Posojila so izredno pomemben finančni instrument za večino ljudi, še posebej za mlade, ki kupujejo svojo prvo nepremičnino

Namen reševanja problematike stanovanjskega problema je v prvi vrsti odvisen od tega, ali je kredit zmožen in kakšen bo mesečni znesek obroka. Vendar pa ni dovolj osredotočiti se le na odobritev kredita ali pristojnost trenutnega mesečnega plačila, ker se kredit za stanovanjsko posojilo odplačuje dolgoročno. Banke ponujajo različne ponudbe hipotekarnih kreditov, ki jih je treba razumeti. Če razumete pogoje, boste lažje pogajali in izbrali možnost, ki je dolgoletno sprejemljiva. Kaj so obresti in kako se izračunajo? Obrestne mere na kredit predstavljajo strošek posojila. Odvisne so od:

zneska posojila
obdobja odplačevanja kredita (kreditno obdobje)
dogovorjene obrestne mere (mera)

Obresti se izračunajo na podlagi obrestne mere (mera), ki je izražena v odstotkih in je vedno povezana s obračunskim obdobjem ali rokom (najpogosteje je to eno leto). Obrestne mere se lahko izračunajo:

relativna (proporcionalna) metoda
konformna metoda

Glede na čas izračuna:

predhodna, ko se izračun obrest izvede na začetku obračunskega obdobja
zakasnjena, ko se izračun obrest izvede na koncu obračunskega obdobja

Kaj je obrestna mera? Obrestna mera je odstotek dolga, ki ga mora uporabnik kredita plačati banki v dogovorjenem obdobju. Različne vrste:

Nominalna obrestna mera – Med odplačevanjem posojila se obresti izračunajo na preostali znesek posojila, ki ga stranka še ni povrnila (ki še ni zapade za plačilo po dogovorjenih pogojih).
Vmesne obresti – V obdobju uporabe kredita, od dneva odplačila kredita do prenosa kredita v odplačevanje, se izračunajo vmesne obresti. Izračun poteka po dogovorjeni metodi izračuna nominalnih obrestnih mer, upoštevajoč dejansko število dni.
Efektivna obrestna mera – Efektivna obrestna mera (EKS) je skupni strošek posojila, ki ga stranka plača banki. Poleg nominalne obrestne mere je učinkovitost odvisna tudi od:
- zneska provizij, ki jih stranka plača banki ob odobritvi kredita
- obdobja odplačevanja posojila
- zneska jamstvenega depozita, če ga je
- drugih stroškov (npr. zavarovalnih premij …)
Banke imajo zakonsko obveznost vsaki stranki zagotoviti oceno učinkovite obrestne mere. To omogoča strankam primerjavo dejanskih stroškov posojila v različnih bankah.

Izračun EKS ne vključuje:
- sodnih pristojbin
- zakasnjene obresti ali
- katere koli druge stroške, ki izhajajo iz neizpolnjevanja pogojev posojilne pogodbe, poštne, telegramske in telex stroške
Obrestna mera za zamudo – V primeru nepravilnega odplačevanja posojila se na preostalem neplačanem glavnem znesku, ki bi moral biti plačan, izračuna zamudna obrestna mera. Najvišja obrestna mera je zakonsko določena in se izračuna le na odplačanem glavnem znesku in ne na obrestih.

Trenutna zakonsko določena zamudna obrestna mera je 5,61 % letno. Sprememba je odvisna od spremembe določbe, ki ureja obrestno mero.

Fiksna obrestna mera: se ne spreminja skozi celotno obdobje odplačevanja in ni odvisna od tržnih razmer, ki se spreminjajo med odplačevanjem posojila.
Spremenljiva obrestna mera: je podvržena spremembam med obdobjem odplačevanja posojila, zaradi sprememb referenčne mere, v okviru zakonsko določenih pogojev.

Pri hipotekarnih posojilih se najpogosteje uporablja kombinacija fiksnih in spremenljivih obrestnih mer. Določa obdobje med odplačevanjem posojila, v katerem je obrestna mera fiksna, in v katerem je spremenljiva.

PRIMER kombinacije fiksne in spremenljive obrestne mere:

kredit v višini 500.000 kun

Dogovorjeno:

fiksna obrestna mera 2,95 % letno, za prvih pet let odplačevanja posojila, in
spremenljiva obrestna mera 2,56 % letno (6M NRS1 za HRK (0,13 p.p.) + 2,43 p.p.) za preostalo obdobje odplačevanja, odplačilno obdobje 20 let (240 mesečnih obrokov)

EKS (efektivna obrestna mera) je 3,90 % z vključenimi stroški požarne zavarovalne premije nepremičnine in premije odplačevanja posojila ter stroški upravljanja transakcijnega računa.

Odplačilo poteka v obrokih:

mesečni obrok v prvem obdobju odplačevanja znaša 2.760,50 HRK
mesečni obrok v drugem obdobju znaša 2.686,04 HRK

Skupni znesek, ki ga mora stranka plačati, je 703.744,90 HRK.

Razlika med fiksno in spremenljivo obrestno mero

FIKSNA OBRESTNA MERA

SPREMENLJIVA OBRESTNA MERA

Brez tveganja obresti V primeru zvišanja referenčne obrestne mere

dogovorjena obrestna mera ostaja enaka
mesečni obrok ostaja nespremenjen
strošek posojila ostaja nespremenjen (ne se izvede)

V primeru znižanja referenčne obrestne mere

dogovorjena obrestna mera ostaja enaka
mesečni obrok ostaja nespremenjen
strošek posojila ostaja nespremenjen (ne se izvede)

Tveganje obresti V primeru zvišanja referenčne obrestne mere

dogovorjena obrestna mera se poveča
mesečni obrok se poveča
strošek posojila se poveča

V primeru znižanja referenčne obrestne mere

dogovorjena obrestna mera se zmanjša
mesečni obrok se zmanjša
strošek posojila se zmanjša

Kaj vpliva na spremembo spremenljive obrestne mere? Spremenljive obrestne mere sestavljata dva dela:

fiksni del, ki se ne spreminja skozi celotno obdobje odplačevanja posojila
spremenljivi del, ki je odvisen od gibanja referenčne tržne obrestne mere za določeno valuto. To je lahko, na primer, nacionalna referenčna mera (NRS), EURIBOR, prenosi depozitov na zakladnice Ministrstva za finance ali povprečna obrestna mera na depozitih državljanov

Spremenljiva obrestna mera = fiksni del + spremenljivi, spreminljivi del (referenčna mera) Primer: 2,56 % letno = 2,43 p.p. + 6M NRS1 za HRK (trenutno 0,13 p.p.) Spremenljive obrestne mere so urejene od 1. januarja 2013. Zakon o potrošniškem kreditiranju je uredil obrestno mero tako, da mora biti povezana z javno objavljeno referenčno mero. Take obrestne mere lahko spremenijo le zaradi spremembe referenčne mere.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve