Cene stanovanj v Hrvaški še naprej rastejo, medtem ko povpraševanje ostaja višje od ponudbe. Po zadnjih podatkih Eurostata so se cene stanovanj v Hrvaški v prvih treh mesecih letos povečale za 13,5 % v primerjavi z enakim obdobjem lani, kar je nad evropskim povprečjem. Kljub opozorilom, da trg nepremičnin že čuti upočasnitev v Evropi, strokovnjaki pravijo, da Hrvaška tega še ni doživela, in lahko pričakujemo rast obrestnih mer na posojila Po podatkih Državnega urada za statistiko (DZS) so v prvem četrtletju 2022 v primerjavi z zadnjim četrtletjem 2021 cene stanovanj zrasle za 6,5 % v Zagrebu, 3,3 % na Jadranu in 6,4 % v preostalem delu Hrvaške. Če pogledamo letno rast, torej v primerjavi s prvim četrtletjem 2021, je bila rast še višja: 16 % za Zagreb, 11 % za Jadran in 14 % za preostali del Hrvaške. Poleg inflacije, ki se odraža v ceni gradbenih materialov in energiji, je cena v glavnem določena z odnosom med ponudbo in povpraševanjem. "Na strani ponudbe gre za obseg nove gradnje in prenove, ki sta na voljo na trgu, medtem ko na strani povpraševanja vplivajo zaposlitve, plače, kreditni pogoji in obrestne mere. Na dolgi rok je pomemben dejavnik v povpraševanju demografija, torej sprememba števila prebivalcev," pojasnjuje Ivan Laljak, višji svetovalec v nepremičninski družbi Colliers.

Upočasnitev trga

Kljub znakom upočasnitve na trgu nepremičnin v nekaterih razvitih evropskih državah, Laljak pravi, da v Hrvaški še ne vidimo konkretnih dokazov tega. Trendi iz finančnih in nepremičninskih trgov običajno prispejo v Hrvaško z določeno zakasnitvijo v primerjavi z razvitimi trgi Zahodne Evrope, vendar ima vsak trg svoje specifičnosti. Laljak pravi, da bodo obrestne mere na posojila naraščale, vprašanje pa je, v kakšni meri, kar bi lahko povzročilo upočasnitev na trgu nepremičnin. Evropska centralna banka je julija po 11 letih po prvič zvišala svoje referenčne obrestne mere, pričakuje se, da bo podobna politika nadaljevala. Vstop v evroobmočje nima odločilnega vpliva, saj bi se obrestne mere vseeno zvišale. Uvedba evra bi lahko imela pozitiven učinek na znižanje obrestnih mer skozi odpravo tveganja valutnega tečaja ipd., čeprav ta vpliv ne bo prevladal zaradi drugih okoliščin," pojasnjuje Laljak. Če nastopi recesija, kot se o tem govori, bo to zagotovo vplivalo na trg nepremičnin, ki je tesno povezan z vsemi gospodarskimi in socialnimi dogodki ter spremembami; ko je gospodarska situacija pozitivna, se nanj reagira tudi trg nepremičnin. Realistično je pričakovati, da se bo trend rastočih cen ustavil, ki je bil letos najvišji; cene so v zadnjem letu zrasle za 13–15 %, kar je rekordna rast, zato menim, da bo napovedana recesija prinesla zmanjšanje trenda rasti cen. Ali se bo obrnila, je trenutno težko napovedati," pravi Boro Vujović, strokovnjak za trg nepremičnin in direktor OPERETE.

Tujci kupci na obali, domačini v Zagrebu

Povpraševanje po stanovanjih ostaja visoko, medtem ko je ponudba omejena. Laljak opozarja, da poleg prebivalcev, ki kupujejo nepremičnine za primarno bivališče, del povpraševanja prihaja od tujih kupcev in hrvaške diaspore, predvsem v zvezi z Zagrebo in Jadranom. Poleg tega vlagatelji kupujejo nepremičnine za kratkoročno ali dolgoročno oddajanje v najem in kot zaščito pred inflacijo. Vujović to potrjuje. "Trg nepremičnin trenutno deluje normalno. V obdobju od 1. do 15. avgusta ni sprememb, vendar je tudi trg v Zagrebu precej aktiven. Na obali je več tujih kupcev. Upoštevajte, da 30 % nakupov/prodaj izvedenih izvajajo tujci, in v tem delu je 100 % povezan z obalo, medtem ko v Zagrebu večinoma kupujejo domačini," poudarja Vujović in dodaja, da povpraševanje ostaja višje od ponudbe, še posebej za kakovostne in nove nepremičnine. Eden od razlogov za visoko aktivnost trga na Jadranu je dolgotrajno močno zanimanje tujih kupcev (neprebivalcev) za stanovanjske nepremičnine, pojasnjuje Laljak. Največje povpraševanje izhaja iz državljanov Nemčije, Avstrije in Slovenije. Delež tujih državljanov v skupnem številu kupcev stanovanjskih nepremičnin je najvišji v severnih obalnih okrožjih, ker so geografsko bližje omenjenim državam in so hitro ter enostavno dostopni z osebnimi vozili. Leta 2021 so tujci predstavljali 40 % vseh transakcij za stanovanjske nepremičnine v Istri, 29 % v Primorsko-goranski županiji, 26 % v Zadarski županiji, 22 % v Šibensko-knjinski županiji, 21 % v Lika-senjski županiji, 20 % v Dubrovniško-neretvanski županiji in 16 % v Split-dalmatinski županiji. "Pričakujemo, da se bo ta trend v prihodnosti nadalje povečeval," pravi Laljak.
Stabilizacija cen gradbenih materialov
Cene gradbenih materialov so se stabilizirale, kar bi moralo imeti pozitiven vpliv na nadaljevanje gradbenih projektov. Kljub stabilizaciji cen Laljak poudarja, da je situacija še vedno nestanovitna in je težko napovedati, kaj se bo zgodilo v kratkem roku. Na svetovnih trgih so aluminij, jeklo, les in svinec padli za več kot 30 % od svojih najvišjih nivojev v kasnih fazah prejšnjega leta in zgodnjem tem letu. Čeprav se pričakuje nadaljnja stabilizacija, če se geopolitična situacija poslabša in pride do težav v dobavnih verigah, je možno ponovno videti dvig cen materialov. Kar se tiče ponudbe, kljub povečani gradbeni aktivnosti v zadnjih letih, je še vedno znatno pod ravnijo predglobalne finančne krize 2008 in 2009. Na primer, če pogledamo izdane gradbene dovoljenja, je bilo leta 2021 v primerjavi z letom 2007 izdano 8.200 manj dovoljenj," pravi Laljak.
Nakup nepremičnin v bližnji prihodnosti
Odločitev za nakup nepremičnine je ena najpomembnejših finančnih odločitev v življenju, ki je odvisna od okoliščin in potreb, finančnega stanja, načrtov selitve in tržnih razmer na določenem mikrotrgu. Zato Laljak pravi, da naj vsak posameznik skrbno oceni svojo situacijo in potrebe; kako nujno je, kakšne so razlike v najemninah in obrestnih merah posojil, kakšna so pričakovanja glede rasti plač v prihodnosti ter kakšni so potencialni pogoji za posojila, ki jih posameznik lahko prejme. Če je nekdo v počitvi in se lahko dogovori o fiksni obrestni meri za določen čas, je za njega bolje, da zdaj kupi nepremičnino, namesto da čaka še nekaj mesecev, saj je vprašanje, kakšne bodo obrestne mere v prihodnosti in kako bodo banke prilagodile pogoje posojila," pravi Vujović.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve