Tveganje predstavlja izseljevanje mladih, ki so glavni kupci nepremičnin. Če se trend nadaljuje, se sprašuje, kako se bo trg obnašal in kdo bo kupoval, sprašuje naš sogovornik.

Na nepremičninskem trgu od sredine 2015 je jasno, da se stvari pomikajo v bolj pozitivno smer. Leta 2016 se je splošno število transakcij povečalo in je bilo še vedno najvišje v turističnem sektorju, naložbah v rjavini ter prenovi obstoječih hotelov, vendar so bile tudi pomembne transakcije v maloprodajnem sektorju, ki je v prejšnjih letih komaj obstajal. To kaže, da obstaja interes vlagateljev, vendar pa je odvisno od kakovosti predlaganih projektov; zelo pomembno je, da so prihodnji projekti dobro pripravljeni in temeljijo na resničnih potrebah trga, ocenjuje Mojca Kufner, vodja oddelka za posredovanje in trženje pri Zagreb Real Estate.

Osnovno vprašanje je, kaj sledi, natančneje, ali obstaja resnična podlaga za nepremičninski trg letos. Analize naših sogovornikov, poleg Kufner, predstavljajo tudi direktor nepremičninske agencije Opereta in podpredsednik Združenja za nepremičninski posel HGK Boro Vujović ter Vedrana Likan iz Colliers International, ki nakazujejo to možnost. Po Vujovićevem mnenju so ključni motorji okrevanja rast BDP, pomanjkanje gradnje v zadnjih osmih letih in geopolitična situacija, ki nas postavlja v prvi vrsti kot turistično državo.

V sezono pridejo kupci

The real estate market follows the mood of the society and when the mood is positive, so is the market. GDP is growing and so is the market, i.e. prices and demand. In the past few years, it has not been built, and buyers who bought a 40 m2 apartment 10 years ago, now need ones with 2 or 3 bedrooms, as they have started families in the meantime. There are not many good, quality apartments on good locations.
Vujović

Ta turistična sezona bo zelo dobra in s tem bodo prišli tudi kupci nepremičnin, pravi. Namreč, cene tukaj so relativno nizke v primerjavi z drugimi državami EU, in mnogi državljani EU najdejo nepremičnine na Hrvaškem zelo zanimive: jih je mogoče uporabiti za dopust in hkrati ustvarjati dohodek z najemom, ki prinaša višji prihodek kot obresti na bančnih depozitih. Dobra sezona, opozarja, pomeni zaslužke za ljudi ob morju, od katerih del kapitala nekateri usmerjajo v stanovanja v Zagrebu. Kot glavno potencialno tveganje Vujović omenja izseljevanje mladih, ki so glavni kupci nepremičnin, in zaključuje: “Če se trend nadaljuje, se sprašuje, kako se bo trg obnašal in kdo bo kupoval.”

Kot drugo pomembno negotovost navaja davk na nepremičnine, ki bo uveden leta 2018; če bo ostal, kot je trenutno napovedano, ne bo prišlo do nič revolucionarnega, vendar če se poveča ali spremeni, bi po njegovem mnenju lahko povzročil šok na trgu. “Kljub temu je negotovost, kako bodo subvencije za stanovanjska posojila vplivale na trg. Menim, da bodo povzročile rast cen, kar ni dobro, saj smo potrebovali osem let, da smo prišli do dejanske situacije,” doda in pravi, da noben začasen ukrep ni dober za nepremičninski trg, napovedana subvencija pa naj bi trajala, dokler se ne porabijo sredstva iz proračuna za ta namen. Osnovno načelo rasti nepremičninskega trga je nadaljevanje gospodarske obnove, meni Mojca Kufner.

Za leto 2017 pričakuje nadaljevanje pozitivnih razvojnih trendov prejšnjega leta in začetek ponovnega oživljanja optimizma na trgu. “Čeprav so splošne statistike, povezane z našim trgom, še vedno relativno neugodnejše, nekateri segmenti trga beležijo pomembno rast in povečanje števila transakcij, kar je po mojem mnenju ključni dejavnik okrevanja. Gre predvsem za nove pomembne transakcije, objavljene v turističnem sektorju, veleprodajnem prostoru in pisarniškem prostoru, ki bodo te segmente še naprej konsolidirale in prinesle novo likvidnost ter priložnosti na trgu,” pravi Kufner, pri tem doda, da kot podpornik obnove obstoječih nepremičnin, namesto nove gradnje, upa, da bo del teh sredstev preusmerjen v projekte urbanistične obnove obstoječega nepremičninskega fonda, ne le v prenovo nepremičnin za turizem, ampak kar je glavni trend na razvitih trgih v Evropi že več let in je dopolnilo splošnemu trendu varčevanja z viri in energijo ter drugih “zelenih” elementov, ki so trenutno na trgu.

Poleg tega, če se splošni pozitivni ekonomski trend nadaljuje, se bo to zagotovo okrepilo tudi posamezno povpraševanje, ki je v končni fazi temeljni kazalnik nepremičninskega trga. Če ljudje kupujejo več, kupujejo več stanovanj in hiš, najemniki v nakupovalnih centrih so bolj zadovoljni in lahko plačujejo najemnine, podjetja pa dobro poslujejo ter širijo svoje pisarne. Po Kufnerjevem mnenju je pomemben tudi prispevek k okrevanju različnih sprememb v zakonodaji, ki so neposredno ali posredno povezane s segmentom, kot so ukrepi za izboljšanje energetske učinkovitosti stavb, spremembe obdavčitve nepremičninskih transakcij, najave novih subvencij za nakup stanovanjskih nepremičnin in podobno.

“Vse te ukrepe vodijo k večji regulaciji trga, kar je tudi zelo pomembno za okrevanje. Še vedno čakamo na nadaljnji razvoj davka na nepremičnine, torej njegovo praktično uporabo od leta 2018, ter na veliko več dela na regulaciji najemov stanovanjskih prostorov. Nove regulacije na področju gradbeništva, prostorskega načrtovanja in prostorskega urejanja bodo prav tako zagotovo imele pomemben vpliv na trg. Veliko bo odvisno tudi od samih vlagateljev, saj so banke še vedno precej konzervativne pri financiranju nepremičninskih projektov, zato je ključno, da se jim predstavi dobro pripravljena in tržna projektna ponudba,” zaključuje Kufner.

Vstopili smo v nov cikel rasti

Ključni pogonjoci okrevanja nepremičninskega trga, poleg gospodarske rasti in rasti zaposlovanja, so tudi lažji dostop do financiranja in pozitivno razpoloženje, ki ga ustvarjajo pričakovanja vseh udeležencev trga, po Vedrani Likan. “Stanje nepremičninskega trga v prvem četrtletju 2017 kaže, da smo vstopili v nov cikel rasti: prišlo je do povečanja cen in obsega transakcij tako v stanovanjskem kot tudi v poslovnem segmentu. Po tem, ko so vlagatelji v letu 2016 povečali svoje aktivnosti, v letu 2017 vidimo aktivno sodelovanje in naložbe razvijalcev,” pojasnjuje Likan, in dodaja, da je bilo leto 2016 zaznamovano s številnimi pomembnimi transakcijami v segmentu poslovnih nepremičnin, vključno s trgovskimi centri, velikimi trgovskimi kompleksi, pisarniškimi stavbami in hoteli.

Vlagatelji so večinoma kupovali vrhunske nepremičnine, ki omogočajo dober donos (višji od donosa na domačih trgih), ter hkrati čistili bančne bilance s prodajo neplačilnih terjatev, katerih zavarovanje so bila nepremičnine. “Pričakujemo, da bo velik del teh nepremičnin prišel na trg v letu 2017. Pričakujemo nadaljevanje povečanega povpraševanja in rasti števila ter obsega transakcij na nepremičninskem trgu. Vendar opozarjamo na možnost novega balona, zlasti v stanovanjskem nepremičninskem segmentu, ter vseh povezanih tveganj,” pravi Likan, pri čemer navaja, da v letih 2017 in 2018 pričakujeta povečanje naložb v zelena polja, predvsem v stanovanjskem in turističnem segmentu, ter za Zagreb poleg omenjenih segmentov tudi povečanje novih naložb v pisarniških stavbah. Naša napoved, da bo leto 2016 prelomnica, je bila potrjena, pravi Vujović, in po njegovem mnenju je po podatkih davčne uprave jasno, da je bilo lani več transakcij kot leta 2015. Čeprav še nimamo podatkov o povprečni ceni lani, statistike agencij kažejo preobrat. Vendar so razlike po segmentih jasne, in po njegovem mnenju je stanovanjska nepremičnina veliko privlačnejša za nakup, medtem ko je poslovna nepremičnina bolj najeta kot kupljena.

Birokracija potiska vlagatelje ven

Kot barometer celotnega stanja na trgu, in kljub nedavnim prevzemom trgovskih centrov s strani skladov, ki jih, po Vujovićevem mnenju, ni mogoče prezreti, je stanovanjska nepremičnina še vedno bolj zanimiva. Zato meni, da bo okrevanje trga vplivalo tudi na poslovno nepremičnino. Enako velja za neobčane kot kupce – njihovo število bo rasto, največ jih zanimajo hiše in stanovanja za počitnice, a Vujovićjeva izkušnja kaže, da so vlagatelji še vedno oklevali, da svoje roke položijo na Hrvaško, predvsem zaradi naše znane birokracije, ki bo storila vse, da investicija in projekt ne bosta realizirana. “Glede na stanje trga v letu 2016, kar vidimo zdaj, se trži hitro okreva in stvari bodo boljše kot v preteklih letih. Subvencije bodo prišle v poštev in težko je napovedati njihov vpliv po tem, ko se porabijo. Začeli smo se premikati navzgor in je zdaj težko to ustaviti. Ne smemo pričakovati ostrega zvišanja cen, niti vrnitve na cene pred krizo, a jasno je, da ne bo več padcev cen!” pravi Vujović.

Nekateri segmenti nepremičninskega trga beležijo pomembne pozitivne razvojne trende, in, kot pojasnjuje Kufner, je primer tega sektor gradnje stanovanjskih objektov, a le v delu gradnje hiš za kupce z višjo kupno močjo, na kakovostnih lokacijah in s premišljeno strukturo hiš.

Padanje števila transakcij

Število dokončanih stanovanj v letu 2016 se je nekoliko povečalo, kar je “prvi pozitivni razvoj po več letih neprestanega upada, in čeprav ponudba še vedno presega povpraševanje, vse več kupcev ne more najti stanovanja, ki si ga želijo, zato so se cene kvalitetnih stanovanj začele rahlo rasti”. Kufner tudi poudarja, da je trg veleprodajnih prostorov doživel več transakcij, v katerih se v tem segmentu nadaljuje konsolidacija lastništva, kar bo zagotovo prineslo pozitivne spremembe za vse vpletene. Kufner pričakuje, da bodo na trg vstopili novi igralci, da se bo razvijala ponudba spremljajočih storitev v trgovskih centrih ter da bo splošna ponudba boljša. “Segment pisarniškega prostora je relativno v stagnaciji, čeprav so se v tem segmentu zgodile tudi pozitivne spremembe, in kakovostne pisarniške stavbe so večinoma popolnoma zasedene, ter se bodo cene takšnega pisarniškega prostora kmalu začele rahlo zviševati,” ocenjuje Kufner, pri tem pa poudarja, da kljub odlični geografski poziciji Hrvaške in njeni pomenski vlogi v tranzitu, država še vedno ima najmanj razvit sektor logističnih in industrijskih nepremičnin. Kljub stabilnemu povpraševanju, manjkajo pomembne naložbe, predvsem zaradi visokih stroškov pridobivanja zemljišč in načina kategorizacije ter obdavčitve industrijskih nepremičnin (razen nepremičnin, ki se uporabljajo izključno v proizvodne namene), ki še vedno močno presegajo breme davkov na druge vrste nepremičnin. Prav tako opaža, da večina investicij izhaja iz gradnje prostorov s strani podjetij za lastne potrebe.

Pomanjkanje kakovosti

‘Vložili bi 100 milijonov evrov, ampak nikjer nas ne moremo namestiti’

Za razliko od stanovanjskih nepremičnin trenutno ni dovolj ponudbe poslovnih nepremičnin, ki bi zadovoljila povpraševanje po kakovosti in velikosti naložbe, pravi Likan, in kot primer navaja: “Povpraševanje po nakupu poslovnih hotelov bistveno presega trenutno ponudbo, ali pa imamo primer investicijskega sklada, ki želi vložiti 100 in več milijonov evrov, a ima težave pri iskanju ustrezne poslovne nepremičnine ali zemljišča za tako velik obseg naložbe!”.

Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX Croatia:

Provizije so se zvišale za 36 %

“Na podlagi povečanja števila povpraševanj s strani tujih in domačih strank, vsekakor pričakujemo nadaljevanje pozitivnega trenda rasti nepremičninskega trga v letu 2017. Glede domačih kupcev je rezultat pozitivnih gospodarskih kazalnikov v preteklem obdobju, ki bodo imeli dolgoročen vpliv na izboljšanje življenjskega standarda naših državljanov, kar, kot kaže naša praksa, neposredno vpliva na število realiziranih prodaj na nepremičninskem trgu. Po drugi strani pa nedvomna privlačnost naše obale še naprej privablja tuje kupce, katerih cene nepremičnin na našem trgu so nedosegljive, zato bodo transakcije v tem tržnem segmentu prav tako prispevale k skupni rasti. Potrditev pozitivnega trenda so tudi rezultati, ki jih je RE/MAX Croatia, preko svojega sistema 15 pisarn in več kot 90 svetovalcev, dosegel lani, ko je dosegla rast za 17 % v številu realiziranih transakcij in 36 % v prihodku provizij v primerjavi z prejšnjim letom. Lahko rečemo, da je dolgoročna recesija travmatično vplivala na trg in ga le komajda sprejela pozitivne spremembe, vendar je še prezgodaj, da govorimo o popolni okrevanju nepremičninskega trga. Za takšne zaključke je potrebno izpolniti več predpogojov, najprej pa omenjene gospodarske dejavnike, pa tudi pravni regulativni okvir, določen s predpisi,” pravi Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX Croatia.

Source poslovni.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve