Prav tako bi odpravil popuste na kazni za legalizacijo in jih povečal v okrožjih z visokimi razvojnimi indeksi ter jih znižal v okrožjih z nizkimi razvojnimi indeksi. Tako bi dosegli določeno socialno pravičnost.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve