Rast cen stanovanj v Hrvaški je letos drastičen

V nekaterih delih Hrvaške so cene stanovanj letos po skokovnem rastu dosegale celo 20 %. Strokovnjaki še niso prepričani, ali obstaja tveganje za nastanek nepremičninskega balona v Hrvaški in ali bo trg stanovanj novo jedro krize, kakšno se pričakuje v nekaterih drugih državah.

Študija, ki jo je izvedel Inštitut za ekonomijo (EIZG) za Ministrstvo za gradbeništvo, poudarja pomemben porast cen stanovanj v zadnjih nekaj letih. Po podatkih Državnega urada za statistiko (DZS) in pregledu objavljenih cen na Oglasniku Njuškalo je rast letos nadaljevala.

Po podatkih DZS so se cene letos zvišale za 5,6 %, pri tem pa je v Zagrebu rast 6,4 %. Analiza oglasov na Njuškalu kaže, da so bile cene v celotni državi avgusta 7 % višje kot en mesec nazaj, medtem ko so bile avgusta 2016 za 11 % višje.

V Zagrebu je bila rast cen še večja – 9 % v primerjavi z lanskoletjem ali 16 % v primerjavi z letom 2016. V Dubrovniku je rast bila drastična, 20 % v zadnjem letu. V Splitu so se cene letos zvišale za 12 %, v zadnjih dveh letih pa za 20 %, piše Prvi plan.

Vladni subvencijski krediti so podali cene stanovanj

Strokovnjaki se strinjajo, da je nedavni porast cen povzročila vladna odločitev o subvencioniranju posojil za mlade, čeprav ta ukrep letos ni tako priljubljen kot prejšnje leto. Vendar pa so v delih države, kjer so bile vladne subvencije največje, rast cen bodisi neobstojna bodisi precej manjša. Poleg tega cene naraščajo, ker so obrestne mere na varčevalnih računih nizke, zato državljani vlagajo v nepremičnine. Menijo, da se bodo cene zvišale bodisi zaradi oddajanja v najem bodisi zaradi prihodnjih zvišanj, bodisi kratkoročno v turistični sezoni na obali bodisi skozi vse leto v Zagrebu in drugih mestih, bodisi dolgoročno za najemnike.

Vse to je temelj za nastanek nevarnih balonov v določenih delih trga.

Dubravko Ranilović, lastnik podjetja Kastel nekretnina in predsednik Združenja trgovcev z nepremičninami pri HKG, pravi, da ni resnega tveganja za balon, vsaj ne tistega, ki se je pojavil leta 2008. Vendar poziva k previdnosti, saj je bil opazen upad prometa in obsega transakcij, ki se je zmanjšal zaradi rasti cen nepremičnin.

„Lani se je povpraševanje zmanjšalo, kar ni več vzdržno, razen v zelo redkih segmentih, in možno je, da bo lokalna ponudba stanovanj prevelika v določenih mikro lokacijah,“ opozarja Ranilović.

Ob komentarju o subvencijah za hipotekarne kredite, ki jih je vlada uvedla lani, Ranilović pravi, da ustvarjajo kratkoročno povpraševanje, ki spodbuja rast cen, kar seveda ni dobro za trg.

„Ta ukrep je namenjen le kreditno zanesljivim osebam – tistim, ki zapustijo Hrvaško, običajno niso kreditno zanesljivi. Ljudje, ki izkoriščajo subvencije, večinoma niso novi kupci, temveč tisti, ki so želeli kupiti stanovanje in zdaj uporabljajo ukrep za boljšo ponudbo. Jasno je, da je učinek subvencioniranih posojil izničil rast cen stanovanj, čeprav ukrep olajša mladim pri začetku delovne kariere, le če so kreditno zanesljivi,“ pravi Ranilović.

Rast cen zmanjšuje povpraševanje

Poudarja, da so po statističnih podatkih cene stanovanj v letu 2017 v povprečju narasle za 5 %, a je promet na nepremičninem trgu upadel, skupaj z skupnim obsegom transakcij:

„Ugotavljamo, da se je povpraševanje ponovno zmanjšalo zaradi rasti cen. Zagotovo podpiramo znižanje davčne stopnje pri prodaji nepremičnin in trend k nadaljnjemu znižanju. Znižanje davčne stopnje bi zagotovo povečalo število transakcij, saj davčna stopnja ni le finančna breme, temveč tudi psihološka ovira. Povečan promet na nepremičninem trgu in večja aktivnost bi pomenila več dela za številne gospodarske sektorje,“ pravi.

Boro Vujović iz vodilne zagrebške nepremičninske agencije Operete pravi, da se strinja, da rast cen ni pripeljala do nastanka balona, a bi se to lahko zgodilo. Vendar, če bi prišlo do krize, ne bo tako dramatična kot leta 2008 in 2009, ko so ljudje vzeli posojila na celotno dohodek, se preobremenili, in se vse to sovpadlo s hitro apreciacijo švicarskega franka, kar je bilo še bolj dramatično. Danes so pravila za posojila drugačna, in ljudje se ne morejo preobremeniti tako, kar zagotavlja, da kriza ne bo eskalirala.

„Leta 2008 in 2009 so bile vse nepremičnine drage, kriza pa je povzročila diferenciacijo cen. Zdaj se je ta diferenciacija spet zmanjšala. Ko kriza nastopi, bodo dobre lokacije ohranile svoje cene. Mogoče bo prišlo do korekcije cen nekaterih nepremičnin, zlasti tistih slabše kakovosti,“ verjame Vujović.

Letos je prišlo do nenadne rast cen

Poudarja, da je tudi njegova agencija bila presenečena nad ostro rastjo cen. „Po naših podatkih so se cene letos zvišale le za 8 do 10 %.“ Razlog za rast, pravi, so subvencije, pa tudi nizke obrestne mere na varčevalnih računih v bankah, medtem ko nakup stanovanja v Zagrebu in dolgoročni najemi zagotavljajo donos okoli 4 % letno.

Vendar poudarja tudi, da se je strošek gradnje znatno povečal, do 30 %. Kriza apnenca je bila velik problem, mnogi gradbeni delavci so odšli v Nemčijo, zato morajo gradbena podjetja zaposlovati delavce z višjimi plačami, kar seveda poveča ceno novogradnih stanovanj. In seveda je tukaj 25 % DDV, v nasprotju s Slovenijo in Madžarsko, ki imata nižjo DDV stopnjo za manjše stanove kot socialno kategorijo.

Ob obali je situacija nekoliko drugačna. Kot pojasnjuje Tonći Pijaca, lastnik agencije Antenor v Ninu, ki se ukvarja z nepremičninami v okolici Zadarja, povpraševanje in prodaja v njegovi agenciji lani nista upadla, temveč sta se povečala za 10 do 15 %. Cene nepremičnin so tudi narasle, za 10 do 20 %.

Polovina kupcev so tujci

Pijaca pravi, da je polovica kupcev na tem območju tujcev. Večinoma so to Slovaki, Čehi in Slovenci, nato sledijo Nemci in Avstrijci. Preostalih 50 % predstavljajo vsaj 30 % hrvaških državljanov, ki živijo v tujini in kupujejo nepremičnine „za starost“, preostali 20 % pa so hrvaški državljani s celinskega dela, ki kupujejo nepremičnine kot naložbo.

Stanovanja v gradnji se prodajajo še preden so dokončana, povpraševanje po zemljiščih za hiše z bazeni raste, medtem ko v Zadru dejansko prižiga povpraševanje po zemljiščih za stanovanjsko gradnjo, saj na trgu preprosto ni dovolj nepremičnin. Pijaca zato ne napoveduje padca cen, temveč pravi, da so dosegle določeno najvišjo raven. Vendar poudarja, da se bo del najemodajalcev preusmeril v dolgoročne najeme ali bo moral vlagati v svoje nepremičnine, saj ne bodo mogli ohraniti cen, če želijo ostati v poslu brez najemnikov.

„Glede na število turistov smo dosegli vrhunec in ga ne bomo mogli več povečevati, saj se Turčija, Grčija in tudi Španija okrepljata. Kakovost bo prevladala, šibkejše oddajalske nepremičnine pa bodo ostale brez turistov,“ zaključuje Pijaca.

In dodamo, da bi spremembe v zakonu, ki ureja pavšalni davek na dohodek najemodajalcev, lahko skupaj z lokalnimi pristojbinami vplivale na cene nepremičnin in njihovo privlačnost kot naložbe. Obe dejavnosti imata danes moč, da znatno zvišata pristojbine, če si to želijo, kar bi lahko vodilo do prodaje praznih nepremičnin ali zmanjšanja zanimanja za kratkoročne najeme.

Preveč ljudi je vložilo vse jajce v en koš, pravijo strokovnjaki, in zvišanje davčne stopnje, ki je trenutno zelo nizka, bi lahko preprečilo nastanek balona, saj bi ljudi spodbudilo, da se drugače obnašajo, npr. opustijo kratkoročne najeme, če ti niso več dobičkonosni. To bo vendar odvisno od mest in občin, ki šele začenjajo s postopkom sprejemanja uredb in bodo videli, ali bodo zvišali davek in tako naredili kratkoročne najeme manj privlačne, piše Prvi plan.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve